Как правильно оформить и как заключить договор аренды квартиры между физическими лицами?

Содержание

Что представляет собой договор аренды квартиры

Когда арендодатель и наймополучатель смогли между собой договориться об условиях проживания, оплаты и ответственности каждой стороны, то они все эти вопросы должны отразить в письменном договоре.Только письменный договор можно будет оспорить, если возникнут какие-либо претензии сторон друг к другу по оплате или целостности сдаваемого в аренду жилого помещения. Но нужно знать отличия между наймом и арендой, хотя и суть этих взаимоотношений очень схожа.

Обычно под арендой понимают длительное проживание в жилом помещении, тогда как найм может быть заключен только с муниципальными властями, его еще называют социальный найм жилых помещений.

Соглашение, заключенное между заинтересованными людьми и есть договор аренды, по которому владелец на определенный срок и плату предоставляет другому лицу имеющееся у него жилье. С другой стороны, жилец то же берет на себя определенные обязательства: в срок оплачивать оговоренные в договоре деньги за проживание, за пользование коммунальными услугами, светом и телефоном. Все это обязательно быть оформлено в арендном договоре.

Этот договор имеет возмездный характер, то есть один сдает жилье и получает за это денежную сумму, а другой его арендует, и платить оговоренную сумму владельцу.

Законодательная база

Все арендные отношения регулируются нормами Федерального Законодательства: ЖК, ГК, НК Российской Федерации.

Все вопросы проживания разрешаются Жилищным Кодексом. Здесь описаны моменты определения прав и обязанностей обеих сторон арендного договора: глава 5 ЖК, условия проживания и оплаты жилья. В статье 3 определен порядок проверки жилых помещений местной властью, отдельные моменты подробно регулируются ст. 12-13.

Гражданское Законодательство как раз и определяет понятие аренды и арендных отношений между владельцем и физическими или юридическими лицами: правовое урегулирование между физическими лицами описаны в главе 35, а между владельцем и юридическими лицами – в 34. ГК определяет порядок регистрации арендных отношений, лиц договора их прав и обязанности. Статьей 680 ГК РФ регулируется санитарная норма проживания, но она перенаправляется к Жилищному Законодательству, где прописаны нормы для возможности сдать жилье в аренду.

Если аренда жилого помещения превышает год, то договор подлежит обязательной регистрации, нормы прописаны в ФЗ РФ от 21.07.1997№ 122 «Закон о регистрации…»

Как правильно заключить договор аренды квартиры

Перед тем, как оформить соглашение на бумаге, предварительно нужно обо всем договориться с владельцем жилья. Что это означает? Вначале нужно проверить, действительно ли хозяин является ее владельцем: попросите предъявить оригинал свидетельства о собственности, именно оригинал, поскольку копию легко подделать. Если собственность оформлена сразу на несколько человек, то нелишним будет их согласие: если кто-то не одобряет сдачу квартиры, то он легко может оспорить договор и выселить вас из жилого помещения. И тогда уплаченные заранее деньги могут безвозвратно пропасть, что, конечно, вас не будет устраивать.

И потом, если вы намерены снять всю квартиру для своей семьи, то внезапный приход хозяина в ненужный момент может испортить все ваши планы, и чтобы этого не случилось, об этом следует отдельно оговорить в договоре.

Или может возникнуть такая распространенная ситуация: вы оплатили проживание на 6 месяцев, и вдруг приходит хозяин и просит вас съехать из квартиры, якобы у него возникли непредвиденные обстоятельства и жилье стало нужным ему самому. И опять, чтобы не остаться на улице, все условия проживания и окончания договорных отношений обязательно прописывают.

Состав договора

  1. Сдавать или арендовать можно только отдельное помещение с входом, и в договоре должно быть подробное описание предоставляемого в аренду жилья.
  2. Нужно определить все права сторон: кто что должен и не должен делать, здесь нужно все подробно изложить, например, не причинять вред имуществу и предоставить в полное распоряжение арендатору жилье.
  3. Важным пунктом является оплата, нужно подробно описать сроки и ставки аренды, предусмотреть условия оплаты и что грозит арендатору в случае отказа от оплаты. Указать точную сумму самой аренды или включенные в нее коммунальные платежи, возможность пересмотра ставки аренды каждый год. Ведь стоимость аренды может как увеличиваться, так и снижаться, как, например, сейчас, когда в кризис люди стараются не арендовать жилье.
  4. Оговорить возможность временной прописки на срок аренды, кто может иметь такое право, например, члены семьи;
  5. Иногда жилье клиентам подыскивают риелторские агентства, и если договор будет заключать он, то нужна доверенность, где будет прописана такая возможность представителя.
  6. Обговорить условия заключения страхового депозита с нанимателем, порой эта мера может возместить значительные риски или ущерб от деятельности арендатора.

В основном, для гражданина, сдающего жилье, заключать договор выгодно сразу по нескольким причинам.

Есть письменное описание и квартиры, и находящегося имущества, его состояния. И всегда можно взыскать с арендатора нанесенный ущерб.

Инструкция

  1. После выбора жилища и предварительной договоренности с его владельцем, проверьте полномочия. Может случиться и так, что вы станете участником субаренды, когда прежний арендатор на завышенных условиях сдает жилье. Или вместо самого собственника этим занимается член семьи, у кого нет единоличных прав на распоряжения квартирой, такие действия законом оценены, как незаконные. Попросите представить свидетельство о собственности. Там подробно все указано. Но можно и запросить справку из реестра прав на недвижимость: сведения являются публичными и доступны всем.
  2. Попросите сделать подробную опись всего имущества: где какие царапины и неисправности, отклеены ли обои, поцарапан ли пол. Это поможет в дальнейшем избежать необоснованных претензий со стороны владельца квартиры. Перечислите списком все имущество, а рядом проставьте ваши замечания, например, стиральная машина – скол обшивки в таком-то месте.
  3. Обговорите стоимость оплаты, конечную дату передачи денег, возможности отсрочки платежа.
  4. Возможность проживать со своей семьей, тоже нужно обговорить, попросите владельца сделать всем временную регистрацию на время проживания в квартире. Это может пригодиться, если потребуется медицинская помощь или устройство на работу.

Все нюансы описать невозможно, нужно следовать исходя из сложившейся ситуации, но важно: когда и кто может навещать квартиру в ваше отсутствие нужно уточнить сразу.

Где заключать договор аренды квартиры

Многие собственники на себя не надеются и обращаются к риелторские конторы, да это и понятно, ведь это их профиль, они знают все подводные камни и особенности в аренду жилья. С одной стороны – это правильно, но за услуги приходится платить комиссию, иногда эта сумму бывает значительной. Но и составить договор они могут по всем юридическим канонам, и потом оспорить какие-либо пункты в нем будет практически невозможно.

Составление договора

Факт сдачи жилого помещения можно подтвердить только договором, который пишется от руки или заполняется готовый бланк и скрепленным подписями всех сторон. Именно по этим причинам нужно внимательно отнестись к его составлению. Сторонами в договоре будут арендатор и арендодатель.

Что должно быть отражено:

  1. Кто сдает квартиру: его данные паспорта, место постоянной регистрации, дату, число и место рождения.
  2. Такая же информация должна быть и об арендаторе.
  3. Почтовый индекс и полный адрес квартиры.
  4. Указать правоустанавливающий на квартиру документ: акт передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, идентификационный номер выданного свидетельства о собственности.
  5. Указать сроки сдачи: год, три года или на пять лет. Обратите внимание арендодатели: договор сроком больше 1 года подлежит обязательной регистрации, к тому придется платить от полученного дохода 13%. Совет: не пытайтесь уклониться от уплаты налога, за это предусмотрен большой штраф – до 5 тысяч рублей.
  6. Ставка аренды за каждый месяц: ее прописывают в цифрах и прописью. Если вы оставляете хозяину залог, то эта сумма должна быть зафиксирована в договоре обязательно. Так можно будет доказать свою правоту, если возникнут конфликты.
  7. Подробно расписать способ оплаты и дату перечисления, предусмотреть процент за просроченный платеж;
  8. Следующий пункт очень важен для обеих сторон: частота посещений хозяином квартиры: когда и сколько раз он будет иметь возможность проверять состояние квартиры, оплату коммунальных и телефонных счетов.
  9. Подробное описание состояние квартиры, мебели, бытовой техники и сантехнического оборудования. От этого будут зависеть претензии к вам владельца по поводу испорченной стиральной машины или холодильника.
  10. Указать условия продления арендного договора, если такая возможность будет необходимой.
  11. Поставить дату заключения и свою подпись.

Могут быть и другиепункты в договоре, но они могут быть добавлены по согласованию обеих сторон.

Договорные обязательства вступят в законную силу по окончании регистрационных действий, но арендатор уже может проживать в этой квартире.

7 правил для заключения договора аренды квартиры между физическими лицами

Если вы достаточно уверены в своей юридической грамотности и решили самостоятельно сдать или снять квартиру без услуг посредников, то к заключению договора необходимо подойти максимально серьезно.

Как заключаются договора аренды и найма

Согласно Гражданскому Кодексу РФ:

  • Договор аренды заключается если недвижимость сдается юридическому лицу (гл. 34).
  • Договор найма следует заключать если жилая площадь сдается физическому лицу (гл. 35).

Заключение договора найма между физическими лицами помогает дисциплинировать как нанимателей, так и наймодателей.

Во избежание конфликтных ситуаций, взаимных претензий и недопонимания требуется предусмотреть в договоре все возможные нюансы и способы их решения.

1. Участники соглашения это наймодатель и наниматель

Наймодатель – собственник недвижимости или лицо, являющееся законным представителем владельца жилплощади.

Наниматель – физическое лицо, приобретает имущество наймодателя во временное пользование за вознаграждение.

Договора найма заключается на основании правоустанавливающих документов:

  1. договор купли-продажи;
  2. приватизации или дарения недвижимости;
  3. свидетельство о получении наследства.

Законный представитель собственника действует на основании доверенности от владельца недвижимости с разрешением на заключение договора найма (обязательно наличие правоустанавливающих документов собственника).

2. Классификация договора найма по сроку действия

В Гражданском кодексе РФ договора найма различаются по сроку, на который заключен договор.

Это важно знать:  Как вернуть деньги за путевку? Права туриста, ответственность турагента и туроператора по договору о реализации турпродукта

Долгосрочныйдоговор это тот, срок действия которого не превышает 5 лет (но не менее 1 год).

  • Краткосрочный договор это договор, при котором период найма жилья не превышает 11 месяцев.
  • В долгосрочном договоре есть ряд моментов, невыгодных для наймодателей.

    Так, по истечении срока действия долгосрочного договора найма собственник недвижимости обязан:

    • Либо пролонгировать договор с тем же нанимателем (разумеется, если тот изъявил таковое желание).
    • Либо уведомить нанимателя об отказе в пролонгации договора и в течение ближайших 12 месяцев не сдавать жилье внаем (ст. 684 ГК РФ).

    При не соблюдении этих условий наниматель может потребовать в суде признания договора с новым нанимателем недействительным или возмещения убытков.

    Следует помнить, что в случае отсутствия пункта о сроках действия договора, он автоматически попадает в разряд долгосрочных.

    3. Основные разделы договора

    Чтобы обе стороны могли себя максимально обезопасить, необходимо тщательно и детально прописать в договоре следующие условия:

    Преамбула. Должна отображать информацию о предмете заключаемого договора – объект недвижимости, который сдается внаем (адрес, правоустанавливающие документы, срок найма, количество будущих жильцов).

  • Стороны. Указываются паспортные данные обеих сторон (ф. и. о., серия паспорта, кем и когда выдан, прописка).
  • Права и обязанности сторон. Для наймодателя фиксируется допустимая периодичность проверки состояния жилья, снятие показаний счетчиков. Для арендатора расписываются правила проживания и оплаты.
  • Размер платежа и порядок расчетов. Необходимо не только указать размер платы за проживание, но и определить сторону, которая будет оплачивать коммунальные платежи.
  • Ответственность сторон. Детально прописать штрафные санкции в случае нарушения любого из пунктов заключенного договора.
  • Акт описи имущества. Оформление этого приложения поможет избежать неприятных ситуаций, связанных с порчей имущества.
  • Следует помнить, что типовой образец договора найма это лишь шаблон, который необходимо дополнить под конкретные требования участников соглашения.

    У нас на сайте есть также подробная статья о том, чем грозит временная прописка собственнику.

    4. Порядок и основания расторжения договора

    Внесения изменений в условия договора предусмотрены в типовом образце, однако, есть ряд моментов, которые прописаны в ГК РФ и обязательны к исполнению.

    В случае продажи наймодателем арендуемой недвижимости другому собственнику (или если собственник скончался) все обязанности наймодателя возлагаются на нового собственника жилья.

    Более того, действующие условия договора найма могут быть пересмотрены новым владельцем недвижимости только в двустороннем порядке.

    Владелец жилья имеет право расторгнуть договор найма в следующих случаях:

    1. В случае несоблюдения нанимателем сроков оплаты: наличие задолженности за 6 месяцев (долгосрочный найм) или неуплата за 2 месяца (краткосрочный договор).
    2. Наймодатель вправе расторгнуть договор в случае нанесения вреда имуществу или жилью.
    3. Когда жилая площадь используется не по назначению либо же систематически нарушаются правила общежития наймодатель также может обратиться в суд, предварительно предупредив нанимателя.

    Досрочное прекращение действия договора по требованию нанимателя возможно при предварительном уведомлении наймодателя (90 дней).

    В случае ухудшения состояния жилой площади, а именно непригодности для дальнейшего проживания, каждая из сторон вправе расторгнуть договор в судебном порядке.

    5. Страховой депозит

    В законодательстве такого термина, как «страховой депозит» нет, правильнее использовать понятие залога (п.1 ст. 329 ГК РФ).

    При отсутствии повреждений имущества, залог возвращается нанимателю под расписку.

    Основанием для невозврата страхового депозита является акт приема-передачи с перечислением ущерба, нанесенного собственнику жилья нанимателя.

    6. Как минимизировать риски наймодателя

    Для защиты своих интересов собственнику жилья стоит задать себе ряд вопросов «Что делать, если…»:

    арендатор не соблюдает сроки оплаты;

  • от соседей или участкового регулярно поступают жалобы на квартиранта;
  • арендатор съедет раньше срока;
  • потребуется досрочное освобождение жилья;
  • наниматель использует жилплощадь не по назначению;
  • помимо арендатора, в квартире проживает еще несколько человек или домашние животные;
  • обнаружатся неоплаченные счета за телефон на крупную сумму;
  • квартирант испортил имущество.
  • Ответы на эти вопросы необходимо учесть при заключении договора.

    7. На какие моменты следует обратить внимание нанимателю

    1. Проверьте право собственности наймодателя на данный объект недвижимости (подтверждается свидетельством о государственной регистрации права).
    2. Потребуйте предоставить гарантии того, что жилплощадь не находится в залоге, не является объектом судебного разбирательства, не сдается внаем иному нанимателю.
    3. Внимательно изучите разделы договора, касающиеся ответственности сторон по оплате коммунальных услуг и ремонта; акт приема-передачи имущества.
    4. Необходимо прописать запрет на подселение других жильцов (по желанию собственника жилья) и увеличение размера оплаты.
    5. В случае когда договор занимает несколько страниц, необходима подпись обеих сторон на каждой странице (во избежание возможной подмены листов).
    6. Внимательное изучение договора найма до его подписания поможет избежать большого количества проблем в дальнейшем.

    договор аренды квартиры между физическими лицами в формате MS Word.

    Как правильно составить договор аренды жилья

    Выгоднее снимать квартиру напрямую через хозяина, минуя риелторские конторы. Но тогда договор придётся заключать самостоятельно, а это непростое дело: нужно учесть множество моментов и деталей, чтобы избежать проблем в будущем и жить в спокойствии и уверенности. В этой статье мы разберёмся, на что обратить внимание при составлении договора найма жилья.

    Сразу оговоримся: в этой статье речь пойдёт именно о договоре коммерческого найма жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ, то есть о найме квартиры физическим лицом. В законе есть разница между договором найма (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом). Однако в обычной речи используется устоявшееся слово «аренда». Поэтому в данном материале для простоты мы будем использовать оба термина — «наём» и «аренда» — как равнозначные.

    Ни в коем случае не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

    • паспорт;
    • обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
    • дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.

    Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно, нужно получить согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

    1. Приложить письменное согласие всех совладельцев.
    2. Один совладелец заключает договор с доверенностью от других.
    3. При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указывается, что квартира сдаётся одновременно всеми собственниками).

    От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё.

    Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель — физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

    Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами — условия выселения жильцов.

    Краткосрочный договор

    Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.

    Долгосрочный договор

    Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.

    Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

    Состояние квартиры и имущества

    Ремонт и улучшения

    Насущный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Поэтому в договоре сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет.

    Кроме того, без согласия собственника жильцы не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения. Например, при ремонте нельзя просто так взять и снести межкомнатную перегородку или расширить дверной проём.

    Если ремонт проводить можно, то в договоре обязательно прописывайте, на сколько должна быть снижена арендная плата. Если указания не будет, возможна такая ситуация, что вы самостоятельно всё отремонтируете, а владелец попросту откажется возмещать ваши расходы.

    Капитальным ремонтом должен заниматься арендодатель, и все траты возлагаются на него (если в договоре не указано обратное). Если же арендодатель не проявляет заинтересованности в капитальном ремонте, когда он требуется, то снимающий жильё вправе:

    • самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
    • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
    • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съёмную квартиру, говоря юридическим языком, вы производите улучшения. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Например, если жилец за свой счёт установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снижал арендную плату и не возмещал их стоимость), он вправе забрать их с собой.

    Неотделимые улучшения, например новые обои, с собой не заберёшь, не испортив внешнего вида квартиры. Поэтому арендатор может потребовать возместить их стоимость, когда истечёт срок действия договора. Но требование будет удовлетворено в том случае, если в договоре указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.

    Состояние имущества

    Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Даже ту, о которой он и не подозревал на момент сдачи квартиры. Например, вы заселились и с удивлением обнаружили, что все трубы давно прогнили и помыться в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно безвозмездно. Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

    Если при осмотре квартиры вы видели, что там что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то уже ваше право — соглашаться на такое условие или поискать вариант получше.

    Также юристы рекомендуют вдобавок к договору составить акт приёма квартиры. В нём прописывается состояние мебели, сантехники, пола, окон и всего прочего. Впоследствии это поможет избежать споров о качестве ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого можно и не делать. Но собственник, сдающий жильё с дорогой мебелью и техникой, заинтересован в том, чтобы всё имущество вернулось к нему в должном состоянии, поэтому он может даже приложить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость. Естественная амортизация, разумеется, учитывается. А вот за разбитый экран телевизора арендатор должен будет заплатить.

    Это важно знать:  Договор аренды квартиры - версия в формате DOC

    Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру с кем-то в складчину. Если в договоре не предусмотрен пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести тот, кто заключал договор. То есть если ваш нерадивый сосед что-то сломает, а в договоре ответственным записаны только вы, то и расплачиваться придётся именно вам.

    Арендная плата

    В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

    Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

    В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

    Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

    Дополнительно

    Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

    Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

    Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

    Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

    Расторжение договора через суд

    Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

    Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

    По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

    • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
    • существенно ухудшает имущество;
    • более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
    • не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

    По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

    • арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
    • имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
    • арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
    • имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

    В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.

    Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», — это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.

    В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену. При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется. Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).

    Образец договора аренды квартиры между физическими лицами 2018

    Главная » Документы » Договоры » Образец договора аренды квартиры между физическими лицами 2018

    Как правильно оформить договор аренды квартиры между физ. лицами

    Следует разграничивать понятия договора найма жилья и аренды. С точки зрения закона, когда договор оформляется между двумя физическими лицами, то следует употреблять термин наем жилья, а не аренда, поскольку последний термин предусматривается для правоотношений, участником которых является юридическое лицо.

    На государственном уровне единой формы соглашения об аренде жилого помещения не предусмотрено. В связи с этим стороны вправе составлять его самостоятельно, включая помимо основных положений дополнительные, которые соответствуют интересам каждого участника правоотношения.

    Внимание! Составляется соглашение в соответствии со следующим порядком:

    • В начале документа указывается преамбула соглашения. В центре пишется договор аренды жилого помещения или его найма. Далее указывается дата составления соглашения и место его заключения. После этого указываются сведения о каждой стороне;
    • В основной части указывается предмет соглашения, то есть конкретное помещение, которое передается в аренду другому лицу. В качестве информации о помещении указывается место его расположения, площадь, кадастровые и регистрационные данные. Дополнительно указываются данные о лице, которое обладает правом собственности на данное помещение. Дополнительно в этом пункте соглашения указывается имущество, которое находится в помещении и передается в аренду вместе с ним;
    • Далее подлежит указанию, каким образом и в каком порядке передаются денежные средства. Стороны обязательно должны указать размер арендной платы и периодичность внесения платежей;
    • Обязательному указанию подлежит перечень прав и обязанностей каждого участника правоотношения. Когда указанные права и обязанности противоречат нормам гражданского права, то они в последующем могут быть признаны ничтожными;
    • Стороны указывают перечень мер ответственности, которые могут применяться к стороне в случае, когда она не будет соблюдать установленные договором обязанности;
    • Подлежит указанию и период действия соглашения. Когда стороны в соглашении о найме срок его действия не указывают, то считается, что для него предусмотрен максимальный срок действия. Когда заключен договор аренды, то отсутствие положения о сроках означает, что такой договор является бессрочным;
    • В конце соглашения ставится подпись каждой стороны и расшифровка.

    Составляется договор в двух экземплярах. Каждый экземпляр передается сторонам.

    Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

    Договор аренды квартиры: регулирование и законы

    Все вопросы, которые связаны с соглашением об аренде, урегулированы нормами Гражданского кодекса РФ. Как ранее уже было сказано, жилое помещение подлежит передаче на основании двух видов соглашений: о найме жилого помещения или о его аренде.

    Несмотря на то, что в основном эти термины применяются в качестве синонимов, соглашения имеют ряд отличий. Соглашения об аренде регламентированы ст. 606 – 625 ГК РФ. Договор о найме жилого помещения регулируется положениями ст. 671 – 688 ГК РФ. Закон позволяет физическим лицам при передаче жилого помещения оформлять соглашение как об аренде, так и о найме.

    Заметьте! Выделяют следующие характерные отличия найма жилого помещения от его аренды:

    • В первую очередь, различия состоят в сторонах соглашения. Когда в качестве одного из участников правоотношения выступает юридическое лицо, то обязательно составляется соглашение об аренде жилого помещения;
    • При заключении соглашения о найме помещения законодатель четко регулирует право и обязанность сторон соглашения. Когда речь идет об аренде помещения, то в договоре могут быть предусмотрены нормы, отменяющие положения закона;
    • Максимальная продолжительность аренды может быть неограниченной, когда речь идет о передаче помещения в наем, то его максимальный период не может быть более 5 лет;
    • Наем предусматривает передачу отдельного жилого объекта в пользование. Когда речь идет о договоре аренды, то на его основании может быть передана только комната из всего помещения;
    • Для оформления соглашения аренды и найма используется простая письменная форма. Исключением является ситуация, когда размер ежемесячного платежа при найме составляет менее 10 000 рублей.

    В соответствии с установленными ценами на недвижимые объекты в настоящее время, а также норм закона, как правило, необходимо осуществлять регистрацию заключенного договора. Это касается как соглашения об аренде, так и соглашения о найме жилого помещения. Регистрация производится тогда, когда период передачи жилья в пользование составляет год и более.

    В связи с тем, что наем жилого помещения является более простой формой передачи жилого помещения в пользование между лицами, то далее в статье будут рассматриваться вопросы, которые связаны именно с заключением этого договора.

    Права и обязанности жильца и арендодателя

    Гражданское право наделяет множеством прав и обязанностей не только наймодателя, но и нанимателя жилого помещения.

    В первую очередь, арендодатель обязан предоставить арендатору жилое помещение, которое пригодно для фактического проживания в нем.

    В случаях, когда будущий жилец не проинформирован о наличии недостатков в жилом помещении, то последний вправе требовать исправления этих недостатков или возмещения ущерба, который причинен такими недостатками.

    Возмещение может быть произведено как посредством выплаты со стороны арендодателя, так и посредством вычета определенной суммы из арендных платежей.

    На нанимателя возлагаются следующие обязанности:

    • Своевременно вносить арендную плату за пользование жилым помещением, которая обусловлена соглашением, заключенным между сторонами;
    • Обеспечивать сохранность имущества, которое находится в переданном жилом помещении;
    • Оплачивать своевременно коммунальные услуги за пользование помещением.

    Нанимателю предоставляются следующие права:

    • Приглашать жильцов для проживания на срок не более полугода с письменного уведомления собственника жилого помещения, не нарушая стандарты метража, установленные законом;
    • Вселять для проживания своих детей, которые не достигли возраста 18 лет, не учитывая стандарты метража, установленные законом, без уведомления собственника жилого помещения;
    • Наниматель получает преимущественное право продлить срок аренды жилого помещения.
    Это важно знать:  Проценты на проценты по договору займа

    Наниматель отвечает за действия каждого лица, которое проживает с ним вместе в арендованном помещении. Это означает, что, например, в случае порчи имущества необходимость возмещения ущерба будет возложена именно на нанимателя, а не на то лицо, которое фактически нанесло ущерб.

    Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения

    Любые соглашения об аренде могут быть разделены на два типа:

    • договоры, заключаемые на срок более одного года;
    • договоры продолжительностью менее года (краткосрочные).

    Внимание! Необходимость разделения договоров по этому признаку связана:

    • С порядком расторжения соглашения. Так, например, когда в соглашении не указан период, на который оформлены отношения, то подразумевается, что этот срок равен пяти годам. Для того, чтобы его расторгнуть, наниматель предупреждает собственника квартиры не менее чем за 90 дней до предполагаемой даты расторжения правоотношений;
    • С необходимостью регистрации соглашений, срок которых более одного года.

    Когда период действия соглашения составляет менее одного года, к таким правоотношениям не применяются правила, например, о необходимости проведения ремонта со стороны нанимателя, поскольку необходимость ремонта в таком случае не возникает.

    За нанимателем, который исполнял возложенные на него обязанности своевременно и в полном объеме, закрепляется право, в соответствии с которым он обладает преимущественной возможностью по истечении срока действия договора перезаключить его на новый период.

    Посмотрите видео. Договор найма квартиры между физическими лицами:

    Ответственность по договору аренды квартиры

    В соответствии с нормами гражданского законодательства обязанности возложены на каждую сторону заключенного соглашения.

    Однако, например, наймодатель отвечает только за передачу помещения надлежащего качества, обговоренного сторонами в соглашении, которое не обременено правами иных лиц.

    Заметьте! Что касается нанимателя, то его обязанности намного шире:

    • Наниматель отвечает за сохранность жилого помещения, имущества, которое в нем находится, а также за использование этого жилого помещения в соответствии с его назначением. В случае нарушения этой обязанности наймодатель вправе требовать досрочного расторжения соглашения, возмещения нанесенного ему ущерба;
    • Наниматель обязан вносить плату в соответствии с положениями, которые были предусмотрены соглашением. При нарушении такой обязанности собственник вправе требовать досрочного расторжения договора или внесения процентов, что рассчитывается в соответствии со ставкой ЦБ РФ;
    • Наниматель отвечает за действия лиц, которые не являются стороной соглашения, но которые проживают вместе с ним в жилом помещении.

    Порядок передачи жилья

    Жилое помещение подлежит передаче на основании составленного акта о приеме-передаче помещения. Такой акт является составной частью заключенного соглашения.

    Передача объекта назад собственнику производится после того, как договор аренды был расторгнут, в таком же состоянии, как был передан собственником в аренду, с учетом естественного износа.

    В составляемом акте приема-передачи стороны, как правило, указывают данные на свое усмотрение, однако можно выделить следующий перечень основной информации:

    • Качественное состояние пола, стен, кафеля;
    • Состояние кранов, ванны и иной сантехники в квартире;
    • Состояние мебели на кухне и в комнатах;
    • Наличие и исправность систем охраны помещения;
    • Состояние окон, дверей, количество ключей от жилого помещения, которые передаются нанимателю;
    • Порядок посещения собственником переданного в наем жилого помещения.

    Дополнительно стороны могут указывать в таком акте показатели счетчиков, которые имеются в жилом помещении.

    Подобный акт, как и сам договор, подлежит составлению в двух экземплярах, которые должны быть идентичными.

    Каждая сторона получает по одному из них.

    Рекомендации наймодателям

    Наймодателям при заключении соглашения стоит быть очень внимательными с вопросами, которые касаются выселения нанимателей из квартиры.

    Для того, чтобы избежать такой проблемы, стоит обратить внимание на следующие рекомендации:

    • на входной двери всегда устанавливайте два замка. Ключ от одного замка передавайте жильцам, а от второго оставляйте себе. Такая практика поможет в последующем избежать порчи вашего имущества после выселения или воровства;
    • перед сдачей жилого помещения в аренду всегда проверяйте качество кранов и электрических розеток, при необходимости их лучше замените. Связано это с тем, что в случае небрежного использования ремонт собственнику может обойтись дороже;
    • когда жильцы непроверенные, то не стоит сразу заключать соглашение на длительный период. Для начала стороны могут заключить соглашение сроком на три месяца, а в последующем его продлить, когда каждая сторона будет выполнять возложенные на нее договором обязанности;
    • не ленитесь составлять акт приема-передачи жилого помещения, с указанием всей мебели или иного имущества, а также их состояния. При отсутствии такого документа в последующем порчу имущества со стороны нанимателей очень трудно будет доказать;
    • желательно перед сдачей квартиры в наем сфотографировать помещение. Обстановка, запечатленная на фото, поможет также обезопасить себя в последующем от порчи имущества.

    Рекомендации нанимателям

    Наниматель в случае возникновения желания заключить соглашение об аренде жилого помещения в первую очередь должен проверить наличие полномочия у лица передавать жилое помещение в пользование третьим лицам. Такое право можно проверить, попросив предоставить свидетельство о собственности, а также выписку из Росреестра. Необходимо это для того, чтобы в последующем не передать деньги мошеннику и не остаться без жилого помещения.

    Когда наймодатель не хочет по каким-либо причинам предоставлять документы, подтверждающие его права, наниматель вправе обратиться в Росреестр самостоятельно для получения нужной информации. Однако для получения таких сведений придется заплатить государственную пошлину, размер которой составляет 250 рублей. Такую выписку можно получить, даже не выходя из дома, на адрес электронной почты.

    Получив сведения из официального источника, можно смело составлять соглашение и передавать денежные средства.

    Регистрация сделки о найме жилого помещения

    Когда срок заключенного соглашения составляет более одного года, законодатель обязывает зарегистрировать такое соглашение в установленном порядке. Только после осуществления такой регистрации договор получит юридическую силу, то есть будет порождать права и обязанности.

    Органом регистрации подобных соглашений является Росреестр. Для проведения процедуры в орган подается заполненное заявление вместе с договором, а также квитанция об уплате государственной пошлины.

    Помните, как ранее было отмечено, обязательной регистрации подлежат только те договоры, срок которых превышает один год. Об этом свидетельствует ст. 674 ГК РФ, в соответствии с которой при заключении договора более одного года на такое помещение возникает обременение, которое должно быть зарегистрировано в установленном для этого законом порядке.

    Учтите! В случае подачи заявления к нему помимо квитанции об оплате государственной пошлины следует приложить следующие письменные сведения:

    • Копии документов, которые удостоверяют личности каждой стороны соглашения;
    • Документы, которые подтверждают наличие права собственности;
    • План помещения, которое передается в аренду;
    • Копии соглашения о найме.

    Документами, которые могут подтвердить наличие права собственности на жилое помещение, являются свидетельство о праве собственности или выписка из Росреестра.

    Когда в качестве нанимателей выступает несколько лиц, зарегистрировать такой договор может один из них и собственник жилого помещения, то есть наймодатель.

    Пошлины и сроки

    Регистрация соглашения об аренде жилого помещения осуществляется Росреестром. Для осуществления процедуры необходимо обратиться в орган с заявлением не позднее, чем через 30 дней после дня заключения соглашения.

    После того, как сотрудник органа принимает документы, регистрация соглашения происходит в срок не более чем 5 дней.

    Порядок и основания расторжения договора

    Порядок внесения изменений в заключенный договор может предусматриваться самим соглашением. Однако в гражданском законодательстве имеется ряд норм, которые связаны с порядком внесения в договор изменений.

    Когда собственник переданного в аренду жилого помещения передает право собственности на него третьему лицу, то такое лицо получает вместе с правом собственности права и обязанности наймодателя.

    Помимо этого условия, такие соглашения новым собственником могут быть пересмотрены только при наличии согласия на внесение изменений нанимателя, то есть в двустороннем порядке.

    Запомните! Собственник получает право расторгнуть соглашение при следующих условиях:

    • Когда наниматель нарушает срок внесения арендной платы за пользование помещением или имеет задолженность более двух месяцев;
    • Когда наниматель портит имущество, находящееся в квартире;
    • Когда нанимателем переданное жилое помещение используется не по его назначению, нарушаются правила проживания в жилом помещении или нарушаются права третьих лиц.

    Досрочно прекратить договор найма жилого помещения нанимателем можно только в том случае, когда последний уведомил собственника о расторжении соглашения не менее чем за 90 дней.

    Когда условия проживания были изменены в худшую сторону, то стороны вправе расторгнуть такое соглашение в судебном порядке.

    Подводные камни

    Внимание! При составлении соглашения договора аренды необходимо учитывать следующие подводные камни:

    • В случае заключения соглашения об аренде с физическим лицом следует указывать, какие непосредственно лица будут проживать совместно с арендатором, то есть подлежит указанию их ФИО, а также паспортные данные каждого лица. В договор вносится запрет на то, что новые лица подселены быть не могут в будущем, поскольку арендодатель впоследствии может столкнуться с проживанием в его квартире лиц, которые не имеют гражданства. Такая мера предосторожности понадобится и для того, чтобы избежать мошеннических действий со стороны арендаторов;
    • Лицо, которое собирается арендовать помещение, должно настоять на том, чтобы в договор был внесен пункт о необходимости уведомления о профилактическом посещении собственником жилого помещения. При этом такое посещение не должно быть более 1-2 раз в течение одного календарного месяца;
    • В составляемом приложении к соглашению, в пункте, где указывается количество бытовой техники, не следует допускать оставление незаполненных полей, для того, чтобы избежать в дальнейшем дописывания. По этой же причине арендную плату стоит указывать не только цифрами, но и прописью рядом.

    Наниматель в момент составления соглашения должен потребовать предоставления от наймодателя свидетельства о наличии права собственности на жилое помещение или иной документ, который подтвердит наличие права у лица передавать помещение в пользование третьим лицам, на основании соглашения. При отсутствии такого документа от заключения сделки лучше отказаться.

    Риэлторы рекомендуют сторонам заранее согласовать периодичность и размер внесения арендной платы. При указании в соглашении имущества собственнику следует как можно подробнее указывать сведения о нем. Допускается указание о нем сведений в акте приема-передачи помещения. В этом же акте стороны могут указать качество каждой переданной в пользование вещи.

    Посмотрите видео. Как правильно заполнять договор аренды жилого помещения?

    Статья написана по материалам сайтов: consultmill.ru, u69.ru, lifehacker.ru, potreb-prava.com.

    »

    Предыдущая
    ДоговораКак оформить сделку купли продажи квартиры самостоятельно в 2020 году - договор, самому, на вторичном рынке
    Следующая
    ДоговораКак правильно составить договор дарения доли квартиры
    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock
    detector