Аренда крыши и стены многоквартирного жилого дома под размещение рекламы и оборудования

Образец документа:

Договор N ___ аренды части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома (стены, крыши) для размещения наружной рекламы

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное пользование часть общего имущества площадью __________ кв. м (далее — Имущество»), представляющего собой часть стены (крыши) многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений многоквартирного дома, кадастровый номер _______________, расположенного по адресу: _________________ , для размещения наружной рекламы Арендатора со следующими характеристиками: тип рекламной конструкции: ________________________, общий размер: ____, площадь информационного поля: ____ кв. м (далее — «Объект»).

Местонахождение Имущества и схема расположения Объекта на стене (крыше) многоквартирного дома приведены на Плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N 1), фотографии Объекта приведены в Приложении N __ к настоящему Договору, являющемся его неотъемлемой частью.

1.2. Собственники помещений многоквартирного дома, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, владеют домом на праве долевой собственности, что подтверждается _____________________ (указать реквизиты правоустанавливающего документа).

1.3. Основанием заключения настоящего Договора является согласие собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: _______________ (протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от «___»________ ___ г. N ___), являющееся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N 2).

1.4. Арендодатель имеет разрешение на размещение Объекта на сдаваемом в аренду месте, выданное «___»________ ___ г. ________________________ (наименование органа, выдавшего разрешение) за N _____ (копия указанного документа приведена в Приложении N 3 к настоящему Договору). Срок действия указанного разрешения: _______________________.

1.5. Договор заключается на срок ______ (______) лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Стороны договорились, что течение срока аренды начинается с момента подписания сторонами акта приема-передачи Имущества.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

2.1.1. Передать Арендатору в пользование Имущество по акту приема-передачи (Приложение N ___) в течение ___________ с момента подписания сторонами настоящего Договора.

2.1.2. Не чинить препятствий Арендатору в использовании арендуемого Имущества в соответствии с условиями настоящего Договора.

2.1.3. За свой счет производить капитальный ремонт Имущества с периодичностью не реже ______ в _______ .

2.1.4. Довести условия настоящего Договора до сведения собственников многоквартирного дома, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, в срок ___________ с момента его подписания сторонами.

2.2. Арендатор обязан:

2.2.1. Использовать Имущество по назначению, указанному в п. 1.1 настоящего Договора.

2.2.2. Содержать Имущество в исправности и надлежащем состоянии до возврата Имущества Арендодателю.

2.2.3. Выплачивать арендную плату в размере и в сроки, установленные настоящим Договором.

2.2.4. Письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за _________ о предстоящем освобождении Имущества в случае одностороннего отказа от настоящего Договора.

2.2.5. Немедленно информировать Арендодателя о признаках аварийного состояния Имущества.

2.2.6. В течение ________ с момента окончания срока действия настоящего Договора демонтировать Объект своими силами за свой счет и передать Арендодателю Имущество по акту возврата Имущества (Приложение N __).

2.3. Арендатор имеет право:

2.3.1. Проводить ремонт Объекта на сдаваемой в аренду части стены (крыши) только с предварительного письменного согласия Арендодателя.

2.3.2. По окончании срока действия или в случае досрочного прекращения настоящего Договора требовать возмещения произведенных им и документально подтвержденных расходов, направленных на улучшение Имущества, включая стоимость произведенных неотделимых улучшений.

2.3.3. Арендатор пользуется преимущественным правом на пролонгацию настоящего Договора аренды на тех же условиях на новый срок.

2.4. Стороны имеют право отказаться от настоящего Договора, письменно известив другую сторону об этом за _________ до предполагаемой даты расторжения.

3. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.2. Оплата производится в следующем порядке и в сроки: ______________.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

4.1. Все споры, возникающие по настоящему Договору или в связи с ним, должны в первую очередь разрешаться путем переговоров. Если сторонам не удастся урегулировать разногласия, то спор разрешается в суде по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Настоящий Договор может быть изменен по письменному соглашению сторон. Изменения оформляются дополнительными соглашениями к настоящему Договору и вступают в силу с даты их государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

5.2. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и для государственного органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Арендодатель обязан разослать копии настоящего Договора собственникам многоквартирного дома по почте.

5.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Приложение N 1. План (местонахождение Имущества и схема расположения Объекта на стене (крыше) многоквартирного дома).

Приложение N 2. Протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от «___»________ ___ г. N ___.

Приложение N 3. Копия разрешения органа местного самоуправления на установку рекламной конструкции.

Приложение N __. Акт приема-передачи Имущества.

Приложение N __. Фотографии Объекта.

Приложение N __. Акт возврата Имущества.

6. ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

6.1. Арендодатель: ________________________________________

6.2. Арендатор: ___________________________________________

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации иное может быть предусмотрено договором аренды.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.

Аренда общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

От многих ТСН и ТСЖ нам поступают вопросы о том, как правильно сдать в аренду общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Вопросы начинаются с того, насколько сдача общего имущества в аренду вообще законна и заканчивая особенностями процедуры заключения договоров.

Поскольку вопрос является крайне актуальным, мы решили осветить его в данной статье. Мы помогаем ТСН и ТСЖ по всей России и рады предложить Вам наши условия сотрудничества.

ВОПРОС ЗАКОННОСТИ СДАЧИ В АРЕНДУ ОБЩЕДОМОВОГО ИМУЩЕСТВА

Сдача общедомовых площадей в аренду правомерна.

Многие собственники многоквартирных домов для того и создают ТСН, чтобы максимально снизить бремя содержания имущества с собственников. За счет средств, вырученных с аренды общего имущества, Вы могли бы покрывать затраты на выплату заработной платы сотрудникам, на покрытие расходов по договорам с охраной, на выплаты денежных средств другим подрядным организациям.

Это важно знать:  Прописка новорожденного через госуслуги

Это очень выгодно, ведь суммарные арендные платежи с Вашего дома могут составлять около миллиона рублей в месяц, и обычно все понимающие собственники охотно принимают решение о сдаче в аренду таких помещений и площадей. Ведь каждому собственнику выгоднее, чтобы затраты на содержание дома оплачивались с арендных денег, а не с его личных средств.

Сдача в аренду общедомовых площадей не только правомерна и законна, но и желательна. Ведь цель хорошего ТСН – снизить бремя содержания своего имущества со всех собственников.

МОЖНО ЛИ ОФОРМИТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ ОБЩЕДОМОВОЕ ИМУЩЕСТВО

Оформлять общедомовую площадь в собственность неправомерно, но можно взять ее в аренду. Общедомовым имуществом владеют все собственники помещений дома в силу закона (п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Согласно пп. 3; 3.1 части 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы по использованию общего имущества собственников помещений.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, данные решения принимаются квалифицированным большинством. Кворум составляет 2/3 от площади всех собственников помещений.

В каждом договоре аренды должны быть предусмотрены все существенные условия (стороны, описание объекта аренды, размер арендной платы).

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ АРЕНДЫ

По каждому объекту (по каждой арендуемой площади) оформляется договор аренды и акт приема-передачи помещения с его описанием. Для подписания таких договоров общее собрание собственников помещений должно уполномочить ТСН / ТСЖ / УК на заключение договоров аренды, утвердить арендную ставку.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ОБОСНОВАНИЕ

Согласно части 4 ст. 36 ЖК РФ:

«По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц».

Обратите внимание, что при этом нельзя передать в аренду или иное пользование лестничные клетки, лестницы, шахты, и т.д. Но закон не запрещает передавать части этих объектов в аренду. Закон усматривает, что неправомерно сдавать в аренду эти объекты целиком. Оно и понятно, ведь если сдать в аренду лестничные пролеты и лестничные клетки целиком, нарушатся права собственников помещений.

Но закон разрешает сдавать в аренду части общего имущества (площади). Например, сдача в аренду площади на лестничной клетке под кофейный автомат возможна, так как сдается не лестница целиком и не приквартирный холл, и не лестничная клетка, а только та ее часть (1-2 кв.м.), которая не мешает проходу собственников. То есть объект сохраняет статус общего имущества, к нему не ограничивается доступ, поэтому права граждан не нарушены.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23 августа 2013 г. № ВАС-8983/13

В данном деле был многоквартирный дом, которым управляло ТСЖ «Успех». В 2008 году на основании решения общего собрания собственников помещений ТСЖ «Успех» заключило договор аренды с ИП Соколовой Н.Я. на общедомовое помещение. Потом собственники сменили способ управления домом, ТСЖ «Успех» было ликвидировано. ООО «Рост» обратилось в суд с требованием обязать ИП Соколову освободить помещение, потому что ТСЖ уже ликвидировали, значит и договор аренды недействителен. Суд отказал ООО «Рост», так как решение о сдаче в аренду общедомового имущества и прекращение такой аренды относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 10 апреля 2013 г. № ВАС-1417/13

В данном определении описана ситуация, когда собственники помещений провели общее собрание и передали общедомовое помещение (подвал) в аренду компании ООО «Технорезерв». По решению собственников подписантом договора от имени собственников помещений должно было выступить «Жилищно-эксплуатационное управление-2». Однако это «ЖЭУ-2» выставило свои условия аренды помещения по цене выше той, которую установило общее собрание собственников. ООО «Технорезерв» подало в суд с требованием к «ЖЭУ-2» подписать договор аренды на условиях, определенных собственниками и выиграло дело.

Таким образом, указанная судебная практика Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ полностью подтверждает правовую позицию относительно того, что сдача в аренду общедомовых помещений законна и правомерна.

Автор: Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт.

Аренда поверхности крыши здания

Аренда поверхности крыши здания

Чем грозит компании заключение договора аренды крыши

Крыши домов в столичных и просто крупных городах представляют большой интерес для осуществления предпринимательской деятельности. Для некоторых собственников зданий передача крыши в пользование третьим лицам для размещения рекламы является фактически единственным источником получения дохода.

Однако не только среди юристов компаний и теоретиков, но и среди судей до сих пор нет единства мнений относительно правовой природы взаимоотношений собственника имущества и лица, которое использует это имущество.

Соответственно нет единообразия и в оформлении соответствующих договорных отношений.

Высший арбитражный суд считает, что аренда невозможна

Казалось бы, наиболее логичным решением этой проблемы будет передача крыши в аренду. Однако Высший арбитражный суд в принципе отрицает такую возможность. Основание: передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который можно передать в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Среди практических последствий такого решения — невозможность для компании, которая пользовалась крышей, претендовать на преимущественные права в отношении договора на новый срок, которые имеет арендатор (ст. 621 ГК РФ).

Позиция Президиума с точки зрения гражданского законодательства представляется весьма спорной. Крыша является непотребляемым, индивидуализированным имуществом, и законодательство не ограничивает ее оборотоспособность, не запрещает сдавать в пользование. Более того, статья 36 Жилищного кодекса относит крышу к общему имуществу многоквартирного дома и напрямую разрешает ее передачу в пользование третьим лицам.

В своем письме ВАС РФ указал, что «передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью». Понятие пользования наряду с владением и распоряжением является одним из правомочий собственника и в нашем случае заключается в эксплуатации поверхности крыши. Пользуется ли ею в момент аренды собственник? Безусловно, да — кровля защищает здание от атмосферных осадков. Но с другой стороны, передавая, например, в аренду часть здания (помещение), перестает ли собственник использовать, например, обслуживающие это помещение коммуникации? Нет, не перестает. Но ведь передача помещения отдельно от этих коммуникаций невозможна! Между тем законность договоров аренды помещений не вызывает сомнения у судей.

Тем не менее, хотя позиция Президиума является весьма шаткой с точки зрения закона, компании вынуждены ориентироваться на нее при заключении договоров.

Если не аренда, то что?

Президиум поставил перед практикой сложный вопрос. Исходя из позиции Высшего арбитражного суда, в договорах о предоставлении крыши для размещения рекламных конструкций термин «пользование» употреблять нельзя. Иначе взаимоотношения сторон будут квалифицированы именно как арендные. Некоторые юристы склонны видеть в такой сделке договор об оказании услуг. Но статья 779 Гражданского кодекса определяет услуги через понятие «действие», а в большинстве случаев собственник никаких действий не предпринимает, а всего лишь передает в пользование кровлю здания. В связи с этим практикующие юристы вынуждены самостоятельно определять правовую природу договора исходя из его особенностей в каждой конкретной ситуации. На практике используются следующие популярные договорные конструкции.

Договор аренды оборудования, расположенного на крыше. В соответствии с условиями такого договора арендатор берет в пользование не саму поверхность крыши, а всего лишь арендует расположенное на ней оборудование. Например, металлоконструкции, предназначенные для установки рекламы. Такое оборудование не имеет никакого отношения к самому зданию, конструктивным элементом последнего не является, поэтому легитимность такого договора не вызывает сомнений. Важное условие такого договора — наличие у владельца права собственности на сдаваемое в аренду оборудование.

Это важно знать:  Лайткоин краны с моментальным выводом денег

Договор оказания услуг. Как уже говорилось выше, понятие услуги определяется через термин «действие». Поэтому, если собственник здания не только предоставляет в пользование кровлю, но и оказывает при этом какие-то дополнительные услуги (например, осуществляет монтаж рекламной установки), использование такого вида договора вполне оправданно. Предметом сделки в этом случае являются «услуги по размещению рекламной установки на поверхности крыши здания».

Не поименованный в Гражданском кодексе договор. Наиболее часто встречающийся вариант, к нему обычно прибегают, когда у собственника на крыше не установлено никакого оборудования и он не имеет возможности оказывать сопутствующие услуги. Предметом договора в данном случае является «предоставление возможности на возмездной основе разместить на крыше рекламу». Обычно такой договор называется просто договором без указания его вида. Стороны в тексте сделки также имеют нейтральные наименования — например, «Сторона 1» и «Сторона 2», а договорные условия копируют императивные нормы кодекса, касающиеся договора аренды. Но тогда возникает вопрос: какой именно объект гражданских прав, исчерпывающий перечень которых перечислен в статье 128 Гражданского кодекса, предоставляет собственник лицу, использующему крышу? Ведь это не аренда (по утверждению Высшего арбитражного суда) и не услуга (так как нет «действий» собственника)? Понятие «предоставление возможности» как объекта гражданских прав в статье 128 кодекса отсутствует, исключение же этого термина из предмета договора обратно возвращает стороны к термину «использование», то есть к аренде.

Нижестоящие суды не всегда соглашаются с Президиумом

Из приведенных доводов видно, что поверхность крыши здания отвечает основным условиям имущества, которое можно сдать в аренду, а мнение ВАС РФ не до конца обоснованно. Причины этого видятся в неудачных формулировках самого рассматриваемого судом договора, а именно в неправильном определении объекта аренды.

Во избежание лишних споров арендой такой договор лучше изначально не называть. А использовать иные (например, приведенные выше), хотя и спорные, но в то же время альтернативные и возможные договорные конструкции.

Жильцы смогут заработать на аренде крыш и чердаков многоквартирных домов

Владельцы квартир смогут зарабатывать, сдавая крыши и стены многоквартирных домов в аренду провайдерам для установки интернет-оборудования. По закону такое право у жильцов было и раньше, однако на практике оно почти не использовалось. Сейчас ситуация может измениться в связи с решением, принятым Верховным судом.

Провайдеры часто устанавливают интернет-оборудование в новостройках, когда дом еще строится. Они за это никому не платят, поскольку оборудование к старту продаж становится частью дома. В домах, где ранее не было такого оборудования, а затем провайдеры решили его установить, возникают споры, рассказал «Российской газете» эксперт центра федеральных и региональных программ Высшей школы госуправления РАНХиГС Игорь Кокин.

Согласно действующему законодательству, общим имуществом многоквартирного дома совместно владеют и распоряжаются собственники квартир. К общему имуществу относятся, в числе прочего, стены, крыши и чердаки. Многие жильцы не задумываются о том, что можно требовать оплату за размещение проводов и оборудования для Интернета, ведь они сами всем этим пользуются.

Часто собственники не знают о том, что провайдеры вносят оплату за пользование общедомовым имуществом. Переговоры об этом обычно ведутся с управляющими компаниями, и перечисленные средства поступают на счета УК. Светлана Разворотнева, исполнительный директор центра «ЖКХ Контроль», отмечает, что часто эти платежи являются непрозрачными, ведь у многоквартирного дома нет личного счета. Кокин добавляет, что порой недобросовестные управляющие компании оформляют договоры с провайдерами, не получив на это согласие собственников. При этом по закону чердак можно использовать только с согласия владельцев квартир. Соответствующее решение должно быть принято жильцами на общем собрании.

Это правило часто не выполняется. В УК объясняют это тем, что сложно собрать всех собственников. Провайдеры утверждают, что они заключили с конкретным собственником договор на оказание интернет-услуг, поэтому не должны получать разрешение всех жильцов.

Даже если УК заключает договор с провайдером по всем правилам, собственники квартир не видят, как расходуются деньги от аренды. Согласно Жилищному кодексу, арендатор и лицо, уполномоченное общим собранием, должны заключить договор об использовании общего имущества дома.

Право заключения такого договора обычно передается управляющей компании. После этого деньги, полученные за аренду, оседают на счетах УК.

Благодаря этому возможности жильцов расширятся. К примеру, раньше у многих возникали трудности при подключении к определенной компании, если УК этому препятствовала. Теперь жильцы смогут повлиять на это решение и выбрать установку оборудования от провайдера, предлагающего качественные услуги и выгодные тарифы.

По словам Разворотневой, сейчас общее имущество и доходы от его использования постепенно возвращаются в руки собственников. Этот процесс особенно заметен в Петербурге, где такие решения принимаются межведомственной комиссией каждую неделю.

Также владельцы квартир смогут зарабатывать на операторах связи, использующих крыши многоквартирных домов для размещения своего оборудования, получать доход от размещения на фасаде дома рекламных конструкций. Кроме того, жильцы смогут сдавать в аренду подвалы.

Земельный участок также можно сдать в аренду, к примеру, под магазин, если он поставлен на кадастровый учет. При заключении договора аренды земли на срок, превышающий 11 месяцев, необходимо зарегистрировать право общей долевой собственности или каждые 11 месяцев заново заключать договор.

Наибольший доход от аренды общедомового имущества могут получить жители домов, расположенных районах с высокой деловой активностью, у стаций метро или остановок общественного транспорта.

По словам Кокина, жильцы могут на общем собрании принять решение о перечислении средств на специальный счет. Эти деньги можно направить на снижение платежей за капитальный ремонт.

5 шагов для получения прибыли от сдачи общего имущества в аренду

Статьи по теме

Объекты общего имущества в МКД можно и нужно использовать с пользой, в том числе с финансовой выгодой. Например, в Москве сложно найти МКД, в котором нет никакой рекламы. В регионах это явление тоже набирает обороты.

Для удобства разобьем на следующие этапы процесс легализации рекламы в МКД и привлечения новых рекламодателей для сдачи им в аренду общего имущества :

1) инвентаризация и анализ имеющейся и потенциально возможной рекламы;

2) определение цены каждого вида рекламы (имеющейся и потенциальной);

3) выбор способов получения и расходования денежных средств от рекламы, выбор лица, уполномоченного на заключение договора;

4) утверждение на общем собрании собственников существенных условий договора по рекламе и заключение договора;

5) расходование денежных средств от рекламы и отчетность по ним.

Рассмотрим эти этапы подробнее.

Инвентаризация имеющейся рекламы и потенциально возможной рекламы в МКД

Для удобства составьте перечень рекламных объявлений, уже имеющихся в МКД, и включите в него тех рекламодателей, которые, на ваш взгляд, заинтересованы в распространении рекламы среди жителей МКД. Какие графы включить в таблицу? Рассмотрим на примере (таблица 1).

Среди потенциальных рекламодателей могут быть соседние с МКД кафе, магазины, химчистки и пр. Предложите им разместить на информационных стендах в подъездах МКД свои рекламные материалы. Пока такая реклама редко легализуется и оплачивается. Цена вопроса небольшая, и есть возможность бесплатно распространять рекламу, например, по почтовым ящикам. Объясните рекламодателю, что информации, размещаемой на стенде под стеклом, люди подсознательно доверяют больше. А вот листовки из почтовых ящиков большинство из нас просто выбрасывают.

Если в МКД торцевая стена глухая, т. е. не имеет окон, то на ней также удобно разместить рекламу. В больших городах это может быть рекламная конструкция в виде медиафасада, граффити.

Это важно знать:  Лизинг авто для физических лиц - проблемы и анализ выбора

Если МКД расположен в зоне транспортного трафика, возможна установка крышной рекламы. В последние годы ужесточились условия установки таких рекламных материалов (в отношении размера и веса конструкций), поэтому об ухудшении состояния крыши можно не беспокоиться. Рекламные компании, как правило, страхуют и свою рекламу, и крышу дома.

Стоимость сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома

Простые способы определить стоимость рекламы — провести мониторинг (узнать, сколько платят за рекламу в соседних МКД) и организовать переговоры с потенциальным рекламодателем.

Переговорите на тему формирования стоимости размещения рекламы с активистами из соседних домов, посмотрите цены в интернете.

Что касается уже установленной рекламы, постарайтесь выяснить у ее собственника, кому и сколько он платит, и объяснить, что в соответствии с подп. 3 ч. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ решение об установке рекламных конструкций принимается 2/3 голосов собственников помещений в МКД и никак иначе. В ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38‑ФЗ «О рекламе» также указано, что общим собранием в МКД должны быть выбраны лица, уполномоченные на заключение договоров.

Вырученные от размещения рекламы средства по решению общего собрания жителей МКД направляются на содержание, текущий ремонт и благоустройство общего имущества в МКД. Иные варианты незаконны, а значит, рекламодатель также нарушает закон.

Если владелец рекламной конструкции отказывается действовать в соответствии с законодательством, за защитой прав и интересов собственников помещений в доме можно обратиться в жилищную инспекцию.

Справка

Реклама в жилом доме может быть следующих видов:

  • конструкции на крыше дома (крышная реклама) — самый доходный вид рекламы;
  • конструкции на фасаде здания (рекламные вывески собственников или арендаторов нежилых помещений, медиафасады и граффити на торцевых стенах дома);
  • рекламные материалы в почтовых ящиках, в лифтах, на информационных стендах в подъездах;
  • конструкции на придомовой территории (если земельный участок оформлен в общую долевую собственность).

Выбор способа получения и расходования денежных средств от рекламы в МКД

Выбор лица (физического или юридического), уполномоченного на заключение договора по рекламе и по распоряжению денежными средствами, очень важен. От этого будет зависеть их целевое использование и эффективность расходования денег на нужды дома. Необходимо также учесть вопрос налоговой оптимизации денежных средств.

Рассмотрим в сравнении (таблица 2).

На практике бывают случаи трехсторонних договоров по рекламе, когда, например, получателем средств является УО, а совет дома в лице его председателя выступает в качестве распорядителя и контролера.

Утверждение на общем собрании существенных условий договора по рекламе на общем имуществе

Решения о коммерческом использовании общего имущества в МКД, об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров по использованию общего имущества, и о самих условиях таких договоров принимаются общим собранием. Данные вопросы решает квалифицированное большинство собственников помещений в МКД, т. е. не менее 2/3 голосов от всех голосов собственников помещений в МКД (не менее 67%).

Решение общего собрания, принятое по всем правилам, является обязательным не только для собственников, но и для других участников правоотношений в жилищной сфере.

Например, общим собранием принято решение использовать стену дома для размещения рекламного щита на определенных условиях: на ограниченный срок и за установленную плату. Или, наоборот, не использовать общее имущество для размещения рекламных носителей. Такое решение общего собрания обязательно и для органа, выдающего разрешение на размещение рекламы.

Договор коммерческого использования общего имущества должен быть заключен на условиях, указанных в решении общего собрания в МКД. При отсутствии решения общего собрания третьи лица не имеют законных оснований для пользования общим имуществом в МКД.

В идеале каждый договор по использованию общего имущества должен утверждаться на общем собрании отдельно — с указанием срока его действия, цены, порядка использования денежных средств и т. п. На практике это не всегда целесообразно, т. к. если в доме проживает большое количество собственников, то набрать кворум и провести собрание довольно хлопотно. Поэтому собственники по решению 2/3 голосов могут доверить данные вопросы своему уполномоченному лицу или лицам (правлению ТСЖ, ЖК, ЖСК, председателю совета дома, УО).

Заключение договора на сдачу общего имущества МКД в аренду

В договоре возмездного использования общего имущества целесообразно предусмотреть следующие разделы:

  • предмет договора;
  • порядок передачи и возврата части (объекта) общего имущества, передаваемого в возмездное пользование;
  • разрешенное использование части общего имущества (ограничения, соблюдение эксплуатационных норм и правил);
  • права и обязанности сторон;
  • цена договора и срок его действия;
  • ответственность сторон;
  • порядок пролонгации и расторжения договора и др.

В качестве приложения к договору могут выступать:

  • протокол общего собрания в МКД по вопросам возмездного использования общего имущества;
  • правоустанавливающие документы, или техническая документация БТИ (либо аналогичной специализированной организации), или иной документ, подтверждающий отнесение используемой части здания или земельного участка к общему имуществу.

К сведению

В условия договора аренды включите внесение арендатором обеспечительного платежа за демонтаж рекламы. За счет этого платежа вы сможете демонтировать рекламную конструкцию, если ее владелец перестанет платить по счетам. Такая мера — это подстраховка. Ведь снять конструкцию затратно, и арендаторы могут этим пользоваться: не платить за аренду, понимая, что снимать рекламу за свой счет вы не станете.

Важно обратить внимание на следующие моменты по условиям договоров от рекламных компаний:

1) срок начала оплаты договора по рекламе — с даты заключения договора или с даты монтажа (установки) рекламной конструкции;

2) периодичность платежей;

3) индексация договора (например, ежегодно в размере инфляции);

4) условия расторжения договора (зачастую рекламные компании подстраховываются и прописывают санкции при расторжении договора или вообще не предусматривают расторжение договора по инициативе собственников);

5) название компании, рекламного бренда;

6) страхование общего имущества и страхование гражданской ответственности.

Размещение рекламы в доме может привести к появлению идеально отремонтированных подъездов, установке приборов учета энергоресурсов, появлению шлагбаумов, детской или спортивной площадки, организации охраны и видеонаблюдения и пр.

К сожалению, есть примеры, когда большие денежные средства от рекламы не идут на нужды МКД и его жителей. Так, председатель совета МКД в Москве получил средства в размере 5 млн руб., но потратил их на ненужные большинству жителей дома работы и услуги — строительство офиса для совета дома, который был в итоге снесен как самострой.

При отсутствии отчетности за рекламные средства есть вероятность, что жители в будущем перестанут голосовать по данному вопросу. Чтобы исключить такую ситуацию, необходимо отчитываться минимум раз в год в соответствии с положениями ЖК РФ, а лучше создать сайт дома и информировать собственников о том, как расходуются средства, опрашивать жителей, как распорядиться деньгами.

В таблице 3 приведен пример формы отчетности по рекламе.

При правильном подходе к распоряжению рекламными средствами и отчетности жители получают отремонтированные подъезды и благоустроенную придомовую территорию, что положительно влияет как на комфортность проживания в доме, так и на рыночную стоимость квартир.

Статья написана по материалам сайтов: vse-documenty.ru, abonentconsult.ru, sitchenko.ru, www.cian.ru, www.gkh.ru.

»

Следующая
ДругоеВ 2020 году ожидается отмена роуминга в России
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector