+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

В каких случаях возможно расторгнуть договор аренды досрочно?

Необязательно ждать, пока истечет текущее соглашение, есть несколько способов разорвать отношения с арендодателем/арендатором законным путем. Но даже если это желание обоюдное, процесс расторжения нужно правильно оформить, это исключит претензии от арендатора/арендодателя в будущем.

Содержание

Какие существуют способы разрыва соглашения?

Расторжение договора аренды производится следующими способами:

  • по обоюдному согласию – самый простой способ, достаточно лишь заключить соответствующее соглашение;
  • в одностороннем порядке;
  • через обращение в суд.

Два последних способа чаще всего используются, когда арендатор/арендодатель нарушают правила документа об аренде. Помимо досрочного расторжения пострадавшая сторона претендует и на компенсацию убытков.

Возможно ли расторжение договора по обоюдному согласию?

Расторжение договора аренды может требоваться по разным причинам:

  • арендатор/арендодатель нарушали правила соглашения, но пришли к компромиссу без привлечения правоохранителей;
  • возникли личные обстоятельства, например, арендодателю срочно понадобились денежные средства и он решил продать сдаваемый объект.

Не всегда расторжение договора аренды основывается на негативных факторах. Независимо от причины такого решения, в соглашении нужно указать:

  • причины;
  • стадия, на которой находится исполнение договора. Здесь нужно отразить передан ли был объект в пользование, либо сделать это владелец не успел;
  • обязательный пункт – взаиморасчет арендатора/арендодателя. Финансовых претензий у арендодателя/арендатора остаться не должно. Средства за неиспользованный период могут быть возвращены (эти условия рекомендуем указать в документе об аренде);
  • оговаривается срок, в течение которого имущество вернется в собственность владельца.

Арендатор может вернуть имущество в момент заключения дополнительного соглашения. В целях подстраховки желательно составить акт приема/передачи, в документе арендатор/арендодатель ставят подписи, подтверждая этим, что претензий друг к другу у них нет. В акте детально описывается арендованный объект, его состояние, наличие дефектов. Если дефекты появились по вине временного владельца, то в документ вносится положение о компенсации убытка.

Считать расторгнутым договор аренды можно после подписания соответствующего соглашения. В нем при необходимости указывается другой срок расторжения, когда документ станет недействительным.

Учтите, если соглашение об аренде оформлялось у государственного регистратора, то и его отмена регистрируется так же.

При каком условии возможно обращение в суд от арендатора?

К этому способу приходится прибегать при нарушении положений документа арендатором/арендодателем, а решить конфликт без суда не удается.

Говорить о досрочном расторжении договора аренды временным владельцем через суд можно, если владелец объекта недвижимости допустил одно из нарушений, указанных в ст. 620 ГК:

  • не позволяет использовать имущество должным образом, не обеспечил доступ, не соблюдает сроки, указанные в документе об аренде;
  • после подписания документа временным владельцем недвижимости выявлены недостатки, о которых собственник умолчал. Недостатки препятствуют полноценному использованию арендуемого имущества. Пример – заведомо известные собственнику проблемы с отопительной системой, в холодное время года новый собственник не может пользоваться арендованным имуществом (домом полноценно);
  • собственник отказывается во временные рамки, оговоренные в документе об аренде, выполнять капремонт. Конкретные сроки могут не указываться, в таком случае он обязан выполнить работы в разумные сроки», степень «разумности сроков» устанавливается индивидуально;
  • если объект придет в негодность не по вине временного владельца.

По инициативе арендатора суд может рассматривать вопрос аннулирования соглашения об аренде, если перед этим он обратился к собственнику имущества с этим требованием. Действовать нужно в таком порядке:

  • сначала идет обращение к собственнику, в нем указываются причины желания прекратить отношения (обращение оформляется отдельным документом). При этом требовать ликвидации проблем нет необходимости, нужно обозначить свое желание разорвать соглашение, сообщить о причинах;
  • в ст. 620 указывается, что в суд обратиться можно, только если собственник не отреагировал на обращение. Если ориентироваться на судебную практику по этим вопросам, то должно пройти как минимум 10 суток после письменного обращения со стороны временного владельца.

После этого расторжение договора аренды арендатором становится возможным через суд.

В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя?

Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:

  • при эксплуатации временный собственник вредит имуществу, его состояние ухудшается. Под ухудшение не подпадает нормативный износ, который не выходит за пределы нормы при эксплуатации объекта. Если как основание выбран именно этот аргумент, то собственнику придется убедить суд, что действия арендатора привели к тому, что полезные свойства его имущества снизились существенно и стали причиной убытков. Сюда относится и перепланировка квартиры, если в документе об аренде этот пункт не был упомянут или если не было согласования проведения работ с собственником;
  • нарушает условия эксплуатации, закрепленные в договоре. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды;
  • игнорирования необходимости проведения капремонта. Касается только тех случаев, когда именно временный собственник должен его проводить (это может быть указано в документе аренды);
  • при нарушении сроков оплаты. В документе этот пункт обычно оговаривается отдельно, устанавливается пеня за просрочку, возможны и дополнительные санкции. Но если это разовый инцидент, арендатор погасил долг, он не повторяется, то собственник имущества не может использовать его в будущем. Суд сочтет это злоупотреблением правами арендодателя;

Как и в предыдущем случае расторжение договора аренды происходит в 2 этапа:

  • сперва письменное обращение к арендатору. В нем указываются причины такого решения со стороны собственника;
  • если ответа нет, временный собственник обращается в суд.

Такой порядок (расторжения) позволяет урегулировать конфликт самостоятельно. Обращение в суд – крайняя мера.

Односторонний разрыв соглашения – как правильно его оформить?

В общем случае расторжение договора аренды в одностороннем порядке с арендодателем/арендатором не допускается. Убедиться в этом можно ознакомившись с 310 ст. ГК – в ней сказано, что отказ от своих обязательств без согласия второго участника отношений возможен лишь в виде исключения.

Еще один вариант – те случаи, когда часть сторон, участвующих в соглашении, занимается предпринимательской деятельностью. При этих условиях они могут прекратить ее.

Тем не менее, если есть отдельный пункт в документе аренды, то расторжение договора аренды происходит без судебного заседания. Достаточно только письменно уведомить вторую сторону о принятом решении. Условия расторжения остаются теми же – объект возвращается собственнику, стороны решают финансовые вопросы.

В письме второй стороне нужно указать:

  • реквизиты арендодателя/арендатора;
  • обязательства, оставшиеся неисполненными, в частности финансовые;
  • сообщается, что этот документ означает расторжение договора аренды.

Отправить уведомление об этом достаточно на тот адрес, который указывался в соглашении. Если вам известны другие адреса, по которым может находиться вторая сторона, то отправить его можно и туда, но это не является обязательным требованием. Если письмо не будет отправлено на адрес, указанный в документе об аренде, то этим вы нарушите закон и при рассмотрении дела суд это учтет.

Расторжение договора аренды до установленного срока не всегда нужно. Представьте ситуацию – арендатором является предприниматель, плату вносит не он лично, а бухгалтер, который просто забыл перевести деньги собственнику. При таких условиях разрыв соглашения не даст ничего кроме ряда неудобств для арендатора/арендодателя.

Поэтому перед решением о прекращении отношений с арендатором собственник арендуемого объекта отправляет сообщение о нарушении. В нем сообщается о факте нарушения и указывается на то, что повтор инцидента или игнорирование этого уведомления приведет к расторжению договора аренды.

В каких еще случаях может потребоваться досрочное расторжение договора аренды?

Выше перечислены основные причины и типовой алгоритм расторжения договора аренды. Но нужно учитывать индивидуальные особенности ситуации. Несколько примеров разберем:

  • выше мы указывали, что нарушение сроков оплаты является основанием для арендодателя разорвать соглашение. Если средства были перечислены до получения сообщения от владельца имущества, то собственник все равно имеет право аннулировать договор. Но если с момента оплаты долга прошло достаточное количество времени, новых просрочек не было, то считать этот инцидент основой для отмены соглашения об аренде уже нельзя. Уточнений по поводу «достаточности» срока нет, этот вопрос устанавливается в каждом конкретном случае;
  • в ситуации, если земельный участок арендован, но на нем находится недвижимое имущество (являющееся собственностью арендатора), то расторжение договора аренды возможно. Алгоритм тот же, закон поясняет это тем, что разрыв соглашения об аренде не выводит имущество из собственности арендатора;
  • гибель арендатора/арендодателя не означает расторжение договора аренды. Все права переходят наследникам, об этом говорит 617 ст. ГК. исключение это те случаи, когда соглашение с умершим заключалось с учетом его личных качеств;
  • расторжение договора аренды невозможно на основании того, что арендатор/арендодатель находится в менее выгодном положении. Например, собственник может, а временный владелец не может досрочно аннулировать документ об аренде. Этот аргумент временным собственником использоваться не может. Логичным в этой ситуации было бы подать иск, через суд можно в соглашение включить нужные пункты и выправить ситуацию.

Эти примеры мы привели для того, чтобы показать, что каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально.

Заключение

Расторжение договора аренды до срока, указанного в документе, возможно. Сделать это можно несколькими способами – решить вопрос миром или воспользоваться соответствующим пунктом в соглашении об аренде. В крайнем случае вопрос решит суд, так что безвыходной ситуации точно не будет.

Досрочное расторжение договора аренды – как это правильно сделать

Правовое регулирование вопросов аренды

Одним из основных нормативных документов, благодаря которым обеспечивается правовое обоснование для регулирования аренды, является Гражданский кодекс. В частности, глава 34 данного кодекса в полной мере посвящена именно аренде. Так, под арендой с точки зрения законодательства, подразумевается возмездная передача имущества во временное пользование без передачи прав собственности на него. Расторжение сделки же возможно в порядке, предусмотренном текстом самого договора в соответствии с законодательством.

В случае, если порядок расторжения действующего договора его текстом не рассматривается, то договор может быть расторгнут по причине нарушения одной из сторон, взятых на себя обязательств. При этом законодатель защищает права как арендатора, так и арендодателя, обеспечивая равноправное их обеспечение и реализацию.

Кроме этого, любое лицо, пострадавшее от досрочного расторжения сделки в одностороннем порядке второй стороной может признать таковое расторжение незаконным и оспорить его в судебном порядке.

Таким образом, в случае необходимости прекращения договора аренды, стороны, в первую очередь, стремятся прийти к соглашению. Таковое соглашение закрепляется документально в качестве приложения к договору. В его тексте могут быть оговорены условия, на которых прекращает действовать длившийся ранее договор аренды, а также последствия такового расторжения для сторон либо наоборот – предусмотренное отсутствие последствий и претензий между сторонами друг к другу.

Это важно знать:  Трудовой контракт: заключение, форма, условия, срок, отличие от договора

Далее будут рассмотрены ситуации, в которых как арендодатель, так и арендатор могут расторгнуть наличествующий договор аренды с минимальными последствиями в одностороннем порядке.

Когда арендатор может расторгнут договор аренды досрочно

Действующее российское законодательство обеспечивает должную защиту прав арендаторов любого имущества. Особенно если учесть, что недвижимое имущество в таком случае может использоваться для проживания, а движимое – для получения прибыли и ведения предпринимательской деятельности. Соответственно его внезапная потеря из пользования может нанести серьезный ущерб арендатору. Так, законодательно, в соответствии со статьей 620 ГК РФ допускается расторжение договора в одностороннем порядке без последствий для арендатора в случаях, когда:

  • Имущество не было передано в пригодном для использования виде, не соответствовало тексту договора и описанию, имело неисправности, препятствующие для применения его по целевому назначению.
  • Если арендодатель осуществляет препятствия для постоянного и эффективного использования имущества.
  • Когда арендодатель не исполняет свои обязанности по проведению капитального ремонта арендуемого имущества в соответствии с текстом договора или в разумные сроки, если вопрос проведения такового ремонта не обсуждался в тексте документа.
  • В случае прихода имущества в полную негодность не по вине арендатора из-за воздействия непреодолимых обстоятельств.

Текст заключенного договора может вносить изменения в установленный порядок расторжения договора по желанию арендатора. В частности, расторгаемым договором аренды могут предусматриваться дополнительные ограничения для любой из сторон, либо обязанность выплаты арендатором определенного количества платежей до фактического разрыва заключенного договора.

В целом, если заключить соглашение невозможно – вышеобозначенные причины не являются исчерпывающими и могут дополняться. В спорных ситуациях определить истину могут помочь судебные инстанции, которые могут принудить расторгнуть договор либо наоборот – возобновить его действие по причине нарушения законодательства или прав одной из сторон заключенного соглашения.

Когда арендодатель может расторгнуть договор аренды

По закону, арендодатель также обладает правом самостоятельного расторжения договора аренды с арендатором. Эта возможность обеспечивает должную защиту имущественных прав истинного владельца собственности на неё, а также гарантирует сохранность имущества или как минимум ответственность арендатора за таковую. При этом законодательно, положениями статьи 619 ГК РФ, арендодатель может расторгнуть заключенный договор самостоятельно в следующих случаях:

  • Если арендные платежи не поступали более двух месяцев подряд, а иной порядок оплаты не предусмотрен текстом договора.
  • В случае обнаружения фактов причинения имуществу вреда, небрежного обращения либо нецелевого использования арендованной собственности.
  • При ситуациях, когда арендатор не исполняет возложенные на него договором обязанности по ремонту и обслуживанию имущества.

В целом, так как установленной формы по вопросам расторжения договоров аренды или законодательно регулируемой информации о том, как правильно расторгнуть договор аренды, допускается расторжение в простой письменной форме либо в нотариально заверенном виде по желанию сторон.

Заверенные нотариально договора требуют обязательного последующего заверения всех связанных с ними соглашений, в том числе и про досрочное расторжение.

Следует помнить, что арендодатель также вправе расторгнуть договор аренды по истечении обусловленного срока с арендатором. Однако в любом случае закон сохраняет за арендатором право на преимущественную аренду такового помещения или собственности. В случае, если арендодатель в течение полугода сдаст имущество в аренду, отказав перед этом в передаче его на аналогичных условиях предыдущему арендатору, его могут привлечь к ответственности.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Статьи по теме

Компания заключает новый договор аренды или продлевает действие прежнего договора. Что нужно указать в договоре, чтобы арендатор мог отказаться от него досрочно во внесудебном порядке?

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация.

Если стороны заключают договор на неопределенный срок, то право на отказ от договора аренды без обращения в суд предоставлено законом. Если же арендодатель сдает помещение только на определенный срок, то нужно включить условие о праве арендатора на односторонний отказ во внесудебном порядке. Но важно очень внимательно отнестись к его формулировке, чтобы не получить совсем не тот эффект, на который рассчитывали.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

Ни один арендатор не застрахован от такой ситуации, когда нужно досрочное расторжение договора аренды по его инициативе. Это может быть связано с необходимостью переехать в более удачный офис, принятием решения о закрытии филиала, который находился в арендуемом помещении, или просто отсутствием денежных средств для уплаты арендной платы.

При этом на стадии подготовки проекта документа арендаторы не всегда задумываются о включении в него порядка расторжения, а главное — права на односторонний отказ от договора по инициативе арендатора. При отсутствии согласованного внесудебного порядка его расторжения по инициативе арендатора досрочно выйти из арендных отношений будет непросто.

Право на расторжение договора аренды без суда зависит от его срока действия

Возможность расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке по инициативе арендатора зависит в первую очередь от того, на какой срок он будет заключен. Поэтому при решении вопроса о том, какие положения о расторжении придется закрепить в договоре аренды, нужно ориентироваться именно на его срок.

Три бесплатных вебинара

Договор аренды заключен на неопределенный срок

Если стороны планируют заключить договор аренды на неопределенный срок, то в этом случае арендатор сможет отказаться от него в любое время. Потребуется только предупредить арендодателя об отказе от соглашения аренды недвижимости за три месяца, а в случае аренды другого имущества — за один месяц (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). В суд обращаться не нужно. Так же как и не обязательно особо оговаривать это право в договоре.

Стороны вправе установить иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды с неопределенным сроком исполнения. То есть можно предусмотреть увеличенный или сокращенный срок уведомления об отказе от соглашения.

Договор аренды заключен на определенный срок

В отношении соглашений, заключенных на определенный срок, в Гражданском кодексе нет отдельного упоминания о праве расторгнуть арендные отношения без обращения в суд. В нем указано только о возможности расторгнуть договор аренды (независимо от его срока) по инициативе арендатора в судебном порядке (ст. 620 ГК РФ).

Таким образом, отказаться от аренды немотивированно (при отсутствии существенных нарушений со стороны арендодателя) да еще и без суда арендатор не может. Это право у него будет, только если особо предусмотреть его в договоре.

ГК РФ определяет требования, предусмотренные для порядка информирования арендодателя по факту прекращения договора аренды.

Пример из практики. Арендодатель направил уведомление об отказе от исполнения договора на имя арендатора. Однако в дальнейшем не стал предъявлять требования по поводу освобождения помещения, находясь с арендатором в прежних правоотношениях. Кроме того, арендатор и арендодатель заключили дополнительное соглашение к имеющемуся документу (последнее, кстати, распространялось даже на период до подписания соглашения).

Позже одна из сторон обратилась в суд с иском. Суды нижестоящих инстанций вняли требованиям: договор аренды они посчитали прекращенным, а в дополнительном соглашении увидели ничтожную сделку.

В договоре можно предусмотреть безусловное право на отказ от него во внесудебном порядке

Прямое упоминание в Гражданском кодексе права арендатора на расторжение соглашения путем обращения в суд (ст. 620 ГК РФ) не ограничивает в возможности закрепить в договоре право на досрочный отказ от договора в одностороннем внесудебном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор будет считаться соответственно расторгнутым или измененным. Как отмечается в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», договор изменяется или прекращается с того момента, когда было доставлено соответствующее уведомление о прекращении или изменении договора.

Следовательно, Гражданский кодекс допускает, что стороны вправе согласовать условие о внесудебном расторжении договора аренды самостоятельно.

Причем для отказа арендатора (а равно арендодателя) от договора без обращения в суд стороны могут как предусмотреть специальные основания, так и не предусматривать никаких оснований, сделав право на отказ безусловным, немотивированным. Одно время правомерность такого подхода была под вопросом. Дело в том, что в статье 620 Гражданского кодекса указана следующая формулировка:

«…договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса».

Существовала точка зрения, что эту норму нужно понимать следующим образом: предусмотреть право на отказ от договора аренды во внесудебном порядке можно (основываясь на положениях статьи 450 Гражданского кодекса), но только если будут предусмотрены конкретные основания для такого отказа. Но еще в 2008 году Президиум Высшего арбитражного суда подтвердил, что такое мнение ошибочно. Правда, в этом деле речь шла об отказе от договора арендодателя, но эта позиция в равной степени применяется и к отказу арендатора.

Пример из практики. В договоре аренды, заключенном на 20 лет, стороны предусмотрели право арендодателя досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Арендодатель решил воспользоваться таким правом и направил уведомление арендатору, но тот освободить помещение отказался.

Суды трех инстанций тоже отказались выселить арендатора. Они посчитали, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, необходимо, чтобы закон или договор предусматривал конкретные основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. В данном договоре не было указано каких-либо оснований для одностороннего отказа — просто было предусмотрено право на отказ без каких-либо причин.

Президиум Высшего арбитражного суда с такой позицией не согласился. Он четко указал, что для одностороннего отказа достаточно самого факта указания в законе или договоре на такую возможность. Дело было направлено на новое рассмотрение (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.08 № ВАС-5782/08).

Таким образом, в договор аренды можно включить право арендатора как на немотивированный отказ от договора, так и на отказ по предусмотренным в договоре основаниям.

Ошибочные формулировки условия о праве арендатора на отказ

При включении в договор условия о расторжении договора во внесудебном порядке нужно с особым вниманием отнестись к его формулировке. В случае неоднозначной формулировки суд, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия. При этом буквальное значение означает сопоставление договора с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ), может понять его совсем не так, как понимал это условие арендатор.

Не указано о расторжении договора аренды именно во внесудебном порядке

Самая распространенная ошибка, когда в договоре содержится примерно такая формулировка:

«Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 3 месяца».

Буквальная трактовка означает, что в этом условии установлено право арендатора потребовать расторжения договора аренды по собственной инициативе. Раз это право только потребовать расторжения (а не отказаться от договора) и ничего не сказано о внесудебном порядке, то речь идет о праве на обращение в суд с требованием о расторжении договора. Кроме того, такое условие нужно сопоставлять с условиями о порядке прекращения договора, которые могут находиться в том числе в другом разделе договора.

Ситуация не безнадежная, если в указанном выше условии есть отсылка на пункт договора, в котором говорится именно о внесудебном порядке, и описаны действия сторон при его применении (или, наоборот, в соответствующем пункте сделана отсылка на тот пункт, где говорится о праве арендатора потребовать расторжения договора). Но когда таких условий нет, а в иных условиях расписан только порядок прекращения договора по соглашению сторон, вряд ли можно считать, что у арендатора есть право на односторонний внесудебный отказ от договора.

Это важно знать:  Снять квартиру студию на сутки и без посредников, а так же можно ли оформить договор аренды и какова цена 1-комнатных апартаментов в сданных домах?

Пример из практики. Стороны заключили договор аренды помещения, в котором должен был разместиться филиал арендатора. Срок аренды — восемь лет. По условиям договора арендатор вправе был потребовать досрочного расторжения при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, а также соблюдения арендатором требований договора о своевременном внесении арендной платы и возмещении расходов арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.

Также было условие о том, что договор считается расторгнутым с момента регистрации соглашения о расторжении, которое подлежит подписанию сторонами как при окончании срока действия договора, так и при его досрочном расторжении.

В связи с закрытием филиала арендатор решил воспользоваться своим правом на отказ от аренды и направил арендодателю письмо об этом. Арендодатель не согласился расторгнуть договор, а через некоторое время подал иск о взыскании долга по арендной плате и неустойки. Арендатор заявил встречный иск о расторжении договора аренды.

При первом рассмотрении дела суд удовлетворил иск о взыскании долга и неустойки и отказал в удовлетворении встречных требований (апелляция оставила решение без изменения).

Кассационная инстанция вернула дело на новое рассмотрение, и на этот раз суд первой инстанции решил, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний отказ и договор является расторгнутым. Поэтому суд отказал в удовлетворении обоих исков: в требовании о взыскании долга, так как отсутствовали основания для взыскания арендной платы после расторжения договора, а во встречном требовании — поскольку договор и так уже расторгнут. Апелляционная и кассационная инстанции с этим выводом не согласились и частично взыскали с арендатора долг и неустойку.

Окончательный вывод сделал Президиум Высшего арбитражного суда. Он посчитал, что у арендатора не было права на отказ от договора во внесудебном порядке, так как по условиям договора он мог только потребовать досрочного расторжения, но не мог заявить о расторжении в одностороннем порядке (применительно к пункту 3 статьи 450 ГК РФ).

Следовательно, по условиям договора вопрос о его расторжении мог быть решен только в судебном порядке, а у арендатора всего лишь было право инициировать такой спор. При этом Президиум Высшего арбитражного суда принял во внимание, что в конкретной спорной ситуации у арендатора возникло право требовать расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (принятием решения о ликвидации филиала).

Поэтому Президиум в итоге подтвердил возможность расторжения договора, но решение суда первой инстанции, вынесенное при первом рассмотрении, в части взыскания долга по арендной плате на дату вынесения этого решения было оставлено без изменения (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.11 № ВАС-9615/11)

Такой позиции придерживаются и нижестоящие суды. Таким образом, в интересах арендатора четко указать в договоре, что он имеет право не просто на расторжение договора аренды по своей инициативе, а на отказ от него именно в одностороннем внесудебном порядке, который влечет за собой расторжение договора (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

При этом, как следует из п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, которой предоставлено право на отказ от договора или исполнения договора, должна, осуществляя представленное право действовать добросовестно и разумно в установленных пределах. Как отметил ВС РФ, нарушение представленной обязанности может повлечь отказ в судебной защите, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Указана обязанность уведомить арендодателя об освобождении помещения, но не само право на отказ

Иногда в договор аренды включают условие о том, что арендатор обязан уведомить арендодателя о досрочном освобождении помещения. Но при этом о праве арендатора на отказ от договора ничего не говорится.

Это серьезная ошибка. Буквальное толкование такого договорного условия не позволяет приравнять его к условию о праве арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора. Ведь досрочное освобождение помещений может стать в том числе следствием досрочного расторжения договора по соглашению сторон, а не только по инициативе одной из сторон.

Остались вопросы по аренде недвижимости? Ответ найдется в Системе Юрист

Санкции за односторонний отказ от договора аренды

В процессе обсуждения проекта договора арендодатель может согласиться на то, чтобы включить в него право арендатора на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. Но при этом арендодатель может настоять на условии о санкциях за использование такого права. Обычно это неустойка (штраф) в определенном размере, который арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа, внесенного арендатором при заключении договора.

Позиция первая: неустойка за односторонний отказ от договора — злоупотребление правом

Некоторые суды считают, что нельзя предусмотреть в договоре аренды штраф за то, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний внесудебный отказ от договора и при этом ничего не нарушал.

По мнению судов, включение в договор санкций за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке противоречит природе неустойки как меры ответственности, применяемой только за нарушение обязательств. В данном же случае никакого нарушения нет, поскольку арендатор использует право на отказ от договора, предоставленное ему договором. Арендатор не должен нести ответственность за использование своего права.

Позиция вторая: неустойка за односторонний отказ от договора возможна

Другие суды не видят ничего противозаконного в плате за досрочный отказ от договора, ссылаясь на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Причем есть мнение о том, что плата за досрочный выход из договора не является мерой ответственности (неустойкой в полном смысле), а представляет собой своего рода приобретение права на отказ от договора на возмездной основе. Экономически это вполне оправданно в предпринимательских отношениях, учитывая, что другая сторона договора (арендодатель) из-за досрочного отказа лишается того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор. Также есть примеры, когда суды воспринимают плату за досрочный выход из договора именно как неустойку, но даже в этом случае считают ее возможной.

Пример из практики. Рассматривался спор по иску арендодателя о взыскании неустойки за досрочное расторжение договора аренды. Этот договор был заключен в феврале 2012 года и должен был действовать до конца 2012 года. В нем имелось такое условие:

«Договор может быть расторгнут досрочно при отказе арендатора от права аренды помещения в случае исчезновения необходимости такой аренды, при условии направления не менее чем за 60 дней письменного уведомления об этом арендодателю; в этом случае арендатор обязан выплатить арендную плату до конца текущего года».

Уже в середине марта 2012 года арендатор уведомил арендодателя о том, что он расторгает договор с середины июня. Стороны подписали акт приема-передачи помещения, после чего арендодатель потребовал от арендатора неустойку в размере арендной платы за шесть месяцев (то есть до конца года), сославшись на договорные условия. Арендатор неустойку не оплатил, и арендодатель обратился в суд.

Суды трех инстанций встали на сторону арендодателя, сославшись на принцип свободы договора. А из-за того, что арендатор не заявил о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса, сумма неустойки была взыскана в полном объеме (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.13 по делу № А43−24738/2012).

Аналогичную позицию можно увидеть в определении ВАС РФ № ВАС-4681/11, постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.13 по делу № А63−10179/2012.

Как досрочно расторгнуть договор аренды

Аренда помещения всегда подтверждается договором, заключенным между арендатором и арендодателем. Как правило, в документе прописывают определенные сроки действия соглашения, по истечению которых приходится продлевать договор или расторгать его.

Но нередко возникает необходимость в досрочном прекращении договора аренды – об этой процедуре далее и пойдет речь.

Российское законодательство предусматривает расторжение договора аренды раньше срока в следующих случаях:

  • было принято обоюдное согласие сторон по прекращению сделки. Для этого у участников должны быть веские причины, которые они отображают в уведомлении друг другу – зачастую инициатором является арендатор или арендодатель. Получив уведомление, стороны принимают решение о прекращении сотрудничества без каких-либо претензий друг к другу;
  • проводится судебное рассмотрение представленного вопроса, на основании которого принимается решение о досрочном расторжении договора. Это происходит по инициативе арендатора или арендодателя и отсутствия согласия второго участника сделки;
  • в одностороннем порядке и посредством судебного разбирательства в результате возникших нарушений условий договора с подачи одной из сторон. В суд подается исковое заявление по факту наличия серьезного нарушения условий ранее подписанного договора. В данном случае придется представить доказательства имеющегося нарушения.

Это только общие основания, которые могут стать причиной досрочного расторжения договора – представленные «сведения» принимаются в Росреестре, в котором ранее регистрировался документ.

В противном случае юридическое действие подписанного соглашения будет действовать в течение неопределенного времени.

Порядок действий

Чтобы прекратить соглашение по оформленной ранее сделке, следует проделать следующие действия:

  1. Для начала инициатор досрочного расторжения договора составляет второму участнику сделки письмо уведомление, в котором указывает причины представленного намерения. Здесь можно указать точный пункт нарушения, которое следует от уведомленного участника. Можно воспользоваться действующим законодательством и указать статью нарушения. К примеру, если арендодатель не получает арендную плату в течении двух следующих друг за другом месяцев, он может указать факт нарушения статьи 450 ГК РФ.
  2. Уведомление обязательно должно дойти до второго участника сделки, поэтому лучше отправить его почтой. Инициатор досрочного расторжения договора аренды получит уведомление о получении письма – от этой даты и будет идти отсчет срока для дальнейших действий.
  3. У уведомленной стороны есть всего 30 дней, в течение которых он должен принять решение – поддержать досрочное расторжение договора или же отказать в намерениях инициатора с обещанием исправить ситуацию.
  4. В первом случае подписывается соглашение сторон, с которым далее и обращаются в Росреестр для прекращения действия договора. Во втором случае стороны могут подписать новое соглашение о разрешении конфликтной ситуации – это происходит, если инициатор все же соглашается продолжить сотрудничество и меняет свое намерение.
  5. Если же уведомленная сторона молчит или отказывается от прекращения договора и возмещения ущерба, инициатор пишет исковое заявление в суд с просьбой досрочно расторгнуть ранее подписанное соглашение в одностороннем порядке – подобное происходит при наличии существенных нарушений.
  6. Далее следует рассмотрение дела в суде. Уполномоченные органы принимают решение о досрочном расторжении договора и отправляют его для уведомления второй стороне. Теперь у него есть 10 дней для подачи апелляции.
  7. Если же апелляции не последовало, истец выдерживает установленный законодательством срок в 3 месяца с момента вручения уведомления по почте и отправляется в Росреестр для подачи заявления и пакета документов.
  8. Сотрудники Росреестра изучают документы и судебное решение, на основании принятого решения выносится вердикт расторгнуть договор аренды. Для этого вносится соответствующая запись в ЕГРП, арендатор и арендодатель освобождаются от обязательств.

В зависимости от ситуации последовательность досрочного расторжения может быть несколько изменена. Для уточнения вопросов в нестандартной ситуации можно обратиться к юристу.

Про передачу прав по договору аренды лесного участка рассказывается по ссылке.

Для досрочного расторжения договора и регистрации намерения в Росреестре потребуется собрать пакет документов, куда входят:

  • договор аренды – ранее составленный и зарегистрированный в Росреестре;
  • паспорта сторон – если сделка заключена между физическими лицами;
  • учредительные документы – если сделка заключена между юридическими лицами;
Это важно знать:  Подсудность по месту исполнения договора по АПК РФ

  • соглашение, подписанное сторонами;
  • акт приемки и передачи – необходимо представить 2 экземпляра (акт, составленный в начале действия договора и новый документ по факту передачи объекта от арендатора к арендодателю);
  • кадастровый и технический паспорт на арендованное помещение;

  • выписка из лицевого счета или организаций, оказывающих коммунальные услуги, доказывающую отсутствие задолженностей по «вине» арендатора.

Договор может быть составлен без указания срока или до определенной даты. Если документ составляется более чем на год, его следует зарегистрировать в Росреестре.

Это же следует из факта, что в документе попросту не указывается срок действия подписанного найма. Как бы ни был составлен договор, его можно расторгнуть досрочно в любое время.

Здесь следует только отметить 3 важных факта:

  • инициатор отправляет уведомление второй стороне сделки за 3 месяца до предусматриваемого расторжения;
  • у уведомленной стороны имеется 30 дней со дня получения уведомления на принятие решения;
  • если требуется обращение в суд, судебное разбирательство рассматривается в течение 2-х месяцев. Даже если суд пройдет раньше, и ответчик не подаст на апелляцию, истцу все равно придется выждать заявленные 3 месяца с момента получения ответчиком уведомления о досрочном расторжении сделки.

В зависимости от ситуации, возможно, придется соблюдать еще какие-либо сроки. В нестандартной ситуации руководствуются действующим Российским законодательством.

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды подписывается сторонами в случае договоренности и отсутствия друг у друга претензий.

В представленном документе необходимо указать следующие пункты:

  • данные сторон. Если в сделке участвуют физические лица, необходимо указать паспортные данные сторон и прочие реквизиты, которые были указаны в ранее подписанном договоре аренды. Если в сделке участвуют юридические лица, необходимо указать данные всех учредительных документов, номер расчетного счета и прочие реквизиты;
  • предмет соглашения – стороны пришли к договоренности и решили досрочно расторгнуть договор аренды;
  • особенности и нюансы договоренности – отсутствие претензий друг к другу и прочие моменты;
  • факт передачи арендованного объекта от арендатора к арендодателю, указать надлежащее общее и техническое состояние;
  • подписи сторон и дата подписания соглашения.

Особенности

В зависимости от ситуации существуют определенные особенности досрочного расторжения сделки, которые следует рассмотреть в отдельности.

По соглашению сторон

Досрочное расторжение договора по соглашению сторон проходит в представленной выше последовательности, но без обращения в суд. Здесь могут быть определены различные причины, которые указываются в документе. С составленным соглашением обращаются в Росреестр для внесения соответствующей записи.

В Росреестре снимут договор с учета только после устранения неисправностей и разрешении нарушений, которые были нанесены во время сотрудничества. Оформить досрочное расторжение сделки по обоюдному согласию можно, как с подачи арендатора, так и арендодателя.

По инициативе арендатора

Договор аренды может быть расторгнут досрочно по инициативе арендатора, вследствие следующих причин:

  1. Арендодатель не передал арендатору объект в пользование или его состояние не соответствует заявленным фактам.
  2. Арендодатель препятствует полноценному использованию помещения в указанном назначении.
  3. Арендодатель не соблюдает условия договора относительно проведенного ремонта.
  4. Случились непредвиденные обстоятельства, в результате которых арендованное помещение теперь уже невозможно использовать.

Возможны и иные причины, для которых следует собрать доказательства – это необходимо для судебного разбирательства с положительным для себя исходом.

По инициативе арендодателя

Арендодатель также может прекратить сотрудничество, если были выявлены следующие нарушения:

  • Арендатор не использует объект по назначению.
  • Арендатор наносит вред имуществу.
  • Арендатор постоянно нарушает условия подписанного договора аренды.
  • Арендатор просрочил платежи 2 раза подряд.
  • Арендатор не проводит ремонт, если он был заявлен в договоре или ущерб был нанесен во время пользования объектом.

Арендодатель также может обратиться как к арендатору, так и в суд с указанием иных причин досрочного расторжения договора. В большинстве случаев приходится собирать доказательную базу.

Ответственность

Если приходится обращаться в суд, вследствие нанесения ущерба со стороны арендатора или арендодателя, «виновная» сторона понесет соответствующую ответственность.

В данном случае суд расторгает договор аренды, но на ответчика налагает ответственность оплатить ущерб или провести ремонт помещения за свой счет. Для этого истец должен доказать факт нарушения и наличие материального ущерба.

После суда договор расторгается в Росреестре. Если ответчик не выполняет решение суда вовремя, на него заводится исполнительное производство, где за дело берутся судебные приставы. Нередки случаи заведения административного или уголовного дела.

Про госпошлину за регистрацию договора аренды читайте здесь.

Как происходит регистрация соглашения о расторжении договора аренды, узнайте в этой статье.

Видео: Как досрочно расторгнуть договор аренды

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора — институт гражданского права, имеющий большое практическое значение, особенно в тяжелый период финансового кризиса. О том, какие возможности по досрочному разрыву отношений аренды есть у арендатора, расскажем в нашей статье.

Основания досрочного расторжения договора аренды

Все основания для досрочного расторжения договора аренды (далее — ДА) можно разделить на 2 группы:

  • общие, относящиеся ко всем видам договоров (ст. 450, 450.1 и 451 ГК РФ);
  • особые, относящиеся только к ДА.

Особые основания для досрочного разрыва ДА, в свою очередь, можно поделить на 3 группы:

  • дающие право на досрочный разрыв арендатору (ст. 620 ГК РФ);
  • дающие право на досрочный разрыв арендодателю (ст. 619 ГК РФ);
  • основания для досрочного разрыва ДА, заключенного на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).

Другое деление оснований досрочного расторжения ДА — это деление:

  • на основания, позволяющие прервать ДА, обратившись в суд;
  • основания, позволяющие прекратить ДА во внесудебном порядке.

Еще 1 деление оснований досрочного прерывания ДА — это деление:

  • на основания, позволяющие расторгнуть ДА в одностороннем порядке;
  • основания для прекращения ДА по соглашению сторон.

Основания преждевременного прекращения по ст. 450 ГК РФ

ДА может быть прекращен по соглашению сторон во внесудебном порядке в любой момент, если это не запрещено законом или ДА. По инициативе арендатора ДА может быть по решению суда прекращен в случаях, если:

  • арендодатель допустил существенное нарушение ДА;
  • такая возможность предусмотрена законом или ДА.

Существенное нарушение — это нарушение, при котором арендатор несет убытки столь значительные, что лишается большей части того, на что рассчитывал, когда подписывал ДА.

В суде при досрочном разрыве ДА необходимо доказать не только сам факт нарушения, но и его существенность (определение ВС РФ от 07.06.2011 № 5-В11-27). Требование о разрыве ДА не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие причиной обращения в суд (п. 8 информационного письма президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14).

Основания преждевременного прекращения по ст. 450.1 ГК РФ

Контрагент, осуществляющий свое право на односторонний разрыв ДА во внесудебном порядке, должен информировать об этом другую сторону в письменном виде. В этом случае ДА прекращается со дня получения такого извещения (иное может быть установлено договором или законодательством). Если контрагент не использует свое право на досрочный разрыв ДА и подтверждает его действие, например, принимая исполнение другой стороны, он теряет возможность осуществить право на досрочное прекращение впоследствии, если только обстоятельства, лежащие в основании права на досрочное прекращение, не наступят снова.

Основания преждевременного прекращения по ст. 451 ГК РФ

ДА можно прервать в случае существенного изменения обстоятельств (СИО). При наличии СИО арендатор может обратиться к арендодателю с требованием расторгнуть договор. Попытка досудебного урегулирования является обязательной процедурой перед обращением в суд. Если соглашение не будет достигнуто, арендатор вправе подать иск.

Суд может прекратить договор аренды при наличии совокупности следующих обстоятельств:

  • при подписании ДА стороны считали, что СИО невозможно;
  • СИО вызвано причинами, которые арендатор не может преодолеть при обычной осмотрительности, характерной для деловой практики ДА;
  • продолжение исполнения ДА нанесло бы ущерб арендатору, что лишило бы его в значительной части того, на что он рассчитывал при подписании договора;
  • из характера ДА и обычаев не вытекает, что риск СИО несет арендатор.

Судебная практика выработала ряд положений в отношении прекращения ДА в связи с СИО. Так, не является СИО:

  • изменение условий вследствие инфляции (постановление президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767);
  • финансовый кризис (постановление президиума ВАС РФ от 07.08.2001 № 4876/01);
  • увеличение расходов на эксплуатацию жилых помещений (постановление президиума ВАС РФ от 04.03.1997 № 1654/96);
  • возникновение обстоятельств, предусмотренных договором, являющихся основанием для увеличения размера оплаты (постановление президиума ВАС РФ от 18.02.1997 № 1852/96 по делу № 2-872);
  • резкое ухудшение финансового состояния арендатора (постановление президиума ВАС РФ от 30.11.2010 № 9600/10 по делу № А17-1960/2009).

Особые основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора(ст. 620 ГК РФ)

Арендатор может требовать преждевременного прекращения ДА в суде, если:

  • арендодатель не передал предусмотренное договором имущество арендатору либо мешает пользованию им;
  • переданное в аренду имущество имеет недостатки, не позволяющие его использование, причем эти недостатки не были оговорены в ДА, арендатор не мог заранее знать о них, их нельзя было обнаружить при приемке имущества. К таким недостаткам относится и юридическая невозможность использовать имущество по назначению (постановление АС Московского округа от 06.04.2017 дело № А40-129910/2014);
  • арендодатель не исполняет свою обязанность по проведению капитального ремонта;
  • арендованное имущество станет непригодно для пользования им не по вине арендатора.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя: особые основания

Преждевременный разрыв ДА по инициативе арендодателя регулируется ст. 619 ГК РФ. Арендодатель может требовать преждевременного разрыва договора в суде, если арендатор:

  • использует переданное ему имущество не по назначению или со значительными нарушениями условий ДА;
  • значительно ухудшает состояние переданного ему имущества;
  • не платит арендную плату более 2 раз подряд в соответствии с условиями ДА;
  • не исполняет свою обязанность по проведению капитального ремонта.

При этом перед подачей в суд требования о досрочном разрыве ДА арендодатель обязан обратиться к арендатору с требованием прекратить нарушение в разумный срок. Неисполнение этой обязанности приведет к отклонению иска судом.

Расторжение аренды, заключенной на неопределенное время

Такая ситуация может возникнуть в случаях:

  • когда ДА заключен без указания срока (ст. 610 ГК РФ);
  • когда срок срочного ДА закончился, но арендатор продолжает аренду без возражений со стороны арендодателя, тогда считается, что договор заключен сторонами на тех же условиях на неопределенное время (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).

Итак, существуют общие и особые основания для досрочного разрыва ДА. Общие основания могут использоваться и для иных видов договоров, а в случае ДА ими могут воспользоваться и арендатор, и арендодатель. Особые основания относятся только к ДА и различаются по субъектному составу: у арендатора одни особые основания, а у арендодателя другие. Бессрочный ДА допустимо расторгнуть в любой момент, заблаговременно предупредив 2-ю сторону.

Статья написана по материалам сайтов: realty.vesti.ru, pravo.moe, www.law.ru, kvartirkapro.ru, rusjurist.ru.

»

Предыдущая
ДоговораАкт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры
Следующая
ДоговораЗачем нужна регистрация договора аренды квартиры?
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector