+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме: кому принадлежат права на имущество в МКД, круг обязанностей по соблюдению договоров и правил пользования

«Общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности» 41 .

2.1.1 Право собственности на общее имущество МКД

Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в связи с осуществлением сделки, или в связи с наследованием недвижимого жилого или не жилого помещения в многоквартирном доме. Право собственности подразумевает наличие трёх составляющих субъективного права на собственность, это право владеть, пользоваться, распоряжаться.

Все перечисленные основания права собственности на недвижимое имущество, подлежат обязательной государственной регистрации.

Смысл и содержание государственной регистрации обозначен в ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 42 . Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Поэтому право собственности граждан на объекты общей собственности в многоквартирном доме возникает с момента совершения гражданско-правовой сделки, принятия наследства, с момента законного владения недвижимого на вновь создаваемое имущество, до 21 января 1998 года, то есть до вступления в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ 43 , и с момента государственной регистрации в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», № 122-ФЗ» 44 .

Продолжая тему о праве собственности на общее имущество собственников МКД, следует определить состав этого имущества. «По мнению С.В.Мятиящук: Современные жилые многоквартирные дома являются сложными конструктивно-техническими сооружениями, обладающие множеством технологических устройств, входящих в состав самого строения.

С вязи с этим, появилась необходимость определить законом перечень объектов входящих в состав общего имущества, так как от бесперебойного функционирования этих объектов зависит качество проживания жителей дома, и в первую очередь собственников МКД» 45 .

В соответствии ч.2, ст.290 ГК РФ и ч.1, ст.36 ЖК РФ, Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Владея этим имуществом, собственник не вправе отчуждать свою длю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а так же совершать иные действия, влекущие передачу этой собственности отдельно от права собственности на квартиру, собственник без согласия других собственников жилых помещений в МКД не в праве принимать решения связанные с изменением границ дома и земельного участка находящегося в общей собственности, принимать решения по вопросу реконструкции, ремонту, выбору способа управления МКД и выбора управляющей организации без предусмотренной для этой цели специальной согласительной процедуры» 46 .

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме вправе пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, т.е. извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено. Но вместе с тем такое пользование не должно нарушать нормы закона или иных правовых актов, а также права и охраняемые законом интересы других лиц, прежде всего соседей.

Распоряжаться общим имуществом многоквартирного, возможно только с согласия всех собственников помещений МКД, в пределах полномочий общего собрания собственников МКД, сдавать в аренду земельный участок, помещения, оборудование и коммуникации, подвал или чердак и прочее имущество. Отчуждение общего имущества МКД, допускается уменьшением его размера, может быть осуществлено путём реконструкции общего имущества МКД, земельный участок, принадлежащий на праве общей собственности собственникам МКД, может быть передан в ограниченное пользование другим лицам. Но для этого необходимо, чтобы собственники помещений приняли соответствующее решение на общем собрании.

В случае разрушения многоквартирного дома, например в случае пожара, пострадавшие собственники сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался такой дом. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме как участники общей долевой собственности на общее имущество не только имеют права на общее имущества такого дома, но и несут обязанности, к числу которых относятся содержание общего имущества МКД.

2.1.2 Содержание общего имущества МКД

Согласно ч.1 ст.39 ЖК РФ собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Вне зависимости от того, на каком этаже расположена квартира и сколько человек в ней проживает, собственники помещений обязаны оплачивать содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги.

Согласно ч. 3, ст.39 ЖК РФ собственники общего имущества МКД обязаны содержать и ремонтировать это имущество согласно правилам содержания общего имущества многоквартирного дома, установленных Правительством Российской Федерации. На данный момент Правительством Российской Федерации принято Постановление № 491 от 13 августа 2006 года «Об Утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» 47 .

Эти правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, а именно:

— устанавливают порядок определения состава общего имущества, давая четкое писание объектов входящих в состав общего имущества;

— устанавливают требования к содержанию общего имущества по нескольким параметрам.

Общее имущество должно содержаться в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома и иметь ряд требований:

б) освещение помещений общего пользования;

в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества 48 .

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливают обязанность нести собственниками помещений общих расходов на содержание и ремонт общего имущества. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации» 49 .

Осуществлять контроль за содержанием общего имущества

Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:

а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;

б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);

в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения» 50 .

Так же эти правила устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее соответственно — услуги, работы, общее имущество) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее — изменение размера платы).

Согласно ч.2, ст.39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несёт собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом, для каждого собственника помещений в многоквартирном доме доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Это важно знать:  Как восстановить договор купли-продажи квартиры: что делать, если документ утерян, можно ли снять копию, где взять дубликат и какие бумаги понадобятся?

2.1.3 Доли собственника на объекты общей собственности в МКД

В жилищном законодательстве есть понятие «состав общего имущества в многоквартирном доме», в связи с этим появилась необходимость распределить пропорционально права и обязанности на содержание и использование общего имущества между собственниками МКД.

По мнению Матиящук С.В. нормы жилищного кодекса РФ 51 , устанавливают особый правовой режим собственности на общее имущество в многоквартирном доме, среди его отличительных черт можно выделить следующие:

— общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников как квартир, так и нежилых помещений;

— общее имущество в многоквартирном доме не является самостоятельным объектом оборота, и, как следствие, оно не подлежит продаже, найму, залогу и не может быть отчуждено самостоятельно собственником помещения иным, предусмотренным Гражданским кодексом РФ способом;

— доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью квартиры или нежилого помещения в таком доме;

— доля каждого собственника жилого или нежилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть выделена в натуре;

— доля каждого собственника квартиры или нежилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади квартиры или нежилого помещения. Необходимо учитывать, что общую площадь как квартиры, так и нежилых помещений следует определять как сумму площадей их помещений: комнат и вспомогательных помещений (кухни, коридоров, санузлов, встроенных шкафов и т.п.), за исключением лоджий и балконов.

Таким образом, доля собственника определяется в процентном или численном отношении к совокупной площади всех жилых либо нежилых помещений находящихся в собственности граждан. На основании этой доли распределяются расходы связанные с содержанием и ремонтом общего имущества МКД, а так же при голосовании во время принятия кого либо решения на общем собрании собственников МКД, учитывается как долевой голос, а не как один собственник, один голос. Кроме того эта информация может вносится в свидетельство «О регистрации недвижимого имущества», а при некоторых формах управления МКД должна быть внесена обязательно» 52 .

Отношения с УК собственника нежилого помещения

Добрый день. Проблем несколько. Вправе ли УК требовать деньги с собственника встроенно- пристроенного нежилого помещения за аренду плошадей фасада дома в рекламных целях, если под фасадом дома понимают окна нежилого помещения, а так же вывеску находящаюся над отдельным входом в нежилое помещение? Кто обязан убирать придомовую территорию, находящуюся перед нежелым помещением? Кто и за чей счет обязан производить текущий ремонт крыши, фасада? За чей счет должен производиться ремонт водоотведения и водоподведения в падвале? И можем ли мы требовать возмещения ущерба, если разрыв трубы произошел в месте выхода трубы из подвала в нежилое помещение?

Ответы юристов (3)

Добрый день, Антон!

Вправе ли УК требовать деньги с собственника встроенно- пристроенного нежилого помещения за аренду плошадей фасада дома в рекламных целях, если под фасадом дома понимают окна нежилого помещения, а так же вывеску находящаюся над отдельным входом в нежилое помещение?
Антон

С другой стороны УК обязана подтвердить свое право на получение денежных средств от аренды, т.е. формально у них должно быть соответствующее решение общего собрания собственников, в котором им это поручено.

Кто обязан убирать придомовую территорию, находящуюся перед нежелым помещением?
Антон

Если речь о придомовой территории (земельном участке, на котором стоит дом), то его уборкой заниматься должна УК.

За чей счет должен производиться ремонт водоотведения и водоподведения в падвале?
Антон

Если этот подвал находится в общей собственности собственников помещений, то за счет всех собственников помещений. Бремя расходов возлагается на всех собственников. По ст. 37 ЖК РФ:

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. И можем ли мы требовать возмещения ущерба, если разрыв трубы произошел в месте выхода трубы из подвала в нежилое помещение?
Антон

Да. Из пунктов 10, 11, 13 и 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) следует, что за состояние общего имущества в многоквартирном доме отвечает именно УК. Поэтому именно УК отвечает за вред, причиненный собственнику из-за ненадлежащего содержания общего имущества МКД, а также за действия своих работников, повредивших имущество собственника при ремонта. С нежилым помещением будет все также (если вред причинен из-за ненадлежащего состояния общего имущества — ответчик УК).

Есть вопрос к юристу?

Если Ваше нежилое помещение технически и юридически является частью МКД, то применяются нормы ЖК РФ по общему имуществу и по определению платы за пользование им.

Фасад, стены, равно как и подвал и система водоснабжения и водоотведения а также прилегающая территория, являются общим имуществом собственников МКД и собственников нежилых помещений.

Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491

ПРАВИЛА
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

Соответственно текущее содержание и ремонт общего имущества являются обязанностью УК и расходным обязательством всех собственников пропорционально своей площади.

Вы вправе требовать производить уборку прилегающей к нежилому помещению территории, если она является придомовой территорией и входит в состав общего имущества.

Плата за размещение рекламы, пользование фасадом определяется с согласия собственников, определяемом на общем собрании.

Обязанность по взысканию платы собственниками может быть возложена на УК решением общего собрания.

Вы вправе требовать возмещения причиненного нежилому помещению вреда, при аварии на общем имуществе МКД, за текущее содержание и ремонт которого отвечает УК.

Нужно смотреть документы по разграничению балансовой принадлежности по трубам.

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

С уважением! Г.А. Кураев

Извините, опечатка. Конечно же, речь идет о ст. 39 Жилищного кодекса РФ.

Права собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома

Магазины, парикмахерские, аптеки и прочие коммерческие организации в многоквартирных жилых домах – сейчас это не редкость. Предпринимателям выгоднее и проще купить квартиру и переделать ее в офис, чем найти специальное помещение с приемлемой арендной платой или недорогой участок земли для строительства. Но для жильцов такое «соседство» часто оборачивается неудобствами. К примеру, холодильники, кондиционеры и прочая техника работают круглые сутки, притом весьма громко. Самое распространенное нарушение – несанкционированные парковки. Ведь у человека, паркующегося рядом с магазином, расположенным в жилом доме, не возникает мысль, что на самом деле он оставляет машину на чьей-то придомовой территории.

Это важно знать:  Договор о безвозмездном пользовании квартирой

Что делать, если в вашем доме есть нежилые торгово-коммерческие помещения? Чем отличаются правомочия собственников таких помещений от правомочий владельцев обычных квартир?

Прежде, чем ответить на эти вопросы, отметим, что если в доме открылся магазин, значит, его хозяин уже прошел непростую процедуру перевода жилого помещения в нежилое. Для этого необходимо соблюдение ряда условий:

  • помещение должно располагаться на первом этаже (если оно находится выше, то все площади под ним должны быть так же нежилыми);
  • оно должно иметь отдельный вход;
  • и не должно нарушать общий архитектурный облик здания (статья 22 Жилищного Кодекса РФ).

Для того, чтобы орган местного самоуправления (как правило, это районная администрация) признал целесообразным сменить статус помещения с жилого на нежилое, должны быть достаточно серьезные основания. Собственник такого помещения предоставляет внушительный пакет документов (в том числе разрешения от санитарно-гигиенических и пожарных служб), проходит очень хлопотную процедуру.

Помня об этих немаловажных фактах, вернемся к правам и обязанностям собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Нежилые помещения – части многоквартирного дома, а их владельцы – участники общей долевой собственности на общее имущество этого дома. Мы уже рассказывали о том, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом пропорционально своей доле в нем. Напомним, что общее имущество – это лестничные площадки и лестницы, лифты, коридоры, чердаки, подвалы, а также земельный участок, прилегающий к дому – придомовая территория.

Согласно гражданскому законодательству, участники общей долевой собственности имеют равные субъективные права и юридические обязанности, независимо от категории – жилое или нежилое – помещения. Так, в статьях 246 и 247 Гражданского Кодекса РФ установлено, что владение, пользование и (в установленных законом случаях) распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников. Если согласия достичь нельзя, споры решаются в суде.

Нормами Жилищного Кодекса РФ любым собственникам многоквартирного дома предписывается нести бремя расходов по содержанию общего имущества и предоставляется право управлять им. Следовательно, хозяин магазина или швейного ателье, располагающегося в многоквартирном доме, имеет такие же права, как и все жильцы.

В том числе, он вправе участвовать в общем собрании, на котором рассматриваются наиболее важные вопросы, касающиеся общего имущества. Например, его переустройства или реконструкции, а также распоряжения придомовой территорией. Это может стать решением проблем несанкционированных парковок возле магазинов, находящихся в многоквартирных домах.

Чтобы ввести ограничения пользования придомовым земельным участком, нужно провести собрание собственников многоквартирного дома (статья 44 Жилищного Кодекса). К примеру, может быть принято решение установить шлагбаум или нанять во двор охрану. Для этого необходимо получить кворум из 2/3 голосов собственников многоквартирного дома. Таким образом можно ограничить доступ на свою придомовую территорию и помешать незаконным парковкам. При этом права собственника нежилого помещения в многоквартирном доме не будут нарушены, а обычные жильцы обретут долгожданное спокойствие.

Управление многоквартирным домом

Использование общего имущества собственником нежилого помещения

Фото: iraukr
Сочи 2014

Использование общего имущества собственником нежилого помещения

В № 12, 2008 мы рассматривали порядок и особенности использования объектов общего имущества самими собственниками помещений в многоквартирном доме и пришли к выводу, что нет оснований для взимания платы с граждан – собственников квартир за использование части общего имущества (например, тамбуров на лестничных клетках).

Вместе с тем повсеместно распространена практика взимания товариществом (управляющей организацией) с собственников нежилых помещений платы за пользование общим имуществом. В чем привилегия собственника-гражданина перед собственником-организацией?

Возможность «дополнительного» использования общего имущества

По общему правилу объектами общего имущества в многоквартирном доме пользуются собственники помещений в данном доме ( п. 2 ст. 36 ЖК РФ ). При этом по смыслу жилищного законодательства в указанной норме речь идет о равном для всех использовании общего имущества.

Тем не менее коммерческая организация может претендовать на использование объектов общего имущества в большем объеме, например, размещая вывеску на фасаде дома или огораживая часть земельного участка перед входом в нежилое помещение – офис. Попробуем разобраться, как отличить одно пользование от другого и какие обстоятельства влияют на легитимность использования объектов общего имущества в конкретных случаях.

Прежде всего необходимо отметить, что законодательство не содержит критериев разграничения отдельных видов пользования общим имуществом в доме. Так, закон не различает, например, такие ситуации:
– все собственники пользуются крышей;
– собственник нежилого помещения на последнем этаже размещает на крыше рекламу своих услуг.

Очевидно, что это различные виды пользования одним и тем же имуществом. Условным критерием разграничения «общего» и «дополнительного» пользования в данном случае может служить цель использования имущества. Если коммерческая организация использует общее имущество наравне со всеми собственниками для обслуживания принадлежащего ей нежилого помещения, речь идет об «общем» пользовании. Если же цель использования тесно связана с осуществлением предпринимательской деятельности, пользование общим имуществом следует признать «дополнительным».

В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ общее имущество может быть передано в пользование иным лицам (не являющимся собственниками помещений в доме). Представляется, что указанная норма не исключает возможности предоставить объекты общего имущества в «дополнительное» пользование коммерческим организациям, являющимся собственниками помещений в доме.

Во-первых, пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания принятие решения о передаче в пользование общего имущества, не уточняя круг лиц, которым оно может быть передано.

Во-вторых, нормы гражданского законодательства позволяют участникам общей долевой собственности определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ , не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» ).

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме вправе решением общего собрания передать объект общего имущества одному из своих сособственников в «дополнительное» пользование.

Представляется, что наиболее оптимальным вариантом является утверждение общим собранием собственников порядка пользования общим имуществом в доме.

Особенное внимание следует уделить вопросам оплаты содержания данного имущества, возложив, например, обязанность по содержанию части земельного участка перед входом в офис на собственника данного офиса и освободив от нее других собственников.

Взимание платы: правомерно или нет?

Вопрос о взимании платы за пользование общим имуществом является неоднозначным.

Если отвечать на него положительно, может показаться на первый взгляд, что собственнику нежилого помещения придется платить дважды. Попытаемся разобраться.

Если на месте собственника помещения было бы иное лицо, для него была бы установлена плата за пользование общим имуществом в доме. Собственник же вносит плату за содержание общего имущества по тарифу, утвержденному общим собранием или органом самоуправления, исходя из площади принадлежащего ему помещения.

Если тот или иной объект общего имущества попадает в индивидуальное пользование одного лица (не важно, собственника или иного лица), другие собственники в доме лишаются возможности использовать этот объект. Следовательно, они имеют право на соразмерное уменьшение их платы за содержание общего имущества.

Однако такой вариант неприменим, если использование общего имущества не связано с невозможностью использовать его другими собственниками. Так, размещение рекламы на крыше не делает невозможным извлечение другими собственниками полезных свойств крыши как конструктивного элемента дома.

Как указано в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» , в данном случае речь идет о предоставлении возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше дома. Тариф на такое использование утверждается на общем собрании. Не исключается безвозмездное предоставление объектов общего имущества в «дополнительное» пользование собственникам помещений в доме.

Договор как результат решения общего собрания

От условий предоставления объектов общего имущества в «дополнительное» пользование зависит необходимость заключения договора. Договор является своеобразной гарантией для сторон и доказательством в случае возникновения спора.

Например, только при наличии договора коммерческая организация сможет подтвердить исключительные права на пользование имуществом. Так, суд удовлетворил требования ТСЖ о демонтаже рекламной конструкции с фасада многоквартирного дома, ссылаясь на отсутствие договора между товариществом и собственником нежилого помещения в доме ( Определение ВАС РФ от 27.08.2008 № 10852/08 ).

Возможность заключения договора, в свою очередь, зависит от волеизъявления всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как свидетельствует судебная практика, решение общего собрания в данном случае обладает высшей силой.

Уже заключенный договор может быть признан ничтожным при отсутствии закрепленной в установленном законом порядке воли собственников помещений в доме

Это важно знать:  Нумерация трудовых договоров в организации: правила оформления

При этом согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ для принятия решения о передаче в пользование объектов общего имущества требуется квалифицированное большинство не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

В зависимости от того, лишаются ли другие собственники возможности использовать передаваемый объект общего имущества, могут различаться заключаемые договоры.

Как следует из п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 , в отношении самостоятельных объектов недвижимости (например, части земельного участка) заключается договор аренды, в отношении иных объектов – иной договор. При этом название и условия последнего договора полностью зависят от сторон. Единственное предъявляемое к ним требование – непротиворечие действующему законодательству.

Суд удовлетворил требование истца о нечинении препятствий со стороны ТСЖ в монтаже вывески на фасадной части нежилого помещения, ссылаясь на то, что в соответствии с Правилами размещения наружной рекламы в городе Москве информация о профиле предприятия, его фирменном наименовании является обязательной.

В то же время размещение конструкций, не являющихся информационными, то есть не содержащими информацию о наименовании юридического лица, его организационно-правовой форме, виде деятельности (типе, профиле), а носящих рекламный характер, возможно только при наличии решения общего собрания собственников помещений в доме

Подборка от источника:

Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме: кому принадлежат права на имущество в МКД, круг обязанностей по соблюдению договоров и правил пользования

На практике зачастую возникают сложности во взаимоотношениях управляющих организаций и собственников или арендаторов нежилых помещений в МКД. Поэтому в сегодняшней статье мы поговорим об обязанности собственников нежилых помещений в МКД нести расходы по содержанию, общему и текущему ремонту общего имущества дома.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения

Под размером платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД понимается ежемесячная оплата за работы и услуги по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников, которая устанавливается из расчёта 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Она устанавливается одинаковой для собственников жилых и нежилых помещений, если иное не предусмотрено договором управления МКД.

Собственник помещения (жилого или нежилого) в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему на праве собственности помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле на общедомовое имущество. Участие собственников в указанных расходах осуществляется посредством внесения ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения (п.1 ст.158 ЖК РФ).

Плата за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества аналогично оплате за услуги по управлению МКД включается в платёж за содержание и ремонт жилого помещения (пп.1 п.2 ст.154 ЖК РФ). Если УО управляет жилым домом, то собственники всех помещений, жилых и нежилых, должны ей платить (п.7 ст.155 ЖК РФ).

Нежелание собственников нежилых помещений в МКД платить за содержание и ремонт общего имущества

Итак, расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД возложены также и на собственников нежилых помещений. Но они обычно с неохотой заключают договоры управления МКД с управляющими организациями. Нередки случаи, когда собственники нежилых помещений попросту отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества в доме.

Как быть в таком случае управляющей организации? Во-первых, зачастую управляющие организации не осведомлены наверняка, являются ли пользователи нежилых помещений их собственниками или арендаторами. Это происходит из-за того, что такие собственники не участвовали ранее в расходах на содержание общего имущества в МКД и, следовательно, не состоят в договорных отношениях с УК.

Если УК знает всех своих собственников жилых и нежилых помещений, то они сталкиваются с другой проблемой. Юридические лица, являющиеся собственниками или арендаторами нежилых помещений (как правило, располагающихся на первых или цокольных этажах МКД), аргументируют свой отказ платить за содержание и ремонт общего имущества в МКД тем, что они:

  • не заключали договоров управления МКД с управляющей организацией;
  • в выборе УК не участвовали;
  • договоры управления МКД не утверждали;
  • сдают в аренду нежилое помещение и арендаторы сами несут расходы по текущему ремонту помещений и уборке прилегающей территории, а также сами платят за КУ;
  • не считают нужным платить за встроенное или встроенно-пристроенное нежилое помещение с отдельным входом, не связанное непосредственно с домом.

Узнайте также, что размер платы за содержание жилого помещения должен быть индивидуален для каждого МКД.

Обязанность собственника нежилого помещения в МКД платить за ЖУ

Однако не стоит забывать, что независимо от типа нежилого помещения, будь даже оно пристройкой, его собственнику принадлежит также доля в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД (п.1 ст.36 ЖК РФ). Также по закону на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст.210 ГК РФ).

Законодатель обязывает собственника нежилого помещения в МКД наряду с собственниками жилого помещения нести расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества пропорционально его доле в праве собственности на общедомовое имущество (п.2 ст.39 ЖК РФ, ст.249 ГК РФ). Это же положение подтверждается и пунктом 28 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ №491 от 13.08.2006).

Судебная практика

А теперь поговорим о том, как управляющим организациям призвать собственников нежилых помещений к ответственности и обязать платить за содержание и ремонт общего имущества в МКД. Как показывает практика, такие дела чаще всего решаются через суд. Рассмотрим судебные решения в пользу управляющих организаций.

Собственник нежилого помещения не может быть освобождён от обязанности несения бремени расходов на содержание общего имущества в МКД, если он не использует его полностью. Например, если владелец встроенно-пристроенного нежилого помещения не пользуется лифтом, он всё равно должен оплачивать его содержание и ремонт.

Иногда собственники нежилых помещений заблуждаются по поводу условий договора управления МКД, считая что они не распространяются на всех собственников помещений в доме. Но это не так. Условия договора управления МКД устанавливаются одинаковыми для всех собственников жилых и нежилых помещений в доме (п.4 ст.162 ЖК РФ).

Есть ещё одно хорошее определение по этому поводу, которое следует из Письма Минрегиона РФ №6177-АД/14 от 06.03.2009 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме «:

При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные ч.14 ст.155 ЖК РФ, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности».

В качестве доказательства осуществления своей деятельности по управлению МКД управляющая организация может использовать акты приёмки выполненных работ. Но собственник, отказавшийся от заключения договора с УК, не захочет подписывать и эти акты.

Поэтому при необходимости в суде УК придётся доказывать факт ведения деятельности по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД, доля в котором принадлежит собственнику нежилого помещения. Доказательствами, как правило, выступают договоры с подрядчиками на вывоз мусора, обслуживание лифта, ремонт инженерных коммуникаций, в которых объектом служит конкретный МКД.

«Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений”.

Таким образом, затраты юридического лица на содержание своего имущества не освобождают его как собственника нежилого помещения от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества наравне с собственниками жилых помещений, как того требует законодательство (ст.249 ГК РФ).

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 ( заполнение ГИС ЖКХ ). Мы всегда рады вам помочь!

Статья написана по материалам сайтов: studfiles.net, pravoved.ru, zhkhacker.ru, domoupravmakarenko14sochi.ru, xn--80ac4aloi7f.xn--f1avc.xn--p1ai.

»

Предыдущая
ДоговораСнять квартиру студию на сутки и без посредников, а так же можно ли оформить договор аренды и какова цена 1-комнатных апартаментов в сданных домах?
Следующая
ДоговораСокращение численности штата персонала: пошаговая инструкция увольнения работника и особенности процедуры расторжения трудового договора в связи с этой причиной
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector