Для чего нужна кадастровая оценка объектов недвижимости?

Кадастровая оценка представляет собой совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения (и иных предусмотренных законодательством целей), в том числе, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта.

Кадастровая оценка проводится по решению уполномоченного регионального исполнительного органа государственной власти, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением внеочередной оценки. Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении оценки. Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта РФ.

Подготовка к проведению оценки осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости. Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Для сбора и обработки такой информации правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет.

Уполномоченный орган субъекта РФ в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в нем результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта, который вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Орган регистрации прав в течение 20 рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом ее определения, осуществляет внесение в ЕГРН таких сведений, в том числе о дне подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в специальной комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Закон вступает в силу с 1 января 2017 года, кроме отдельных положений. К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года.

Оценка: кадастровая и рыночная. Что нужно знать?

Процесс определения кадастровой стоимости и последующего ее оспаривания неразрывно связан с таким понятием как оценка — кадастровая оценка и оценка рыночной стоимости. В повседневной жизни мы нечасто с этими понятиями сталкиваемся (ну если конечно мы не профессиональные оценщики), однако если мы хотим платить обоснованные налоги, хотим снизить кадастровую стоимость, не хотим переплачивать, то разобраться с этими понятиями нам придется. Жизнь заставляет. И сегодня на вопросы о кадастровой и рыночной оценке отвечают эксперты-оценщики ООО «Консалтинговая компания Карцева «ВАЛРУС»:

Павел Карцев, к.э.н., MRICS, член Совета РОО, оценщик, Генеральный директор Valrus Ltd.

автор и ведущий семинаров «Подготовка отчетов по оценке земельных участков для оспаривания кадастровых оценок»

автор статьи «Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости» (есть в Консультант+)

Юлия Некрасова, оценщик Valrus Ltd

Но прежде, чем переходить к вопросам и ответам, хочу рассказать, как я с Павлом Карцевым познакомился. В 2015 году я вел в суде одно из дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Как обычно, административный ответчик в судебном заседании представил возражения на наш отчет об определении рыночной стоимости и встал вопрос о проведении судебной экспертизы. Ситуация стандартная, повторяющаяся практически в каждом деле. Ну не могут административные ответчики согласиться с отчетом об определении рыночной стоимости. Как сказал по этому поводу Чехов А.П.: «этого не может быть, потому что этого не может быть никогда». Итак, нужно было проводить экспертизу, а значит и предлагать кандидатуры экспертов. В тот период все это было лишь исполнением каких-то формальностей. Суд выслушивал мнение сторон о кандидатурах экспертов, но назначал экспертизы экспертам, предложенным административным ответчиком. Вот такие вот состязательность и равенство.

В «Обзоре судебной практики по применению законодательства, регулирующего назначение и проведение экспертизы по гражданским делам» Верховный суд ориентирует нижестоящие суды осуществлять подбор экспертов исходя из их квалификации. На этом мы с моим доверителем и попытались сыграть, впрочем без особой надежды на успех. Было решено предложить кандидатуру такого эксперта, квалификация которого заведомо превосходила бы кандидатуры иных экспертов. Выбор пал на Павла Карцева. В своем ходатайстве мы указали его кандидатуру, подчеркнув высокую квалификацию, превышающую по всем параметрам (стаж, образование, опыт и т.д.) кандидатуры иных экспертов… И суд согласился. Все, кто практикует в данной сфере, подтвердят — насколько это необычный и редкий случай. И хотя административные ответчики опять представили свои возражения на заключение эксперта, Павел Карцев в судебном заседании подтвердил все свои выводы, уверенно ответил на все вопросы суда и административных ответчиков. По результатам экспертизы кадастровая стоимость земельного участка была снижена со 106 млн. рублей до 25 млн., а несогласие ответчиков с выводами эксперта позволило нам в дальнейшем взыскать еще и судебные расходы по делу.

Теперь наконец-то к вопросам и ответам:

Вопросы о кадастровой оценке

Почему кадастровая стоимость отличается от рыночной? Почему ее превышает?

Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной в связи с особенностями ее определения. В частности, при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, которые не учитывают индивидуальные особенности как объектов оценки, так и объектов-аналогов. Требования и положения федеральных стандартов оценки и федерального закона об оценочной деятельности налагают ряд особенностей при определении той или иной стоимости. Кадастровая стоимость не всегда превышает рыночную. Отклонения бывают как в большую, так и меньшую сторону. Другое дело, если кадастровая стоимость меньше рыночной, то владельцев недвижимости это, как правило, устраивает, а вот если она выше ее, и это влечет увеличение налогов, аренды и иных платежей, то появляется желание инициировать процедуру оспаривания кадастровой стоимости и снижение ее до уровня рыночной.

Какие изменения ждут кадастровую оценку в связи с принятием новых методических указаний?

Новые методические указания по государственной кадастровой оценке (далее – ГКО), принятые в развитие положений Федерального закона от 03.07.2016 г.№237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предназначены для использования государственными бюджетными учреждениями (далее – ГБУ), которые теперь будут проводить новые оценки. Ранее государственная кадастровая оценка проводилась частными оценщиками по результатам проводимых конкурсов через систему госзакупок. Конечно, принципиально в методологическом плане поменяется не много. Однако новые методуказания включают ряд положений, которые усиливают ответственность органов государственной и муниципальной власти за предоставление качественной информации об объектах недвижимости, без которой кадастровая оценка не может быть проведена. Кроме того, более четко описаны принципы разделения стоимости единого объекта недвижимости между земельными участками и объектами капитального строительства.

Это важно знать:  Нужно ли делать межевание, если есть свидетельство о собственности земли: обязательно ли проводить эту процедуру для участка и зачем?

Как Вы оцениваете переход на кадастровую оценку государственными бюджетными учреждениями – плюсы и минусы?

Основной плюс в том, что ГБУ должны заниматься работами по ГКО на постоянной основе, т.е. постоянно собирать рыночную информацию, дополнять сведения об объектах оценки недостающими данными, должна соблюдаться преемственность подходов и методов оценки, будут в полном объеме соблюдаться гарантийные обязательства. Минус в том, что ГБУ – структура, финансируемая из бюджета субъекта РФ, а значит полностью подконтрольная и косвенно заинтересованная в выполнении бюджетных заданий, повышении налогов, что может повлечь завышение стоимости.

Проходят ли оценщики ГБУ какую-то специальную централизованную подготовку? Может быть курсы повышения квалификации и т.п?

В соответствии с требованиями закона о ГКО оценщики ГБУ должны иметь опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости, но при этом нигде не указано, что оценщик ГБУ должен иметь оценочное образование. Специальных образовательных программ, образовательных стандартов и квалификационных требований для сотрудников ГБУ по факту не установлено. Более того, требования, указанные в законе ниже требований, которые ранее предъявлялись к оценщикам и оценочным организациям, участвовавшим в ГКО на основе закона об оценочной деятельности и госзакупок.

Что можно сделать, чтобы кадастровая стоимость была максимально близка к рыночной или хотя бы не превышала ее?

Это невозможно сделать единомоментно. Во всех странах это достигается только путем систематического накопления данных об объектах, о рынке, а также улучшением информационного и методологического обеспечения кадастровой оценки. Соответственно нам видятся 2 основных направления, которые обеспечат максимальный эффект: первое – расширение и уточнение сведений об объектах в кадастре недвижимости, и второе – информационная прозрачность рынка недвижимости с публикацией данных о ценах сделок, созданием системы ценового арбитража для снижения объема сделок, проводимых по заниженным ценам. По крупным объектам коммерческой и промышленной недвижимости, которых в каждом регионе можно насчитать не так уж и много, возможно, более эффективной будет оценка не на основе статистических методов, а индивидуальная оценка с привлечением профессиональных оценщиков.

Какие ошибки при определении кадастровой стоимости могут быть (чаще всего делают)?

Мы бы говорили не столько об ошибках, сколько об особенностях кадастровой оценки, которые могут привести к некорректному результату. Одним из вариантов получения некорректного результата может быть отнесение здания/помещения не к той группе объектов. Например, здание производственного назначения (условно, группа «склады») отнесли к группе офисов, соответственно и стоимость данного здания рассчитали как для офисной недвижимости.

Кадастровая оценка проводится методами массовой оценки, в рамках которой физически невозможно учесть все индивидуальные особенности объекта и, как следствие, для нетиповых объектов кадастровая стоимость может быть искажена. К таким особенностям, которые могут существенно повлиять на стоимость, относятся многофункциональный состав помещений (то есть, когда в одном здании располагаются помещения различного назначения, например, торговые площади, офисы и еще часть здания используется под складские нужды), особенности планировки (например, слишком большие потери полезной площади). И порой даже местоположение может «сыграть злую шутку» при определении стоимости. Так, например, среди наших проектов был объект – бывшее производственное здание, в советское время перестроенное под административные нужды, но расположенное в зоне концентрации высококлассных офисных центров. И как факт кадастровая стоимость для этого недорого объекта была определена на основании цен на офисы класса «А». Подобный критерий может быть учтен только при индивидуальной рыночной оценке.

Может ли обычный человек определить – допущены ли ошибки в отчете по определению кадастровой стоимости? На что обращать внимание?

К сожалению, без специальных знаний определить наличие ошибок в отчете по определению кадастровой стоимости достаточно проблематично. И, на наш взгляд, обычному человеку, далекому от оценочной деятельности, это ни к чему. Для него важен его конкретный объект. Краткую информацию о том, как определялась кадастровая стоимость по конкретному объекту и какова его стоимость можно посмотреть в Онлайн сведениях об объектах недвижимости и Фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра.

По типовым объектам, принадлежащим гражданам (квартирам, дачным участкам, домам, гаражам), понять насколько адекватная кадастровая стоимость достаточно просто, — можно открыть популярные сайты по недвижимости в сети Интернет (cian.ru, irr.ru, avito.ru, domofond.ru и др.) и найти сколько стоят подобные объекты в вашем же доме или соседних, какова их цена в целом за объект и на 1 квадратный метр, пересчитать эту стоимость на площадь вашего объекта.

По коммерческой и производственной недвижимости, земельным участкам под застройку лучше обратиться за консультацией к профессионалам. Мы в нашей компании Valrus обычно бесплатно консультируем наших клиентов на этапе поступления заявки относительно диапазона рыночной стоимости и целесообразности оспаривания кадастровой. Ведь может оказаться так, что даже при весьма существенном отклонении в стоимости в абсолютных цифрах налоги не так велики, а оспаривание требует затрат, и понесенные затраты могут оказаться сопоставимы или даже выше потенциального снижения налоговых платежей, которые собственник получит на выходе. Поэтому мы сначала предоставляем бесплатно консультацию, вместе с заказчиками взвешиваем выгоды и затраты, и только затем заключаем договоров, берем за работу деньги и приступаем к оценке с составлением полного отчета.

Вопросы об оценке р ыночной стоимости

Большинство отказов комиссий Росреестра из-за несоответствия отчетов Федеральным стандартам оценки (ФСО) – как этого избежать или ФСО настолько резиновые, что можно оспорить любой отчет?

К сожалению, часто отказ комиссии совсем не связан с несоответствием отчета требованиям ФСО. Кроме того, также может влиять «субъективизм» проверяющих отчет и незнание особенностей того или иного рынка, а также не вникание в особенности объекта. И, к сожалению, при желании, к абсолютно любому отчету можно предъявить замечание о несоответствии требованиям ФСО, но вопрос в корректности таких замечаний.

Есть ли специфика определения рыночной стоимости в целях установления ее в качестве кадастровой? В чем она, если есть?

Специфика определения рыночной стоимости в целях установления ее в качестве кадастровой диктуется требованиями и положениями федеральных стандартов оценки. Так, например, для целей оспаривания кадастровой стоимости, рыночная стоимость определяется исходя из текущего использования, в то время как при обычной рыночной оценке стоимость определяется исходя из наиболее эффективного использования, которое может не совпадать с текущим (часто бывают ситуации, когда операционный доход от текущей деятельности ниже, чем мог бы быть при наиболее эффективном использовании, а это влечет снижение стоимости объекта). Также при определении рыночной стоимости в целях оспаривания кадастровой не учитываются некоторые обременения. Например, у собственника заключен долгосрочный договор аренды по ставкам существенно ниже рыночных, что привело бы к снижению рыночной стоимости, при определении рыночной стоимости для оспаривания кадастровой он не будет учитываться.

Насколько трудозатратнее (дороже) определение рыночной стоимости в отношении нескольких участков в одном СНТ? Квартир в одном доме?

С точки зрения определения стоимости каждого конкретного объекта трудозатраты увеличиваются не значительно. При поступлении заявки от нескольких собственников в одном ТСЖ, СНТ, ЖСК, ГСК и т.д. основные затраты на дополнительные оценки будут не в расчетах, а в составлении отчетов. Если составление одного отчета на 1 квартиру будет стоить порядка 10 тыс. руб., то составление дополнительных отчетов – может быть уже по 5-7 тыс. руб. и даже меньше в зависимости от количества. Однако наиболее эффективным путем будет объединение собственников и заказ одной оценки на все объекта с предоставлением единого отчета об оценке. В таком случае стоимость в расчете на одного собственника может быть еще меньше. Более того, подавая в дальнейшем единое заявление в Комиссию и/или единый административный иск в суд, будут существенно экономиться и судебные расходы.

Это важно знать:  Можно ли положить материнский капитал в банк под проценты в 2020 году - вложить

Как выбрать оценщика? На что ориентироваться? Есть ли какие-то объективные показатели и как избежать недобросовестной рекламы?

Будем откровенны, это зависит от цели, для которой нужен оценщик. Однако, если вам необходим качественный отчет и высокий уровень услуг, то сперва можно посмотреть, какие проекты и с какими компаниями работает оценщик, вероятно, в вашей сфере деятельности уже есть компании, которые работали с данным оценщиком. «Сарафанное радио» никто не отменял. Также стоит спросить у оценщика, что входит в состав его услуг. Это может быть просто отчет и дальше вы сами разбираетесь что и как, а может помимо отчета также входить сопровождение в комиссии и защита отчета и помощь в суде при отрицательном решении комиссии. Но не стоит забывать, что высокое качество работ не может стоить дешево. Поэтому наш совет, не стоит ориентироваться на наиболее низкие цены и сотрудничать со специалистами, готовыми «сделать всё под ключ» с какими-то «гарантиями». Настоящий профессионал берет вознаграждение за свою работу, понимая что действительно возможно, а что недостижимо, где могут быть высокие риски и возникнуть дополнительные затраты, доводит все это до сведения заказчика и вместе с ним принимает решение, каким путем идти.

Какова в среднем цена на определение рыночной стоимости объекта недвижимости? Из чего слагается цена и от чего может зависеть ее повышение/понижение?

Как мы уже сказали выше, стоимость услуг зависит от целого ряда факторов:

— объема услуг – либо это просто оценка, либо оценщик оказывает дополнительно консультационные и/или представительские услуги,

— вида и состава объектов и способа представления результатов – отдельный отчет на каждый объект или оценка целого комплекса однотипных объектов в рамках одного отчета,

— сложности оцениваемых объектов, которая зависит от их функционального назначения, размера, фактического использования, наличия обременений и ограничений в использовании и еще целого ряда факторов,

— и конечно цена услуг может существенно различаться в зависимости от квалификации и репутации конкретного оценщика.

Кадастровая оценка объектов недвижимости: что это? Кто проводит

Оценка кадастровой стоимости недвижимого имущества проводиться различными экспертными компаниями, а так же самой кадастровой палатой. Кадастровая оценка определяет стоимость домов, квартир, других строений на рынке недвижимости. Информация о кадастровой стоимости необходима, прежде всего, для расчета налогов на недвижимое имущество.

Чаще всего кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной стоимости недвижимости, потому что она производиться реже, чем меняется рыночная цена, один раз в три-пять лет.

Кадастровая стоимость определяется методом «массовой оценки». То есть расчитывается из средней стоимости недвижимости в конкретном квартале, при этом не всегда учитывается качество постройки и состояние конкретных квартиры и домов, наличие или отсутствие ремонта и дорогого оборудования, а так же окружающая их инфраструктура и месторасположения.

Кадастровая стоимость так же учитывается при разделе или отчуждении имущества.

Объекты кадастровой оценки

Кадастровой оценке подвергаются все объекты, стоящее на учете в государственном реестре недвижимости на период ее проведения.

Список недвижимости для проведения оценки формируется Кадастровой палатой, в него включаются строения, дома, квартиры и земельные участки, подлежащие оценке.

Кадастровая оценка может проводиться только специалистами, которые прошли соответствующее обучение и имеют необходимую квалификацию, подтвержденную документально.

Оценщики выбираются органами местной администрации на конкурсной основе.

Выбранные подрядчики будут работать в рамках заключенного договора с местной администрацией. Итоге работы будут рассмотрены компетентными представителями власти, утверждены и переданы в отделения Росреестра.

Как узнать результаты кадастровой оценки

Кадастровую стоимость можно узнать, обратившись с запросом в Росреестр либо в Кадастровую палату.

Сделать это возможно несколькими способами:

  1. Запрос письменной справки в отделениях Росреестра, Кадастровой палате либо отделениях МФЦ. Запросить возможно как справку о кадастровой стоимость объекта, так и кадастровый паспорт, в котором эта информация так же отражена.
  2. Запросить электронную версию документа на сайте Росреестра. Стоимость услуги 200 рублей.
  3. Узнать кадастровую стоимость он-лайн на том же сайте по адресу либо кадастровому номеру. Такая информация бесплатна и доступна все по любому объекту недвижимости.

Для подачи заявления на получение результатов оценки кадастровой стоимости объектов необходимы следующие документы:

  • Документ, подтверждающий права собственности на недвижимое имущество
  • Технический и межевой план
  • Документы, определяющие категорию земельного участка
  • Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины

После сбора необходимой информации о ситуации на рынке недвижимости и ее анализа, выбора методов оценки (если обращение осуществляется в специализированные компании), группировки информации, производиться вычисление кадастровой стоимости конкретного заданного объекта недвижимости.

Можно ли оспорить результаты официальной кадастровой оценки

В случае вас не устраивают результаты проведенной оценки, ее можно оспорить в комиссии по рассмотрения споров о кадастровой стоимости, либо в судебном порядке.

Для этого необходимо подготовить отчет по оценке вашего имущества независимыми оценщиками. Заявление в комиссию по рассмотрению споров может подать собственник недвижимости.

Обратиться с оспариванием проведенной кадастровой оценки в комиссию необходимо в течении шести месяцев с момента проведения оценки и внесения информации в госреестр.

Кадастровую оценку можно оспорить в случае выявления недостоверных сведений, которые использовались при проведении оценки, а так же в случае значительных отличий государственной оценки и оценки, которая была проведена независимыми агентами.

Для подачи заявления потребуются следующие документы:

  • Копии документов о правах собственности на недвижимость, заверенные нотариусом,
  • Кадастровый паспорт,
  • Документальное подтверждение того, что при официальной оценке были взяты за основу недостоверные факты,
  • Отчет об альтернативной оценке.

Поданный пакет документов и заявление о пересмотре стоимости комиссией рассматривается до 30 дней. В течение 5 дней после проведения оценки заявитель уведомляется о ее результатах.

В случае если отказа комиссии в пересмотре результатов кадастровой оценки, можно обратиться в судебные инстанции. Для этого необходимо подать иск о пересмотре результатов кадастровой оценки недвижимости.

Помимо заявления в суд необходимо предоставить дополнительные документы:

  • Кадастровый паспорт объекта,
  • Результаты независимой оценки,
  • Документы, устанавливающие права собственности на имущество.

При обращении необходимо подготовить следующие сведения о ней:

  • Номер недвижимости по кадастру
  • Тип оцениваемого объекта
  • Площадь объекта
  • Месторасположение
  • Качество и уровень внешних отделочных работ
  • Годы постройки зданий

Эти данные позволят специалистам оценочной компании понять на сколько приблизительно завышена стоимость объекта и понять имеет ли смысл ее дальнейшее оспаривание.

Далее при необходимости проводиться более детальное изучение стоимость объекта на рынке и готовиться финальное заключение экспертизы. Сроки проведения оценки в независимых компаниях в зависимости от региона и самой организации колеблются от 7 до 20 дней.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости

При расчете кадастровой стоимости квартир и домов учитываются следующие факторы:

  • Жилая и общая площади объекта,
  • Год постройки заданий,
  • Материалы, которые использованы при строительстве сооружения,
  • Планировка как внутренняя, так и внешняя, учитываются наличие лифта, парковки и прочее,
  • Общее количество этажей в доме, а так же этаж, где расположена квартира,
  • Уровень престижности района,
  • Окружающая инфраструктура,
  • Удаленность от транспортных развязок.

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного надела нужна для:

  • Определения суммы налога на землю,
  • Определения арендной платы,
  • Определения стоимости участка при выкупе из государственной или муниципальной собственности.

Для чего нужна кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Наверняка, многие из вас хотя бы раз сталкивались с необходимостью узнать кадастровую стоимость объекта, например, это вопрос обязательно возникает при уплате налога на жилую площадь, а также при продаже или разделе имущества. Сегодня мы попробуем разобраться, что же такое кадастровая стоимость, как она определяется и где ее узнать?

Это важно знать:  Как оспорить межевание земельного участка соседа?

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (источник Википедия).

Любые данные о зарегистрированных объектах подлежат учету земельными органами – без этого в сделках с недвижимостью был бы полный хаос. Как правило, земля и строения на ней имеют вполне определённую, а часто довольно весомую стоимость, а значит, и споры насчет владения ими могут быть очень серьезными. Так вот, одной из важных характеристик учета объектов недвижимости является именно их кадастровая стоимость, то есть стоимость, установленная для них государством.

Для чего нужна кадастровая стоимость?

Государственная кадастровая оценка позволяет выявить и официально зафиксировать стоимость земельного участка или объекта недвижимости. Именно эта стоимость будет учитываться для расчета налога на имущество. Таким образом, государство получает возможность вести учет земель, которые находятся в государственной или частной собственности, а также максимально эффективно начислять налоги и пополнять бюджет.

Знание кадастровой стоимости вам потребуется в следующих случаях:

  • уплата налога на имущество
  • заключение сделок купли-продажи
  • раздел имущества
  • расчет платежей при наследовании
  • оформление ипотеки

Как определяется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость объекта зависит от многих факторов, перечислим лишь самые главные:

  • площадь объекта
  • расположение — как географическое (район города, улица и т. д.), так и внутридомовое (этажность)
  • год постройки, степень износа
  • районная инфраструктура
  • экономическое развитие района, уровень цен и доходов местных жителей.

Является ли кадастровая стоимость постоянной?

Кадастровая стоимость это не раз и навсегда зафиксированная цена объекта или земельного участка. Она может меняться (как правило, в сторону увеличения) в зависимости от общего роста цен на недвижимость и инфляции. Именно поэтому любые кадастровые выписки со временем устаревают. А значит, если вы планируете продать, подарить или совершить какую-то другую сделку с вашей недвижимостью, не забудьте заказать актуальную выписку из ЕГРН!

Где узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость можно несколькими способами:

  • заказать выписку из ЕГРН через сервис Kadastr RU.ЕГРН
  • воспользоваться мобильным приложением Kadastr RU
  • зайти на информационный портал Росреестра «Публичная кадастровая карта»
  • обратиться лично в отделение МФЦ или Росреестра.

Кадастровая стоимость

Вопросы определения, расчета, порядка изменения кадастровой стоимости регламентированы Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности).

Понятие «кадастровой стоимости» содержится в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость — это стоимость объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества применяется при исчислении налога на имущество, земельного налога, а также налога при продаже недвижимости в случаях, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и при определении выкупной стоимости данного участка.

Как определяется кадастровая стоимость

Порядок определения кадастровой стоимости установлен главой 3.1 Закона об оценочной деятельности

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость также может быть определена в упрощенном порядке при постановке на учет в Росреестре объектов недвижимости, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Как правило, кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на его площадь.

На какие объекты недвижимость определяется кадастровая стоимость

В соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.

Таким образом, любой объект недвижимости, сведения о котором имеются в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимость, подлежит кадастровой оценке.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, которым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Как узнать кадастровую стоимость

Сведения об актуальной кадастровой стоимости имущества для целей налогообложения можно найти:

  1. на официальном сайте Росреестра (www.rosreestr.ru);
  2. на Портале государственных услуг в разделе «Публичная кадастровая карта» по кадастровому номеру или адресу местонахождения объекта недвижимости.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц, в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно в течение 5 рабочих дней по запросам любых лиц.

Соответствующий запрос можно составить в электронной форме путем его заполнения на официальном сайте Росреестра в сети Интернет.

Как оспорить кадастровую стоимость

В настоящее время налогообложение имущества прямо пропорционально его кадастровой стоимости.

Поэтому при существенной стоимости квартиры, жилого дома, здания или земельного участка возникает вопрос о снижении кадастровой стоимости. Законом предусмотрен порядок оспаривания стоимости (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

По общему правилу результаты оценки могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц:

При этом для физических лиц при оспаривании решений в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При обращении в комиссию необходимо подать заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Статья написана по материалам сайтов: www.consultant.ru, spravks.ru, prodatkvartiry.ru, kadastrru.info, personright.ru.

»

Предыдущая
ДругоеБыт - Part 4
Следующая
ДругоеЗайм студентам на карту без отказа
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector