+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Как купить квартиру в новостройке в рассрочку 2020 — условия, от застройщика

Во вторник, 16 июля 2013 года, российская ипотека отмечает свое 15-летие: 15 лет назад, в 1998 году, начал действовать закон об ипотеке. Но ипотечный кредит не единственный способ приобретения жилья без полной суммы стоимости недвижимости. Палочкой-выручалочкой для покупателей жилья иногда становится альтернатива ипотеке – рассрочка, позволяющая стать владельцем квартиры в новостройке тогда, когда денег нет, но есть надежда получить недостающие средства в достаточно короткий срок. Однако, как и во всем, в рассрочке есть свои нюансы – сайт РИА Недвижимость» представляет семь советов экспертов, которые позволят вам узнать о юридических тонкостях покупки квартиры в рассрочку и избежать неприятных сюрпризов.

Не откладывая в долгий ящик

Сегодня на первичном рынке жилья существует несколько способов покупки квартиры. Первый и самый простой – это единовременная 100% оплата квартиры, второй – взять ипотечный кредит и третий – воспользоваться рассрочкой, рассказывает директор департамента по связям с общественностью группы компаний ПИК Наталия Иванова.

Покупая квартиру в рассрочку, покупатель вносит первоначальный взнос, а остальную сумму выплачивает равными долями ежемесячно или в соответствии с установленным графиком платежей, рассказывают эксперты, опрошенные «РИА Недвижимость». При этом рассрочка может предоставляться на срок от 3 месяцев до 2 лет, но обычно не более чем на 8 месяцев, так что ежемесячные платежи по ней довольно крупные. Кроме того, первоначальный взнос может достигать 50%, а в некоторых случаях и больше от стоимости квартиры.

Конечно, такие условия подходят далеко не всем покупателям — рассрочка удобна тем, кто рассчитывает на стабильный высокий доход или планирует приобрести квартиру с помощью продажи уже имеющейся недвижимости, говорит Иванова. Таким людям эксперт советует не откладывать покупку квартиры и воспользоваться рассрочкой, особенно если жилье приобретается в строящемся доме, ведь именно на этапе строительства происходит максимальное удорожание стоимости квадратного метра.

Как говорят игроки рынка недвижимости, в сравнении с ипотекой переплата по рассрочке минимальна, ведь она предоставляется всего на несколько месяцев, а ставка по рассрочке, по словам Ивановой, составляет, как правило, всего 1% в месяц. Иногда рассрочка может быть и беспроцентной.

Кроме того, при покупке квартиры в рассрочку отсутствуют дополнительные платежи, в том числе на страхование жизни, комиссии банку, добавляет собеседница агентства.

И наконец, для получения рассрочки покупателю не приходится собирать какие-либо документы, подтверждающие его платежеспособность – нужен только паспорт.

Однако, несмотря на все очевидные плюсы, и в рассрочке, естественно, есть и свои нюансы, которые стоит учитывать покупателю.


Варианты на выбор

Как говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, прежде всего, покупателю, который хочет приобрести квартиру в рассрочку, необходимо определиться с тем, какая именно рассрочка ему подходит.

«Практически все застройщики предлагают два варианта. Первый – это краткосрочная рассрочка на 3-6 месяцев, которая чаще всего бывает беспроцентной. Второй вариант – это рассрочка, которая оформляется на длительный срок — от 12 месяцев и более, то есть долгосрочная. В этом случае рассрочка будет процентной, средняя ставка составляет 12% годовых», — уточняет она.

Первоначальный взнос, по словам эксперта, будет составлять в зависимости от варианта от 20% до 50% — чаще всего низкий первоначальный взнос устанавливается при долгосрочной рассрочке, а высокий при краткосрочной, но некоторые застройщики готовы и при краткосрочной рассрочке принять от клиента первоначальный взнос в размере 20-30%.

В то же время, добавляет Литинецкая, бывают случаи, когда у застройщика на объекте рассрочка не предусмотрена. Однако в случае острой необходимости продавец может пойти навстречу покупателю, вот только срок рассрочки в этом случае будет минимальным – два или максимум три месяца, а первоначальный взнос составит более 50%.

В случае с процентной рассрочкой очень важно обратить внимание на то, каким образом начисляются проценты. «Допустим, есть такие формулировки – 1% в месяц на остаток или 12% процентов годовых. Общая сумма, которую покупатель должен будет выплатить, в этих двух случаях будет разная. Если платежи аннуитетные, а ставка составляет 12% годовых, то сумма будет выше», — поясняет Литинецкая.


Проверять и перепроверять

После того как покупатель определился с выбором подходящего варианта рассрочки, провел переговоры с менеджером отдела продаж и согласовал условия рассрочки с застройщиком, наступает этап оформления документов. Здесь покупателю стоит быть очень внимательным и дотошным, тщательно все проверять и перепроверять, как в принципе и при любой сделке с жильем.

По словам собеседников агентства, есть разные варианты покупки квартиры в рассрочку – заключение договора купли-продажи, договора участия в долевом строительстве (ДДУ), а также предварительного договора купли-продажи.

Как рассказывает старший юрист компании «Приоритет» Виталий Бородкин, в договоре купли-продажи с условием о рассрочке обязательно указываются характеристики продаваемой квартиры: адрес, площадь, состояние квартиры на момент продажи. Также в договоре определяется график оплаты в рассрочку, то есть в каком порядке производится рассрочка платежа.

Со стороны покупателя необходимо предоставить паспорт. Продавец же, если это физическое лицо, должен представить, помимо паспорта, свидетельство о госрегистрации права собственности на продаваемую квартиру, паспорт БТИ, а также выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с подтверждением того, что квартира не обременена правами третьих лиц, не находится в залоге или под арестом. В случае если продавец состоит в браке, и квартира является общим имуществом супругов, то сделка по отчуждению квартиры проводится только при наличии нотариального согласия супруга.

Если покупается готовая квартира, то необходимо обратить внимание на то, проводилась ли перепланировка жилого помещения и была ли она узаконена в соответствующих органах, добавляет Бородкин.

Если квартира по договору купли-продажи покупается у юрлица, юрист советует покупателю внимательно изучить организацию, с которой заключается договор. «Необходимо выяснить историю организации за все время существования на рынке недвижимости, стаж работы, обратить внимание на имидж организации, реализованные проекты, на то, какие объекты уже сданы в эксплуатацию», — уточняет он.

Рассрочка также может быть и при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве. В этом случае застройщик, согласно нормам Федерального закона № 214, обязан предоставить покупателю для ознакомления свои учредительные документы, в том числе свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы и счета за три последних года работы, а также аудиторское заключение за последний год работы.

Кроме того, застройщик должен предоставить покупателю всю информацию об объекте недвижимости — полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии, балкона. Также он обязан сообщить срок передачи объекта участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, ссылку на проектную декларацию и разрешение на строительство, сообщает Бородкин.

По словам Литинецкой, при покупке квартиры в рассрочку по ДДУ, обычно составляется приложение, которое является неотъемлемой частью договора долевого участия, где указываются размер первоначального взноса, срок, на который дается возможность рассрочки, периодичность и способы внесения платежей.

Эксперт добавляет, что на определенном этапе «жизни» новостройки — после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию — девелопер уже не имеет права продавать квартиры по ДДУ и переходит на предварительный договор купли-продажи. «Но если застройщик предлагает оформить ПДКП, когда строительство еще не начато или дом уже готов, но не введен в эксплуатацию, то такие продажи являются незаконными, и от сделки в данном случае лучше отказаться», — советует гендиректор «Метриум Групп».

Как указывает Бородкин, фактически ПДКП представляет собой лишь «обещание» заключить с покупателем основной договор — договор купли-продажи жилья. Однако, на практике, компания может взять и деньги в рамках предварительного договора, завуалировав данную оплату как некий обеспечительный платеж. Юрист обращает внимание, что предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор.

«Основной риск – ожидание того, когда будет зарегистрировано право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не станете полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства, совершать какие-либо действия с жильем», — говорит он. В связи с этим юрист советует точно указать момент заключения основного договора, чтобы не ждать установленного в законе годичного срока. Кроме того, необходимо также постоянно напоминать продавцу о его обязанности заключить основной договор купли-продажи, а при необходимости заставить его через суд заключить основной договор.

Деньги вперед

Эксперты также обращают внимание, что пока покупатель квартиры в рассрочку не расплатился с продавцом полностью, он несколько ограничен в своих действиях – например, по словам Бородкина, при составлении договора купли-продажи квартиры в рассрочку продавцы обычно вносят пункт, согласно которому покупатели не будут иметь возможности продать квартиру, сдать ее в аренду и провести перепланировку до того момента, пока не будет выплачена полная стоимость квартиры по договору.

Собеседник агентства также обращает внимание, что с 1 марта 2013 года договоры купли-продажи квартир не подлежат государственной регистрации. А вот право собственности на квартиру подлежит государственной регистрации и возникает у покупателя именно с момента такой регистрации. «Если говорить о покупке квартиры по договору купли-продажи в рассрочку, то в нем, как правило, указывают, с какого момента осуществляется переход права собственности, то есть когда происходит государственная регистрация перехода права собственности», добавляет юрист.

Если право собственности регистрируется до того, как выплачена полная стоимость квартиры, то квартира оформляется в собственность с обременением, говорит в свою очередь Литинецкая.

В покупке квартиры в рассрочку по договору участия в долевом строительстве есть свои тонкости.

Если недвижимость приобретается по договору участия в долевом строительстве, то покупатель подписывает с застройщиком ДДУ и регистрирует его в Росреестре, говорит юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов. Право собственности на приобретенную квартиру возникает у покупателя после ввода в эксплуатацию построенного здания, передачи квартиры покупателю по передаточному акту, подписанному застройщиком, оплаты государственной пошлины и подачи всех необходимых документов в Росреестр.
При этом Шарапов советует покупателям внимательно читать договор – ведь если в нем прописано, что все платежи по рассрочке должны быть произведены застройщику до даты передачи квартиры, то застройщик вправе отказаться от передачи квартиры, пока покупатель полностью не выплатит всю сумму покупки.

Это важно знать:  2 группа инвалидности: сколько платят в 2020 году

Нюансы просрочки

Покупателю важно внимательно изучить договор о покупке квартиры еще и на предмет возможных санкций в случае просрочки выплат по рассрочке. «Как и при любом кредите, в случае просрочки платежей застройщик имеет право начислять пени и даже расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть затраченные средства на расчетный счет покупателя, возможно, с удержанием каких-либо комиссий (на усмотрение застройщика). Так что следует внимательно прочитать договор, в том числе пункты, где прописаны санкции в случае неисполнения обязательств по платежам», — говорит Иванова из ГК ПИК.

Как добавляет Шарапов, если покупатель при рассрочке платежей по ДДУ более чем три раза в течение года нарушил сроки внесения платежей либо допустил просрочку внесения платежа на срок более чем два месяца, застройщик по закону может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

«При этом в законе четко не зафиксировано, что застройщик обязан возвратить выплаченные деньги покупателю в этом случае. Таким образом, нужно внимательно проверять договор при его заключении с застройщиком на предмет наличия условия возврата денег покупателю полностью или какой-то их части, например, за вычетом неустойки, убытков. Иначе покупатель может в этом случае потерять все деньги», — советует юрист.

Когда деньги закончились

Конечно, в идеале до просрочки лучше не доводить, но если покупатель больше не может вносить платежи по рассрочке, у него есть несколько вариантов решения проблемы.

В частности, Шарапов предлагает два способа – либо заключить с застройщиком соглашение о расторжении ДДУ и хотя бы частичном возврате внесенных средств, либо передать свои права и обязанности по ДДУ за вознаграждение другому покупателю с согласия застройщика путем заключения соответствующего соглашения.

В свою очередь, Литинецкая указывает на достаточно простой вариант — перейти на ипотеку. «Банки его поддерживают и всячески приветствуют. Они понимают, что покупатель уже выплатил большую часть суммы, тем самым подтвердив свою платежеспособность», — утверждает собеседница агентства.

По ее словам, если клиент планирует перейти на ипотеку, ему придется договориться с застройщиком об изменении условий оплаты, получить одобрение в банке, провести сделку по выдаче кредита и зарегистрировать дополнительное соглашение к основному договору приобретения.


Кнут для застройщика

Но есть и обратная сторона медали – проблемы могут возникнуть не только со стороны покупателя, но и со стороны продавца.
«Например, банкротство застройщика. В случае если данный процесс будет инициирован, то дольщики, которые внесли лишь часть суммы, могут требовать лишь возврата денег, но никак не права собственности на квартиру», — говорит Литинецкая.

В свою очередь юрист «Приоритета» указывает, что достаточно часто застройщик не выполняет сроки сдачи дома. «Например, в 2010 году заключен ДДУ. Срок сдачи дома, указанный в договоре — второй квартал 2011 года, однако наступил 2012 год, а дом так и не сдан, и застройщик обещает сдать его в лучшем случае в апреле 2012 года. В этом случае вы можете дожидаться сдачи дома, а за период просрочки требовать неустойку — двойной размер 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ», — говорит эксперт.

Во избежание возможных злоупотреблений со стороны застройщика целесообразно привязывать сроки внесения оплаты по рассрочке не к конкретным датам, а к завершению определенных этапов строительства, например, окончательный платеж – в течение нескольких дней после ввода объекта в эксплуатацию, советует в свою очередь старший юрист юридической фирмы «Авелан» Анна Полевая.

Он поясняет, что в противном случае, если строительство будет заморожено либо существенно отставать от графика, покупатель имеет право лишь потребовать расторжения договора и возврата своих средств, но приостанавливать очередную оплату он не сможет, так как невнесение платежа будет являться основанием для взыскания застройщиком неустойки.

Квартиры в Москве в рассрочку от застройщика

Посмотреть Квартиры в Москве в рассрочку от застройщика

Старт продаж! Квартиры от 2,4млн.р. Три типа отделки. 5 мин. на авто до Москвы. Рядом ж/д.ст.

Квартиры бизнес-класса. Сервис, как в отеле. Спортзал с сауной. Сервис хранения вещей. Мастерская для хобби.

Адрес: Шелепихинская наб, 34

Округ: СЗАО, район: Хорошево-Мневники

Готовность: Идет строительство

Ст. метро: Багратионовская (2.1 км.) , Кутузовская (2.5 км.) , Парк Победы (2.6 км.)

Городской квартал нового поколения, раскинувшийся на берегу Москвы-реки совсем рядом с деловым центром «Москва-Сити». На территории в 14 гектар создается полноценный «город в городе»: развитая инфраструктура, уникальная концепция общественных пространств, множество мест для активного досуга и роскошное парковое пространство на набережной.

Адрес: Варшавское шоссе, вл. 141

Округ: ЮАО, район: Чертаново южное

Готовность: Идет строительство

Ст. метро: Аннино (0.8 км.) , Пражская (2.8 км.) , Улица Академика Янгеля (0.9 км.)

Адрес: Старокрымская ул, вл. 7-13

Округ: ЮЗАО, район: Южное Бутово

Готовность: Идет строительство

Ст. метро: Бульвар адмирала Ушакова (1.7 км.) , Бульвар Д. Донского (2.7 км.) , Улица Скобелевская (1 км.)

Адрес: Головинское шоссе, д. 5

Округ: САО (Северный округ), район: Головинский

Готовность: Дома сданы

Ст. метро: Водный стадион (0.4 км.) , Войковская (2.4 км.) , Речной вокзал (1.9 км.)

Адрес: Михалковская ул, 48

Округ: САО (Северный округ), район: Головинский

Готовность: Строительство приостановлено

Ст. метро: Водный стадион (1.8 км.) , Войковская (2.6 км.) , Речной вокзал (2.9 км.)

Адрес: Лобачевского ул, ал. 118

Округ: ЗАО, район: Раменки

Готовность: Дома сданы

Ст. метро: Проспект Вернадского (2.9 км.) , Раменки (1.9 км.) , Очаково (2.6 км.)

Адрес: Краснобогатырская ул, 90

Округ: ВАО, район: Преображенское

Готовность: Идет строительство

Ст. метро: Партизанская (2.4 км.) , Преображенская площадь (0.3 км.) , Семеновская (1.7 км.)

Адрес: Волоколамское шоссе, вл. 67

Округ: СЗАО, район: Покровское-Стрешнево

Готовность: ИРД (Исходно-разрешительная документация)

Ст. метро: Тушинская (0.7 км.) , Щукинская (2 км.) , Спартак (0.6 км.)

Адрес: Элеваторная ул, 11

Округ: ЮАО, район: Царицыно

Готовность: Идет строительство

Ст. метро: Орехово (2.7 км.) , Царицыно (1.2 км.)

Адрес: Сколково, ул. Чистяковой

Округ: Новая Москва, район: Новомосковский

Готовность: Идет строительство

ЖК в Одинцово. Квартиры с каминами! Панорамные окна. 3 вида отделки. От 2,4 млн руб

Адрес: г.Коммунарка, с/о Сосенское

Округ: Новая Москва, район: Новомосковский

Готовность: Идет строительство

Ст. метро: Теплый Стан (4.5 км.) , Ясенево (8 км.) , Румянцево (7.2 км.)

Адрес: Дмитровское шоссе, вл. 13

Округ: САО (Северный округ), район: Тимирязевский

Готовность: Идет строительство

Ст. метро: Дмитровская (1.1 км.) , Петровско-Разумовская (2.2 км.) , Савеловская (2.7 км.)

Адрес: Проектируемый 4062-й проезд

Округ: ЮАО, район: Даниловский

Готовность: Дома сданы

Ст. метро: Автозаводская (2.1 км.) , Кожуховская (2.5 км.) , Нагатинская (2.2 км.)

Адрес: Адмирала Макарова ул, д.10

Округ: САО (Северный округ), район: Головинский

Готовность: Идет строительство

Ст. метро: Водный стадион (0.2 км.) , Войковская (2.2 км.) , Речной вокзал (2 км.)

Адрес: Комдива Орлова ул

Округ: СВАО, район: Марфино

Готовность: Идет строительство

Ст. метро: Владыкино (1.1 км.) , Петровско-Разумовская (0.6 км.) , Тимирязевская (2.4 км.)

Адрес: Ходынская ул, 2

Округ: ЦАО, район: Пресненский

Готовность: Идет строительство

Ст. метро: Улица 1905 года (0.7 км.)

Адрес: Рязанский проспект, вл.2

Округ: ЮВАО, район: Нижегородский

Готовность: Идет строительство

Ст. метро: Авиамоторная (2.7 км.)

Адрес: Автозаводская ул, вл. 23

Округ: ЮАО, район: Даниловский

Готовность: Идет строительство

Ст. метро: Автозаводская (1.9 км.) , Нагатинская (1.6 км.) , Тульская (1.6 км.)

Адрес: Боровское ш, вл. 2

Округ: ЗАО, район: Солнцево

Готовность: Идет строительство

Ст. метро: Юго-Западная (4.6 км.) , Румянцево (3.5 км.) , Тропарёво (4.4 км.)

Адрес: Ярцевская ул, д.24

Округ: ЗАО, район: Кунцево

Готовность: Идет строительство

Ст. метро: Крылатское (2.3 км.) , Кунцевская (2.2 км.) , Молодежная (0.2 км.)

Как купить квартиру у застройщика?

Самым распространенным на рынке первичной недвижимости продавцом квартир в новостройках являются сами застройщики. Приобретение жилья от них обладает множеством преимуществ:

  • пониженная цена;
  • программы рассрочек;
  • государственный контроль в этой сфере и т.д.

Но несмотря на это, к выбору застройщика нужно подходить максимально ответственно, проверяя всю возможную документацию, поскольку рынок полон мошенников.

Выбрав подходящую строительную компанию и собрав все необходимые документы для покупки жилья, нужно подписать с ней договор. Если дом еще находится на стадии строительства, то придется заключить договор участия в долевом строительстве, когда квартира сдана в эксплуатацию — самым приемлемым вариантом будет договор купли-продажи. Если достаточной суммы для покупки недвижимости у покупателя нет, ему могут помочь программы рассрочки и распространенные ипотечные кредиты.

Преимущества покупки квартиры от застройщика

На сегодняшний день, практически весь рынок первичной недвижимости заполнен предложениями квартир в новостройках «от застройщиков». Согласно ст. 2 Федерального закона (далее — ФЗ) № 214-ФЗ от 30.12.04, ими считаются юридические лица, имеющие в собственности или аренде земельный участок и привлекающие средства участников долевого строительства для возведения на имеющейся земле многоквартирного дома.

С учетом того, что недвижимость приобретается на стадии строительства, в зависимости от сроков сдачи его стоимость в среднем на 20% ниже, чем после окончания стройки.

При этом имеются и другие преимущества:

  • Деятельность застройщиков строго регулируется законодательством, в частности, ст. 23 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.04, которая устанавливает государственный контроль в сфере долевого строительства. Более того, указанный закон гарантирует защиту прав дольщиков от разного рода злоупотреблений со стороны строительных компаний.
  • Покупатель новостройки является первым собственником жилья, а, следовательно, застройщик гарантирует отсутствие прошлых владельцев и новизну коммуникаций.
  • Строительные компании заинтересованы в привлечении клиентов, поэтому предлагают выгодные программы рассрочки внесения долевых платежей, которые необходимо погасить как до сдачи дома в эксплуатацию, так и после.
  • Застройщики продают новостройки со «свободной планировкой», что позволяет осуществить индивидуальные ремонтные проекты. Более того, некоторые компании сами предлагают варианты перепланировок, которые впоследствии и реализуют по желанию дольщиков. В то же время нужно помнить, что данный термин является условным и любые изменения в планировке квартиры должны быть узаконены.
Это важно знать:  Что грозит несовершеннолетнему за кражу

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Развитость рынка новостроек и количество объектов строительства настолько велико, что порой покупателям сложно обнаружить обман со стороны строительных компаний, которые находят новые схемы мошенничества. Повышенная привлекательность первичной недвижимости и множество преимуществ ее приобретения усыпляют бдительность граждан, чем и пользуются недобросовестные девелоперы. В связи с этим возникает необходимость тщательного подхода к выбору застройщика и его проверке при покупке новостройки.
Проверка должна основываться на анализе многих моментов, таких как:

  1. Репутация строительной компании (девелопера), складывающейся из стажа работы, отзывов клиентов, сроков сдачи объектов строительства, наличия условий для подключения инженерных коммуникаций и др.
  2. Документы застройщика, в том числе и учредительные (устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, проектная декларация и др.).
  3. Статус земельного участка под застройку (арендован у государства или находится в собственности застройщика). В данном случае такой участок может быть передан другому застройщику.
  4. Проверка условий договора долевого участия в строительстве или купли-продажи (для этого может потребоваться консультация юриста) и другие факторы.

С 2017 года начинает функционировать Единый реестр застройщиков, положения о котором содержаться в п. 26 ст. 1 Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…», созданный для проверки застройщиков и для обозначения наиболее добросовестных из них.

Подводные камни (риски) при покупке квартиры у застройщика

Первое, что стоит учитывать при выборе строительной компании — это риски, с которыми может быть связано сотрудничество с каждой из них, поскольку, шанс наткнутся на мошенников достаточно высок.

Повезет, если такая финансовая несостоятельность будет «технической» и наступит после окончания строительства — в случаях, если она произойдет ранее, дольщиков ждут долгие судебные процессы и риск остаться без квартиры. Обратим внимание и на другие возможные проблемы:

  • Риск купить уже проданное жилье. Распространена схема обмана, когда застройщик, с участием одного или нескольких посредников, заключает договор в отношении квартиры с несколькими дольщиками. И в этом случае, доказать вину девелоперов не так сложно, как получить свои деньги обратно.
  • Дополнительные необоснованные расходы. При заключении договора, застройщик настаивает на предоставлении дольщику дополнительных услуг, которые вообще не оказываются или предоставляются по существенно завышенной стоимости (оформление документов, страхование).
  • Безнаказанное нарушение условий договора. Распространена практика, когда квартиры сдаются дольщикам с нарушением сроков и отступлением от ранее оговоренной площади. Не взирая ни на какие отговорки компании, дольщик должен ссылаться на ст. 10 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.04, и требовать неустойки.
  • Отказ заключать договор участия в долевом строительстве (далее — ДДУ). Если застройщик настаивает на заключении какого-либо другого договора, без его регистрации в Росреестре — вероятность мошенничества крайне высока.

Какие вопросы задавать застройщику многоквартирного дома

Для осуществления правильного выбора, перед подписанием договора с застройщиком о покупке квартиры, у его представителя нужно узнать:

  • Какой срок работы компании на рынке первичной недвижимости?
  • Какие проекты уже были реализованы и сданы в эксплуатацию?
  • Кто является основным инвестором?
  • Где была опубликована проектная документация?
  • Заключены ли договоры на проведение коммуникаций?
  • Какова стоимость квадратного метра жилья?
  • Из какого материала построен/планируется возведение дома, стен комнат и перегородок?
  • Можно ли впоследствии перепланировать помещение?
  • Будет ли отделка квартиры и что она в себя включает?

Порядок покупки квартиры в сданном доме

Помимо долевых схем строительства, рынок первичной недвижимости также насыщен предложениями о продаже квартир в новостройках, которые уже сданы в эксплуатацию и практически полностью заселены.

Согласно ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.04, ДДУ может быть заключен с момента получения разрешения на строительство, до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Так, для приобретения уже сданного в эксплуатацию жилья, необходимо придерживаться следующего порядка:

  • Обращение в отдел продаж выбранного застройщика. Необходимо ознакомиться со свободными квартирами, изучить проектную документацию, наличие акта о сдаче дома в эксплуатацию, изучить учредительные документы застройщика, инвестиционный контракт и прочие документы.
  • Визуальный осмотр выбранного помещения. Вместе с представителем компании осуществляется выезд и осмотр выбранного помещения. Возможно использование услуг специалистов БТИ по обмерке площади, соответствию проекту и т.п.
  • Заключение договора с застройщиком. Внимательное изучение подписываемого договора — залог отсутствия проблем в последующем. Надежнее всего заключить договор купли-продажи у нотариуса. В случае заключения предварительной сделки, основной документ должен быть подписан сразу после оформления права собственности на застройщика.
  • Составление передаточного акта. Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), передача недвижимости осуществляется по акту приемки-передачи. В нем указываются все значимые характеристики помещения, и подробно описывается состояние, в котором находится квартира на момент ее передачи покупателю.
  • Регистрация прав собственности на квартиру. Регистрация проводится в порядке, установленном ст. 29 ФЗ № 218 от 13.07.2015, в местных отделениях Росреестра. Для ее проведения новый собственник должен представить необходимые документы (проектная документация, кадастровый паспорт, акт о сдаче дома в эксплуатацию, договор, заявление и т.д.), а также оплатить госпошлину (2 тыс. рублей для граждан).

Договор купли-продажи квартиры от застройщика

С момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщик не может заключать договоры участия в долевом строительстве, продажа квартир в новостройках в таких случаях допустима лишь по предварительным или основным договорам купли-продажи.

Заключение предварительных договоров и оплата по ним сопряжены с массой рисков для покупателей — отсутствие конкретных сроков регистрации прав, отсутствие ответственности за несоблюдение сроков заключения основной сделки и т.п. Так, целесообразно сразу заключать основной договор купли-продажи, который должен содержать:

  • Полное наименование и реквизиты сторон. Обратим внимание, что наименование застройщика-продавца, должно полностью соответствовать данным, указанным в учредительных документах.
  • Предмет сделки. Согласно ст. 554 ГК РФ, договор должен содержать данные, позволяющие определить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю, из числа других аналогичных объектов (расположение, этажность, № квартиры и дома, площадь и т.п.). Отсутствие или неполнота таких сведений делают договор незаключенным.
  • Цену сделки. Согласно ст. 555 ГК РФ, в договоре также должна быть определена объективная цена недвижимости. Ее отсутствие делает договор незаключенным.
  • Права и обязанности сторон. Основной обязанностью застройщика является передача квартиры в новостройке, которая соответствует проектной документации, пригодна для жилья и не будет иметь неоговоренных скрытых недостатков. Обязанностью покупателя является приемка передаваемого ему объекта и оплата установленной цены.
  • Порядок приема-передачи квартиры. Раздел должен регулировать порядок и сроки заключения передаточного акта (ст. 556 ГК РФ), его содержание и количество экземпляров, последствия отказа от составления, момент перехода риска случайной гибели, перечень документов передаваемых покупателю и т.п.
  • Ответственность сторон. Ответственность сторон за неисполнение своих обязанностей регулируется отдельным разделом. Так, могут устанавливаться размеры и случаи уплаты неустоек, пеней и штрафов, порядки их уплаты, последствия наступления такой ответственности и т.д.

Документы для покупки квартиры у застройщика

Перечень документов, необходимых для заключения с застройщиком договора купли-продажи квартиры, мало чем отличается от стандартных пакетов бумаг, нужных при оформлении сделок на вторичном рынке.

В случае нахождения покупателя в браке и неучастия второго супруга в сделке, желательно также представить нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья — это позволит избежать возможных претензий от супруга в будущем. В свою очередь, застройщик должен будет предоставить:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • свидетельство о праве собственности на землю или другие документы, подтверждающие права на нее;
  • проектная документация на многоквартирный дом и квартиру;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • акт ввода многоквартирного дома в эксплуатацию;
  • учредительные документы и лицензия на строительную деятельность.

При регистрации прав собственности на квартиру в Росреестре, к вышеуказанным документам новому владельцу также необходимо будет составить заявление о госрегистрации и оплатить госпошлину.

Как купить готовую квартиру в рассрочку

С целью привлечения новых покупателей и более быстрой реализации непроданных квартир в новостройках, застройщики предлагают клиентам выгодные программы рассрочек. И если на этапах строительства подобные предложения не редкость, то после сдачи дома в эксплуатацию их становится на порядок меньше.

Условия о предоставлении рассрочки при покупке уже готовой квартиры, вносятся в договор купли-продажи. По ним, покупатель должен внести первый взнос (30-50%), а всю оставшуюся сумму оплачивать равными частями ежемесячно. При этом покупатель должен учитывать, что:

  • По ныне существующим на рынке первичной недвижимости предложениям, рассрочка предоставляется на срок от 3 месяцев до 1 года. Большую часть программ составляют предложения, по срокам не превышающие 8 месяцев, что говорит о крупном размере ежемесячных платежей.
  • Переплата по подобным программам, особенно в сравнении с ипотекой, минимальна. Как правило, большинство рассрочек предоставляется под 1% в месяц, что с учетом небольшой длительности рассрочки достаточно выгодно. Более того, в отношении наименее ликвидных объектов рассрочка предоставляется без процентов.
  • Рассрочка отличается отсутствием дополнительных платежей, комиссий и страховок, простотой оформления — нужен только паспорт, а также возможностью оговорить с застройщиком график и условия платежей в индивидуальном порядке.

Митин принял решение купить квартиру в сданной в эксплуатацию новостройке от застройщика ОАО «Британский квартал». Из находящихся в продаже квартир, Митин выбрал помещение, стоимостью 2 млн рублей. Поскольку требуемой суммы у него не было, он решил воспользоваться программой рассрочки платежей, предоставляемой застройщиком под 1% в месяц на срок в полгода. Внеся первый взнос в 40% — 800 тыс. рублей, оставшаяся сумма, вместе с начисленными процентами была распределена на 6 месяцев, в каждый из которых Митину приходилось уплачивать по 212 тыс. рублей. В итоге переплата по рассрочке составила 72 тыс. рублей.

Покупка квартиры у застройщика в ипотеку

Согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», права требования передачи квартиры, возникающие у дольщика при заключении с застройщиком договора долевого участия, могут быть самостоятельным предметом залога. Исходя из этого, возможность получения ипотечного кредита не зависит от стадии готовности жилья к эксплуатации и существует как на стадии строительства, так и при покупке уже готовой квартиры в новостройке.

Как правило, чтоб получить ипотеку для покупки жилья в новостройке, банковские организации требуют соблюдения следующих основных условий:

  • Покупаемая квартира, которая (или права на которую) будет выступать предметом залога, должна находиться лишь в строго определенной застройке конкретной строительной компании, аккредитованной в финучреждении или являющейся ее партнером;
  • Приобретаемая квартира должна находиться на завершающей стадии строительства или быть уже сданной в эксплуатацию;
  • В случаях ипотечного кредитования квартир, находящихся на стадии строительства, банки требуют предоставления дополнительного залога (другой квартиры или автомобиля) или поручительства со стороны третьих лиц;
  • Заключенная между покупателем и застройщиком сделка должна быть оформлена договорами купли-продажи или участия в долевом строительстве;
  • Для получения ипотеки, покупателю новостройки необходимо предоставить:
  1. Заявление о выдаче ипотеки.
  2. Паспорт.
  3. Трудовую книжку.
  4. Справку о доходах 2-НДФЛ.
  5. Копию свидетельства о постановке на учет в налоговый орган или ИНН.
  6. Копию военного билета.
  7. Справку о регистрации.
  8. Договор с застройщиком.
Это важно знать:  Срок предъявления исполнительного листа к исполнению

Ипотека оформляется путем заключения договора. До 01.07.2014 он подлежал государственной регистрации, сегодня же ей подлежит только сама ипотека, за регистрацию которой взимается госпошлина в размере 1000 руб. для физических лиц (пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Заключение

Приобретение жилья от застройщика, независимо от уровня доверия к нему, всегда сопровождается как массой преимуществ, так и перечнем рисков, которые несет покупатель. Для их минимизации разработан целый ряд мероприятий, основанных на проверке документации на стройку и учредительных документов девелоперов. Однако, даже соблюдение подобных рекомендаций не может гарантировать успешного исхода, особенно, если речь идет о покупке строящейся квартиры. Исходя из этого, самым приемлемым вариантом покупки жилья у застройщика, является приобретение недвижимости, уже сданной в эксплуатацию.

Процедура покупки квартиры в новостройке в рассрочку

Зачастую средств на приобретение объекта недвижимости не хватает в полном объеме. В таком случае возможен вариант с приобретением недвижимости на этапе застройки с условием о рассрочке, тем более что такая практика широко распространена.

Оформление ипотеки или кредита через банк в этом случае не требуется. Какие особенности отмечаются относительно таких сделок, их виды, список документов и об этапах заключения сделки, пойдет речь в этой статье.

Особенности сделки

Приобретение недвижимости в рассрочку осуществляется путем заключения договора долевого участия в строительстве, в случае если возведение многоквартирного дома не завершено, или купли-продажи, если объект в новом строении уже оформлен в собственность застройщика как юридического лица или других граждан.

Прибегать к ипотеке или кредиту и оформлению отношений с банком в этом случае не требуется. Однако если платежи при достижении соглашения с застройщиком крупные для покупателя, есть возможность оформить ссуду, при этом объект недвижимости на любом этапе готовности строительство будет передан в залог. Регистрация обременения осуществляется в органах Росреестра, ограничение снимается после полной выплаты долга и предоставления подтверждающих документов.

При рассрочке от застройщика оформления залога и регистрация ипотеки не требуются.

Преимуществом заключения сделки с компанией является невысокая цена на недвижимость, особенно на первых стадиях строительства. При ипотеке ежемесячный взнос будет намного ниже, но переплата по кредиту будет значительной и составит не менее 1,-1,5 стоимости квартиры.

Рассрочка от застройщика обычно носит краткосрочный характер – от 6 месяцев до 2 лет, в отличие от ипотеки, срок выплаты по которой составляет максимально 30 лет.

Преимуществом заключения такого договора со строительной компанией является отсутствие обязанности по оплате коммунальных платежей до момента сдачи дома в эксплуатацию, приобретения страховых полисов каждый год на компенсацию рисков в связи с утратой или уничтожением объекта недвижимости; связанные с личностью заемщика/созаемщика, поручителя, возможным ухудшением здоровья или лишением жизни; потери собственности на объект – титульное страхование.

Не оплачиваются дополнительно комиссия банку за выдачу займа, за ведение обслуживающего счета.

Виды

Варианты на приобретение новостройки с рассрочкой на практике предлагаются следующие:

  • краткосрочная рассрочка сроком от 3 до 6 месяцев, обычно без установления процентов;
  • долгосрочная рассрочка, которая выплачивается в течение 1-2 лет, обычно уплата процентов не предусматривается;
  • рассрочка с процентами, обычно устанавливается размер в 12% в год, примерно такая же ставка предлагается банками при заключении ипотеки.

Обычно предусматривается условие о внесении части стоимости жизни при оплате в течение нескольких месяцев или лет. Составляет первоначальный взнос от 20 до 50% от стоимости недвижимости.

Цена за квадратный метр определяется строительной компанией. Экспертное заключение, как в случае с ипотекой не требуется. Покупатель может выбрать компанию с доступными условиями и приобрести недвижимости на любой стадии застройки при соблюдении выгодных требований.

Зачастую в рекламных акциях застройщик не указывает возможность рассрочки, но в ходе заключения индивидуального договора с отдельными покупателями, при оценке его финансового состояния, может предусмотреть такое условие.

Случается такое, когда у покупателя есть необходимость продажи старой квартиры с целью приобретения новой недвижимости в новом жилом фонде. Однако поиск покупателей и оформление документов вместе с проведением расчетом требует некоторое время.

Процедура регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество описывается тут.

Необходимые документы

Для заключения договора долевого участия в строительстве или купли-продажи с условием о рассрочке платежа достаточно предоставить минимум документов:

  • паспорт гражданина РФ вне зависимости от адреса постоянной прописки;
  • подтверждение оплаты части стоимости приобретаемого объекта недвижимости при достижении такого соглашения;
  • при наличии брачных отношений покупателем или продавцом, если им выступает физическое лицо, нужно предоставить согласие, заверенное нотариально супруге/у.

Оплата производится отдельными суммами в пределах периодов, которые прописаны в договоре с рассрочкой платежа. Они могут устанавливаться как одинаковые, так и разные, помесячно, каждый квартал, в зависимости от этапа выполнения работ. Последний взнос в счет стоимости обычно вносится после сдачи дома государственной комиссии при подписании акта ввода в эксплуатацию.

Основным отличием договора с рассрочкой от ипотеки является отсутствие необходимости в предоставлении доказательства платежеспособности – справки 2-НДФЛ, выписок с лицевых счетов, трудового договора и др.

При заключении сделки покупателю рекомендуется внимательно проверить всю документацию на застройщика.

Обязательно наличие:

  • проектной документации;
  • договора долевого участия в строительстве с указанием сроков этапов возведения дома;
  • наличие земельного участка в собственности, полученного в аренду от органа муниципальной власти или находящегося в аренде компании;
  • уставные документы на застройщика, приказ о назначении директора, ответственного за подписание контракта на реализацию квартиры;
  • допуск СРО на проведение строительных и монтажных работ, осуществление услуг по возведению многоквартирных домов с привлечением инвестиционных средств на основании договоров о долевом участии в строительстве;
  • наличие договоров с поставщиками материалов и подрядчиками в случае отсутствия допусков на проведение отдельных строительных или монтажных работ.

При отсутствии активов у строительной компании, высокой репутации и надежности, долгосрочности ее работы, существует риск столкнуться с недобросовестным застройщиком, который после оформления обязательств подает на банкротство в связи с невозможностью исполнения работ.

При выявлении нарушений в деятельности технических и санитарных норм деятельность организации может приостанавливаться согласно распоряжения органов строительного контроля. Это может привести к срыву работ и несдаче дома в установленный в проектной декларации и договорах о долевом строительстве срок.

Как купить квартиру в новостройке в рассрочку

Есть два варианта для приобретения недвижимости в новом доме. В первом случае, если квартира находится на этапе застройке, то оформляются отношения на основании федерального закона №214 о долевом участии в строительстве с условием о рассрочке.

Во втором случае оформление производится как на обычный договор купли-продажи. После получения акта ввода в эксплуатацию возможна регистрация собственности на объект недвижимости в органах Росреестра на гражданина или юридическое лицо, которым по закону также может выступать застройщик. Регистрация права осуществляется в срок от 10 до 15 дней в зависимости от способа подачи заявления – непосредственно в территориальное подразделение регистрационного органа, через МФЦ или онлайн через сайт Госуслуги.

От застройщика

Для заключения договора долевого участия на этапе застройки многоэтажного дома следует выполнить следующие действия:

  1. Обратиться в компанию к менеджеру по продажам с просьбой об оформлении контракта.
  2. Достигнуть договоренности по поводу рассрочки, суммам и срокам. Проверка допусков СРО и проектной декларации на легитимность деятельности застройщика, правомерности выделения земли на цели возведения многоквартирного дома.
  3. Заключение договора с подписанием договора руководителем строительной компании с условием о рассрочке. Внесение первоначального взноса наличными средствами или на счет строительной организации.
  4. Регистрация договора в органах Росреестра, получение заверенного оригинала соглашения.
  5. Ожидание завершения строительства. Оплата стоимости договора несколькими платежами в согласованных размерах.
  6. Получение приглашения для подписания акта приема-передачи квартиры в связи со сдачей застройщиком объекта государственной комиссии в области контроля строительства.
  7. При отсутствии дефектов или их устранении в согласованный срок, что препятствовало сдачи помещения покупателю, регистрация собственности в Росреестре на основании подписанного двумя сторонами акта вводу в эксплуатацию. Предварительно оформляется технический паспорт органами БТИ на здание и отдельное помещение.

Нюансы

Заключение договора долевого участия в строительстве или купли-продажи с рассрочкой имеет ряд преимуществ перед оформлением отношений на основании банковского продукта – ипотека. Как отсутствие обременения в виде залога, действующего до момента полного погашения задолженности. Процентная ставка по договорам с застройщиками обычно не начисляется, при ипотеке переплата составит свыше не менее стоимости недвижимости.

При оформлении объекта недвижимости от застройщика необходимо проконтролировать отсутствие обременений или ограничений на распоряжение объектом. Получить полную информацию можно, обратившись за выпиской в ЕГРН в органы Росреестра.

Если квартира находится на стадии застройки, то беспокоиться не стоит, поскольку до момента оформления собственности внесение объекта в качестве залога невозможно. Однако наложение ареста по судебному решению и постановлению приставов-исполнителей как на объект имущественных обязательств вполне возможен при наличии претензий третьих лиц на объект недвижимости или при банкротстве предприятия.

Про залог недвижимого имущества читайте здесь.

Как происходит конфискация имущества, узнайте тут.

Видео: Рассрочка от застройщика: плюсы и минусы

Статья написана по материалам сайтов: realty.ria.ru, www.kvartiravmoskve.ru, kvartirniy-expert.ru, kvartirkapro.ru.

»

Предыдущая
ДругоеКак исправить ошибку в исковом заявлении
Следующая
ДругоеКак купить квартиру в ипотеку в Сбербанке
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector