+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что нужно указывать в договоре купли-продажи недвижимости?

Юрист Адвокатского бюро «Казаков и Партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Содержание

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

ОБРАЗЕЦ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

Обходим острые углы:

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично.

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.

Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – закон о регистрации прав). Если объектом купли-продажи является доля в земельном участке, то обязательное нотариальное удостоверение с 4 июля 2016 года не требуется. Такие поправки были внесены в ст. 24 закона о регистрации прав и в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который начнет действовать с 1 января 2017 года.
    При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо также соблюсти требование об обязательном извещении всех остальных собственников долей. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, свидетельствовать о намерении продавца заключить договор купли-продажи доли, с указанием цены и других условий планируемой к совершению сделки. Договор купли-продажи доли третьему лицу может быть заключен (и нотариально удостоверен) не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. До истечения этого срока нотариус вправе удостоверить совершение сделки в случае представления продавцом отказа всех остальных участников долевой собственности от заключения договора купли-продажи на предложенных в уведомлении условиях (п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав).
  • сделки, связанные с распоряжением недвижимого имущества на условиях опеки (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав);
  • сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособным гражданам (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав).
Это важно знать:  Договор о представительстве компании

В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Обязательно ли указывать в договоре купли-продажи квартиры, серию основания собственности?

Здравствуйте. Скажите пожалуйста в договоре купле продажи квартиры обязательно ли указывать серию основания собственности

Ответы юристов (1)

Добрый вечер. Ирина в договоре о купли-продажи квартиры обязательно нужно указывать следующие условия:

1.Преамбула. Вначале указывается наименование договора, место и дата его заключения, полные имена сторон (Ф. И. О.), а также указание того, кто из них продавец, а кто покупатель.

Удачи Вам! Пожалуйста оцените ответ. Ваш голос очень важен для нас!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как составить максимально безопасный договор купли-продажи квартиры

Покупка квартиры , как и её продажа – очень важный и серьезный шаг, и к составлению договора нужно подходить очень педантично. Заключение договора – заключительная часть большой работы, которая была проведена покупателем или его риелтором. В тексте договора, помимо обязательных пунктов, отражаются аспекты, которые позволят защитить интересы всех сторон при заключении сделки с недвижимостью.

Если что-то вызывает вопросы или просто непонятно, надо обязательно выяснить, что это значит. Ведь внести изменения в уже подписанный договор невозможно или очень трудно, а вот скорректировать его до подписания вполне реально.

Итак, что же надо указать в договоре купли-продажи квартиры, чтобы избежать ненужных сложностей в дальнейшем?

1. Полные паспортные данные участников сделки.

Указывая данные взрослых участников сделки, многие риелторы традиционно пишут только ФИО, регистрацию, а также основные паспортные данные. Однако будьте аккуратны и не поленитесь дописать место и дату рождения, номер подразделения, выдавшего паспорт. Также укажите ИНН обеих сторон, а в идеале – любой банковский счет участников сделки. Это понадобится в случае судебного расторжения договора, когда может возникнуть потребность срочно отправить денежные средства одной из сторон.

Если среди участников сделки есть дети, обязательно проверяйте их регистрацию – они могут быть прописаны только там, где прописан один из родителей. Помните, что до 14 лет у ребенка должны быть указаны данные, содержащиеся в его свидетельстве о рождении, а также в паспорте его официального представителя, которым могут выступать отец или мать, попечитель или опекун. И не забывайте про то, что с 2016 года требуется нотариальное удостоверение любой сделки с недвижимостью, если в ней участвуют несовершеннолетние .

Если ребенок уже достиг 14-летнего возраста, он подписывает договор самостоятельно, в присутствии и с согласия лица, представляющего его интересы. Данные представителя (отца или матери) вносятся в договор, под которым они также ставят свою подпись рядом со словом «Согласен» («согласна»).

2. Точный адрес и реквизиты объекта недвижимости.

Указывайте абсолютно все – населенный пункт, номер дома со всеми корпусами, инвентарный и кадастровый номера, подъезд, этаж, номер квартиры, вплоть до расположения на площадке (слева, справа и пр.).

Также, обозначая объект права, не забудьте добавить количество и квадратуру всех комнат, балконов, лоджий, кладовых, дату постройки дома, общую и жилую площадь и другие технические характеристики, содержащиеся в техническом плане (паспорт) квартиры и справке из БТИ.

3. Документы-основания.

Те, кто имеет опыт личного общения с государственными регистраторами, наверняка не раз слышали и знают точно, что свидетельство о праве собственности любого объекта недвижимости является актуальным не больше недели. И составляя договор купли-продажи надо обязательно иметь это ввиду, и перед заключением договора иметь на руках оригинал выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра права). Однако документы-основания там не указываются и взять их можно только из свидетельство о праве собственности. Все они должны быть указаны в договоре полностью.

В качестве документов-оснований могут выступать договор купли-продажи, ренты, мены, пожизненного содержания с иждивением, передачи (если речь идет о приватизации), дарения; свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону, решение суда, постановление администрации и т. п.

При этом обязательно проследите, чтобы имена и фамилии продавцов, указанные в правоустанавливающих документах, совпадала с теми, что значатся в паспортах. Ведь с момента приобретения имущества в жизни продавца могло произойти много перемен – брак или развод, смена фамилии. В случае необходимости не стесняйтесь требовать у собственника предъявления документов, объясняющих причину изменения фамилии.

4. Цена объекта недвижимости по договору и её оплата.

В договоре следует обязательно указывать полную стоимость объекта недвижимости. Если есть справка о кадастровой стоимости, стоит указать и её.

Одним из самых важных моментов после цены договора является график и сроки оплаты. Традиционно используют следующие формулировки:

  • «оплата будет произведена полностью на момент подписания настоящего договора» — если расчет производится в момент подписания договора;
  • «оплата будет произведена полностью в течение 3 (трёх) банковских дней с момента подачи документов на государственную регистрацию перехода права в Управления Росреестра» — когда для того, чтобы получить деньги и передать их продавцу, покупателю требуется предъявить расписку, к примеру, в органы опеки или банк;
  • «оплата будет произведена полностью в течение 3 (трёх) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права от Продавца к Покупателю» — также распространенная ситуация, которая обычно возникает при оплате по государственным жилищным сертификатам;
  • «оплата будет произведена полностью в срок до 15 декабря 2016 года» — указывается абсолютный срок, не связанный ни с переходом права, ни с моментом подписания договора.

NB: Имейте ввиду, что в отличие от договора долевого участия, который считается заключенным только с момента его государственной регистрации, договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания. В случае отказа одной из сторон идти в регистрационную палату, суд всегда сможет обязать Росреестр зарегистрировать переход права на покупателя. Имейте это ввиду, когда передаете или получаете деньги.

5. Подтверждение дееспособности сторон и их свободного волеизъявления.

В договоре следует указать, что стороны не находятся под опекой и не страдают заболеваниями, которые могут помешать им понимать суть происходящего и содержание договора. Также покупатель и продавец должны подтвердить, что они не находятся под влиянием обстоятельств, вынуждающих их заключать заведомо невыгодную сделку.

Обычно это делается путем включения в договор следующего пункта (в котором приведены и иные нюансы, в т.ч. касаемо семейного права):

«Содержание статей 160 «Письменная форма сделки», 151 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме», 164 «Государственная регистрация сделок», 179 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств», 283 «Собственность на жилое помещение», 290 «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме», 292 «Права членов семьи собственников жилого помещения», 421 «Свобода договора», 452 «Порядок изменения и расторжения договора», 460 «Обязанность Продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», 461 «Ответственность Продавца в случае изъятия товара у Покупателя», 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», 556 «Передача недвижимости», 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества», 558 «Особенности продажи жилых помещений» ГК РФ; ст. 220 «Имущественные налоговые вычеты» НК РФ; ст. 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» СК РФ Сторонам известно и понятно.»

Данный пункт можно сократить и ограничить лишь дееспособностью:

«Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях

6. Зарегистрированные граждане

Очень важно всегда проверять наличие и количество зарегистрированных граждан. Бывают иногда существенные обстоятельства, когда продавец не может выписаться из квартиры на момент её продажи. В первую очередь это связано с необходимость ипотечного кредитования. И стандартный пункт про регистрацию будет гласить в договоре «На момент подписания настоящего Договора в данной Квартире никто не зарегистрирован, а иных граждан, имеющих согласно статьи 292 Гражданского кодекса РФ право пользования Квартирой, не имеется.».

Но если нужно возложить на продавца обязанность по выписке из квартиры, то перечисляем всех прописанных, и возлагаем на них обязанность выписаться в указанные сроки:

«В указанной квартире на момент подписания настоящего договора зарегистрированы: гр. ____(указать полностью ФИО и год рождения – как это указывается в выписке с лицевого счета), которые обязуются выписаться в срок до ____.»

7. Залоги и обременения

Минимизировать возможность дальнейших притязаний на квартиру и попробовать застраховаться от мошенничества в недвижимости можно, включив в договор:

«Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не подарена, не продана, не заложена, свободна от любых прав и притязаний третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.».

Особенности оформления договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры – это официальный документ, подтверждающий совершение сделки по передачи объекта от одной стороны к другой.

Условия договора

Их можно подразделить на 2 основные группы: существенные и стандартные (обычные).

1. Существенные условия

Это наличие информации в договоре, без которой он признается недействительным.

1.1 Предмет сделки

В соответствии со статьей 554 ГК РФ текст договора должен содержать сведения о предмете, по которым можно точно идентифицировать квартиру. К ним можно отнести:

  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • форма собственности;
  • номер квартиры;
  • характер использования жилья;
  • площадь жилья и количество комнат в нем и т.д.

Правильный вариант: «Объектом настоящего договора выступает 3-комнатная квартира, расположенная в 5-этажном жилом доме по адресу: г. Белгород ул. N-ская, д. 154 кв. 54. Ее площадь составляет 65 кв. метров, полезная площадь жилья – 51 кв.м…».

Неправильный вариант: «Объектом договора выступает квартира, расположенная в многоквартирном доме по адресу: г. Белгород ул. N-ская, д. 154». Во втором случае нет конкретики, такой договор признается недействительным.

1.2 Обременение

В документе указывается его форма: залог, рента, аренда и т.д. Наличие обременения может стать препятствием для продажи квартиры. Например: жилье, находящееся в залоге у банка, нельзя продать третьему лицу без согласия кредитора.

1.3 Список выгодоприобретателей

В соответствии со статьей 558 ГК РФ в договоре должен быть указан перечень лиц, которые могут пользоваться квартирой после ее отчуждения третьему лицу. Помимо их списка должно быть зафиксировано основание для права пользования. Например: договор пожизненной ренты и т.д.

Важно! Если в роли лиц, наделенных правом пользования жильем после его продажи, выступают несовершеннолетние или недееспособные граждане, находящиеся под контролем органов опеки, то сделка действительна только при согласии уполномоченного органа.

1.4 Стоимость

Это обязательный реквизит текста, так как по своей природе договор является возмездным.

Документ, где цена отчуждения квартиры не указана, считается недействительным в соответствии с пунктом 1 статьи 555.

Стоимость устанавливается по обоюдному соглашению сторон. Правила ее расчета, указанные в статье 424 ГК РФ, не применяются.

1.5 Способ оплаты

Оплата за реализуемый объект может быть произведена несколькими способами:

  • за счет собственных средств: сбережения;
  • за счет заемного капитала: жилищные кредиты или займы на неотложные нужды;
  • средствами материнского капитала;
  • субсидией на покупку жилья в рамках федеральной программы «Доступное жилье».
Это важно знать:  Договор аренды нежилого помещения с арендными каникулами, страховым депозитом и других видов: существенные условия, инструкция, как составить, а также решение споров

Для оплаты квартиры материнским капиталом покупателю необходимо обратиться в ПФ РФ, чтобы написать заявление на перевод средств в счет погашения обязательств по договору. Решение по заявлению принимается в течение 1 месяца, столько же времени требуется на перевод средств продавцу.

Важно! В соответствии с пунктом 8 Постановления Правительства № 862 объем средств материнского капитала, направленных на покупку жилья, не должен превышать стоимость квартиры.

Программа «Молодежи — доступное жилье» продлена до 2017 года.

Ее участники могут претендовать на оплату части квартиры (до 30% от стоимости) за счет средств целевой государственной помощи. При наличии детей размер субсидии может быть увеличен.

Для участия в проекте необходимо обратиться в органы местного самоуправления. При получении субсидии средства переводятся на счет продавца по безналичному расчету.

1.6 Стороны договора

При реализации квартиры их всегда две: продающая и покупающая. В роли продавца может выступать собственник жилья или его законный представитель. Покупателями могут быть любые субъекты.

Если покупателей несколько человек, то необходимо прописать в договоре идентификационные данные и долю в приобретаемой квартире каждого.

Важно! Размер доли каждого покупателя указывается не зависимо от того, равные они или нет.

Законодательство накладывает ряд ограничений по сделкам с недвижимостью при участии несовершеннолетних лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 ГК РФ интересы малолетних детей (до 14 лет) представляют их законные представители. Дети, старше 14 лет, могут самостоятельно участвовать в сделках при наличии письменного согласия их представителей (пункт 1 статья 26 ГК РФ).

1.7 Способ расчета

При сделках с недвижимостью применяются 4 способа расчета:

  • Аккредитив. Покупатель заранее заключает договор на обслуживание по аккредитиву с банком. На расчетный счет он вносит сумму средств, равную стоимости квартиры. Продавец может получить доступ к этим деньгам только при предоставлении нотариально заверенной копии правоустанавливающего документа на имя покупателя (п. 867 ГК РФ).
  • Банковские ячейки. Стороны договора заключают договор аренды ячейки в банке. Покупатель в присутствии продавца закладывает в нее деньги. В договоре на аренду ячейки указываются условия, при соблюдении которых продавец может забрать деньги из ячейки. В качестве них могут выступать: копии правоустанавливающих документов на имя покупателя.
  • Внесение средств наличными/безналичными расчетами. Это самый небезопасный способ оплаты договора купли-продажи. Он влечет следующие риски:
    • если передача средств осуществлена до перехода права собственности и по каким-то причинам госрегистрация не состоялась, то покупатель может остаться без средств и жилья.
    • если деньги передаются после регистрации документов в Росреестре, то риски несет продавец. После получения правоустанавливающих документов на объект покупатель может не расплатиться с первой стороной сделки. В этом случае продавец может остаться без квартиры и не получить за нее деньги.
  • Счет эксроу. Он открывается покупателем в банке для хранения средств по договору купли-продажи. Владелец счета вносит на него сумму, равную стоимости квартиры, дальнейшее его распоряжение средствами невозможно. При совершении сделки продавец может снять средства при предъявлении в банк правоустанавливающих документов (копий) на имя покупателя. Если сделка не состоялась, то владелец счета может забрать деньги (статья 860.10 ГК РФ).

Полезно знать! Эксроу счет и аккредитив имеют принципиальные отличия, несмотря на сходство основного механизма при расчетах.

  • Средства на счете эксроу блокируются, их дальнейшее движение невозможно без выполнения условий сделки.
  • Аккредитив может быть отзывным, то есть клиент может забрать свои средства с расчетного счета банка без объяснения причины.

Счет эксроу – это относительно новый способ расчета, который Россия переняла из Великобритании. Надо заметить, что статья 858 ГК РФ говорит о недопустимости ограничения прав клиентов распоряжаться собственными счетами, поэтому законодательная база для расчета требует доработки.

Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что самыми безопасными являются сделки через банковские ячейки. Каждая сторона договора имеет свои гарантии: деньги или объект. При срыве сделки стороны остаются в первоначальном положении.

Если за жилье вносится аванс, то он должен быть прописан в предварительном договоре купли-продажи (ПДКД) или авансовом соглашении. В случае отказа от сделки по инициативе покупателя аванс ему не возвращается. Если сделка не может состояться из-за нарушений продавца, то он должен оплатить второй стороне сумму штрафных санкций (действительно, только при внесении пункта о штрафных санкциях в текст договора или ПДКД).

В соответствии со статьей 434 пунктом 2 договор купли-продажи квартиры является действительным, если он оформлен в письменном варианте. Устная договоренность о передаче недвижимости недопустима.

2. Обычные условия

Это условия, которые традиционно включаются в текст документа. Они необходимы для исключения возможных споров и разногласий. Договор является действительным при отсутствии в его тексте обычных условий.

2.1 Характеристики, конкретизирующие объект сделки.

В договоре можно перечислить предметы интерьера, которые реализуются вместе с квартирой. Например: мебель, технику и т.д.

2.2 Цель приобретения квартиры

В тексте договора может быть указано, для каких целей покупатель приобретает жилье: для собственного проживания, сдачи в аренду, открытия ИП и т.д.

2.3 Обязанности сторон

Этот пункт заполняется на основе норм ГК РФ. Четко прописанные требования к каждой стороне – залог успешного окончания сделки. Стандартные обязанности продавца включают:

  • 1. Необходимость снятия с регистрационного учета.

Полезно знать! Если продавец выписывается после совершения сделки, то можно подстраховаться от лишних проблем. Некую часть средств от стоимости квартиры (примерно 10%) необходимо заложить в ячейку. Доступом к ней может быть выписка из домовой книги, свидетельствующая о снятии с регистрационного учета продавца или паспорт с отметкой по другому адресу проживания.

При несоблюдении требований по снятию с учета покупатель может израсходовать эти средства на судебные тяжбы. Такая схема расчета допустима только при ее прописывании в предварительном договоре купли-продажи.

2. Своевременную оплату по коммунальным платежам до даты совершения сделки.

Если продавец после подписания договора продолжает проживать в проданной квартире, то он обязан оплачивать расходы по коммунальным услугам за это время. Оплаченные квитанции за предыдущий месяц и ключи от почтового ящика продавец должен передать одновременно с подписанием акта приема-передачи квартиры (передаточного акта).

3. Передачу недвижимости по передаточному акту (статья 556 ГК РФ).

В соответствии с законодательством уклонение от подписания этого документа расценивается как отказ продавца в передаче квартиры, а покупателя – от обязанности ее принять. Иск в суд заставит каждую сторону выполнить свои обязанности.

Подробнее про оформление передаточного акта смотрите ниже ↓.

  • 4. Предупреждение о недостатках квартиры (протекание крыши для жилья на последних этажах, слабая проводка, наличие неузаконенной перепланировки и т.д.).
  • Основная обязанность покупателя сводится к оплате реализуемой квартиры и приемке ее по передаточному акту.

    Сроки освобождения жилья продавцом

    Единых требований на законодательном уровне нет. Стороны сделки самостоятельно договариваются, в какие сроки будет осуществлена передача квартиры. По установленным негласным правилам рынка недвижимости они не превышают 21 рабочий день. Однако при обоюдном согласии сроки могут быть уменьшены до 2-3 дней.

    Советуем обязательно прописывать срок освобождения жилья в договоре и в авансовом соглашении.

    2.5.Способы разрешения споров

    В соответствии со статьей 452 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно по обоюдному решению сторон. Если участник не согласен с новыми условиями или не предоставил ответ в 30-дневный срок, то вопрос решается через суд.

    По договорам купли-продажи квартиры установлен досудебный порядок разрешения конфликта: поиск компромисса путем диалога. Если он не оправдал ожидания одной из сторон, то тогда можно обратиться в суд общей юрисдикции.

    Подача искового заявления может быть выполнена 2 способами: лично заявителем или по почте заказным письмом. Иск подается в суд по месту жительства ответчика или нахождения его имущества. В документе указывается причина расторжения договора, а также необходимость возвращения переданного объекта продавцу, а денег – покупателю. Заявитель вправе в иске указать требования по возмещению морального вреда, если вторая сторона существенно нарушила договор.

    Важно! Решение суда о расторжении сделки не является основанием для прекращения права пользования квартирой покупателем, если регистрация перехода права собственника была проведена. Поэтому продавец, если его права нарушены, обязательно должен требовать в иске возврата ему имущества.

    Типичная ситуация для обращения в суд.

    Иванов А.С. решил продать 3-комнатную квартиру Кузнецову И.К. В соответствии с договором он должен был получить деньги за отчуждаемый объект после регистрации перехода права собственности. В качестве способа оплаты был выбран вариант расчета наличными. Покупатель свои обязанности по оплате объекта не выполнил.
    На основании статьи 395 ГК РФ помимо средств по договору продавец имеет право требовать возмещение процентов за пользование имуществом и понесенных убытков (на адвокатов, сбор документов, представительство в суде и т.д.). Суд вынес решение удовлетворить требования Иванова А. С., в том числе оплатить ему моральный ущерб.

    Неуплата стоимости квартиры далеко не всегда является основанием для расторжения договора. Примеры и объяснения смотрите в этой статье.

    Приложения к договору купли-продажи квартиры

    Рассмотрим, что можно оформить приложением к договору.

    Передаточный акт

    Каждая сторона сделки должна получить по одному подписанному экземпляру. В соответствии со статьей 556 ГК РФ фактическая передача жилой недвижимости происходит только после подписания документа. С этого момента все риски, связанные с квартирой, переходят к покупателю.

    Основными реквизитами акта являются: паспортные данные каждой стороны, характеристики объекта недвижимости, адрес, дата и место составления.

    Не стоит подписывать документ без предварительного осмотра жилья, то есть не в квартире. Выявленные недостатки в дальнейшем доказать практически невозможно.

    Практикуется 2 способа передачи объекта недвижимости: до регистрации перехода права собственности и после нее. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним» не прописывает документ, как обязательный для совершения процедуры регистрации права нового собственника. Но нередко Реестр отказывает в регистрации при его отсутствии.

    Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Если квартира передается до регистрации в Росреестре, то покупатель может оценить реальное состояние жилья и отказаться от него, если оно ухудшилось по сравнению с предыдущими осмотрами.

    Пример. При первоначальном осмотре в квартире были установлены дубовые двери, евророзетки, качественная сантехника. При подписании передаточного акта жилье видоизменилось: двери были сняты, розетки заменены на дешевые китайские аналоги и т.д. Если передаточный документ был бы подписан до регистрации документов, то доказать ухудшение состояния жилья практически невозможно. В акте указано, что покупатель удовлетворен состоянием квартиры.

    Обезопасить покупателя может предпродажный акт, составленный перед регистрацией в Росреестре. В нем должно быть подробно расписано, какая мебель и техника остаются в помещениях, а также показания индивидуальных приборов учета и т.д.

    Для продавца выгоднее оформить передаточный акт до регистрации перехода права собственности, так как до подписания документа он несет ответственность за имущество. В случае затопления квартиры, возникновения пожара и иных неблагоприятных случаев все расходы ложатся на его плечи, а покупатель вправе отказаться от сделки. В любом варианте риск гибели или порчи имущества переходит ко второй стороне после подписания акта.

    Если акт подписан до регистрации перехода прав собственности и в квартире случился потоп, то все расходы по его устранению, в том числе оплаты ремонта соседей с нижних этажей несет покупатель.

    Расписка в получении средств

    Это доказательство факта передачи денег покупателем и получения их продавцом. В документе необходимо указать: паспортные данные участников сделки, конкретные сведения на объект, за который получены деньги (кадастровый номер, адрес месторасположения, другие характеристики квартиры), сумму прописью и цифрами. Обязательная фраза расписки – «оплата произведена в полном объеме, претензий к покупателю не имею».

    Это важно знать:  Аренда земельного участка: порядок, кто имеет право, договор, срок

    Дополнительное соглашение

    Этот документ составляется для отображения условий, которые не были обозначены в договоре купли-продажи. Чаще всего инициатором его составления выступает продавец, если квартира находится в его собственности менее 3-х лет. Дополнительное соглашение – это неотъемлемая часть договора, которая также подлежит регистрации. Все условия, включенные в документ, имеют юридическую силу с момента его подписания сторонами.

    Перечисленные документы необходимы для регистрации перехода прав собственности. О том, какие документы ещё нужны и о подробностях процесса регистрации вы можете прочитать в этой статье.

    Особенности составления договора купли-продажи в нестандартных случаях

    1.Продажа доли

    В соответствии со статьей 250 ГК РФ на других собственников распространяется приоритетное право покупки. Их необходимо уведомить о продаже доли. Обязательными реквизитами извещения являются: стоимость доли и условия ее продажи. При отсутствии желания у других собственников выкупить часть квартиры оформляется нотариальный отказ.

    Извещения отправляются по последнему адресу проживания собственника. Если в течение 30 дней от него не последует ответа, то продать долю можно третьим лицам.

    Извещения о продаже доли или нотариальные отказы собственников необходимы для регистрации перехода права собственности (пункт 1 статья 24 ФЗ № 122). Если приоритетное право будет нарушено, то заинтересованные лица в течение 3-х месяцев с момента совершения сделки могут вернуть права покупателя через суд.

    При продаже доли в договоре обязательно указывается ее размер.

    2.Сделка с участием несовершеннолетних

    Если в роли собственника выступает несовершеннолетнее лицо, то для совершения сделки потребуется согласие органов опеки. Для его получения необходимо доказать, что интересы ребенка не будут ущемлены: ему будет предоставлено равноценное жилье или деньги, пропорционально доле, будут перечислены на его счет.

    Согласие органов опеки потребуется при предоставлении документов в Росреестр. Без него сделка не состоится.

    Несовершеннолетнее лицо может выступать в роли покупателя квартиры. Такая сделка допустима при письменном согласии на нее законных представителей. Если ребенок старше 14 лет, то он может самостоятельно расписываться в договоре купли-продажи и сопутствующих документах.

    3.Сделки по доверенности

    Если сторону сделки представляет доверенное лицо, то оно должно иметь соответствующий документ, подтверждающий его право представлять интересы заинтересованной стороны. Доверенность прикладывается к договору купли-продажи квартиры.

    Кардинальных изменений в составлении договора купли-продажи квартиры по доверенности нет. В него должны быть внесены сведения о представителе: его паспортные данные и адрес регистрации, а также указывается, что сделка совершена с участием доверенного лица. При наличии доверенности нотариальное удостоверение договора не требуется.

    Продажа квартир по доверенности – самая распространенная мошенническая схема. Риск того, что официальный документ является фальшивым, очень высок.

    Риски сделки по доверенности связаны:

    1. 1.С недееспособностью собственника квартиры. Если доверенность выдана от лица, являющегося недееспособным, то сделка будет признана недействительной.
    2. 2.Возможностью отзыва документа. После совершения сделки недобросовестные собственники могут отозвать доверенность, что приведет к аннулированию сделки и длительным судебным тяжбам.
    3. 3.Неожиданной смертью собственника. В этом случае доверенность теряет законную силу, квартира становится частью наследственной массы.

    Подробнее о продаже по доверенности и оформлении документа читайте здесь.

    К чему приводит неправильное составление договора

    • При отсутствии в документе существенных условий сделки право перехода собственности не будет зарегистрировано. Потребуется дополнительное время для устранения недочетов.
    • Иногда продавцы жилья просят указать в договоре меньшую сумму, чем стоимость квартиры. В соответствии с НК РФ доход от отчуждения имущества облагается налогом по ставке 13%. На 100%-ный налоговый вычет могут претендовать только лица, являющиеся собственниками жилья более 3-х лет. В соответствии с законодательством РФ уклонение от уплаты налогов – это уголовная ответственность.
    • Проблемы могут возникнуть и у покупателя при получении вычета на жилье. Он будет исчисляться от суммы указанной в договоре. Соответственно, можно лишиться части вычета за приобретенную квартиру.
    • Если квартира реализуется вместе с мебелью, то эксперты настоятельно советуют вносить в текст документа описание ее состояния и перечень предметов интерьера. Это позволит избежать недоразумений при передаче недвижимости.

    Договор купли-продажи является заключенным с момента его подписания участниками. Одновременно порождаются все юридические права и обязанности, из договора вытекающие. Ошибки, допущенные в нем, могут стать поводом для длительных судебных тяжб.

    Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

    Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

    Документы, необходимые для составления договора

    Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

    С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

    Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?

    Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

    • договор купли-продажи;
    • договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
    • договор дарения;
    • свидетельство о праве на наследство;
    • решение суда о признании права собственности.

    Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

    Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

    В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

    С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

    И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

    Существенные условия договора покупки квартиры

    Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?

    Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

    Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

    Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

    Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

    Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

    В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

    Заполнение договора

    Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

    Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

    • фамилия, имя, отчество;
    • дата рождения;
    • место рождения;
    • серия и номер паспорта;
    • кем и когда выдан паспорт;
    • адрес регистрации по месту жительства.

    Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

    В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

    Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

    С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.


    В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

    В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

    В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

    Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

    В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

    Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

    После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

    После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

    После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

    Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

    • заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
    • договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
    • свидетельство о праве собственности;
    • правоустанавливающий документ;
    • справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
    • в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
    • квитанцию об уплате госпошлины.

    В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

    По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

    Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, pravoved.ru, metrpro.ru, zakonprodom.com, 1yur.ru.

    »

    Предыдущая
    ДоговораЧто лучше - дарственная или купля-продажа квартиры: чем отличаются договора и какой дешевле оформить
    Следующая
    ДоговораЧто относится к обязательным условиям трудового договора?
    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector