Ответственность по договору долевого участия по закону

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Заключая договор участия в долевом строительстве, стороны должны помнить, что застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

Если застройщик исполнил ненадлежащим образом или не исполнил обязательства по договору, то участник долевого строительства (дольщик) может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. При этом в рассматриваемом случае процедура досудебного урегулирования не является обязательной, но может быть предусмотрена договором. Не исключено, что направленное застройщику требование (претензия) будет способствовать решению конфликта без обращения в суд.

Дольщик может прибегнуть к следующим мерам гражданско-правового воздействия на застройщика, нарушившего условия договора.

1. Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; ч. 7, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ):

  • если застройщик превысил срок сдачи объекта более чем на два месяца;
  • застройщик отказался устранить недостатки объекта долевого строительства, или возместить расходы дольщика на их устранение, или соразмерно уменьшить цену договора в связи с ухудшением качества и иными недостатками объекта строительства;
  • существенно нарушены требования к качеству объекта строительства;
  • застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства (в случае, если договор участия в долевом строительстве заключен с первым участником долевого строительства до 20.10.2017).

В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):

  • прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
  • существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% от указанной площади;
  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
  • наличия иных оснований, установленных законом или договором.

Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе гражданина — участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 30.10.2017 составляет 8,25% ( Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 27.10.2017).

2. Взыскание с застройщика неустойки

Неустойка может быть установлена законом (законная неустойка), а также договором участия в долевом строительстве (договорная неустойка). При этом размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.

Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, размер неустойки (пени) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ; п. 23 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

В исключительных случаях по заявлению застройщика суд может снизить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, если будет установлено, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом обязательно указание мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым (п. 26 Обзора от 04.12.2013).

При расторжении договора участия в долевом строительстве неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, уплате не подлежит ( п. 29 Обзора от 04.12.2013).

Если застройщик нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока, размер неустойки (пени) составляет 1% от (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

  • стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо
  • стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

3. Возмещение застройщиком убытков

4. Возмещение застройщиком морального вреда

Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 2 ст. 1101 ГК РФ).

5. Возмещение застройщиком судебных расходов

В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения предъявленных дольщиком исковых требований (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Перечень судебных расходов не является исчерпывающим и определяется дольщиком. Для взыскания таких расходов необходимо доказать факт их несения, а также связь между понесенными издержками и делом, рассматриваемым в суде (п. п. 2, 4, 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

6. Взыскание с застройщика штрафа

7. Привлечение застройщика к административной или уголовной ответственности

Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения (ст. ст. 14.4, 14.7, 14.8, 14.28, ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ):

  • продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований;
  • обман потребителей;
  • нарушение иных прав потребителей. По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права дольщиков;
  • нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  • невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Чтобы инициировать привлечение застройщика к административной ответственности по данным статьям, дольщик может обратиться в управление Роспотребнадзора по субъекту РФ или орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства (п. 3 ч. 1 ст. 28.1, ст. ст. 23.49, 23.64 КоАП РФ; ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

Примечание. В г. Москве таким органом является Комитет г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства ( п. 4.3 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.04.2011 N 157-ПП).

Кроме того, виновные лица организации-застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности, в частности за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве в крупном или особо крупном размере (ст. 200.3 УК РФ; ч. 2.2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве? >>>

Как составить и подать исковое заявление о возмещении морального вреда? >>>

Ответственность сторон по договору долевого участия в строительстве и случаи его расторжения

Козлова Е.Г., аспирант Международного юридического института при Министерстве юстиции РФ, г. Москва.

Исходя из общегражданского принципа имущественной ответственности участников гражданского оборота и основанного на нем института гражданско-правовой ответственности, в частности ответственности за нарушение обязательств (ст. 393 ГК РФ), в Законе о долевом участии заложена норма об ответственности сторон за ненадлежащее исполнение обязательства по договору.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору участия сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом о долевом участии договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Существуют три формы ответственности сторон по договору долевого участия в строительстве и еще дополнительная форма, которая может применяться с любой из трех основных форм.

Первой формой ответственности является неустойка (штраф, пени) — определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения в соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ.

Неустойка для обеих сторон договора носит равный характер и составляет одну трехсотую ставку рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве).

После внесения изменений с середины июля 2007 г. появилась новелла о том, что если участником долевого строительства является гражданин, то в случае нарушения обязательства застройщиком им выплачивается неустойка в двойном размере, т.е. составляет одну сто пятидесятую ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

В отличие от законной неустойки по Закону О защите прав потребителей», в котором неустойка не может превышать цены товара, по Закону о долевом участии в строительстве данного ограничения не предусмотрено. Основанием для уплаты участником долевого строительства застройщику неустойки является нарушение установленного срока внесения платежа, если договором была предусмотрена рассрочка внесения цены договора. Основанием же для уплаты неустойки застройщиком является нарушение условия о сроке передачи объекта долевого строительства.

Второй формой ответственности сторон является возмещение убытков — расходов, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Различают реальный ущерб — утрата или повреждение имущества и упущенная выгода — неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Принцип полного возмещения убытков заложен в ст. 10 Закона о долевом участии, согласно которому в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая свои обязательства или исполнившая недолжным образом, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Несмотря на отсутствие прямого указания в Законе, можно сделать вывод, что речь идет именно о реальном ущербе. Причем специально в Законе предусматривается лишь случай ответственности застройщика за ненадлежащее качество передаваемого объекта. Иными словами, здесь речь идет о причинении тем самым участнику строительства реального ущерба.

Когда объект построен с отступлением от условий договора и обязательных требований, приведшим к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которое делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При этом условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными в соответствии с ч. 4 ст. 7 Закона о долевом участии.

Третьей формой ответственности является возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами, согласно общей норме п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица. В силу того, что денежными средствами, переданными участником долевого строительства, пользуется застройщик, данная форма ответственности применима лишь в отношении его.

Это важно знать:  Первоначальный взнос по ипотеке: кому отдается, платится ли он до заключения договора или после, входит ли в общую сумму кредита, как вносить, куда идут деньги?

По общему правилу размер процентов за пользование чужими денежными средствами равен существующей в месте жительства кредитора учетной ставке рефинансирования.

В отличие от этого, в Законе о долевом участии предусмотрен свой повышенный размер процентов за пользование чужими денежными средствами, который равен размеру законной неустойки, т.е. одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (ч. 2 ст. 9 Закона о долевом участии).

Данные проценты уплачиваются в случае расторжения договора по инициативе участника долевого строительства и по вине застройщика и начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику.

Следующим случаем уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами является нарушение застройщиком срока возврата денежных средств в связи с расторжением договора по инициативе застройщика или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса (ч. 6 ст. 9 Закона о долевом участии). Проценты в этом случае начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса.

Особым случаем взыскания с застройщика процентов за пользование денежными средствами является случай привлечения денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права.

В этом случае гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты процентов, размер которых исчисляется по ст. 395 ГК РФ, исходя из ставки рефинансирования, причем в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Дополнительной формой ответственности для застройщика перед дольщиком, осуществившим вложения в непредпринимательских целях, выступает возможность взыскания компенсации морального вреда.

Как установлено ч. 9 ст. 4 Закона о долевом участии, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.

Под моральным вредом в соответствии со ст. 151 ГК РФ понимают физические или нравственные страдания, причиненные гражданину. Исходя из положений ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Применение гражданином Закона о защите прав потребителей предоставляет и такие правовые возможности, как предъявление иска с учетом альтернативной подсудности по выбору гражданина-истца: по месту нахождения организации, места жительства истца или пребывания, заключения или исполнения договора. Помимо этого, гражданин освобождается от уплаты государственной пошлины, если цена иска не превышает один миллион рублей.

В тесной связи с формами гражданско-правовой ответственности находятся случаи одностороннего отказа от исполнения договора и его расторжения, так как данные действия могут порождаться теми же основаниями наступления ответственности — ненадлежащим исполнением обязательства сторонами.

Закон о долевом участии устанавливает конкретные случаи одностороннего отказа сторон от исполнения принятых на себя обязательств по участию в долевом строительстве. По своей сути односторонний отказ от исполнения влечет одностороннее расторжение договора. Договор будет считаться расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора по почте заказным письмом с описью вложения.

Расторжение договора по инициативе участника долевого строительства отличается от одностороннего отказа от исполнения договора еще и по процедуре осуществления. Односторонний отказ осуществляется во внесудебном порядке, расторжение договора по инициативе дольщика — в судебном порядке. Однако и в том и в другом случае причиной этого являются виновные действия застройщика. Односторонний отказ от исполнения договора возможен в следующих случаях:

  1. неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
  2. неисполнения застройщиком обязанностей по строительству объекта, что привело к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодными для предусмотренного договором использования;
  3. существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  4. нарушения застройщиком обязанностей по поручительству, когда поручительство было прекращено до истечения срока действия поручительства, который должен быть на шесть месяцев больше, чем срок передачи объекта. Поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства;
  5. в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.

Застройщик в случае одностороннего отказа участника от исполнения договора в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора либо в случае расторжения договора в судебном порядке по инициативе участника долевого строительства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами согласно ч. 2 ст. 9 Закона о долевом участии в строительстве.

Односторонний отказ от исполнения договора со стороны застройщика возможен в следующих случаях:

  1. при просрочке внесения участником долевого строительства единовременного платежа, т.е. цены договора, более чем на три месяца;
  2. при систематическом нарушении участником долевого строительства сроков внесения периодических платежей, если по договору предусмотрена рассрочка, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяцев.

В этих случаях застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником-дольщиком предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от его получения или в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что приведет к расторжению договора.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения или положить в депозит нотариуса на следующий день данные средства и сообщить об этом участнику долевого строительства.

При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней) не допускается.

При этом необходимо не забывать, что расторжение договора, так же как его заключение или изменение, подлежат регистрации в органах ФРС. С заявлением о государственной регистрации расторжения договора может обратиться одна из сторон договора, приложив документы, подтверждающие расторжение договора. Если расторжение договора произошло по инициативе одной из сторон, то к заявлению необходимо приложить копию уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Если договор расторгнут в суде, то тогда понадобится копия вступившего в силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

Ответственность застройщика и защита прав дольщика по договору участия в долевом строительстве в свете изменений законодательства

Рубрика: Государство и право

Статья просмотрена: 624 раза

Библиографическое описание:

Право на жилище является конституционным, оно закреплено в основном законе страны. Реализация данного права является задачей государственного масштаба. Именно поэтому государством поощряются различные формы долевого строительства.

Современные реалии таковы, что перед любым человеком рано или поздно встает решение вопроса с жильем. Одним из вариантов решения проблем с жильем является долевое жилищное строительство, которое представляет собой инвестиционный процесс, в котором для возведения объекта недвижимости строительной организацией (застройщиком) привлекаются денежные средства будущих собственников недвижимости (дольщиков) [3]. Институт участия в долевом строительстве востребован и распространен, об этом свидетельствует то, что в любом из субъектов Российской Федерации имеются объекты долевого жилищного строительства на разной стадии завершенности.

Необходимо отметить, что не смотря на свою социальную значимость и практическую потребность, конструкция договора участия в долевом строительстве в качестве отдельного вида гражданско-правового договора не закреплена в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ), его правовое регулирование осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), действующим в настоящее время с изменениями и дополнениями.

Несмотря на свою привлекательность, данный вид строительства не лишен рисков, и, прежде всего, данные риски связаны с обманом дольщиков. В данном контексте особое значение приобретает закрепление и реализация ответственности застройщика в рамках защиты прав дольщиков.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не только ввел в правовой оборот конструкцию договора участия в долевом строительстве, но и закрепил права и обязанности сторон, а также ответственность застройщика в данной сфере. Однако, несмотря на многочисленные попытки законодательного урегулирования этой сферы, на практике часто встречаются ситуации, когда застройщик не исполняет свои обязательства по передаче объекта строительства в обусловленные договором сроки, и граждане по несколько лет не могут вселиться в квартиры [8, С. 327].

Как отмечают И. С. Неижкаша и Э. К. Арутюнов, по отношению к договору участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность обладает как общими, так и особенными, свойственными только для данной ответственности, признаками. В качестве особо значимого признака, исследователи выделяют наличие связи гражданско-правовой ответственности с фактом ненадлежащего исполнения обязательств в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. К одному из наиболее общих признаков относится принуждение со стороны государственных органов, что, впрочем, справедливо для любого вида юридических санкций. К другим признакам гражданско-правовой ответственности можно отнести её регулирование как договором долевого участия в строительстве, так и иными нормативными актами. В отношении договора участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность наступает в равной мере и при полном неисполнении своих обязательств, и при частичном неисполнении таковых. И при любом исходе неотъемлемым спутником гражданско-правовой ответственности является экономическое бремя, ложащееся на плечи правонарушителя в виде неустоек, штрафов, пени [5, С. 73–74].

Это важно знать:  Постоянная прописка по договору найма

Анализ судебной практики позволяет назвать в качестве наиболее распространенных нарушений условий договора участия в долевом строительстве со стороны застройщика: нарушение сроков окончания строительства, сдачи объекта жилого строительства в эксплуатацию, либо нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства; заключение нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же квартиры; уклонение от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; отказ или уклонение от передачи объекта долевого строительства после сдачи дома в эксплуатацию; просрочка передачи жилого помещения участнику долевого строительства; передача объекта долевого строительства в размере меньшем, чем было предусмотрено договором; передача объекта долевого строительства с устранимыми или неустранимыми строительными дефектами; необоснованный односторонний отказ застройщика от договора.

При этом, некоторые нарушения имеют не только гражданско-правовую природу (например, нарушение сроков) и разрешаются способами и мерами гражданско-правовой ответственности, но и административную (нарушение правил согласования проектной документации, получения разрешения на строительство и др. — ст. 9.5.1, ст. 14.9.1, ст. 14.28 и др. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях — далее КоАП РФ [2]), и даже уголовную (продажа одной и той же квартиры двум и более разным дольщикам подпадает под состав мошенничества, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации — далее УК РФ [1]).

В любом случае, какое бы то ни было допущено нарушение со стороны застройщика, как верно отмечает Н. Д. Романенкова, «мы наблюдаем существенное нарушение прав дольщиков, поскольку юридический интерес — приобретение жилого помещение в собственность — как правило, не достигается» [8, С. 327].

При рассмотрении тенденций развития долевого участия в строительстве в Российской Федерации, по окончании 2015 года в России насчитывалось 510 «проблемных» объектов, что на 9,09 % меньше по сравнению с данными по состоянию на 31.12.2014 (561 объект). По состоянию на 01.05.2016 не произошло значительного изменения ситуации, в РФ насчитывалось 512 «проблемных объектов» [9, С. 67].

Законодательством предусмотрены механизмы защиты прав дольщиков в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В частности, дольщик может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. Первая не является обязательной, не предусмотрена напрямую законом, однако может быть предусмотрена договором. Цель досудебного урегулирования спора — урегулирование спора без обращения в суд.

Таким образом, закрепление законодателем, использование мер гражданско-правовой ответственности, их активное применении является эффективным способом защиты прав дольщиков, а также сокращению числа недобросовестных застройщиков.

Следует отметить, что законодатель уделяет пристальное внимание качеству защиты прав дольщиков, вследствие чего 3 июля 2016 г. был принят Федеральный закон № 304 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [4], целью которого, согласно пояснительной записке к законопроекту [6], является повышение защиты прав граждан — участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Принятие указанного федерального закона направлено на обеспечение информационной открытости застройщиков, привлекающих денежные средства граждан — участников долевого строительства в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве», установление дополнительных требований к таким застройщикам, уточнение направлений целевого использования застройщиком денежных средств участников долевого строительства, расширение полномочий уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — контролирующий орган), создание единого реестра застройщиков, регулирование механизма размещения средств участников долевого строительства на счетах эскроу в банках, предоставляющих застройщику целевые кредиты на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Указанный закон вступает в силу с 1 июля 2017 года, за исключением отдельных положений, которые вступают в силу в иные сроки.

Как отмечают Э. К. Арутюнов, И. С. Неижкаша, данные поправки затронут модернизацию трёх больших блоков, на полную реализацию которых правительство заложило период с 2016 по 2020 года [5, С. 74].

Анализируя текст указанного федерального закона, следует отметить, что первая часть изменений включает меры по увеличению прозрачности застройщиков за счёт введения следующих мер: утверждение типового договора участия в долевом строительстве; увеличение информации, представленной в проектной декларации; расширение требований к документации, размещённой на официальном сайте застройщика; невозможность привлечения денег дольщиков предприятиями-банкротами или проходящими процедуру банкротства, имеющие задолженность более двадцати пяти процентов по налогам и сборам в бюджеты за предыдущий налоговый период или указанные в перечне недобросовестных поставщиков.

Вторая часть поправок коснулась утверждения минимального размера собственного капитала застройщика на уровне не менее пяти процентов от стоимости проектов, реализуемых по договору долевого участия в строительстве. Данные поправки так же предоставляют застройщикам возможность объединения нескольких юридических лиц на основе нотариально удостоверенного договора поручительства, имеющие собственные средства в совокупности не менее 1 миллиарда рублей и несущие солидарную либо субсидиарную ответственность.

Третья часть поправок изменяет количество сторон договора. Если ранее договор участия в долевом строительстве был двусторонним и его сторонам являлись участник долевого строительства (дольщик) и застройщик, то согласно изменениям, рассматриваемый договор становится трехсторонним, помимо дольщика и застройщика, стороной договора будет являться банк. Взаимоотношения между тремя сторонами договора будет выстроено по следующей схеме: застройщик — банк — дольщик. В этой цепи банк будет финансировать застройку многоквартирного дома и контролировать все этапы строительства.

И, наконец, третья часть поправок сделает договор долевого участия в строительстве не двухсторонним по схеме застройщик — дольщик, каковым он сейчас является, а трёхсторонним, введя промежуточное звено в существующую схему в виде банка (застройщик — банк — дольщик). Согласно новой схеме взаимоотношений банк заключает договор с застройщиком о проектном финансировании строительства многоквартирного дома и выдаёт ему средства, контролируя все этапы строительства [7]. А участники долевого строительства, в свою очередь, открывают в банке эскроу-счета, на которых хранятся их средства вплоть до момента подписания акта приёма-передачи законченной квартиры.

Данные изменения призваны усилить прозрачность деятельности застройщика, что должно свести к минимуму количество недобросовестных застройщиков, что в свою очередь, призвано повысить степень защиты прав дольщиков. С другой стороны, привлечение третьей стороны договора в лице банка может привести к удорожанию долевого строительства и сделать его невыгодным для дольщика. Насколько эффективными будут принятые изменения, покажет время.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

В настоящее время участие в долевом строительстве является достаточно популярной формой приобретения недвижимости. Это связано с тем, что стоимость приобретения еще несуществующей недвижимости путем участия в долевом строительстве существенно ниже стоимости приобретения готовой недвижимости. В этом и заключается главный риск участников долевого строительства, к которым Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве») относит граждан и юридических лиц, которые фактически покупают «виртуальную» недвижимость. Второй стороной общественных отношений, связанных с участием в долевом строительстве, является застройщик, которым согласно пункту 1 статьи 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Для урегулирования всех отношений связанных с участием в долевом строительстве Государственной Думой Федерального собрания Российской Федерации в 2004 году был принят ФЗ «Об участии в долевом строительстве», принятие которого было в первую очередь направлено на защиту прав и интересов участников долевого строительства.

Участие в долевом строительстве реализуется путем заключения сторонами договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которым одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено самим ФЗ «Об участии в долевом строительстве» [1, Ст. 40]

Важно отметить, что в части 9 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» прямо предусматривается применение к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Ответственность за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве, согласно статье 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», предусмотрена как самим ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а именно ответственность участника долевого строительства, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа, и ответственность застройщика, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, так и непосредственно самим договором участия в долевом строительстве. Также статья 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» указывает формы гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств по договору как неустойка (штраф, пеня) и возмещение в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки.

Неустойка (штраф, пени) представляет собой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения в соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). [2, С. 14]

Для сторон неустойка носит частично неравный характер. Так согласно части 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (далее — ЦБ РФ), действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. В то же время в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере, согласно части 2 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Соответственно различны основания для уплаты неустойки, для уплаты неустойки участником долевого строительства это будет нарушение установленного договором срока внесения платежа, а для уплаты неустойки застройщиком это случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Это важно знать:  Договор о безвозмездном пользовании квартирой

Следует отметить, что в части 7 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предусмотрен запрет зачета требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной ФЗ «Об участии в долевом строительстве» или договором при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора.

Следующей формой ответственности является возмещение убытков, под которыми понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). [3, Ст. 3301]

В статье 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» закреплен принцип полного возмещения убытков, из чего следует, что должны возмещаться как реальный ущерб, так и упущенная выгода.

В ситуации, при которой объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

А в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». При этом условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. [1, Ст. 40]

ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предусмотрена возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, согласно общему правилу пункта 1 статьи 395 ГК РФ вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица.

В силу того, что денежными средствами, переданными участником долевого строительства, пользуется застройщик, данная форма ответственности применима лишь в отношении его. [2, С. 15]

По общему правилу размер процентов за пользование чужими денежными средствами определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. [1, Ст. 40]

Возможность взыскания процентов предусмотрена ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае:

1. Привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства. Гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

2. Существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

3. Расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

4. Нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

5. Нарушения застройщиком ФЗ «Об участии в долевом строительстве» требований к проектной декларации. Участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». [1, Ст. 40]

4 декабря 2013 года Президиум Верховного суда Российской Федерации утвердил «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Обзор). Отдельный раздел данного Обзора посвящен ответственности за нарушение договора участия в долевом строительстве.

Верховный Суд РФ в пункте 20 Обзора указал, что неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а не положений Закона РФ «О защите прав потребителей», в том числе в случае заключения договора участником долевого строительства — гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В пункте 21 Обзора делается важный вывод о том, что неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.

В пункте 22 Обзора указано, что размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора — размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. От уплаты неустойки за нарушение указанного срока застройщика не освобождает вина субподрядчика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства.

Пункт 23 Обзора содержит указание на то, что в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), — с другой.

В пункте 24 Обзора делается вывод о том, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).

В пункте 25 Обзора указано, что суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства).

Обзор в пункте 26 содержит указание на то, что суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств. [4, С. 35-40]

Обобщая все вышеуказанное можно сделать следующие выводы: Споры, возникающие в связи с участием в долевом строительстве, в настоящее время встречается достаточно часто, и в первую очередь они имеют место из-за действий (бездействий) недобросовестных застройщиков. Существующее правовое регулирование, безусловно, не является идеальным и нуждается в постоянной актуализации, соответствуя тенденциям времени. В тоже время необходимо строгое соблюдение требований действующего законодательства, как участниками долевого строительства, так и в особенности застройщиками, которые зачастую не соблюдают законодательство о долевом участии, недобросовестно относятся к правам и интересам участников долевого строительства. В этой связи государство должно более активно проводить работу по профилактике возможных нарушений в области долевого строительства, посредством деятельности правоохранительных и надзорных органов, но в то же время оно не должно забывать о мерах поощрения для добросовестных застройщиков. Судам же с учетом обобщенной практики по делам об участии в долевом строительстве следует, осуществляя свою деятельность, принимать решения исходя их принципа единообразия судебной практики. Все указанные меры позволят повысить уровень доверия населения к долевому строительству, тем самым дадут возможность увеличить объемы строительства недвижимости в стране, и в конечном итоге помогут снижать существующую потребность граждан в жилье.

1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ: по сост. на 28 декабря 2013 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 40.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51–ФЗ: по сост. на 02 ноября 2013 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

Статья написана по материалам сайтов: zakonius.ru, wiselawyer.ru, moluch.ru, zakon.ru.

»

Предыдущая
ДоговораОспаривание договора цессии должником
Следующая
ДоговораОтключение электроэнергии потребителю, имеющему прямой договор с поставщиком энергии
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector