+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Расторжение договора аренды земельного участка: в одностороннем порядке, по соглашению сторон

Расторжение договора может являться следствием истечения его срока или выявленного одной из сторон желания о прекращении сделки. На преждевременное расторжение договора должны быть причины. О том, что собой представляет процесс прерывания сделки, и как его инициировать, расскажет эта статья.

Содержание

Что говорит Земельный кодекс

Правила расторжения всех видов договоров прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Однако более подробные рекомендации, а также дополнительные условия, при которых возможно расторжение договора аренды земельного участка, находятся в Земельном кодексе (ЗК). Здесь им посвящена 46 статья. В ней поданы причины, по которым одна из сторон может настоять на прекращении аренды.

  • Решение о досрочном разрыве договора, в котором владельцем надела является муниципалитет, а арендатором – частное лицо, принимает суд.
  • Когда инициатором расторжения выступает одна из сторон, дело разрешается в арбитражном суде. Как правило, в ходе подобных процессов избежать споров удается крайне редко.

Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее заключенного ими договора, в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет. Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.

Следует также учитывать, что в тексте договора могут быть прописаны дополнительные требования к его расторжению. В таком случае, опираться нужно будет, в первую очередь, на них.

Далее мы расскажем о том, как расторгнуть договор аренды земельного участка.

Следующее видео расскажет вам о тонкостях и нюансах

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

Одна сторона расторгнуть сделку раньше времени может лишь при соблюдении определенных законом условий. Действовать при этом придется в установленном ГК порядке.

Итак, какие существуют основания для расторжения договора аренды земельного участка?

Общими для расторжения договоров любого типа являются основания, предусмотренные ГК РФ и изложенные в 619 и 620 статьях этого законодательного документа. Арендодатель вправе претендовать на прекращение действия договора на таких основаниях:

  • Арендатор пропускает внесение платы больше чем два раза подряд;
  • Нарушение съёмщиком земли правил пользования участком (например, вместо того, чтобы засаживать поле овощами, арендатор свозит на эту территорию мусор);
  • Состояние земель во время пользования ними арендатором значительно ухудшилось. Однако стоит помнить, что расторгнуть договор на этом основании нельзя в разгар полевых работ;
  • Арендатор не использует полученный для ИЖС или сельского хозяйства участок более 3 лет (это касается расторжения договора аренды земельного участка сельхозназначения).

Арендатор может расторгнуть сделку по одной из приведенных ниже причин:

  • Реальное состояние земли не соответствует типу назначения, прописанному в договоре (например, арендованный под сельское хозяйство участок не пригоден для этого);
  • Арендодатель скрыл от арендатора значительные недостатки надела, мешающие пользоваться им по назначению;
  • Арендатор не может спокойно пользоваться участком, поскольку арендодатель вмешивается и препятствует этому.
  1. Первая сторона (инициатор) обязана прислать уведомление о расторжении договора аренды земельного участка второй стороне в срок, прописанный в тексте договора аренды, либо иным способом сообщить о своем намерении. Если соглашения достигнуть не удается, следует обращаться в арбитражный суд.
  2. После того как договор считается расторгнутым (есть постановление о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор обязан вернуть собственнику землю в состоянии, соответствующем тому, в котором он ее получил. Для этих целей оформляется акт сдачи-приемки.
  3. Если арендатору удалось существенно облагородить участок (к примеру, высадить рощу), арендодатель, соглашаясь с ценностью такого вклада, компенсирует ему затраченные на это улучшение средства.

Госпошлина

Ответ на вопрос об уплате госпошлины за регистрацию расторжения договора аренды земельного участка был дан Минфином РФ в письме от 21.07.2010. Опираясь на характер данной сделки, Департамент пришел к выводу, что этот случай подпадает под один из подпунктов 333.35 статьи НК (Налогового кодекса) РФ, а значит, пошлиной со стороны государства не облагается.

Судебная практика

Дела об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка составили большой массив судебной практики. Как правило, истец трактует закон так, как ему удобно, стараясь отстоять свою выгоду. Однако для расторжения договора нужно предъявить куда более веские основания, а также факты. В противном случае, суд откажет в просьбе разорвать сделку.

Случай первый. Так, представитель территориального управления Нижегородской области обратился в суд, требуя расторгнуть договор аренды, заключенный между этой организацией и учхозом «Новинки». Истец ссылался на то, что ответчик два раза подряд нарушил порядок передачи арендной платы.

Однако суд отказал истцу в связи с тем, что данное нарушение было в разумные сроки исправлено ответчиком. Поскольку долг и пени были выплачены, теруправление не понесло никаких убытков, а значит, достаточных оснований для расторжения соглашения между организациями нет.

Пожалуй, главной причиной, по которой суд отказывает истцам, требующим вынести решение о расторжении договора, является не предоставление для этого достаточных оснований.

Случай второй. Приведем пример из практики расторжения договора аренды земельного участка с администрацией.

Администрация муниципалитета обратилась в арбитраж с иском о расторжении договора аренды земельного участка к М., выступающим арендатором трех муниципальных наделов, предназначенных под строительство. Основанием для прекращения сделки, по мнению истца, должны были явиться акты, изданные муниципалитетом после заключения договора, и отменяющие постановление о передаче указанных участков.

Суд отказал истцу, не найдя данное основание соответствующим перечню причин, поданных в гражданском и земельном кодексах. Муниципалитет принял решение в одностороннем порядке и после заключения сделки, а значит, арендатор не обязан отказываться от арендованных на законных правах наделов. Никаких претензий к арендодателю как стороне договора администрация за время судебного разбирательства не предъявила.

Таким образом, можно заключить, что нарушение закона или пунктов договора должно быть явным и иметь подтверждения. В противном случае суд откажет в расторжении договора.

Как происходит расторжение договора аренды земельного участка?

Любой договор аренды земельного участка имеет сроки действия, после чего обязательства сторон по нему прекращаются. Но в некоторых случаях у сторон может возникнуть необходимость в досрочном прекращении действия договора.

Причины расторжения

Можно ли расторгнуть договор аренды участка досрочно? На этот вопрос нет однозначного ответа. Все зависит от условий заключенного договора и причин, побудивших стороны прибегнуть к процедуре досрочного расторжения.

Инициатива о досрочном расторжении может исходить как от арендатора, так и от собственника земельного участка. Обычно в своих действиях они руководствуются различными мотивами.

По инициативе арендодателя

  • В ходе эксплуатации земли существенно ухудшил имущество арендодателя.
  • Использовал имущество с нарушениями договорных обязательств.
  • Не производит обязательные работы, предусмотренные договором сроки.
  • Нарушил свои обязательства по внесению арендных платежей в течение двух раз подряд.

Судебная практика указывает на тот факт, что даже наличие построек на земле, которые принадлежат арендатору, не исключают возможности расторжения договора при условии предоставления веских доказательств существенного нарушения им обязательств.

Законодательством установлено, что указанный здесь перечень правовых оснований досрочного расторжения не является исчерпывающим и договором аренды могут быть предусмотрены иные условия.

Земельный кодекс предусматривает еще одну причину досрочного расторжения: это изъятие участка для государственных/муниципальных нужд.

По инициативе арендатора

Статья 620 ГК посвящена перечислению возможных причин досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

В их числе:

  • реальное состояние и характеристики участка земли существенно отличаются от указанного в договоре (например, собственник передал в аренду участок под строительство, хотя он не может быть использован под указанные цели);
  • переданный земельный участок имеет недостатки, которые не позволяют использовать его по назначению и которые намеренно были скрыты собственником (например, участок под сельское хозяйство был существенно загрязнен токсичными отходами, что не позволило возделывать урожай);
  • собственник активно вмешивается в дела арендатора и препятствует нормальному использованию земельного надела;
    участок земли не был передан для использования арендатору в установленные сроки.

Договора аренды земельных участков могут быть расторгнуты по нормам законодательства или с опорой на заключенный договор. При этом действует правило, согласно которому нормы, содержащиеся в подписанном сторонами соглашении, имеют приоритет перед порядком, прописанным в законодательстве.

При отсутствии в договоре положений, затрагивающих этот важный аспект, суды будут ориентироваться на нормы Гражданского и Земельного кодексов.

Согласно Земельному кодексу (ст.46) основаниями для расторжения аренды могут стать:

  • Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование или государство, а арендатором – физлицо.
  • Инициатива сторон – в остальных случаях. При этом нередко сторонам не удается достигнуть согласия и мирно решить вопросы досрочного прекращения договора, поэтому они вынуждены обращаться за защитой своих интересов в суд.

Как составить исковое заявление

Если стороны исчерпали все попытки досудебного урегулирования спорных вопросов или одна из сторон игнорирует законные требования – другой, то они могут обратиться в суд с исковым заявлением. Рассмотрением подобных споров занимаются районные суды или арбитражные суды, если сторонами являются юридические лица или предприниматели.

Исковое заявление подается по местонахождению ответчика или как вариант – по адресу земельного участка.

В нем истец должен указать:

  • Наименование суда, в который подается иск.
  • Паспортные и контактные данные истца и ответчика.
  • Ссылку на договор аренды с указанием его реквизитов.
  • Ссылку на пункты договора, которые не были выполнены контрагентом или на Гражданский/Земельный кодекс.
  • Подтверждение обстоятельств, указанных в заявлении.
  • Подтверждение обстоятельств, указывающих на исчерпание всех возможных вариантов досудебного урегулирования (сведения об отправке уведомления ответчику и его реакция на этот документ).
Это важно знать:  Неустойка по договору участия в долевом строительстве

Непосредственная просьба вынести судебное решение о досрочном расторжении договора аренды и компенсации всех издержек истцу.
К исковому заявлению прилагается документальная доказательная база, договор аренды и квитанция с оплаченной госпошлиной (если истец выиграет дело, он может рассчитывать на компенсацию своих издержек ответчиком).

Размер госпошлины составляет сегодня 300 р. для физлиц, 6000 р. – для юридических, а муниципальные власти от ее уплаты освобождены.

Исковое заявление рассматривается в течение двух месяцев после его поступления в суд.

Соглашение о расторжении договора

В ряде случаев или в ходе судебного разбирательства сторонам удается достигнуть согласия относительно того, что арендный договор стоит расторгнуть досрочно. Тогда им необходимо подтвердить этот факт официально, подписав соглашение о расторжении.

В соглашении указываются:

  • Данные и реквизиты сторон.
  • Реквизиты договора аренды, которые предполагается расторгнуть.
  • Прописывается факт достижения соглашения между сторонами.
  • Основания расторжения договора со ссылкой на Гражданский кодекс или статьи договора.
  • Уточняется факт компенсации ущерба арендатором или компенсации затрат на облагораживание участка арендатором.
  • Дата подписания и подписи сторон.

В дальнейшем участок передается собственнику на основании акта приема-передачи или на других условиях, прописанных в договоре.

Уведомление о расторжение договора

Согласно требованиям ГК одна из сторон вправе требовать досрочного расторжения договора только при условии направления арендатору/арендодателю письменного уведомления о своем желании прекратить действие договора аренды при неисполнении другой стороной своих обязательств в разумные сроки.

Обычно временные рамки для отправки такого уведомления прописаны в договоре (например, не ранее чем за 30 дней до расторжения или за 5 дней).

Уведомление можно направить:

  1. Почтой России ценным письмом с уведомлением о вручении. Это документы послужат доказательством в суд о своевременном уведомлении другой стороны о необходимости исправить недостатки или выполнить обязательства.
  2. Передать лично. В данном случае документ составляется в 2-х экземплярах, один из них передается собственнику или арендатору, а второй с отметкой о получении остается у инициатора досрочного расторжения.

В уведомлении указывается требование отправителя (например, внести установленную договором арендную плату в течение 15 дней после получения документа) и его желание досрочно расторгнуть договор при неисполнении указанного обязательства в одностороннем порядке или обратиться в суд за защитой своих интересов и взысканием неустойки. Также желательно потребовать от другой стороны предоставить письменный ответ на претензию в разумные сроки.

Сроки расторжения договора после получения документа прописываются непосредственно в самом уведомлении. Единственное требование к указанным временным рамкам – они должны быть разумными и возможными для исполнения второй стороной. Например, нельзя потребовать построить дом на участке в течение 10 дней.

После ознакомления с уведомлением второй стороной возможно несколько вариантов дальнейшего развития событий:

  • Вторая сторона соглашается с требованиями – другой и обязуется исправить сложившуюся ситуацию, о чем письменно ее оповещает.
  • Полученный ответ необходимо сохранить до исполнения обязательств.
  • Вторая сторона не согласна с фактами нарушения договорных условий и выдвигает встречные претензии. Тогда, вероятно, придется рассматривать проблемные вопросы в суде.
  • Вторая сторона добровольно согласна расторгнуть арендный договор. В таком случае можно составить допсоглашение к договору.
  • Вторая сторонам просто проигнорировала уведомление, что дает все основания для обращения в суд в целях урегулирования вопроса или для одностороннего расторжения аренды (если это возможно).

Таким образом, после отправки уведомления возможно расторгнуть договор досрочно по обоюдному согласию или перейти к судебным разбирательствам.

Тут вы можете скачать:

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке

Заключение любого договора обуславливает возникновение определенных прав и обязанностей у каждой из сторон сделки. Не исключение и арендный договор.

На основании этого документа, у арендодателя появляется обязанность по передаче имущества в оговоренные сроки, а у арендатора – обязанность по надлежащему использованию недвижимости и внесению арендных платежей в срок.

Но если что-то “пошло не так”, и одна из сторон решила расторгнуть сделку, необходимо знать, на основании каких причин разрешается осуществлять односторонний отказ от исполнения договора.

Под расторжением контракта в одностороннем порядке понимается возможность контрагента прекратить действие договора без обращения в суд и без заключения соглашения о расторжении.

То есть стороне арендных правоотношений, имеющей такое право, достаточно изъявить свою волю установленным законом или договором способом – например, путем отправки контрагенту уведомления о расторжении.

Ст. 610 ГК РФ (далее – Кодекс) устанавливает основной случай одностороннего отказа от сделки.

Так, в силу аб. 2 ч. 2 ст. 610, если арендное соглашение заключено на неустановленный срок, любой из контрагентов вправе в любое время отказаться от исполнения соглашения, но обязательно предупредив контрагента о своей инициативе:

Норма в отношении сроков является диспозитивной – то есть стороны могут указать в соглашении и иные сроки направления уведомления. К примеру, прописать, что уведомление нужно отправлять за 6 месяцев до фактического расторжения или за 1 год.

При этом никаких особых оснований для отказа не требуется – расторгнуть сделку можно в любое время и по любой причине. Не нужно также и согласие контрагента на такие действия.

Если же арендный контракт заключен на определенный срок, “просто так” отказаться от договора не получится. Необходимо наличие веского основания, предусмотренного в законе (ч. 2 ст. 450, ст. 619 или ст. 620 Кодекса) или в договоре сторон.

Правила одностороннего отказа от выполнения обязательств содержатся в ст. 450.1., а также в ст. 310 Кодекса. По общему правилу, отказ от договора не допускается, за исключением случаев, прямо указанных в законе или контракте сторон.

Таким образом, единственная возможность (в разрезе арендных отношений) отказаться от договора в одностороннем порядке –направить уведомление контрагенту за 3 месяца (при условии, что срок аренды не ограничен).

Как оформить

Если стороны заключили бессрочный арендный контракт, и у одной из них возникло желание разорвать правоотношения, следует придерживаться следующей тактики:

  • направить уведомление контрагенту за 3 месяца (если арендуется недвижимость) или за 1 месяц (в случае аренды движимой техники);
  • по прошествии указанного срока, вернуть имущество арендодателю в состоянии, указанном в договоре сторон и в ст. 622 Кодекса.

Никаких дополнительных действий предпринимать не следует – обязательства сторон будут автоматически прекращены по истечении указанного 3-месячного или 1-месячного срока. Документов также никаких подписывать не нужно (кроме акта передачи).

Если договор заключен на определенный срок, понадобятся веские основания для расторжения. Необходимо, чтобы противоположная сторона сделки существенно нарушила условия договора.

Арендодатель может досрочно прекратить договор при наличии оснований, предусмотренных в ст. 619 Кодекса, арендатор – ст. 620 Кодекса. Перед обращением в суд нужно обязательно провести претензионную работу – в противном случае, иск не будет принят.

Образец договора аренды части земельного участка в 2018 году вы можете найти по ссылке.

Какие нужны документы

Основной документ, который потребуется при одностороннем отказе от сделки – это передаточный акт.

Если арендатор невовремя возвратит имущество, или вовсе не вернет, арендодатель приобретет право требовать внесения арендных платежей за все время просрочки.

Если же соответствующая плата не покроет всех убытков арендодателя, связанных с просрочкой, он также может требовать компенсации всех понесенных убытков.

Даже если соглашением сторон за просроченный возврат предусмотрена неустойка, арендодатель не теряет своего права на компенсацию убытков, причиненных невозвратом, сверх суммы такой неустойки.

Отметим, что чем больше сведений о состоянии имущества будет внесено в передаточный акт, тем меньше проблем возникнет в будущем при возврате недвижимости по окончании срока действия договора.

Регистрация

По смыслу ст. 450.1. Кодекса, односторонний отказ от выполнения обязательств осуществляется:

  • той стороной, которой договором или законом предоставлено такое право;
  • путем направления уведомления об отказе контрагенту в срок, определенный законом или договором.

Здесь же сказано, что контракт прекращается с того момента, как контрагент получит соответствующее уведомление.

В силу ст. 609 Кодекса, договор аренды подлежит госрегистрации в случаях, если:

  • хотя бы одна из сторон – юридическое лицо;
  • или срок аренды более 1 года.

В таком случае стороны обязаны зарегистрировать договор в Росреестре, на основании чего будет внесена соответствующая запись в ЕГРН о наличии обременения в виде аренды.

Основанием для погашения записи является заявление арендодателя, арендатора, или их совместное заявление.

В качестве подтверждения заинтересованное лицо может предоставить в Росреестр копию уведомления, свидетельствующего о прекращении правоотношений. В сроки, указанные в ст. 16 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”, регистрационная запись будет погашена.

Особенности

Рассмотрим некоторые особенности прекращения арендных правоотношений в разрезе частных случаев.

Земельного участка

Основные положения об аренде земельных участков содержатся в ст. 22 ЗК РФ. Однако ничего конкретного по поводу расторжения там не сказано. Таким образом, сторонам при осуществлении данной процедуры необходимо руководствоваться общими требованиями, указанными в Кодексе.

На основании ст. 607 Кодекса, в аренду могут быть переданы предприятия, комплексы, здания, оборудование, ТС и участки земли.

Норма статьи свидетельствует о том, что земельный участок является полноправным объектом аренды. К таким правоотношениям применимы все положения Кодекса в отношении аренды недвижимого имущества.

А это значит, что расторжение договора аренды участка земли в одностороннем порядке, как и в случае с недвижимостью, может быть осуществлено в 2-х случаях:

  • если время аренды не определено в договоре, и при условии уведомления контрагента об отказе выполнения обязательств;
  • если такое право дано одной из сторон непосредственно самим контрактом.

При аренде здания или сооружения нужно учитывать нормы ст. 652 Кодекса, которые гласят об одновременной передаче прав на соответствующее здание и участок земельной территории, на котором они расположены:

Таким образом, после одностороннего расторжения контракта у арендатора теряются права не только аренды здания, но и соответствующего участка земельной территории, на котором расположена постройка.

Нежилого помещения

В отношении нежилых и жилых помещений действуют унифицированные правила аренды. Кодекс не выделяет отдельно жилые и нежилые строения, приводя для всей недвижимости единые нормы закона.

Это важно знать:  Договор долевого участия в строительстве - подводные камни 214-ФЗ

А это значит, что действуют все те же положения:

  • односторонний отказ допускается в случае наличия соответствующего пункта в договоре;
  • или если срок аренды не ограничен, а контрагенту было направлено уведомление как минимум за 3 месяца (если в соглашении не указан иной срок для уведомления).

Внесудебное расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Отказ от исполнения обязательств, если такое право действительно существует, уже сам по себе предполагает внесудебный порядок. Вовлечение суда в этот процесс не требуется – согласно ч. 2 ст. 450.1.

Кодекса, договор автоматически считается расторгнутым после того, как контрагент получит соответствующее уведомление о расторжении. Никаких препятствий противоположная сторона сделки в этом процессе создать не может, поэтому и обращение в суд бессмысленно.

Однако Кодексом установлены некоторые основания, при которых арендатор или арендодатель имеют право требовать досрочного расторжения заключенного на определенный срок договора.

Соответствующие основания установлены в ст. 619 и 620 Кодекса. Сторона, чьи права были нарушены, обязана сначала направить контрагенту письмо-предупреждение об устранении нарушений, и лишь затем отправлять уведомление о расторжении.

Полностью без суда удастся решить проблему в следующих случаях:

  • если стороны обоюдно решат расторгнуть сделку;
  • если у одной из сторон есть основания для досрочного расторжения, предусмотренные ч. 2 ст. 450, ст. 619 и 620, но контрагент устранил нарушения после получения письменного предупреждения;
  • также внесудебный порядок возможен, если в договоре есть соответствующее условие.

К примеру, стороны могут указать, что невнесение арендатором арендной платы более 2 раз подряд не будет являться основанием для предъявления уведомления о расторжении и последующего обращения в суд.

Или установят, что при задержке возврата имущества по окончании срока договора арендатор не выплачивает арендодателю каких-либо компенсаций вообще.

Итак, расторжение арендного контракта в одностороннем порядке может осуществляться при бессрочной аренде и при условии уведомления контрагента в сроки, указанные в ст. 610 Кодекса.

Также односторонний отказ от обязательств может быть предусмотрен условиями контракта. Заключение дополнительных соглашений в таком случае не требуется – правоотношения прекращаются после получения контрагентом соответствующего уведомления.

Про залог при досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора читайте здесь.

Ответственность арендодателя за досрочное расторжение договора аренды рассматривается на этой странице.

Видео: Одностороннее расторжение договора возможно в случаях

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

Договор аренды заключается на определенный срок. После его окончания обязательства сторон прекращаются. Но иногда арендодатель или съемщик могут выступить с инициативой досрочного расторжения.

Выступить с инициативой прекратить отношения может и арендатор, и собственник участка земли. Мотивы каждого могут быть различными. Важно знать, как проходит процедура в 2018 году.

Основные моменты

Для того, чтобы наступило прекращение действия договора, необходимы основания. Они прописываются на законодательном уровне, поэтому стороны могут заранее с ними ознакомиться. Важно помнить, что инициатор разрыва отношений должен уведомить о своем решении вторую сторону.

Что говорится в законе

Основные моменты, касающиеся расторжения договора, содержит Гражданский кодекс РФ. В нем указывается порядок процедуры и правила работы с документами.

В случаях с прекращением аренды земельного участка необходимо обратиться к Земельному кодексу РФ. Статья 46 нормативно-правового акта полностью содержит все нормы.

Досрочно расторгнуть договор можно по решению суда. Эти ситуации предусматриваются при наличии отношений между физическим лицом и муниципалитетом. В том случае, если одна из сторон не согласна идти на уступки, необходимо обратиться в Арбитражный суд.

Читайте здесь, как узнать разрешенное использование земельного участка онлайн.

Основания для прекращения

При обращении в суд важно иметь достаточные основания для расторжения договора аренды земельного участка. В этом случае органы будут более нацелены на прекращение действия соглашения.

Причины, по которым договор может быть расторгнут, отмечаются в статьях 619 и 620 Гражданского кодекса РФ. Если норм Земельного кодекса и гражданского законодательства не хватает, можно обращаться к природоохранным и природоресурсным документам.

Прекратить аренду возможно, если не соблюдаются общие условия договора, когда считается, что арендатор не внес оплату в течение двух отчетных периодов подряд. Данная норма ссылается на гражданское законодательство.

Выступить с предложением может арендодатель.

Такая мера предпринимается при:

  • использовании земельного участка не в тех целях, которые отмечаются в соглашении;
  • снижении плодородности почвы;
  • негативном влиянии на экологию проводимых на наделе работ;
  • нанесении вреда плодородию, отравлению различными химическими веществами земель, имеющих сельхозназначение;
  • неиспользовании участка земли в течение трех лет, если он был выделен под сельское хозяйство или строительство;
  • изъятии надела, в которых участвует администрация населенного пункта или государственные органы власти.

Иногда соглашение не подлежит расторжению. Это предусматривается при проведении сельхозработ в данный момент. Также отдельные случаи указываются в федеральном законодательстве.

Также досрочное расторжение может быть связано с выявлением скрытых недостатков надела. Прекратить действие разрешается, если арендодатель вмешивается в дела арендатора относительно использования территорий.

Образец соглашения о расторжении договора аренды:

Уведомление о решении

Инициатор расторжения соглашения об аренде должен оповестить о своем решении вторую сторону. Для этого составляется специальное уведомление в срок, предусмотренный законодательно. В письменном документе отражаются причины, по которым дальнейшие отношения невозможным. Ссылаться необходимо на пункты договора.

Важно направить уведомление в течение определенного времени. Сроки прописываются в самом договоре. Например, может быть указано, что оповещение направляется за неделю или месяц до предполагаемого расторжения.

В течение месяца необходимо ждать ответа второй стороны.

Выделяют несколько возможных вариантов развития событий:

  • Нарушения договора признаются второй стороной. Она дает обещание исправить ситуацию. Если никакие попытки предприняты не будут, то инициатор может обратиться в суд.
  • Бывает, что вторая сторона не согласна с претензиями, выдвигая встречные факты нарушений. В этом случае держать ответ придется обоим участникам.
  • Ответчик может быть согласен на расторжение договора. Тогда оформляется дополнительное соглашение об обоюдном решении.
  • Иногда вторая сторона игнорирует уведомление. Заявитель может сразу же обратиться в суд, где урегулируется вопрос.

Также можно направить документ по почте с уведомлением о вручении и описью вложения. Если ответа не поступит, с помощью бумаг заявитель сможет отстоять свои права в суде.

Сбор документов и доказательств

При судебном разбирательстве важно предоставить определенные документы и доказательства.

Использовать разрешается:

  • бумажные файлы;
  • аудиоматериалы;
  • видеозаписи.

Также разрешено привлекать очевидцев и свидетелей. Они дают свои устные и письменные показания.

В документ необходимо подробно описать, какие права заявителя были нарушены. Также указывается место, время произошедших ситуаций.

Для формирования доказательной базы необходимы как документальные, так и свидетельские показания. В зале суда подробно рассматривается представленная информация.

Варианты расторжения договора аренды земельного участка

Выделяют несколько основных вариантов расторжения договора аренды. Важно знать регламент каждой из процедур, чтобы быстрее разорвать отношения между сторонами.

Если досудебное урегулирование не дало положительного результата, то гражданин может обратиться в суд. В момент, когда составляется иск, нужно доказать свои попытки мирного решения проблемы. Для этого предоставляются уведомление, основания для расторжения договора.

Составляя исковое заявление, необходимо ориентироваться на образец, выданный в суде. Документ направляется по месту расположения участка земли переданного в арендное пользование.

В правом верхнем углу прописываются данные истца, ответчика и судебного органа. В основной части документа нужно указать основания расторжения договора и требования о прекращении отношений. К иску прилагаются основные документальные доказательства.

Обоюдное согласие

Если арендодатель и арендатор пришли к единому мнению, оформляется соглашение сторон.

Его нужно составить по определенному плану:

  • данные сторон договора и предмет спора;
  • основания для прекращения действия соглашения (в соответствии с договором аренды);
  • факт выплаты компенсации за причиненный ущерб (если такой был нанесен);
  • подписи сторон.

После того, как договор признается расторгнутым, арендатор возвращает земельный участок собственнику в прежнем состоянии. При отсутствии претензий владельца необходимо составить акт приема-передачи.

Госпошлина за расторжения соглашения не предусматривается, если стороны мирно решили конфликт. В случае обращения в суд потребуется внести 200 рублей физическим лицам или 4 тысяч рублей юридическим.

Инициатива арендодателя

С инициативой расторгнуть договор может выступить собственник земельного надела.

В части второй статьи 619 Гражданского кодекса РФ приводятся возможные основания для прекращения отношений:

  • ухудшение состояния имущества арендодателя съемщиком;
  • применение надела с нарушением условий договора;
  • отсутствие работ на участке в течение определенного соглашением периода времени;
  • нарушение обязательств по оплате аренды в течение двух периодов подряд.

Даже если на участке располагаются постройки, принадлежащие арендатору, можно расторгнуть договор в одностороннем порядке. Важно, чтобы пострадавшая сторона привела весомые доказательства факта нарушений в ходе судебного разбирательства.

Из-за арендатора

В статье 620 Гражданского кодекса РФ отмечаются основания для прекращения действия договора, выдвигаемые арендатором:

  • Расторжение соглашения возможно, если собственник передал участок земли, не соответствующий описанию в договоре.
  • Сделка может быть признана расторгнутой при наличии изъянов и недостатков земельного участка, которые мешают эксплуатировать его по прямому назначению. Например, участок для сельскохозяйственных работ был загрязнен химикатами и ядовитыми веществами, что сделало его непригодным для возделывания.
  • Отказаться от сотрудничества съемщик может при активном участии арендодателя в делах, касающихся земельного участка. Такие действия могут привести к тому, что надел не может быть использован по назначению.
  • Действие соглашения прекращается при несвоевременной передаче земельного участка второй стороне.

Также стоит выделить ситуации, когда законным будет расторжение договора в одностороннем порядке. Это предусматривается в связи со смертью одной из сторон.

Детали оформления

Перед расторжением договора инициатор должен провести уведомление второй стороны о своем решении. Оно направляется по почте или передается лично в руки.

Заявление может быть передано после того момента, когда оканчивается стадия наблюдения и мирное урегулирование конфликта. Важно подтвердить, что истцом были приняты все меры по решению вопроса, но ответчик не пошел навстречу.

Для оформления расторжения договора необходимо обратиться к той же форме, что и при его заключении. Составляется документ с привлечением специалистов Государственного земельного агентства.

При расторжении договора аренды или для переуступки права необходимо составить соглашение, в котором указываются:

  • дата и место составления;
  • личные и паспортные данные сторон;
  • наименование документа об аренде с указанием даты заключения и номера, а также кадастрового номера участка;
  • момент прекращения действия соглашения;
  • количество подготовленных экземпляров;
  • место оформления соглашения;
  • подписи сторон.
Это важно знать:  Право на предоставление жилья по договору социального найма возникает при условии признания лица не только нуждающимся, но и малоимущим

Важно помнить, что ориентироваться при определении оснований необходимо на заключённый на торгах или между сторонами договор аренды. При нарушении одного из пунктов можно инициировать расторжение. Если вторая сторона выносит отказ, то стоит посетить судебные органы.

Замечания по срокам

В уведомлении необходимо указать, что арендная плата должна быть внесена в определенный срок. Также отмечается, что при несоблюдении данного пункта последует расторжение соглашения или обращение в судебные органы. Ответ на претензию вторая сторона должна дать в определенный срок.

Возможные последствия

После расторжения договора наступают правовые последствия для обеих сторон. В соответствии с процедурой арендатор больше не имеет права использовать земельный участок. При этом арендодателю не будет перечисляться арендная плата.

Стороны должны помнить о последствиях. Если имеются претензии, например, по оплате, ситуация разрешается путем подачи дополнительного иска в суд. До этого должны быть предприняты попытки мирного урегулирования.

Также важным моментом является возможность компенсации морального и материального вреда. Для этого пострадавшая сторона должна изложить свои требования в исковом заявлении.

Что такое упрощенный порядок оформления земельных участков в собственность — читайте в этой статье.

Также мы расскажем, возможно ли объединение земельных участков с разным разрешенным использованием.

Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка

Как правило, договор аренды участка земли расторгается по причине окончания срока его действия. Однако возможны ситуации, когда одной из сторон изъявляется желание прекратить сделку досрочно. Расскажем в статье, при соблюдении каких условий это возможно и как происходит расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Расторжение договора аренды земельного участка – что говорит закон?

Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 46 ЗК РФ, причинами преждевременного расторжения договора аренды могут быть:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  1. Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование, а арендатором физическое лицо.
  2. Инициатива одной из сторон. В этом случае, скорее всего, также придется обращаться в судебные органы, так как мирным путем подобные вопросы решаются редко.

Как правило, в ходе разбирательства и для принятия решения суд будет опираться на Гражданский кодекс, но для конкретизации часто требуется обратиться к нормативным актам в области земельного законодательства.

Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.

В тексте договора аренды земли могут быть предусмотрительно прописаны условия для его расторжения. Если этот раздел включен в договор, то при преждевременном расторжении стоит опираться, в первую очередь, на него.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения

Аренда земли сельскохозяйственного назначения очень популярна, так как это наименее затратный, а иногда и единственный способ владения участком для физических лиц и организаций. Законодательно не ограничен объем земли, который можно использовать на правах аренды. При этом не имеет значения, какой юридический статус имеет арендатор.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения чаще всего происходит по двум причинам:

  1. Нецелевое использование земли арендатором
  2. Продажа участка, так как при заключении договора аренды земля не выходит из общего оборота, и собственник вправе ее продать.

В случае продажи земельного участка, находящегося в аренде, у арендатора есть право преимущественной покупки. Оно означает, что в первую очередь собственник обязан уведомить о намерении продать участок арендатора. Только в случае отказа арендатора приобретать участок земли в собственность, он может выставляться в свободную продажу.

Как правило, возможность дальнейшего выкупа участка предусматривается в договоре аренды. Однако если такого пункта в договоре нет, преимущественное право покупки у арендатора не отчуждается.

Порядок расторжения договора аренды на земельный участок

Одна из сторон договора аренды земли имеет право его расторгнуть только в соответствии с гражданским законодательством. Основания, по которым допускается досрочное расторжение, закреплены ст. 619, 620 ГК РФ.

Основания для расторжения договора аренды земли

Согласно законодательству, арендодатель имеет право прекратить действие договора аренды если:

  • арендатор более двух раз подряд не вносит плату за использование участка;
  • арендатор использует земельный участок не по назначению (например, если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, а съемщик вывозит на нее мусор);
  • в период пользования земельным участком арендатором состояние земли ухудшилось;
  • участок предназначается для ИЖС или ведения сельского хозяйства, а арендатор не использует его в течение трех лет.

Возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке есть и у арендатора. Законодательно предусмотрены следующие основания:

  • состояние и характеристики земельного участка по факту и по договору значительно различаются (к примеру, если участок для ведения сельского хозяйства в действительности для этого не предназначен);
  • арендодатель намерено скрыл от арендатора недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию по назначению;
  • арендодатель всячески препятствует использованию земельного участка и вмешивается в дела арендатора.

Есть еще одно основание для расторжения договора аренды земельного участка. Его могут изъять для муниципальных или государственных нужд. Это регламентировано ст. 55 ЗК РФ и ст. 51 ЗК РФ.

Процедура расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке происходит по определенному алгоритму. Рассмотрим его по пунктам.

Уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор

Инициатор расторжения договора аренды обязан уведомить вторую сторону в срок, предусмотренный договором. Уведомление составляется в письменной форме с указанием причины расторжения в соответствии с пунктами договора.

Уведомление лучше направить заказным письмом с описью вложений и необходимостью подтверждения факта получения адресатом. Ожидать ответа от второй стороны договора нужно в течение месяца. Возможны следующие варианты развития событий:

  1. Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
  2. Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
  3. Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
  4. Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.

Если стороны не могут договориться мирным путем без привлечения третьих лиц, необходимо подготовить исковое заявление в арбитражный суд. Таким образом, в дальнейшем возможно два варианта: расторжение договора через суд или по обоюдному соглашению.

Расторжение договора аренды земли через суд

Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.

Исковое заявление пишется на стандартном листе формата А4 и подается в суд по месту расположения земельного участка. Вы может воспользоваться консультацией юриста для грамотного составления искового заявления.

В общем порядке в правом верхнем углу прописываются данные истца, ответчика и органа, в который направляется заявление (данные мирового судьи). В самом иске излагаются основания по пунктам и требование расторгнуть договор аренды. К исковому заявлению следует приложить документы, подтверждающие основания, изложенные в требовании.

Судебное решение вступает в силу по истечению 10 дней. В этот срок можно подать заявление о пересмотре дела, если постановление суда по каким-то причинам не устраивает одну из сторон.

Расторжение договора аренды земли по обоюдному соглашению

Если стороны договорились о расторжении без привлечения судебных органов, необходимо составить соответствующее соглашение. Оно составляется по следующему алгоритму:

  1. Указываются данные сторон и предмета договора.
  2. Прописываются основания расторжения в соответствии с положениями договора аренды.
  3. Уточняется факт компенсации ущерба (если таковой имелся).
  4. Соглашение закрепляется подписями сторон.

После вынесения судебного решения или достижения обоюдного соглашения о прекращении сделки, в случае, если договор признается расторгнутым, арендатор обязан вернуть собственнику земельный участок в том же состоянии, в котором тот был передан во временное пользование. Если собственника устраивает состояние участка, и он не имеет претензий, составляется акт приема-передачи.

Если в процессе пользования арендатор существенно улучшил состояние участка (к примеру, высадил садовые деревья), собственник, при согласии с повышением ценности земли, должен компенсировать затраты на облагораживание участка.

Государственная пошлина за расторжение договора аренды земельного участка не выплачивается. Это регламентировано письмом Минфина РФ от 21.07.2010 года. Пошлину потребуется заплатить за обращение в суд. Для физических лиц ее размер составит 200 рублей, для организаций – 4000 рублей.

Статья написана по материалам сайтов: urned.net, zakonometr.ru, kvartirkapro.ru, 1kvartirka.ru, estatelegal.ru.

»

Предыдущая
ДоговораПроценты на проценты по договору займа
Следующая
ДоговораРасторжение предварительного договора купли продажи земельного участка
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector