Как купить участок земли у государства для ИЖС

Земельные участки, которые не считаются собственностью частных лиц, являются государственным имуществом. Есть несколько вариантов действий с такой землей: ее могут предоставлять в аренду, продавать, либо передавать в безвозвратное использование.

Из этого следует, что жители России имеют возможность приобретения участка для подальшей застройки не только в процессе приватизации, но и путем его покупки у государства. Стоимость земли, которая находится в коммунальной и государственной собственности, определяется в порядке, утвержденном правительством, а сама процедура купли имеет некоторые особенности.

Содержание

Земля под ИЖС

Дома можно строить только на определенных участках

ИЖС — это аббревиатура, которая расшифровывается, как индивидуальное жилищное строительство. Под ним понимается некоторый способ наделения граждан жильем в результате возведения жилых построек на праве личной собственности. Объектом ИЖС является жилая постройка, с ограниченным количеством этажей, предназначенная для проживания отдельной семьи.

Для постройки таких домов используются специальные земельные участки — «для ИЖС». Разумеется, что прежде чем заниматься строительством, необходимо приобрести земельный участок для этого. Первым делом следует обратить внимание на то, что не вся земля подойдет для того, чтобы возводить на ней жилые постройки для индивидуального пользования.

Поэтому, прежде чем покупать землю, особенно когда это касается второстепенных рынков, нужно обратить внимание на ее предназначение. Проблема в том, что риэлторы порой должным образом не разбираются в земельном законодательстве или же, надеясь поскорее заработать, подберет не тот участок, который нужен.

Для наглядности стоит рассмотреть такой реальный пример: человек хотел возвести большой дом за городом и приобрел для этого два участка земли, расположенных рядом. Гражданин планировал объединить их, но обратившись в районную администрацию, стало известно, что сделать этого нельзя. Причина в том, что один из участков предназначался для сельскохозяйственных работ и, в отличие от второго участка, не подходил для возведения построек.

В результате собственник был ограничен в возможностях постройки дома нужных размеров, а участок для сельского хозяйства ему вовсе не был необходим. В такой ситуации непросто доказать тот факт, что договор купли-реализации был заключен в результате обмана, да и само судебное разбирательство отнимает большое количество времени.

Для того чтобы избежать таких ситуаций, прежде, чем приобретать землю, следует обладать необходимыми сведениями о том, к какой категории она принадлежит и уметь правильно понимать кадастровые паспорта участков.

Для возведения собственного жилого дома необходима земля, которую можно приобрести у государства. Не все участки земли подходят для застройки, поэтому каждому будущему собственнику следует разбираться в том, какая именно земля ему нужна и в каких целях он сможет ее использовать.

Существующие типы участков

Дома можно стоить также на садовых и дачных участках

В седьмой статье Земельного Кодекса содержится описание семи категорий земли, которая относится к таким территориям:

  • запаса
  • аква фонда
  • лесного фонда
  • заселенных точек
  • аграрного назначения
  • особенно оберегаемых объектов
  • индустрии, энергетики и т.д., которые не сочетаются с ИЖС

Использование земельного участка с правовой точки зрения обусловлено не только одной категорией, к которой он принадлежит, но также и тем, для каких целей он предназначен. Исходя из того, что различных типов участков достаточно много, есть смысл обратить внимание только на те, которые можно использовать для застройки.

Таковыми, к примеру, являются аграрные площади, предназначенные для возведения домов. Целевое направление такой земли вполне понятно. Подобные участки территориально относятся к селениям.

Также жилье можно построить на дачном, либо садовом участке. Только есть один нюанс — такой дом нельзя использовать в качестве постоянного места жительства и поэтому в нем нельзя прописаться. Более того, на садовом участке в обязательном порядке должны выращиваться ягодные кусты или плодоносные деревья.

В зависимости от категории земли и ее целевого предназначения определяется, можно ли строить на участке дом и на каких условиях.

Варианты приобретения участка для ИЖ

Землю можно купить или у государства, или у собственника

Приобрести предназначенную для строительства землю можно двумя способами:

  • купить его у государства
  • купить участок у частного лица

Определенная категория населения обладает правом на бесплатное получение участка. В список таких лиц входят полные кавалеры Ордена Славы, Герои Социалистического Труда, Советского Союза и РФ, а также кавалеры Ордена Трудовой Славы 3 степени. Разумеется, мало кто обладает такими наградами, поэтому большинству граждан приобретение земли у частников и государства является единственной возможностью возведения собственного жилья. Из этого следует, что для ИЖС землю можно купить следующим образом:

  • обладая соответствующим правом бесплатного получения
  • купив участок на вторичном рынке
  • купив участок из собственности государства на торгах

Приобретение земли у физического лица — намного более простая и быстрая процедура, чем приобретение ее у государства или муниципалитетов. Также этот вариант обладает некоторыми минусами. Это большая конкуренция, вместе с увеличенной земельной стоимостью.

Приобретая землю, подходящую для сооружения жилых построек, необходимо подписать соответствующее соглашение с продавцом на реализацию земли, придерживаясь требований законодательства. Договор обязательно должен иметь письменную форму и включать в себя точные сведения, при помощи которых можно точно определить участок земли, что продается: местоположение, целевое предназначение, категория, площадь. Также договор должен содержать цену сделки, согласованную между сторонами.

Для законно установленного перехода права собственности на землю от бывшего собственника к новому, этот процесс подлежит обязательной регистрации. Процедура государственной регистрации выполняется в соответствии с положениями федерального законодательства. Перечень необходимых документов подается в государственный орган, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. В их список входят:

Регистрация будет завершена после проведения соответствующих экспертиз, определяющих законность сделки, наличие или отсутствие прав на землю у третьих лиц и других нюансов. После процедуры орган выдаст соответствующее удостоверение, которое будет подтверждать факт признания государством права собственности на участок.

Земля под ИЖС может быть приобретена несколькими способами. Наиболее простым и быстрым, но в то же время наиболее затратным, является покупка ее у частного лица.

Случаи рационального приобретения земли

Бесплатная приватизация возможна только один раз

Купля земли у государства целесообразна в нескольких случаях. К примеру, приобретение участка возможно в той ситуации, когда человек, ранее воспользовавшись возможностью бесплатной приватизации, через определенно время получил дачу в виде наследства.

Учитывая тот факт, что гражданин не может во второй раз провести бесплатную приватизацию, то единственным возможным вариантом приобретения земли под домом в собственность — является приобретение ее у государства. Еще одним вариантом рационального приобретения государственной земли является случай, когда ранее приватизированный участок несколько меньше, чем земля, которой фактически пользуется владелец дома.

И напоследок можно отметить ситуацию, когда человеку захотелось возвести дом именно на территории, принадлежащей государству. Приобретение такой земли у государства будет единственно возможным способом получения ее в собственность. Для приобретения земельного участка, находящегося в государственной собственности, можно обратиться в такие организации:

  • органы местного самоуправления — в тех случаях, когда территория принадлежит местным общинам
  • местные государственные организации — занимаются продажей земли, расположенной на территории определенного района
  • совет Министров АР Крым — в их компетенции продажа земель, расположенных на полуострове

Приобретение земли, которая находится во владении государства, целесообразно в некоторых случаях. В зависимости от того, где расположена эта земля и определяется, какой орган будет заниматься ее продажей.

Процедура приобретения земли

Купить землю у государства под ИЖС -довольно хлопотный процесс

В первую очередь следует знать о том, что процедура купли земли, которая является собственностью государства — это долгий процесс, требующий много сил. Состоит он из нескольких обязательных этапов. В случае возникновения необходимости приобретения участка, сперва придется сходить в государственный орган, который занимается этими делами и там написать ходатайство, в котором указывается информация:

  • точное месторасположение земельного участка — его адрес
  • цели, в которых данный участок в дальнейшем станет применяться
    площадь и размеры участка
  • письменное подтверждение согласия на оплату аванса

К этому заявлению обязательно нужно приложить такие бумаги:

  1. копия паспорта
  2. справка, которой подтверждается соответствующее право на использование участка
    бумаги, при помощи которых устанавливается право собственности на жилье, расположенное на участке

Необходимо обратить внимание на то, что размер аванса, как правило, определяется государством, но так или иначе не может превышать 5-й части от оценочной стоимости приобретаемой земли.
Поданное заявление рассматривают на протяжении месяца.

После того, как срок рассмотрения истечет, уполномоченные органы вынесут свое решение. В некоторых случаях заявителю отвечают отказом. Такое бывает при следующих обстоятельствах:

  • лицо подало не все необходимые документы
  • документы содержат несоответствующие действительности сведения
  • отказ заявителя от выплаты аванса
  • участок не подлежит продаже в соответствии с положениями Земельного кодекса

И хотя избежать отказа, связанного с первыми тремя обстоятельствами, довольно просто — достаточно быть внимательным при подаче и заполнении документов, а также дать согласие на выплату аванса, то для предотвращения отказа по причине последнего обстоятельства, придется заранее искать информацию о том или ином участке, обратившись с этой целью в соответствующие органы. Также отказ может быть получен по другим причинам:

  • участок уже находится в частной собственности
  • на нем нельзя возводить жилые постройки
  • участок попадает под мораторий

Если решение государственных органов будет положительным, то следующим этапом будет заключение договора на оплату аванса. Формат этого договора не регулируется действующим законодательством. В большинстве случаев подобные вопросы решаются в соответствующей инстанции, а сам документ похож по содержанию на обычный договор.

Покупателю остается изучить содержание документа и поставить подпись, если все условия понятны и приемлемы. После подписания договора, гражданин должен выплатить аванс, который в дальнейшем включается в общую стоимость участка.

Для определения действительной стоимости участка проводят специальную экспертную оценку. Этот процесс может быть проведен только организациями, обладающими соответствующими лицензиями, а заказчиком услуги будет организация, продающая государственную землю. Оплата этих услуг производится в счет внесенного аванса.

После проведениями оценки земельного участка, государственный орган утверждает проект на реализацию земли. После этого составляется договор купли продажи, заверенный у нотариуса. Как правило, нотариусом выступает лицо, постоянно сотрудничающее с государством в подобных процедурах. После подписания договора и оплаты оставшейся суммы, гражданин получает участок в собственность.

Это важно знать:  Кредитная карта МДМ Банка: условия

Процедура приобретения земли у государства довольно сложная и затянутая, поэтому не всегда целесообразно останавливаться именно на этом варианте.

Особенности приобретения участков у государства

Чтобы купить землю у государства под ИЖС, нужно подать соответствующее заявление

Покупая землю под ИЖС у города, гражданин должен обратиться с соответствующим заявлением в городскую администрацию. В том случае, если после рассмотрения заявления орган выносит положительное решение, то им публикуется извещение в определенных ресурсах о том, что участок предоставляется для покупки.

В этом извещении описывается сама земля и ее основные характеристики: адрес, площадь, кадастровые данные. Также указывается возможность принятия участия в торгах среди заинтересованных в этом лиц. В том случае, если в течение тридцати дней не поступит заявлений от других граждан, администрация оформляет соответствующий договор и продает землю первоначальному заявителю.

Некоторые люди могут получить землю под ИЖС бесплатно. Такое право отводится семьям, имеющим трех и более детей. Такая ячейка общества должна быть признана нуждающейся и стоять в очереди на получение жилья. В таких случаях различные законодательные акты регулируют порядок предоставления земельных участков и другие нюансы, связанные с этой процедурой.

В некоторых случаях, прежде чем продавать земельный участок, государственный орган подает оповещение о проведении соответствующих торгов. Многодетные семьи, признанные нуждающимся, могут получить от государства бесплатный участок под ИЖС.

Процедура приобретения земли под ИЖС у государства достаточно непроста в осуществлении. Гражданину, желающему произвести подобную покупку, следует подготовиться к длительному прохождению многих этапов, в процессе которых ему нужно подготовить и сдать все необходимые документы, выплатить аванс и ждать экспертной оценки стоимости земли. После того, как все эти этапы будут успешно завершены, человек сможет приобрести землю в собственность.

Как самостоятельно проверить юридическую чистоту земли? Ответы — в видеоматериале:

7 шагов, чтобы купить землю у администрации

Главное из нового Земельного Кодекса РФ

  1. Муниципальные структуры (поселка, деревни, села) теперь являются земельными собственниками с правом продажи;
  2. Инициирует проведение аукциона по продаже участка владелец публично-правовой собственности (федеральной, региональной или муниципальной);
  3. Купить земельный участок под ИЖС у администрации города или села сразу в собственность теперь нельзя, только через аукцион;
  4. Стали возможны аукционы по продаже не стоящих на кадастровом учете муниципальных участков по заявлению граждан.

Другими словами, в оборот поступили новые земельные участки и, чтобы купить землю, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра. Достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен участок.

Кто может купить участок у государства

Чтобы иметь преимущественное право выкупа и купить земельный участок у государства по максимально низкой цене, нужно выполнить одно из следующих условий:

  • На предоставленном в аренду земельном участке под ИЖС или ЛПХ, построить и ввести в эксплуатацию жилой дом, знание или сооружение. Выкуп участка из аренды в собственность обойдется всего в 1,5-3% кадастровой стоимости для муниципальных земель и в 15-20% для городских;
  • Чтобы купить землю у государства для строительства дома, придется выиграть аукцион по продаже земельных участков. Инициатором аукциона можно стать самому, либо стать участником уже инициированного районной администрацией или другим юридическим или физическим лицом аукциона (об этом ниже);
  • Чтобы купить землю у администрации сельского поселения, выгоднее всего являться главой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). Стоимость выкупа будет определена на усмотрение сельской администрации и, скорее всего, будет близка к кадастровой, либо немного ниже;
  • На предоставленной для сельского хозяйства земле более 3-х лет добросовестно выполнять условия аренды.

Обратите внимание, что с 1 июня 2015 купить землю у государства в границах населенных пунктов больше нельзя. Законодатель допускает только аукционы по аренде. Другими словами, стать инициатором аукциона по продаже можно только на земельные участки за пределами населенных пунктов.

Как купить землю у администрации по кадастровой стоимости

Купить земельный участок под ИЖС у государства можно только через торги (аукцион). Самый простой способ — это отслеживать информацию о новых аукционах на сайте районной Администрации, в публикациях местных СМИ (газеты, журналы и тд), а также на сайте torgi.gov.ru.

Если выставленный на торги земельный участок вас чем-то не устраивает, вы можете сами предложить нужный вам ЗУ, находящийся в муниципальной или региональной собственности. Участок можно выбрать из уже сформированных (отображаются на кадастровой карте РосРеестра и находятся в публичной собственности) или сформировать абсолютно новый.

Шаг 1 — найти свободный участок на карте РосРеестра

Используя карту РосРеестра, найти уже сформированный, но свободный от застройки или нестоящий на кадастровом учете муниципальный земельный участок. Более подробно об этом я рассказываю здесь (способ №2 и №4). Если участок сформирован, то переходите сразу к шагу 4.

Шаг 2 — подготовить схему расположения участка на карте

Шаг 3 — подать заявления об утверждении схемы расположения и о предварительном согласовании выделения ЗУ

Когда участок найден, отправляйтесь в администрацию, на территории которой расположен данный ЗУ. Затем берете у секретаря бланки и пишите на имя главы муниципалитета 2 заявления:

  1. Об утверждении схемы расположения ЗУ на кадастровом плане;
  2. О предварительном согласовании выделения земельного участка. Приложить к заявлению схему расположения и копию паспорта.

Срок рассмотрения запроса до 30 дней. В течении этого времени вы получите Постановления главы района о предварительном согласовании выделения земельного участка, либо мотивированный отказ.

Шаг 4 — поставить участок на кадастровый учет

После получения Постановления главы района о предварительном согласовании выделения земельного участка, вновь отправляетесь к кадастровому инженеру. Теперь нам потребуется кадастровый паспорт, межевой план и постановка новообразованного земельного участка на кадастровый учет.

Право межевания и составления технической документации имеет лицензированный кадастровый инженер, состоящий в официальной гильдии инженерных изысканий и геодезических работ. Точную форму и размеры участка на местности определяют прибором, связанным с РосРеестром в в соответствии с постановлением Минэкономразвития России №921. Стоимость услуг от 5 до 20 тысяч рублей (завит от региона).

В течение 14-ти дней после оплаты ваш земельный участок начнет отображаться на публичной кадастровой карте и можно будет переходить к подаче заявления о выделении ЗУ.

Шаг 5 — подать заявление о выделении земельного участка

После постановки участка на кадастровый учет, снова отправляемся в администрацию поселения, берем у секретаря бланк и пишем на имя главы заявление о выделении земельного участка. При этом в заявлении нужно указать кадастровый номер участка, приложить схему расположения, Постановление о предварительном согласовании и кадастровый паспорт.

Шаг 6 — выиграть аукцион по продаже земли

После подачи заявления, отдел землеустройства опубликует в газетах и на официальном сайте муниципалитета информацию о проведении аукциона по продаже «вашего» земельного участка. Стоимость ЗУ будет определяться в ходе торгов между участниками аукциона. Начальную ставку и шаг торгов устанавливает администрация. Кроме того, для участия в аукционе нужно будет внести задаток в размере 100% от начальной цены (безнал).

Если в течение месяца после публикации, кроме вас заявок на участие в аукционе никто не подал, то администрация принимает решение об отчуждении земель из муниципальной собственности инициатору торгов (то есть вам) по цене установленной администрацией, но не выше кадастровой стоимости.

Часто стоимость земельного участка на аукционе разогревается выше рыночной, однако теперь максимальная планка законодательно определена кадастровой стоимостью — назначить цену выше нельзя. Статья 39.12 ЗК.

Шаг 7 — заключить договор купли-продажи

Если цена вас устраивает, то в течение 30 дней администрация подготавливает договор купли-продажи и отправляет вам почтой или передает лично (лучше лично). Еще 30 дней дается на изучение и подписание договора.

Затем подписанные договора нужно передать в муниципалитет и оплатить остаток прописанной в договоре суммы выкупа согласно предоставленным реквизитам (безнал). На основании подписанного обеими сторонами договора купли-продажи, земельный участок оформляется в собственность в РосРеестре. Через 14 дней после подачи документов, вы получите выписку из ЕГРН с указанием вас в качестве нового собственника.

Как купить землю у государства для бизнеса

Юридическое лицо может купить землю у государства для бизнеса, если выполнит одно из условий:

  • Планируется комплексное освоение территории и строительство жилого комплекса (желательно эконом класса);
  • Планируется строительство значимого социального или культурного объекта;
  • Дачный участок находится в общем пользовании;
  • Участок покупается для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ);
  • Уже есть участок КФХ в аренде;
  • Юрлицо добросовестно использовало земли сельхозназначения по договору аренды более 3 лет.

Цена выкупа, в зависимости от принадлежности, определяется либо правительством, либо субъектом РФ, либо муниципалитетом. На практике же выгоднее в течение одного налового периода (года) купить земельный участок у государства на физическое лицо, а затем перепродать юридическому.

Как купить землю у государства в 2018 году

Как купить землю у государства, какие сложности скрывает проведение данной процедуры и насколько дорого она обойдется? Ответы на данные вопросы, читатель найдет в нашей статье.

Возможно ли купить землю у государства

Земля, принадлежащая органам государственной или муниципальной власти, периодически выставляется на торги. Все желающие, могут попробовать свои силы, приняв участие в аукционе. Право выкупа земли получит тот, кто назовет более привлекательную цену.
Купить землю можно и без проведения торгов.

Существует перечень земель, не подлежащие выкупу. К ним относятся:

  1. Земли стратегического значения.
  2. Заповедные зоны и парки.
  3. Земли, занятые под захоронения.
  4. Земли, имеющие особое значение для обороны государства.
  5. Земли водного и лесного фонда.

Земельные участки, находящиеся в собственности государства и муниципалитета, не стоят на кадастровом учете и не имеют четких границ. В связи с этим, будущему владельцу придется позаботится о составлении плана межевания и постановке земли на учет в Росреестре. Данный процесс может занять от одного до трех месяцев. За каждую процедуру оформления придется платить отдельно.

Покупка земли через аукцион

Аукцион, связанный с продажей земли, может проводится по инициативе государственных (муниципальных) служб или по запросу юридических (физических) лиц. В том случае, если в роли инициаторов выступают простые граждане или индивидуальные предприниматели, все расходы, связанные с проведением торгов, ложатся на их плечи.

Перед началом аукциона должны быть осуществлены следующие действия:

  • Разработка плана расположения участка и его согласование с органами местного самоуправления.
  • Постановка земли на кадастровый учет.
  • Регистрация права собственности от лица государства или муниципалитета.
  • Присвоение участку кадастрового номера.
  • Получение технических условий.

Уполномоченные сотрудники муниципальных или государственных служб, проводят проверку документов на достоверность и решают необходимость проведения аукциона. Как правило, данный процесс занимает минимум два месяца. После чего назначается дата торгов о которой сообщают всем заинтересованным сторонам.

Чтобы принять участие в аукционе стороны должны:

  1. Подать заявку.
  2. Предоставить копии документов, удостоверяющих личность.
  3. Оплатить задаток и предоставить квитанцию.

Документы должны быть поданы за пять дней до начала проведения торгов. В обратном случае, их не примут на законных основаниях. Размер авансового платежа не может превысить 20% от общей стоимости земли.
Аукцион проводится в электронной форме. По его результатам составляется протокол, который также размещается в общем доступе в интернете. Ознакомиться с ним можно на официальном сайте органов местного самоуправления.

Покупка земельного участка под ИЖС

Гражданин вправе изъявить желание выкупить земельный участок у государства под индивидуальное жилое строительство. Соответствующую заявку он должен подать в городскую или сельскую администрацию. В течении одного месяца, она подлежит рассмотрению. В случае одобрения, заявителю будет выделен участок под целевое направление.
Участок может быть предоставлен посредством участия в торгах. Заявителю придет уведомление о дате и времени их проведения. Принять участие в аукционе, помимо заявителя, смогут и другие заинтересованные лица. Однако, если желающих не будет, вопрос решится в сторону гражданина, подавшего заявку.
После выделения земли составляется договор купли-продажи. Все затраты должен оплатить заявитель.

Это важно знать:  Основные правила дистанционной торговли: законодательное регулирование, порядок возврата товаров

В некоторых ситуациях земля под ИЖС предоставляется на бесплатной основе:

  • Многодетным семьям.
  • Остро нуждающимся гражданам.
  • Гражданам, проживающих на земле длительный период времени.

Каждая из перечисленных выше ситуаций, регулируется на региональном и государственном уровне. Нюансы предоставления земельных участков в различных областях могут отличаться.

Составление договора на покупку земли

На законодательном уровне не установлена строгая форма договора купли-продажи земельного участка. В связи с этим, используется типовой бланк. В нем меняется лишь предмет договора, данные сторон и стоимость земли.
Внести свои пожелания в текст документа покупатель не сможет. Он может лишь согласится с ним, поставив свою подпись, либо отказаться от приобретения земли в целом.

В договоре подлежат указанию следующие данные:

  1. Информация о сторонах сделки.
  2. Описание участка и его стоимости.
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Условия перехода права собственности.
  5. Дата составления и подписи сторон.

Предметом договора выступает земельный участок. В договоре прописывается его стоимость, место расположения, кадастровый номер (при его наличии). Расчет между сторонами может осуществляться в безналичной или наличной форме (через кассу).
После составление договора, новый владелец земли, должен зарегистрировать право собственности в Росреестре. С этой целью необходимо будет предоставить план межевания участка, личные документы, договор купли-продажи, кадастровый паспорт. Предварительно стоит позаботится об уплате государственной пошлины. Ее размер составляет 2 тыс. рублей.

Во сколько обойдется выкуп земли у государства

Стоимость земельного участка будет напрямую зависеть от его кадастровой стоимости. Ее определение осуществляется на основе проведения предварительной оценки. Покупатель вправе обратится в лицензированную оценочную компанию с целью установления достоверной цены.
При выкупе земельного участка, на котором расположено строение, принадлежащее заявителю, его стоимость составит 60% от кадастровой цены. Стоит отметить, что кадастровая стоимость практически идентичная рыночной. В некоторых регионах она превышает ее в разы.
В случае проведения аукциона, государственный или муниципальный орган власти выставляет минимальную цену на землю. Заинтересованные лица повышают ее самостоятельно. По факту, участок достанется тому, кто предложит за него наибольшую плату.

Получение отказа в покупке государственной земли

Нередко физические и юридические лица сталкиваются с отказом в выкупе земли из государственной собственности. Он может быть связан с:

  • Предоставлением неполного перечня документов.
  • Неправильным заполнением заявления.
  • Подачей недостоверной информации.
  • Прекращением деятельности юридического лица.
  • Отношением земли к категории, запрещенной к продаже.
  • Отсутствием гражданства РФ.

Как правило, отказ в выкупе земли является обоснованным. Опровергнуть его в суде или высших инстанциях, заинтересованное лицо не сможет. Решение стоит лишь за государственным или муниципальным органом власти. Повлиять на одобрение заявки прибегнув к сторонней помощи невозможно.
В заключении скажем, что процесс покупки земельного участка у государства достаточно сложный. Однако, в некоторых ситуациях, он является единственным способом получения желаемой земли по доступной цене.

Как купить у государства земельный участок под ИЖС

ИЖС, или индивидуальное жилищное строительство – это один из возможных видов использования земель, которые находятся в черте населённых пунктов. На таких участках можно строить дома для постоянного проживания, но с определёнными ограничениями:

  • не выше трёх этажей;
  • на одну семью (то есть не дуплексы или другие, имеющие разделение на квартиры);
  • с соблюдением строительных норм;
  • и с проведёнными коммуникациями.

Такие дома имеют собственный адрес. В них можно оформить постоянную регистрацию.

Покупка участка ИЖС у государства

Согласно Земельному Кодексу, государственную или муниципальную землю можно выкупить. Для участков ИЖС существуют такие варианты:

  1. Купить участок на торгах.
  2. Взять участок в длительную аренду (тоже участвуя в торгах), затем в течение пяти лет построить и зарегистрировать жилой дом. После этого участок можно выкупить.

Необходимо помнить, что существуют максимальные возможные размеры таких участков. Они отличаются в различных регионах, но для постоянного проживания семьи площади хватает с избытком.

Начальная цена продажи или аренды участка на аукционе определяется местными властями. Но стоимость земли не может быть выше кадастровой. Арендная плата, как правило, назначается в пределах 2-4% от кадастровой стоимости. Арендатор имеет право выкупить землю за 3% от кадастровой стоимости. То есть второй способ выгоднее, хотя и несколько сложнее.

Порядок покупки

В процессе выкупа земли можно выделить такие основные шаги:

  1. Организовать торги или узнать о готовящихся и подать заявку.
  2. Выиграть на аукционе или получить право выкупа участка, если не нашлось других участников.
  3. Оформить сделку купли-продажи.
  4. Зарегистрировать право собственности на участок.

Чтобы организовать аукцион, необходимо сделать следующее:

  1. Найти подходящую землю, то есть не состоящую на кадастровом учёте и свободную от каких-либо строений. Кроме того, в населённом пункте должен быть утверждён проект планировки территории.
  2. Создать или заказать предварительную схему расположения участка. При этом площадь участка не должна быть больше максимально разрешённой (допускается погрешность в 10%).
  3. Согласовать её в муниципалитете.
  4. Заказать работы по образованию участка (то есть по определению его границ) и поставить его на кадастровый учёт.
  5. Написать заявку на участие в торгах.

В заявке указываются сведения об участке: кадастровый номер, адрес, площадь и другие. К ней прилагаются:

  • копия удостоверяющих личность документов (паспорта);
  • схема расположения участка;
  • квитанция об оплате задатка (не более 20% от предполагаемой стоимости земли).

Сведения о готовящемся аукционе публикуются за 30 дней до начала:

  • по адресу: https://torgi.gov.ru/index.html;
  • на сайте местных властей;
  • и в местных же газетах.

Если за это время будут поданы и другие заявки, торги состоятся. Если нет – участок будет передан организатору по начальной цене. На оформление сделки купли-продажи отводится ещё 30 дней.

Поскольку начальная цена не может быть выше кадастровой, а она чаще всего ниже рыночной, такая покупка оказывается довольно выгодной. Если же кадастровая стоимость превышает рыночную, её можно оспорить.

Если же земля сначала берётся в аренду, начальные этапы будут аналогичными. Затем нужно будет сделать следующее:

  1. Построить дом, отвечающий строительным правилам.
  2. Зарегистрировать его.
  3. Обратиться в местную администрацию с заявлением о выкупе участка. К нему приложить копии документов на дом. С этим нужно успеть до окончания сроков аренды.

Как можно увидеть, покупка земли у государства несколько сложнее, чем у частных лиц. Но зато такой способ позволяет сэкономить деньги.

Как купить участок под строительство дома?

Главная » Земля » Как купить участок под строительство дома?

Чтобы возвести частный дом для постоянного проживания, необходимо приобрести участок земли. Основные трудности начинаются именно с оформления участка земли под ИЖС. Проверьте, есть ли обременения в отношении участка, все ли документы у продавца в наличии.

Знайте, что после подписания договора купли-продажи или аренды, намного сложнее доказать свою юридическую правоту, если выяснятся проблемные моменты, связанные с земельным наделом.

Особенности покупки земельного участка под ИЖС

Чтобы понять суть вопроса, запомните, что речь идет о процессе возведения на конкретном участке земли капитального строения для индивидуального проживания. Учтите, если территория, на которой ведется индивидуальное жилое строительство, относится к землям муниципалитета или поселения, располагается в пределах границ поселения, то после строительства и сдачи в эксплуатацию здания ему присваивается адрес.

Далее, если присвоен адрес помещению, то владелец собственности имеет право прописаться в этом помещении. ИЖС осуществляется чаще всего для возведения помещения по индивидуальным планам застройщика, чтобы учесть все пожелания владельца земельного участка или его семьи.

После осуществления строительства помещения, его регистрации в качестве объекта недвижимости и после регистрации гражданина в этом помещении можно получить разрешение муниципалитета на применение в личных целях всех существующих на территории коммунальных объектов. Сюда могут быть включены системы отопления, канализации, подведенное электричество, канализационная инфраструктура, трубопровод и иные.

На основании данных ГрК РФ изучите нормативные документы, регламентирующие нормы и правила осуществления застройки под ИЖС.

Обязательно учтите, что в возведенном доме после его сдачи в эксплуатацию можно прописать только одну семью. Учтите, что при этом высота всех основных конструкций здания не может быть выше трех этажей.

Особенно внимательно изучите вопрос сбора и проверки документации, чтобы не оказалось так, что участок приобретен или взят в долгосрочную аренду, а строить жилое помещение запрещено.

Способы покупки земельного участка под строительство дома

Учтите, что земельный надел всегда кому-то принадлежит, значит, необходимо понимать, что приобрести его можно следующими способами:

  • В случае, когда собственником территории является государство, муниципалитет или поселковая администрация, земельный надел придется покупать через формирование заявки на участки в аукционе с целью приобретения конкретного земельного участка. При этом необходимо соблюсти всю процедуру;
  • В случае, когда владельцем земли является гражданин или организация, не являющаяся государственной структурой или представителем государственных органов, то необходимо составить договор купли-продажи.

Учтите, что выбирать земельный надел для ИЖС нужно, тщательно изучив все варианты, выбрав льготные участки земли, территории, которые имеют преимущественные отличия от аналогичных участков земельного массива. Важно заранее изучить особенности грунта, географического положения участка земли.

Как выбрать земельный участок под строительство дома

Чтобы приобрести земельный надел для возведения капитального жилого строительства для индивидуального размещения семьи на постоянной основе, необходимо принимать во внимание следующие особенности:

  • Изучите окрестности земельного участка на предмет обнаружения источников вреда для здоровья:
    • Расположение технических объектов обрабатывающей промышленности;
    • Наличие заводов поблизости;
    • Наличие сточных или канализационных коллекторов;
    • Определите уровень радиационного фона на участке земли, возьмите грунт на исследование на предмет выявления вредных веществ;
    • Убедитесь, что участок не попадает в поле действия ЛЭП;
  • Старайтесь выбрать участок земли так, чтобы в радиусе 2 – 3 километров от участка располагались леса или водоем;
  • Убедитесь, что участок подведен к коммуникациям, существует вероятность подключения земельного надела к водоснабжению, к газовым линиям и к электричеству:
    • Должен быть хотя бы один электрический столб в радиусе 300 метров;
    • Основная труба водопровода должна располагаться не более чем в 200 метрах от участка;
    • А для подведения газа ГРП должен находиться в 100 метрах от участка, не дальше;
  • Землю выбирайте ближе к объектам городской или поселковой инфраструктуры, убедитесь, что рядом располагаются:
    • Магазин с продуктами первой необходимости;
    • Аптечный пункт;
    • Магазины с бытовыми и повседневными товарами;
    • Хозяйственные магазины;
    • Школа, если планируете жить постоянно в выбранной местности;
  • Изучите род деятельности и особенности проведения досуга соседей, познакомьтесь с ними, чтобы заранее знать, чего ждать от них;
  • Изучите качество и основные характеристики грунта на выбранном участке, заранее определите уровень грунтовых вод, особенности ветров в данной местности;
  • Выберите участок для приобретения полностью пустой, если есть желание воздвигнуть дом с нуля, можете приобрести землю с объектами незавершенного строительства, затем достроить и ввести в эксплуатацию тот объект, строительство которого начали прежние владельцы.

На что обращать внимание при покупке земельного участка под ИЖС

Основным предметом изучения участка для приобретения является возможность подключения его к коммуникациям и объектам жизнеобеспечения. Если характеристики участка устраивают будущего покупателя, но перспектив подключения водоснабжения, газа или электричества нет, то возводить объект ИЖС на таком участке не имеет смысла.

Если возможность подвести коммуникации есть, то изучите следующие моменты на основании кадастрового паспорта на земельный надел:

  • Существуют ли определенные кадастровым инженером границы участка земли;
  • Обязательно убедитесь в том, что в паспорт внесены данные о принадлежности территории к землям поселения;
  • Найдите данные о ВРЗ в отношении участка, допустимо применять под ИЖС территории, отведенные для ведения подсобного хозяйства или дачного строительства.

Чтобы выбрать земельный участок под ИЖС, изучите примерную стоимость квадратного метра на соседних участках земли. Если продавец выставляет участок по заниженной стоимости, есть повод задуматься и более детально изучить данные по участку.

Это важно знать:  Где получить консультацию юриста бесплатно

Если земельный надел, выбранный для покупки под ИЖС, имеет вид разрешенного землепользования для осуществления сельскохозяйственной деятельности, то стоит отказаться от сделки.

Как проверить юридическую чистоту земельного участка под ИЖС

Приобретая земельный надел, можно оказаться в ситуации, когда земля находится в залоге, арестована за долги прежнего владельца, обременена другими обязательствами. Чтобы избежать этого, соберите данные о владельцах земельного надела, посмотрите, как часто проводилась смена владельцев участка земли. Убедитесь, что правоустанавливающие документы на землю у собственника соответствуют законным требованиям.

Чтобы получить ответ на перечисленные выше вопросы, необходимо получить кадастровую выписку. В этом документе с первой страницы внесены данные в отношении участка земли, которые могут стать основными для отказа от сделки.

Например, если есть данные о том, что границы участка фактические не совпадают с границами участка по документам межевания, то это может стать поводом пересмотреть решение о приобретении такого участка.

В таких случаях рекомендовано выбрать участок для покупки с проведенными межевыми работами. Если потенциальный покупатель выбрал участок земли без межевания, но очень хочет его приобрести, то стоит внести сумму залога с условием, что за определенное время будет осуществлен процесс межевания.

Обратите внимание на следующие данные, которые присутствуют в кадастровом паспорте:

  • Обременения по проведению газа;
  • Расположение участка в природоохранных и водоохранных зонах;
  • Сравните путем накладывания изображения формы участка со снимка на графические данные из выписки. Необходимо, чтобы совпадение было максимальное по форме границ.

Приобретая земельный надел у семейной пары, обязательно требуйте с продавца нотариально заверенную копию разрешения второго супруга на продажу земельного участка. Этот документ необходимо хранить всегда.

Учтите, если владелец собственности продает землю, которую приобрел путем наследования или в дар от другого собственника, то разрешение супруга на продажу не требуется.

Еще одним источником информации для потенциального покупателя может стать общедоступная интерактивная кадастровая карта в интернете. Благодаря разнообразным инструментам и удобному интерфейсу каждый может найти интересующие его данные относительно участка земли в любом районе России.

Как получить землю за третьего ребенка?

Как получить земельный участок под строительство дома бесплатно, читайте тут.

Процедура оформления покупки земельного участка под ИЖС

Земельный надел, как уже упоминалось выше, возможно приобрести путем составления договора купли-продажи с частным владельцем или через проведение аукциона на землю, если владельцем является государство.

Учтите, что в любом случае необходимо соблюдать основные правила осуществления сделки по приобретению земельного участка:

  • Потенциальный покупатель должен определиться с конкретным участком, который желает приобрести в собственность;
  • При выборе земельного надела для осуществления ИЖС обратите внимание на категорию земельного участка. Чтобы не получить отказ в продаже земли под индивидуальное жилье, необходимо приобретать землю, относящуюся к категории земель поселения;
  • Осуществить подготовку и сбор всех необходимых бумаг и документов относительно участка земли: если покупка осуществляется у муниципалитета и у земельного надела еще нет кадастрового паспорта, необходимо его оформить, если нет межевания, то необходимо его осуществить;
  • При осуществлении приобретения земли у государства, необходимо подать заявку в администрацию поселения на приобретение конкретного участка земли, затем получить информацию о дате проведения торгов;
  • Согласовать все условия договора купли-продажи, определить размер стоимости земельного участка и форму оплаты, установить сроки и порядок оплаты;
  • После получения на руки дубликатов проекта договора купли-продажи обе стороны сделки имеют право осуществлять проверку документов в течение тридцати суток, затем договор должен быть подписан или аннулирован;
  • После осуществления сделки и передачи денег новый собственник должен зарегистрировать свое право собственности на землю в Росреестре, получить на руки свидетельство на право собственности.

Знайте, что при составлении конкретного договора на приобретение земли могут понадобиться различные документы и выписки из государственных служб, поэтому заранее планируйте время на их получение.

Документы для покупки земли под ИЖС у частного лица

Собственник участка должен представить следующие документы:

  • Правоустанавливающую документацию относительно законности приобретения участка земли;
  • Документ с официальной оценкой участка экспертом;
  • Письменное согласие всех сособственников на продажу доли продавца из состава земель общего пользования, если земля в коллективной собственности;
  • Если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, недееспособный или ограниченно дееспособный человек, то необходимо разрешение органов опеки на отчуждение земельного участка;
  • При наличии посредники, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность;
  • Удостоверение личности гражданина России;
  • Код идентификации.

Потенциальный покупатель должен предоставить паспорт и код идентификации.

Для ускорения процесса оформления сделки и подготовки бумаг, заранее подготовьте следующие данные:

  • Справку из реестра запретов отчуждения недвижимости;
  • Согласие второго супруга на продажу земли, которое должно быть оформлено в письменном виде и иметь подпись нотариуса;
  • Справку из реестра отягощений недвижимого имущества для того чтобы подтвердить отсутствие налогового залога или иных обременений. Учтите, что такая справка должна быть у каждого участника сделки со стороны продавца и покупателя земельного участка;
  • Выписка из земельного кадастра;
  • Оформленный и проверенный договор купли-продажи земельного объекта.

Учтите, что после осуществления сделки на руках у покупателя должны быть следующие бумаги:

  • Договор купли-продажи земельного надела;
  • Оригинал акта о продаже земли с пометкой об осуществлении отчуждения участка земли;
  • Копия выписки из земельного кадастра об отягощениях в отношении участка;
  • Проследите, чтобы после завершения сделки нотариус внес изменения в реестр вещных прав.

Документы для покупки земли под ИЖС у государства

Для приобретения земельного надела у представителей государства необходимо подготовить определенный перечень документов:

  • Заявление о предварительном согласовании приобретения земли в собственность или в длительную аренду с правом последующего выкупа в собственность;
  • Кадастровый паспорт. Представляется этот документ в случае, когда такого типа документы в отношении указанного участка не запрашивались ранее. Если паспорта на участок нет, то его формируют в установленный законом срок после одобрения заявления;
  • Заявление на участие в торгах в отношении интересующего участка земли.

К заявке на участие в торгах должны прикладываться следующие бумаги:

  • Копия паспорта;
  • Копия кадастрового паспорта;
  • Если земля приобретается в кредит, то необходимы данные о платежеспособности гражданина.

Также рекомендуют сделать дубликаты договора купли-продажи для каждого участника сделки и еще один дополнительный для предоставления его в Росреестр.

Приведены лишь основные документы, которые требуются в таких случаях, более детально разбираться с бумагами придется в каждом конкретном случае индивидуально.

Договор купли-продажи земельного участка под ИЖС

Знайте, что количество пунктов и их содержание в договорах покупателя с частным лицом или с представителем муниципалитета одинаково.

Проверьте наличие следующих сведений в тексте договора:

  • Вступительная часть договора, в которой указаны реквизиты сторон, контактные данные, данные о документах, являющихся основанием для совершения законной сделки. В этот пункт включены записи о месте и дате составления договора;
  • Предмет договора купли-продажи включает сведения о характеристиках участка, об адресе участка, о документах, которые присутствуют у продавца на данный участок. В этом пункте вносится информация о кадастровом номере участка, о его рельефе, особенностях расположения географически;
  • Определение стоимости сделки:
    • Определить валюту расчетов;
    • Сформировать цену участка земли на основании рыночной оценки или кадастровой стоимости участка;
    • Определить сумму залога, аванса иного взноса;
    • Установить порядок и сроки осуществления полной выплаты стоимости земельного участка;
    • Установить конечную дату расчетов и передачи полноты прав собственника покупателю;
  • Права сторон и их обязанности. В этом пункте обязательно нужно вписать все ограничения, обременения или иные условия использования земли, если такие присутствуют. В этом пункте должны быть вписаны все права сторон, указаны обстоятельства наступления ответственности каждой стороны за ненадлежащее исполнение обязательств;
  • Форс-мажорные обстоятельства могут включать события непреодолимой силы, которые явились причиной нарушения пунктов договора не по воле сторон. Обязательно проверьте, чтобы присутствовал подробный порядок разрешения таких ситуаций на случай их возникновения;
  • Платежные реквизиты сторон и их данные, включая сведения, переписанные из документов, удостоверяющих личности сторон;
  • Приложения и дополнительные изменения к договору. При необходимости можете копировать все документы, включая кадастровый паспорт, документ о межевании, план участка и иные документы и приложить их к основному документу договора. При внесении изменений необходимо указать пункт договора и страницу, где в текст вносятся поправки, дополнения, затем внести измененный текст, изменения должны быть зафиксированы нотариально. Если существуют приложения, то в основном документе необходимо применять ссылки на эти приложения в обязательном порядке.

Регистрация прав собственности на земельный участок после покупки

После приобретения участка земли необходимо поставить его на регистрационный учет в Росреестр. Все документы, требующиеся для проведения регистрации, необходимо нотариально заверить. Предоставлять нужно вместе с заявлением на получение свидетельства о регистрации собственности копии бумаг, а не оригиналы. Договор купли-продажи со всеми заверенными документами передается сотруднику Росреестра или МФЦ.

После подачи и проверки документов сотрудник Росреестра называет дату, когда необходимо приехать и забрать готовое свидетельство о регистрации собственности на земельный участок.

После получения на руки этого документа покупатель официально признается собственником приобретенного земельного надела.

Документы для регистрации прав собственности на земельный участок

Для регистрации своих прав собственника, покупатель должен составить заявление.

Учтите, что с собой необходимо взять следующие бумаги:

  • Паспорт каждого участника сделки;
  • Договор купли-продажи;
  • Свидетельство владельца участка на право распоряжаться этим участком;
  • Технический и кадастровый план, кадастровый паспорт, если такой есть в наличии;
  • Подтверждение уплаты пошлины;
  • Составленный акт приема-передачи объекта недвижимости.

Часто к основным бумагам требуется представить еще несколько типов документов, с которыми ознакомьтесь ниже:

  • При наличии у собственника супруга в официальном браке, надо получить от супруга письменное разрешение на сделку;
  • Если применяются услуги представителя, то нужно представить его документы, удостоверяющие личность в виде копии, и доверенность с нотариальным заверением;
  • Если приобретается участок земли с незавершенными объектами строительства, то нужно получить документы на каждый недостроенный объект. Если на участке размещены готовые строения или иные капитальные объекты, то необходимо получить документы на каждое строение;
  • В случае продажи участка в долевой собственности, необходимо получить разрешения всех собственников.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке земельного участка под ИЖС

Чтобы разобраться в вопросах получения налогового вычета при приобретении земельного участка, необходимо понимать, что такую выплату может получить официально работающий гражданин, выплачивающий НДФЛ.

Чтобы получить налоговый вычет, необходимо приобрести землю исключительно для возведения объектов ИЖС, при этом сами объекты должны быть построены, введены в эксплуатацию и зарегистрированы в реестре недвижимости. Допускается оформить вычет по налогам, если строительство дома на участке начато, но не завершено.

В любых других случаях рассчитывать на получение налогового вычета не стоит. Все заявления на получение компенсации внимательно проверяются на соответствие фактическим данным, и принимается решение на выплаты только при полном соответствии с условиями, указанными в НК РФ.

Статья написана по материалам сайтов: juristpomog.com, zembaron.ru, prosadidom.ru, zakonometr.ru, uropora.ru.

»

Предыдущая
ДругоеКак купить квартиру через агентство недвижимости
Следующая
ДругоеКак лишить мать родительских прав согласно закону
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector