Аренда земельных участков и земельный сервитут: в чем заключаются отличия в договорах, и как устанавливаются права на надел, который в найме

Библиографическая ссылка на статью:
Мажурин П.В. Аренда земельного участка — вещное право или обязательственное? // Политика, государство и право. 2014. № 9 [Электронный ресурс]. URL: http://politika.snauka.ru/2014/09/1912 (дата обращения: 07.06.2018).

Как известно, земельное и гражданское законодательство Российской Федерации наряду с правом собственности предусматривают также многочисленные иные формы владения и пользования земельными участками. Несмотря на их многообразие, все права лиц, не являющихся собственниками земельных участков, могут быть разделены на две большие группы: вещные права и обязательственные права. Так, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования и право сервитута традиционно относят к вещным правам, а безвозмездное срочное пользование и др. – к обязательственным.

Однако существует одно право, вопрос однозначного отнесения которого к одной из указанных выше категорий до настоящего времени остается достаточно спорным. Речь идет о праве аренды земельного участка, которому, наряду с классическими признаками обязательственного права, присущи также некоторые признаки вещного права, в частности, свойство следования и возможность вещно-правовой защиты.

На первый взгляд, вопрос признания права аренды земельного участка обязательственным или же вещным правом является сугубо теоретическим и не влияющим на отношения, возникающие в связи и по поводу заключения договора аренды. Однако указанная классификация имеет серьезное практическое значение. В частности, в зависимости от того, признаем ли мы право аренды вещным или обязательственным, определяются его способы гражданско-правовой защиты, объем прав и обязанностей сторон договора аренды, особенности доказывания по делам, связанным с нарушениями договора, и сама возможность разрешить спор из такого договора в пользу истца.

В связи с вышеуказанными фактами вопрос об отнесении права аренды к вещным или к обязательственным правам заслуживает особого внимания. Для того, чтобы дать однозначный ответ на поставленный вопрос, необходимо исследовать нормативно-правовую базу рассматриваемого явления, работы известных деятелей науки земельного и гражданского права, а также судебную практику по затрагиваемой проблеме. Результатом исследования должно стать определения места права аренды в системе прав на земельные участки, что позволит расширить имеющиеся научные представления по данной проблеме и предложить поправки, которые смогут устранить существующие проблемы правового регулирования, а также обеспечить совершенствование и систематизацию земельного и гражданского законодательства.

Как уже было отмечено, субъекты земельного права могут владеть и/или пользоваться земельными участками в Российской Федерации, не являясь при этом их собственниками. Среди подобных прав на земельные участки Земельный Кодекс РФ выделяет, в частности:

  • постоянное (бессрочное) пользование земельными участками (ст. 20 ЗК РФ);
  • пожизненное наследуемое владение земельными участками (ст. 21 ЗК РФ);
  • аренду земельных участков (ст. 22 ЗК РФ);
  • право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23 ЗК РФ);
  • безвозмездное срочное пользование земельными участками (ст. 24 ЗК РФ).

Помимо вышеперечисленных прав, лица, не являющиеся собственниками земельного участка, могут приобрести обязательственные права на земельный участок в результате заключения договоров залога (ипотеки), ренты и пожизненного содержания с иждивением, доверительного управления и некоторых иных сделок[1].

Все права на землю лиц, не являющихся собственниками земельного участка, принято подразделять на вещные и обязательственные. При этом следует заметить, что необходимость четкого разделения прав на земельные участки на вещные и обязательственные определена самой конструкцией, заложенной в тексте законодательства. Представляется, что, учитывая значение земли как основы жизни и деятельности человека[2], содержание вещных прав на земельные участки и критерии их отграничения от обязательственных прав должны быть полно и всесторонне определены нормами закона, а не соглашением сторон.

В современной отечественной доктрине под вещным правом ученые определяют «предусмотренное законодательством право, закрепляющее непосредственную связь управомоченного лица с вещью (с материальным объектом внешнего мира), пользующееся абсолютной защитой и содержащее возможность воздействия на вещь посредством установленных в законе правомочий» [3] . Большинство отечественных исследователей считают основополагающими следующие признаки вещных прав:

  • абсолютный характер (вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом[4]);
  • особый объект (индивидуально-определенная недвижимая вещь);
  • непосредственное отношение лица к вещи без участия иных лиц (вещное право предоставляет его обладателю возможность воздействия на данную вещь без какого-либо участия третьих лиц);
  • защита при помощи особых, вещно-правовых исков;
  • способы и основания возникновения вещных прав, их виды и содержание определяются законом;
  • при столкновении вещного права с обязательственным последнее уступает место первому;
  • следование за вещью [5] .

По результатам анализа прав лиц, не являющихся собственниками земельного участка, на соответствие вышеуказанным критериям, можно сделать вывод, что с полной уверенностью мы можем назвать вещными лишь право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитут. В частности, именно им характерно свойство следования за земельным участком, что означает, что переход права собственности на земельный участок к другому лицу не служит основанием для прекращения этих вещных прав. Кроме того, вышеуказанные права подлежат защите от нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности – с помощью виндикационных и негаторных исков (ст. 301—304 ГК РФ).

Права на земельные участки, которые не соответствуют вышеуказанным критериям, в науке земельного и гражданского права, а также в правоприменительной практике предлагается относить к категории обязательственных. Такие права опосредуют динамику вещно-правовых отношений, а земельный участок в рамках обязательственных правоотношений находится во власти должника, а не во власти кредитора.

Однако нельзя не отметить, что некоторые исследователи обладают специфичной точкой зрения на вопрос разграничения вещных и обязательственных прав, отмечая, что признаки, которыми обладают вещные права, свойственны и некоторым обязательствам. К примеру, как справедливо замечает Е.А. Суханов, «владельцами вещей считаются субъекты не только вещных, но и ряда обязательственных прав… Следствием этого стали известное «смешение» гражданско-правовых способов защиты различных имущественных прав и вызванная им фактическая утрата значения гражданско-правовых способов защиты права в качестве его квалифицирующего признака, позволяющего разграничивать вещные и обязательственные права»[6].

Указанная ситуация в настоящее время является характерной для договора аренды земельного участка. В частности аренде присущи свойство следования и вещно-правовой защиты, что позволяет некоторым авторам указывать на вещно-правовой характер арендных отношений. Рассмотрим указанную точку зрения подробнее.

Предложения по отнесению аренды к категории вещных прав были внесены еще в работах В.К. Райхера[7], О.С. Иоффе[8], И.А. Покровского[9] и Д.И. Мейера[10]. Указанные авторы отмечали, что четко провести разграничение вещного и обязательственного права не представляется возможным, а, поскольку круг полномочий арендатора приближен к полномочиям обладателя вещного права, отнесение аренды к категории вещных прав представляется достаточно обоснованным. Свойства вещно-правовой защиты и право следования при аренде указанные авторы объясняли, как правило, «внешним действием обязательства».

В 1990-е годы исследователи, опираясь на Закон «О собственности в РСФСР»[11] и Основы законодательства об аренде[12], небезосновательно относили право аренды земельного участка к ограниченным вещным правам. В частности, подобной точки зрения придерживались Е.А. Суханов[13], Н.И. Клейн[14] и др.

Современные авторы, поддерживающие точку зрения о вещно-правовом характере аренды, чаще всего называют ее «смешанным вещно-обязательственным правом». К примеру, А.А. Иванов отмечает, что «предоставление арендатором вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право или его отдельные разновидности к числу вещных. Но в любом случае к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст. 216 ГК РФ»[15].

На взгляд автора данной работы, вышеуказанные предложения по отнесению аренды земельного участка к числу вещных прав могут быть подвергнуты обоснованной критике. В некоторой степени вещным правом можно считать лишь владение арендатора, однако аренда сама по себе вещным правом быть названа не может. Не подлежит сомнению тот факт, что одновременно с вещным правом арендатора-владельца существует обязательственная связь арендатора и арендодателя, которая носит превалирующий характер в арендных отношениях. При этом такое «условно-вещное» право возникает не из юридического факта заключения договора аренды, а из передачи имущества во владение арендатора[16]. До этого момента между арендодателем земельного участка и его арендатором существует лишь обязательственная связь.

Рассмотрим указанное предположение и аргументы в его поддержку подробнее.

Начать защиту положения о том, что аренда земельного участка является обязательственным правом, следует с анализа действующего законодательства в рассматриваемой области. Так, в п. 1 ст. 216 ГК РФ приведен перечень вещных прав, среди которых право аренды отсутствует. ЗК РФ в п. 2 т. 22 закрепляет положение о том, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Ст. 606 ГК РФ содержит положение о том, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Соответственно, право собственности сохраняется на период аренды за арендодателем.

Позиция об исключительно обязательственном характере арендных отношений подтверждается также многочисленными иными судебными актами. Рассмотрим подробнее некоторые из них.

В Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.03.2011 N ВАС-2746/11 суд указал, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено по иску о признании права либо об истребовании имущества или о признании права отсутствующим, которые рассматриваются по правилам искового производства как споры о правах. Соответствующее требование предъявляет тот, кто считает нарушенным собственное вещное право. У арендатора имущества не возникает на него вещных прав, а при отсутствии самого права нет и срока на его защиту в судебном порядке. Возможность защиты чужих гражданских прав не согласуется со ст. 9 ГК РФ и ст. 4 АПК РФ.

Таким образом, несмотря на присутствие в правах сторон договора аренды некоторых черт вещного права, причислять их к указанной категории не представляется возможным. Отношения сторон договора аренды носят частный характер, обусловлены договором, а не законом. При этом «сама по себе передача всего комплекса прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды, не обеспечивается одним только правом следования, которое сохраняет лишь функцию гарантии прав арендатора, не выражая всей сути аренды»[18].

Кроме того, при решении вопроса о вещном или же обязательственном характере отношений по договору аренды следует учитывать грядущие изменения гражданского законодательства. В Проекте ГК РФ[19] даются некоторые отличительные признаки вещных прав. Среди них отмечены следующие:

  • вещное право непосредственно обременяет вещь и следует за вещью;
  • вещное право по общему правилу не имеет срока действия;
  • утрата владения вещью не прекращает вещного права на нее;
  • вещное право защищается от нарушения его любым лицом, то есть обладает абсолютным характером;
  • вещными являются права, прямо названные таковыми в ГК РФ.

Право аренды не поименовано в Проекте ГК РФ в качестве вещного права. Таким образом, после принятия и вступления в силу указанного законопроекта вопрос о вещной природе аренды будет автоматически исключен из числа спорных вопросов земельного и гражданского права.

Это важно знать:  Реальный договор и консенсуальный отличия

Более того, следует отметить и то важнейшее обстоятельство, что Проектом ГК РФпредусмотрен запрет на вещно-правовую защиту иных прав, кроме права собственности и ограниченных вещных прав [20] . Подобное решение проблемы, как считает И.А. Емелькина, «вполне справедливо, ибо с введением весьма широкого «набора» ограниченных вещных прав, рассчитанных для удовлетворения различных практических нужд, а также с разрешением для владельцев обязательственных прав владельческой защиты отпала необходимость предоставления субъектам обязательственных прав вещно-правовой защиты» [21] .

Учитывая все вышесказанное, предложения современных правоведов по введению в систему вещных прав права аренды нельзя признать соответствующими действительности.

Подводя итог анализу точек зрения на правовую квалификацию отношений по аренде земельного участка, следует отметить следующее. Каждая из рассмотренных в работе точек зрения содержит отражающее реальность звено, подмечая те или иные черты действительности. Потому позиция каждого исследователя по данному вопросу уже заслуживает уважения.

Но все же нельзя не признать, что некоторые исследователи, оценивая аренду земельного участка как вещное или же как обязательственное право, концентрировали свое внимание на фундаментальном и значимом, другие же – на второстепенном и охватывающем лишь часть явления. В связи с этим представляется необходимым определить ту точку зрения, которая отражает действительное положение вещей в наибольшей степени.

На основе проведенного анализа можно сделать вывод о том, что точка зрения об обязательственном характере права аренды земельного участка наиболее убедительна, поскольку указанное право не обладает всеми необходимыми признаками вещного права, в частности, абсолютным характером защиты. Указанная точка зрения подтверждается решениями судов высших инстанций, примеры которых неоднократно приводились в работе. Кроме того, Проект ГК РФ не предусматривают включение аренды в число вещных прав, а также прямо запрещают применение вещно-правовых способов защиты к отношениям, вытекающим из договора аренды.

Проведенное исследование также показало серьезное практическое значение квалификации аренды земельного участка как обязательственного права, поскольку именно исходя из этого определяются способы защиты прав участников правоотношения, объем прав и обязанностей сторон договора аренды, наличие или отсутствие права на иск у сторон и особенности доказывания по спорам, возникающим из договора аренды земельного участка. Таким образом, необходимость и актуальность проведенного анализа не подлежит сомнению.

Но при этом всегда необходимо помнить, что элементы вещного и обязательственного права способны в той или иной степени присутствовать практически в любом правоотношении. Именно по этой причине провести абсолютно четкую границу между вещным и обязательственным правом не представляется возможным.

Библиографический список

  1. Крассов О. И. Земельное право: Учебник / О.И. Крассов. – 4-e изд., перераб. и доп. – М.: Норма: ИНФРА-М, 2012. – С. 128.
  2. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014), п. 1 ст. 1 // СПС «Консультант Плюс»
  3. Гражданское право / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. Ч.1. М., 1996. С. 283; Гражданское право: В 2 т. Т. II. Полут. 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 1999. С. 475; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 2007. С. 16 – 17.
  4. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014), ч. 4 ст. 216 // СПС «Консультант Плюс»
  5. Емелькина И.А. Понятие и признаки вещного права в российской и зарубежной цивилистике // Нотариус. 2010. N 6. – С. 36..
  6. Суханов Е.А. К понятию вещного права. // «Правовые вопросы недвижимости», 2005, N 1. – С. 38 // Цит. по: Бобровская О.Н. К проблеме о соотношении вещных и обязательственных начал в праве пользования жилым помещением членами семьи собственника // Семейное и жилищное право. 2012. N 3. С. 7 – 11.
  7. Райхер В.К. Абсолюные и относительные права. Известия экономического фвкультета Ленинградского политехнического института. 1928. Вып. 25. С. 273-306.
  8. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. Л., 1949. Гл.5.
  9. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. – С. 233.
  10. Мейер Д.И. Русское гражданское право ( по изд. 1902 г.) Ч. 2. М.: 1997. С. 125.
  11. Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1990, N 30, ст. 416) // СПС «Консультант Плюс «
  12. «Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде» (утв. ВС СССР 23.11.1989 N 810-1) (ред. от 07.03.1991) // СПС «Консультант Плюс
  13. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юридическая литература. 1991. – С. 55.
  14. Предпринимательское право. Курс лекций. Под ред. Клейн Н.И. М.: Юридическая литература. 1993. -С. 368.
  15. Иванов А.А. Гражданское право. Учебник. 4.2. Под. ред. Сергеева А.А, Толстого Ю.К. М.: Проспект. 1998. С. 152.
  16. п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2012 по делу N А46-17476/2011, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2011 по делу N А56-53763/2010 и др.
  17. Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
  18. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС КонсультантПлюс. 2006.
  19. Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части I, II, III и IV ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» // Справочно-правовая система «Гарант»: [Электронный ресурс] / НПП «Гарант-Сервис»
  20. Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части I, II, III и IV ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ», ст. 305 // Справочно-правовая система «Гарант»: [Электронный ресурс] / НПП «Гарант-Сервис»
  21. Емелькина И.А. Понятие и признаки вещного права в российской и зарубежной цивилистике // Нотариус. 2010. N 6. – С. 37.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Чем сервитут земельного участка отличается от аренды? Можно ли установить сервитут на арендованном участке?

Сервитут и аренда связаны с определённым земельным участком. Они дают возможность использования земли без получения права собственности. Но между этими понятиями существуют определённые различия.

Сервитут земельного участка

Сервитут относится к обременениям на участок. Информация о нём обязательно вносится в единый кадастр недвижимости.

Возможны такие варианты использования:

  • для проезда или прохода;
  • организации водоснабжения, мелиорации;
  • прокладки или ремонта трубопроводов, инженерных сетей и т. п.;
  • выпаса или прогона сельскохозяйственных животных;
  • доступа к прибрежной полосе;
  • охоты, рыболовства, сбора ягод и грибов;
  • и т. д.

В зависимости от конечности причины обременение делится на:

  1. Срочное (если оно требуется на определённый период).
  2. Постоянное (бессрочное).

По тому, кто имеет право пользования, разделяется на:

  1. Публичный сервитут, устанавливаемый для неопределённого круга.
  2. Частный, который распространяется на одно или несколько конкретных лиц.

Аренда земельного участка

При аренде участка одна сторона передаёт его другой во временное пользование за определённую плату. Аренда заключается для того, чтобы заниматься определённым видом деятельности, разрешённым на данном участке.

Этот вид отношений регулируется как Земельным (статьи 22, 36, 65), так и Гражданским Кодексами (статьи 260, 606, 607). В отдельных случаях учитываются и Федеральные законы (например, № 178-ФЗ).

Арендуемый участок можно передать в субаренду, использовать права аренды в качестве залога или уставного капитала. Если специально не оговорено иное, согласия собственника на это не требуется. Но его нужно уведомить. Все права и обязанности по договору переходят к субарендатору. Передача аренды возможна только в пределах срока действия договора.

Арендодателем может выступать как государство (или муниципалитет), так и частное лицо-собственник. Государственные и муниципальные земли поступают в аренду через аукцион. Участки, находящиеся в собственности граждан, передаются в аренду по договору.

Арендатор имеет преимущественное право по сравнению с другими лицами на заключение нового договора аренды. А при заключении договора относительно государственных или муниципальных земель часто возможен их последующий выкуп.

Чем сервитут отличается от аренды

Оба этих понятия обозначают право использования участка, принадлежащего другому лицу или государству. Но они различаются между собой.

Основные отличия между ними состоят в следующем:

  1. Сервитут подразумевает меньшее использование участка, а часто и не всего, а только какой-то части.
  2. Публичный сервитут распространяется на всё население. А правами аренды обладают определённые лица.
  3. Аренда всегда подразумевает оплату.
  4. Сервитут нельзя передать другому лицу, использовать в качестве залога и т. п.
  5. В отдельных случаях сервитут личного участка устанавливается по решению суда. А сдавать ли его в аренду, частное (или юридическое) лицо определяет самостоятельно и добровольно.
  6. Аренда всегда имеет ограниченный срок действия.

Сервитут на участке, сдаваемом в аренду

Частный сервитут устанавливается соглашением с собственником участка (а при его несогласии – в судебном порядке). Если этот участок сдаётся, арендатор не имеет права ни заключать такой договор, ни препятствовать ему. Мешать пользованию в существующих рамках он также не вправе.

Порядок установления сервитута в таком случае не отличается от обычного. Публичный сервитут устанавливается распоряжениями государственных или муниципальных органов. Частный определяется договором между его сторонами. Возможно и установление в судебном порядке, если договориться не удалось. В таком случае лицо, требующее сервитута, подаёт иск, ответчиком по которому выступает собственник. Сервитут регистрируется в кадастре недвижимости в качестве обременения участка.

Это важно знать:  Договор поручительства к договору поставки

Владелец участка, подпадающего под частный сервитут, может потребовать за него плату. Её размер определяется по договорённости или в судебном порядке.

Арендатор может потребовать расторжения договора, если:

  1. Сервитут делает невозможным или сильно затрудняет то использование земли, для которого оформлялось право пользования.
  2. И при этом обременение заключено после арендного договора, или же о нём арендатор не знал.

На публичный сервитут арендатор также влиять не может. Например, в законе специально оговорено, что при аренде лесного участка он не имеет права ограничивать использование участка населением для разрешённых целей.

Как можно увидеть – сервитут и аренда предоставляют право использовать участок. Но это происходит по разным причинам и с различными возможностями. Один и тот же участок может и попасть под обременение, и сдаваться в аренду.

В чем разница между арендой земли и сервитутом на землю?

Евгений, Оренбург 25 октября 2015 года, 16:11 просмотров: 11648

Пожалуйста расскажите — чем отличается сервитут от аренды на землю. Нам нужно оформить права под линейными коммуникациями (водопроводом, канализацией и линиями электропередачи). Можем ли мы оформить соглашение о сервитуте? И если да, то как долго длится оформление и какой будет плата за сервитут?

Принципиальная разница между договором аренды на землю и соглашением о сервитуте на землю заключается в том, что из трех правомочий включенных в состав права собственности – владение, пользование и распоряжение в праве аренды содержатся правомочия владения и пользования, а при соглашении о сервитуте передается лишь право пользования (ограниченного пользования) (Таблица №1).

Таблица №1: Правомочия в составе различных видов прав

Статья 39.23 Земельного кодекса РФ определяет, что соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в следующих случаях:

  • размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;
  • проведение изыскательских работ;
  • ведение работ, связанных с пользованием недрами.

Пункт 4 статьи 39.25 Земельного кодекса РФ определяет, что в случае заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается данный сервитут, без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

Приказом Минэкономразвития РФ от 27.11.2014 г. №762 определена форма и требования к оформлению схемы земельного участка (ЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ).

Процесс оформления соглашения о сервитуте

Статья 39.26 Земельного кодекса РФ определяет порядок заключения соглашения о сервитуте в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности:

  1. уведомление о возможности заключения соглашения об установлении сервитута в предложенных заявителем границах;
  2. предложение о заключении соглашения об установлении сервитута в иных границах;
  3. направленный заявителю проект соглашения об установлении сервитута;
  4. принятое решение об отказе в установлении сервитута с обоснованием такого отказа

21 рабочий день

(30 календарных дней)

10 рабочих дней

(14 календарных дней)

Процесс оформления договора аренды

Размер арендной платы по договору аренды

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Российской Федерации в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582 определяется одним из следующих способов:

  • на основании кадастровой стоимости земельных участков;
  • по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития РФ;
  • на основании рыночной стоимости земельных участков.

В случае, если земельный участок предоставляется в аренду для целей указанных в п. 5 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582, для размещения:

  • линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;
  • трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения,водоотведения и очистки сточных вод;
  • объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов.

арендная плата рассчитывается по формуле – 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 4 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 г. №109-п определен размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Оренбургской области:

  • земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения объектов Единой системы газоснабжения, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов, – в размере 0,11 рубля за 1 кв. метр;
  • земельного участка, предоставленного для строительства или размещения линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), пунктов контроля загрязнения воздуха, объектов электросетевого и жилищно-коммунального хозяйства, организаций, оказывающих услуги по тарифам, регулируемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, а именно: линий электропередач, трансформаторных и иных подстанций, распределительных пунктов и иного оборудования, предназначенного для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии, объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также котельных заводского изготовления (расположенных на отдельно сформированных земельных участках), центральных тепловых пунктов, насосных станций различных модификаций и назначений, газорегуляторных пунктов, станции катодной защиты – в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка;
  • земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения трубопроводов и иных объектов государственного или муниципального значения, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод – в размере 0,7% от кадастровой стоимости земельного участка.

Размер арендной платы по соглашению о сервитуте

Постановлением Правительства РФ от 23.12.2014 г. №1461 определен размер платы по соглашениям о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год действия сервитута.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 30.03.2015 г. №213-п определен размер платы по соглашениям о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области. В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год действия сервитута.

Выводы:

Для целей строительства и размещения линейных объектов, таких как водопровод и канализация, а также для размещения кабельных линий электропередачи более целесообразно заключение соглашений о сервитуте. В этом случае землепользователь получает:

  • значительную экономию в оплате по сравнению с арендными платежами на земли (плата за сервитут меньше от 30 до 200 раз);
  • значительную экономию временных затрат по сравнению с периодом оформления договора аренды (от 30 до 68 календарных дней на заключение о сервитуте и 83 календарных дня для заключения договора аренды);
  • в случае, если срок землепользования не превышает трех лет, то при заключении соглашения о сервитуте значительная экономия финансов достигается ввиду отсутствия необходимости проведения кадастровых работ для постановки на государственный кадастровый учет части земельного участка, а также не требуется государственная регистрация (с уплатой государственной пошлины).

Однако, соглашение о сервитуте подходит не для всех целей, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 39.23 Земельного кодекса РФ размещение объектов для которых заключается соглашение о сервитуте не должно препятствовать разрешенному использованию земельного участка. То есть, например, для размещения наземной линии электропередачи потребуется постановка на государственный кадастровый учет земельного участка (или части земельного участка) и заключение договора аренды.

Возможен ли сервитут на арендованном участке

Коллеги, подскажите возможно ли установить сервитут на участке, принадлежащем владельцу на ином, кроме собственности, праве? Желательны ссылки на что-то вроде пленумов. Спасибо.

1 ответ на вопрос от юристов 9111.ru

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего участка, а в необходимых случаях и от собственника другого участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Если соглашение об установлении или условиях сервитута не будет достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

— сведения о сторонах соглашения;

— сведения об обременяемом земельном участке (местоположение, площадь, кадастровый номер);

— цели и задачи установления сервитута;

— пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке;

— размер платы за сервитут и порядок ее внесения (при ее наличии);

— иные права и обязанности сторон.

Следует отметить, что перечень документов, необходимых для принятия решения об установлении частного сервитута, законодательно не установлен. В связи с этим, как отмечает Минэкономразвития РФ в вышеуказанном письме, минимально необходимыми документами для заключения соглашения об установлении частного сервитута являются документы, подтверждающие право собственности лица, требующего установления сервитута, на объект недвижимости, а если сервитут относится к части земельного участка, — документ, определяющий пределы действия (местоположение) сервитута на участке (кадастровый паспорт, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости).

В случае заключения такого соглашения собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ). Необходимо заметить, что порядок определения такой платы в настоящий момент не установлен. Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Росземкадастром 17 марта 2004 г.) не были зарегистрированы Минюстом РФ и опубликованы в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 N 1009 «Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации». В связи с этим указанные Методические рекомендации не подлежат обязательному применению. По мнению Минэкономразвития РФ, изложенному в письме, соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием этого участка обладателем сервитута. Размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Это важно знать:  В каких случаях возможно расторгнуть договор аренды досрочно?

Пунктом 9 ст. 23 ЗК РФ установлено, что сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу п. 4 ст. 274 ГК РФ на условиях и в порядке, предусмотренных п. п. 1 и 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Возможность установления сервитута на земельный участок по требованию арендатора недвижимого имущества, находящегося на соседнем земельном участке, либо арендатором соседнего земельного участка ни Гражданский кодекс РФ, ни иные Федеральные законы не предусматривают.

Таким образом, в описанной ситуации первый арендатор не вправе требовать от второго установления сервитута в свою пользу, а второй арендатор — предоставления первому сервитута.

Новое законодательство о земельных сервитутах (Аверьянова Н.Н.)

Дата размещения статьи: 30.05.2015

С 1 марта 2015 года начинает свое действие новая редакция Земельного кодекса Российской Федерации. С этого времени кардинальному изменению подвергся целый ряд земельных отношений. Законодательные инновации коснулись и такого института земельного законодательства, как земельный сервитут.

Так, установлена ставка 0,01 процента кадастровой стоимости земельного участка за каждый год срока действия сервитута. Эта ставка является аналогичной при взимании платы за пользование земельным участком на основании договора аренды. Причем, если соглашение о сервитуте заключает землепользователь такого земельного участка, то плата поступает ему, если непосредственно орган власти — то плата поступает в соответствующий бюджет.
Возвращаясь к природе такого нового правового явления, как «сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», стоит оговориться, что новым он является лишь с формально-юридической стороны закрепления и оформления данного правоотношения. Ранее отношения по пользованию земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, оформлялись на основании договора аренды либо на основании договора субаренды земельного участка.
В этой связи представляет интерес вопрос о соотношении таких видов правоотношений, как «сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» и «аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности». Данные правоотношения, как уже отмечалось, по своим правовым последствиям являются схожими правовыми явлениями. В чем же заключается задумка законодателя, разделившего их по принципу юридического оформления?
С 1 марта 2015 года изменению подверглись и арендные отношения при использовании земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. По общему правилу договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должны заключаться на земельных аукционах. Однако ст. 39.6 Земельного кодекса предусматривается исчерпывающий перечень оснований, когда земельные участки предоставляются в аренду без проведения аукциона. Изучив данные основания, можно сделать вывод о том, что они касаются в основном размещения на предоставленных в аренду земельных участках стационарных объектов — недвижимого имущества либо объектов, имеющих государственное значение: водохранилищ, дорог и объектов их инфраструктуры и других подобных.
В этой связи арендные отношения по своей природе максимально приближены к праву собственности на земельные участки, поскольку и сам договор аренды в данном случае будет заключаться на длительный срок. Договор аренды также заключается в отношении всего земельного участка.
Сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности — это ограниченное вещное право, которое должно будет реализовываться в течение очень ограниченного промежутка времени и, как правило, в отношении части земельного участка. Также отличием сервитута от договора аренды будет являться тот факт, что плата при заключении соглашения о сервитуте в отношении земельного участка, переданного в пользование, будет поступать конкретному землепользователю, а не в бюджет, как в случае заключения договора субаренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Тем не менее это лишь концептуальные отличия этих двух правоотношений, которые, по нашему мнению, легли в основу законодательного ранжирования данных ограниченных прав на землю.
В целом при необходимости использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности по основаниям, по которым может быть заключено соглашение об установлении земельного сервитута, лицо по новым положениям Земельного кодекса не лишается возможности заключить договор аренды этого земельного участка также без проведения земельного аукциона.
Различием в правовом режиме данных ограниченных прав будет также являться набор прав и обязанностей обладателей этих прав. У арендатора набор прав и обязанностей максимально широк, что подтверждает ст. 41 Земельного кодекса, в соответствии с которой лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков. Как видно из текста данной нормы, у обладателей сервитута таких прав нет, приоритетно их права определяются, если речь идет о частном сервитуте, не законом, а соглашением.
Что касается формы договора аренды и соглашения о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то, поскольку договор аренды заключается по новым положениям Земельного кодекса на срок, как правило, от трех лет, то в соответствии со ст. 26 Земельного кодекса данный договор подлежит государственной регистрации. В отношении земельного сервитута может действовать упрощенный порядок оформления права ограниченного пользования. Так, в соответствии с п. 4 ст. 39.25 Земельного кодекса, если по соглашению сторон не предусмотрено иное, то стороны могут не регистрировать обременение права на земельный участок, возникшее вследствие установления сервитута, если сервитут установлен на части земельного участка и соглашение заключено на срок не более трех лет.
При исследовании вопроса об использовании земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на основании соглашения о сервитуте, нельзя не отметить, что в соответствии с новыми положениями Земельного кодекса, предусмотрено еще одно правоотношение, тесно связанное с сервитутом, между которыми также необходимо провести различия.
Статья 39.33 Земельного кодекса определяет случаи и основания для использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута. Такое использование может осуществляться на основании административного акта — разрешения уполномоченного органа власти. Перечень оснований для такого внедоговорного землепользования также определен Земельным кодексом и подзаконными актами. И эти основания являются схожими с основаниями при использовании земельного участка на основании соглашения об установлении сервитута. Такое землепользование осуществляется на безвозмездной основе и только в отношении земельных участков, не предоставленных в пользование гражданам и юридическим лицам.
Таким образом, помимо вещных прав, в земельном законодательстве появился новый вид прав на земельные участки — «разрешительные права». Глубоко не вникая в природу данного явления, можно отметить, что это совершенно новое явление земельного законодательства.
При реализации нового законодательства о земельных сервитутах могут возникнуть следующие проблемы практического характера:
1. В Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, как уже отмечалось, установлена определенная ставка при взимании платы за сервитут. Но, как уже отмечалось, сервитутом может быть обременена лишь часть земельного участка. Ставка же установлена от кадастровой стоимости всего земельного участка. Ничего не сказано про перерасчет этой ставки относительно обремененной части земельного участка. Таким образом, обладатель сервитута может использовать малую часть большого земельного участка, а платить будет, как при использовании всего земельного участка.
2. Большой выбор «вещных» и «разрешительных» прав на землю с относительно схожим содержанием неизбежно породит ситуацию, когда и правоприменителю, и землепользователю будет довольно тяжело определиться с выбором права землепользования в каждом конкретном случае. Действительно, критерии для ранжирования земельных прав довольно расплывчаты, отличие — в большей степени лишь со стороны формального закрепления отношений. Поэтому при реализации новых, законодательно «усложненных» положений земельного законодательства неизбежны ошибки с выбором прав землепользования.
В заключение стоит отметить, что законодательные инновации, усложняющие процесс правоприменения, утяжеляющие сам и без того не простой земельный закон, ни в обществе, ни в государстве не будут восприняты «как благо». В этом контексте термин «совершенствование» законодательства можно рассматривать лишь как его изменение, но не как «эволюционирование» в целях обеспечения реализации земельных прав граждан России.
Приживутся ли в России новые земельные права и, в частности, «сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», покажет практика. С ней же придет окончательное понимание содержания новых видов земельных прав, содержание которых, наверняка, еще не раз будет меняться, поэтому законодательство о правах на землю ждет еще не одно «совершенствование».

Список литературы

1. Анисимов А.П., Мелихов А.И. Правовой режим земельных участков: новый межотраслевой подход к соотношению норм гражданского и земельного права // Право и экономика. 2008. N 12.
2. Боголюбов С.А. Земельное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. 2010. N 1.
3. Ершов О.Г. Строительные сервитуты // Право и экономика. 2013. N 1.
4. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.
5. Павлюченко М.В., Чуксин Д.В. Новое в земельном законодательстве (к вопросу о соотношении норм гражданского и земельного права в регулировании земельных отношений // Современное право. 2002. N 2, 3.

Статья написана по материалам сайтов: politika.snauka.ru, zakonometr.ru, rkc56.ru, www.9111.ru, xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai.

»

Следующая
ДоговораДоговор купли продажи земельного участка типовой
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector