Договор переуступки договора долевого участия

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цессионер (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает покупателю право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности, а также риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

Содержание

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).

Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.

Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке мы разделили на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Что необходимо сделать Продавцу

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

    Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, нежели купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  • Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  • Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  • Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

    Что необходимо сделать Покупателю

    Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

    1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, если покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
    2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

    3-й этап — составление договора переуступки прав

    4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе

    С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

    Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому инструкция мы написали с МФЦ.

      Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать подписанные договора с остальными документами.

    Гос.пошлина на регистрацию — 2000 рублей, и ее оплачивают покупатели, деля между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.

  • Помимо подписанных экземпляров договоров, сотруднику МФЦ нужно предоставить:
    • Паспорт каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо, то паспорт и нотариальную доверенность.
    • Согласие супруга на покупку и продажу квартиры, если квартира приобретается или продается в браке.
    • Договор основания изначально заключенный с Застройщиком. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования.
    • Справка об отсутствии долга перед строительной компанией или Договор перевода долга Покупателю, заключенный между продавцом и покупателем.
    • Письменное согласие Застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования. Чаще всего при регистрации договора уступки права требования Застройщик присутствует при сделке и выступает третьим лицом, где дает согласие на продажу квартиры.
    • Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка.
    • Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.
  • Сотрудник сам заполнит заявления о регистрации права на основании приложенных документов. В них будут указан объект недвижимости, его технические характеристики, данные всех участники сделки. Если все заполненные данные верны, то каждый участник сделки подписывает заявления, каждый своё.
  • Далее сотрудник: заберет заявления, оригиналы (кроме паспортов) и копии всех поданных документов; выдаст продавцу и покупателю по расписке в получении документов, в которой указана дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования и договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования) и других поданных документов.
  • Затем с МФЦ полученные документы отправляются курьером в Рег.палату, где регистратор проверит правильность составления договора переуступки и комплект документов. Если все верно, то по данному договоре зарегистрируют переход права покупателю(ям) и в ЕГРН будет иметься соответствующая запись. По закону срок регистрации сделки составляет 7 рабочих дней. Можно позвонить в регистрирующий орган и уточнить день получения документов.
  • В назначенный день покупателю необходимо забрать зарегистрированный договор переуступки прав требования, а продавцу договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (для оплаты налога с продажи). Но им необязательно забирать их одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. Также обоим участникам сделки забрать свои поданные документы. При себе иметь паспорта и выданные ранее расписки.
  • Это важно знать:  Консигнационный склад в 2020 году - что это такое, плюсы и минусы, значит, в России, договор

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

    Договор уступки права требования по дду образец 2018

    Цессионарию не передаются.

    1. Размер и порядок оплаты за уступаемое право требования согласуется сторонами в приложении № 1 к настоящему договору.
    2. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов.
    3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.
    4. Настоящий договор вступает в силу со дня подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору.
    5. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой Стороны, один экземпляр для Застройщика.

    РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН: Цедент: Гражданин (-ка) РФ _ Телефон: e-mail: Подпись: Волкова Г.М.

    Образец договора цессии уступки права требования неустойки по 214 фз дду

      Перед подписанием и оформлением основного договора уступки, составляется соглашение о намерениях.

    Договор переуступки права требования по договору долевого участия

    Есть вероятность, что первый дольщик, принимавший участие в долевом строительстве, просто желает избавиться от квартиры без собственной выгоды, например, из-за долгостроя;

    • если в строящемся доме предлагается слишком много квартир по соглашению переуступки, постарайтесь поискать информацию о финансовом состоянии застройщика;
    • лучше обратиться к профессиональным юристам.

    Проверка документов у компании-застройщика При заключении ДДУ особенно тщательно необходимо проверить документы застройщика, которые разрешают ему производство строительных работ. К числу таких бумаг относятся:

      правоустанавливающие документы на земельный участок.

    Территория, на которой производятся строительные работы, должна быть у застройщика либо в собственности, либо с ее владельцем должен быть заключен договор аренды.

    Договор уступки права требования по договору долевого участия: образец

    • Договор переуступки права требования по договору долевого участия
    • Переуступка прав по договору долевого участия (дду)
    • Оформление переуступки прав по договору долевого участия в строительстве
    • Образец договора цессии уступки права требования неустойки по 214 фз дду

    Договор уступки прав требования на квартиру Цедент обязуется в течение [значение] дней с момента подписания настоящего договора передать Цессионарию документы, удостоверяющие право требования к [краткое наименование общества должника], а именно предоставить оригинал договора о долевом участии в строительстве жилья N [вписать нужное] от [число, месяц, год], двусторонний акт сверки с [краткое наименование общества], подтверждающий исполнение Цедентом своих обязательств по оплате средств долевого участия по указанному договору.3.

    Договор уступки прав требования на квартиру

    Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.
    Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке. Регистрация Договора уступки прав требования Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре.
    То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

    Переуступка прав по договору долевого участия (дду)

    Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки. Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра. После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ.

    Особенности заключения договора переуступки по дду и правила его оформления

    Законодательная база Переоформление прав требования по контракту дольщиков законодательно обоснованно и введено под контроль посредством:

    1. Федерального законодательства «Об участии в долевом строительстве».
    2. Гражданского закона (статья 164) «о требованиях оформления договора уступки прав».
    3. Гражданского закона, главы 2, описывающего положения оформления договора.
    4. Налогового кодекса, в котором прописаны нюансы, связанные с уплатой налоговых отчислений.

    Заключение сделки по переуступке прав Подписание договора о смене участника долевого участия производится только с согласия всех трех сторон. Права и обязанности по ДДУ продавца передаются новому долевому участнику полностью.

    При невыплате стоимости недвижимости в полном объеме, внесение оставшихся средств ложится на плечи нового владельца обязательств.

    Оформление переуступки прав по договору долевого участия в строительстве

    Бумаги, необходимые для Росреестра:

    • документ об оплате договора долевого участия первым дольщиком (либо документ о переводе долга на нового покупателя);
    • заявление;
    • паспорта первого дольщика и нового приобретателя (если сделка проводится от имени представителя, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность);
    • квитанция об уплате госпошлины;
    • кредитный договор (в случае ипотеки);
    • нотариально заверенное согласие супруга (при наличии);
    • нотариально заверенное согласие опекунов (при наличии);
    • первоначальный ДДУ на первого дольщика;
    • договор или соглашение переуступки прав (цессия).

    Как и где зарегистрировать договор переуступки права требования на квартиру? Регистрация цессии производится в территориальном органе Росреестра в течение 30 календарных дней с момента подачи пакета документов.

    Договор о переуступке права требования по дду образец

    Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть если головная сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже.
    Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз. Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

    Также вид разрешенного использования участка должен соответствовать фактическому;

    • документы, которые разрешают ведение работ. К ним относятся разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом местного самоуправления;
    • разрешение на ввод в эксплуатацию Жилой дом должен быть достроен и соответствовать всем строительным нормам и правилам. Документом, который это подтверждает, является разрешение на ввод в эксплуатацию. Оно выдается департаментом строительства того муниципального образования, на территории которого возведен дом;
    • проектная декларация. В данном документе должны быть четко прописаны все характеристики здания (этажность, материалы стен и перекрытий, количество квартир).

    А после оформления собственности – уже по обычному Договору купли-продажи квартиры. Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (статья 11 закона ФЗ-214).

    Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие). При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

    Договор переуступки права требования по ДДУ — особенности и правила оформления

    Долевое строительство привлекает граждан, прежде всего, своей ценой, поскольку именно в этом сегменте можно приобрести самые дешевые квадратные метры жилья, но не только этим. Строительство многоэтажного дома длится несколько лет, и за это время в жизни дольщика может многое что поменяться. По закону у дольщика есть возможность безболезненно выйти из проекта, уступив свои права по ДДУ на будущую квартиру другому участнику. Этим правом также пользуются частные инвесторы, для которых участие в долевом проекте – возможность заработать на разнице в стоимости жилья, приобретенного на ранних этапах строительства. Как правило, договор переуступки права требования по договору долевого участия заключается перед сдачей дома, когда цена на квартиры значительно возрастает.

    Как продать квартиру по переуступке прав

    Договор переуступки, по-другому называемый цессия, фиксирует передачу инвестором (цедентом) своих прав на будущее жилье новому участнику (цессионарию). Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует. Дольщик передает не само жилье, а только возможность требования квартиры у застройщика в будущем.

    Переуступка права требования по договору долевого участия возможна в определенный период: после того, как ДДУ пройдет положенную регистрацию, и до подписания акта. Когда объект уже достроен и передан дольщику, считается, что застройщик выполнил перед ним свои обязательства. Продавать квартиру в сданном доме можно в обычном порядке, после оформления ее в свою собственность.

    Еще до совершения сделки по переуступке прав прежний дольщик должен произвести все расчеты с застройщиком. Если он не расплатился в полном объеме со строительной фирмой, сделка возможна только в случае, если новый участник согласится перевести на себя его долг. Для этого между ними подписывается специальное соглашение, в котором цессионарий обязуется полностью погасить долг цедента перед застройщиком.

    Это важно знать:  Договор задатка при покупке автомобиля

    По общему правилу, если у прежнего дольщика нет долгов по оплате, не требуется получать разрешение девелопера на переуступку прав. При наличии долга такое согласие нужно получить обязательно. Однако нужно учесть, что нередко в ДДУ застройщики включают условие об обязательном получении согласия на совершение данной сделки. Если в договоре имеется такой пункт, необходимо получить разрешение застройщика, даже если все расчеты по договору были произведены в полном объеме.

    Как оформить договор уступки права

    Приобретение квартиры по переуступке считается достаточно рискованной сделкой. Обо всех рисках при покупке жилья по переуступке, можно прочитать в статье «Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия». Чтобы максимально обезопасить себя, перед тем как подписать договор переуступки прав собственности на квартиру, рекомендуется внимательно проверить документы прежнего дольщика и самого застройщика.

    Что необходимо посмотреть у застройщика:

    • все документы компании, свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговой;
    • документы, устанавливающие право застройщика на участок;
    • разрешительные документы на возведение данного объекта;
    • проектную декларацию на строящийся объект.

    Денежные расчеты

    Сделка по переуступке прав по ДДУ совершается на возмездной основе. Как правило, новый дольщик оплачивает прежнему участнику не только стоимость внесенных им средств по договору, но также и дополнительное вознаграждение за передачу своих прав. Соглашение о переуступке необходимо зарегистрировать в Росреестре, и уже после этого производить все расчеты с продавцом. Вносить денежные средства заранее – значит подвергнуться риску потерять деньги, если договор не пройдет регистрацию. Это может случиться по причине продажи данного объекта ранее другому лицу, что в подобных сделках происходит довольно часто.

    Что должен содержать договор цессии

    Единая форма документа законом не предусмотрена, однако есть определенные требования к его составлению. Примерное содержание договора:

    1. Вводная часть документа должна содержать все данные о цеденте и цессионарии.
    2. В предмете договора должны быть указаны номер ДДУ, на основании которого заключается цессия, полное наименование компании-застройщика, адрес проданного объекта. Далее дается подробное описание квартиры, права на которую передаются, (ее номер, этаж, площадь, полная стоимость).
    3. Полная стоимость по договору, порядок и сроки оплаты.
    4. Должны быть перечислены обязанности сторон, для цедента – это передать цессионарию все необходимые документы по договору (ДДУ, квитанции и др.). Для цессионария – уплатить стоимость переуступки.
    5. Если продавец не выплатил всю сумму договора застройщику, в документ включаются условия перехода долга.
    6. В договоре также прописывается ответственность обеих сторон за неисполнение своих обязательств, указывается, как и где будут разрешаться споры между продавцом и покупателем, срок его действия и дополнительные условия.
    7. В конце указываются адреса, а также ставятся подписи обеих сторон.

    Дополнительно к договору необходимо написать приемо-передаточный акт, в котором указываются списком все передаваемые документы.

    Регистрация договора – как она оформляется и сколько дней длится

    Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве — сделка, которая должна пройти обязательную регистрацию. Чтобы оформить договор, в государственный орган подаются следующие документы:

    • удостоверение личности обоих участников сделки, если вместо одной стороны присутствует ее представитель, необходима доверенность, заверенная нотариально;
    • заявление, написанное совместно обеими сторонами;
    • подлинный экземпляр ДДУ;
    • договор цессии;
    • документ от застройщика об уплате всей или части суммы по договору, а также соглашение о переходе долга на нового участника, при наличии;
    • согласие девелопера на сделку (при необходимости);
    • нотариально заверенное разрешение мужа/жены на данную сделку (для обеих сторон);
    • разрешение банка и договор на кредит, если жилье приобретается в ипотеку;
    • документ об уплате пошлины.

    После сдачи всех документов, каждой стороне выдается своя расписка об их получении, где указана дата приема. Продолжительность оформления документов занимает не более десяти дней. Данная сделка считается совершенной только после того, как она будет зарегистрирована. Продавцу нужно учесть, что ему по этой сделке придется заплатить налог 13%, т.к. считается, что он получил дополнительный доход.

    При покупке жилья по переуступке покупатель может столкнуться с множеством рисков. Предотвратить негативное развитие событий и полностью обезопасить себя можно, если проводить данную сделку под наблюдением квалифицированных юристов. Общество защиты прав дольщиков поможет вам максимально безопасно совершить сделку и окажет любые юридические услуги по ее сопровождению. Чтобы связаться с нами, достаточно посетить раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.

    Порядок оформления договора цессии в новостройке

    Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

    Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

    С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

    Юридическая природа и суть переуступки права требования

    Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

    Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

    Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

    Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

    Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

    Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

    Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

    Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

    • появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
    • иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
    • во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

    О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

    Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

    Основные риски по договору цессии

    Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

    Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

    1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

    Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

    • полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
    • наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
    • наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.
    Это важно знать:  Что нужно указывать в договоре купли-продажи недвижимости?

    Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

    2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

    В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

    Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

    Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

    3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

    Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

    Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

    • инвестиционные соглашения;
    • предварительные соглашения купли-продажи;
    • предварительные соглашения долевого участия;
    • вексельные схемы.

    Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

    Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

    • приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
    • оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

    4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

    Узнайте особенности и порядок оформление квартиры в новостройке в собственность.

    Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье.

    Правила оформления цессии

    Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

    При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

    Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

    Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

    Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке: типовой договор.

    Договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья (договор цессии)

    уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья

    [дата и место заключения договора]

    гр. РФ [Ф. И. О.], [число, месяц, год] года рождения, паспорт серия [вписать нужное] N [вписать нужное], код подразделения [вписать нужное], выдан [наименование органа, выдавшего паспорт] [число, месяц, год], не состоящий в браке, зарегистрированный по месту жительства по адресу: [вписать нужное], именуемый в дальнейшем «Цедент», с одной стороны

    и гр. РФ [Ф. И. О.], [число, месяц, год] года рождения, паспорт серия [вписать нужное] N [вписать нужное], выдан [наименование органа, выдавшего паспорт] [число, месяц, год], код подразделения [вписать нужное], не состоящий в браке, зарегистрированный по месту жительства по адресу: [вписать нужное], именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

    1. Цедент передает, а Цессионарий принимает право требования по договору о долевом участии в строительстве жилья N [вписать нужное], заключенному между [краткое наименование общества] и гр. РФ [Ф. И. О.] [число, месяц, год] по передаче одной [указать количество комнат, например, однокомнатной]-комнатной квартиры N [вписать нужное] общей площадью [цифрами и прописью] кв. м, расположенной на [указать этаж] этаже жилого дома N [вписать нужное] по улице [указать название улицы] в городе [указать название города].

    2. Цедент обязуется при подписании настоящего договора передать Цессионарию документы, удостоверяющие право требования к [краткое наименование общества должника], а именно предоставить оригинал договора о долевом участии в строительстве жилья N [вписать нужное] от [число, месяц, год], двусторонний акт сверки с [краткое наименование общества], подтверждающий исполнение Цедентом своих обязательств по оплате средств долевого участия по указанному договору.

    2. Цедент обязуется в течение [значение] дней с момента подписания настоящего договора передать Цессионарию документы, удостоверяющие право требования к [краткое наименование общества должника], а именно предоставить оригинал договора о долевом участии в строительстве жилья N [вписать нужное] от [число, месяц, год], двусторонний акт сверки с [краткое наименование общества], подтверждающий исполнение Цедентом своих обязательств по оплате средств долевого участия по указанному договору.

    3. Цедент отвечает перед Цессионарием за действительность переданного ему требования, но не отвечает за исполнение этого требования [краткое наименование общества должника].

    4. Цедент (Вариант: Цессионарий) обязуется в срок до [число, месяц, год] уведомить [указать, каким образом, например, письменно, путем направления заказного письма с уведомлением] [краткое наименование общества должника] о состоявшейся уступке права требования по договору о долевом участии в строительстве жилья N [вписать нужное] от [число, месяц, год].

    5. Точная характеристика указанной квартиры (адрес, площади, кадастровый номер) будет установлена [наименование организации, осуществляющей техническую инвентаризацию объектов недвижимости] в техническом паспорте на квартиру после ввода дома в эксплуатацию и указана в передаточном акте, который оформляется между Цессионарием и [краткое наименование общества].

    6. За передаваемое по настоящему договору право требования Цессионарий оплатил Цеденту сумму в размере [сумма цифрами и прописью] руб. наличными деньгами до подписания настоящего договора.

    7. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора, а также права собственности на квартиру, регистрацией товарищества собственников жилья (ТСЖ), несет Цессионарий.

    8. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

    9. В соответствии со ст.ст. 389, 433 ГК РФ подлежит государственной регистрации в [указать наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] и считается заключенным с момента такой регистрации.

    10. Настоящий договор составлен и подписан в трех подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах [указать наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] по адресу: [вписать нужное], а два других передаются Цеденту и Цессионарию.

    Статья написана по материалам сайтов: prozhivem.com, plusbuh.ru, help-ddu.ru, infonedvizhimost.com, dogovor-blank.ru.

    »

    Предыдущая
    ДоговораАкт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры
    Следующая
    ДоговораЗачем нужна регистрация договора аренды квартиры?
    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock
    detector