Как поступить, если спорное имущество может перейти в собственность третьих лиц?

Истцом по иску о признании права собственности выступает собственник вещи, право которого оспаривается или игнорируется обязанным лицом. Истцом может выступать также лицо, не обладающее правом собственности, но в силу закона претендующее на его получение.

Ответчиком является лицо, считающее себя собственником спорного имущества либо отрицающее право собственности истца. Судам важно обращать внимание на то, что нередко фигура ответчика создается искусственно, чтобы в нужный момент признать иск или, по крайней мере, не возражать против его удовлетворения. Так, например, распространены случаи, когда истцы, желая миновать длительные процедуры приобретения права собственности во внесудебном порядке, искусственно создают спор, называя ответчиком администрацию органа местного самоуправления. Иногда и сама администрация, не зная как поступить в той или иной ситуации, советует гражданам обращаться в суд с иском к ним. После обращения истца с заявлением администрация направляет в суд отзыв на иск, в котором не возражает против удовлетворения требований истца» и просит рассмотреть дело в отсутствие ответчика. В этом случае суды должны выяснять, действительно ли имеется спор, какими действиями (бездействием) администрация нарушила право истца, имеются ли лица, чьи права могут быть затронуты удовлетворением иска. Если будет установлено, что администрация не является и не может являться обязанным по отношению к истцу субъектом, то необходимо предлагать заменить ненадлежащего истца надлежащим, а если истец отказывается, – рассматривать дело по существу и отказывать в иске как заявленном ненадлежащему ответчику. Кроме того, администрации необходимо разъяснять, что в случае «проигрыша» дела (на который они заранее идут) с них должна быть взыскана государственная пошлина.

Содержание

Что является предметом и основанием иска о признании права собственности?

Предметом иска о признании права собственности выступает требование подтвердить, что право собственности у истца уже существует или должно появиться на основании решения суда. Соответственно основанием иска будет выступать либо уже существующее право собственности, либо совокупность юридических фактов, необходимых для наделения истца правом собственности.

Каковы условия удовлетворения иска о признании права собственности?

Иск о признании права собственности может быть удовлетворен только при совокупности следующих условий.

1. Объект права собственности существует в натуре. Право собственности на вещь, существовавшую ранее, признано быть не может, как бы истец ни обосновывал свой интерес.

2. Спорная вещь должна быть индивидуально-определенной. Так, по одному из дел суд указал, что истцом преждевременно заявлено требование о признании права собственности на подвал потому, что по смыслу ст. 128 ГК РФ право единоличной собственности может быть признано только на самостоятельный, индивидуально-определенный объект гражданских прав.

3. Право собственности истца оспаривается или игнорируется, т.е. имеется спор о гражданском праве. Иногда за лицом отрицается право собственности и без спора о праве. Например, регистрационная служба не выдает свидетельство о государственной регистрации права, так как истец не предоставил необходимых для этого документов. В этом случае иск не может быть удовлетворен. Если истец не согласен с действиями регистрационной службы, он должен оспаривать их в порядке гл. 25 ГПК РФ.

Спорное имущество приобретено возмездно

Приобретение признается возмездным, если приобретатель, будучи добросовестным, в полном объеме оплатил полученное имущество или передал иное встречное предоставление. Следовательно, для признания приобретения возмездным важен не только факт заключения возмездного договора между неуправомоченным отчуждателем и добросовестным приобретателем, но и факт его исполнения. Если обязанность по передаче встречного предоставления была исполнена приобретателем после утраты добросовестности, приобретение признается безвозмездным. Безвозмездное приобретение имеет место также в случае получения спорного имущества в качестве дара, в порядке наследования. Напротив, получение имущества хозяйственным обществом (товариществом) в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).

Бремя доказывания возмездности приобретения спорного имущества возложено на ответчика (добросовестного приобретателя).

3. Спорное имущество выбыло из владения собственника (или лица, которому оно было передано собственником по владение) по его воле. Если же спорное имущество выбыло из владения указанных лиц помимо их воли, собственник вправе истребовать его от любого лица, в том числе добросовестного приобретателя. Имущество признается выбывшим из владения помимо воли владельца в случаях его похищения, утраты, действия сил природы, решения суда, принятого в отношении этого имущества, но впоследствии отмененного (п.11 Информационного письма №126).

Правила, ограничивающие виндикацию, закрепленные в ст.302 ГК РФ, имеют процессуальное значение. Они не определяют правовую судьбу имущества, виндикация которого невозможна, и оставляют открытым вопрос о характере права на это имущество добросовестного приобретателя.

Вопрос о принадлежности добросовестному приобретателю субъективных прав на имущество, виндикация которого невозможна, а также характере этих прав долгое время был предметом острых дискуссий.

С момента введения в действие части первой ГК РФ в доктрине преобладала позиция, согласно которой добросовестный приобретатель имущества, виндикация которого невозможна, рассматривался в качестве его незаконного владельца и мог приобрести право собственности на него только на основании ст.234 ГК РФ в связи с истечением срока приобретательной давности.

Впоследствии Конституционный Суд РФ признал добросовестного приобретателя обладателем имущественного права на спорное имущество (п.2 мотивировочной части Постановления КС РФ от 21.04.2003 №6-П[652]), однако характер этого права не определил. В связи с этим в литературе высказывались точки зрения, согласно которым добросовестный приобретатель является обладателем ограниченного вещного права на имущество[653].

Интересы имущественного оборота требуют признания добросовестного приобретателя собственником имущества, виндикация которого невозможна, в силу ряда заслуживающих внимания причин.

Во-первых, любой приобретатель заинтересован в том, чтобы правовая цель совершаемой им сделки была достигнута. Во всяком случае, ее достижению не должны препятствовать обстоятельства, о которых приобретатель не знал и не мог знать в момент совершения сделки.

В частности, заключая договор купли-продажи, покупатель заинтересован в приобретении статуса собственника имущества, и если при заключении договора он проявил добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, нельзя возлагать на него риск не достижения правовой цели сделки. При наличии «видимости права отчуждателя» (в виде владения движимой вещью, записи о принадлежности ему права собственности на недвижимость в ЕГРП) установить факт того, что в действительности он не вправе распоряжаться имуществом, невозможно.

Иной подход дестабилизирует гражданский оборот, сделает его непредсказуемым и ненадежным, а как отметил Конституционный Суд РФ в Постановлении №6-П наличия надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности оборота требуют конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств.

Во-вторых, при наличии условий, ограничивающих виндикацию, собственник не сможет правомерными способами восстановить владение своим имуществом. В свою очередь, добросовестный приобретатель, будучи лишь незаконным владельцем имущества, не вправе распоряжаться им, в связи с чем имущество выбывает из оборота на срок, равный сроку приобретательной давности. Данное обстоятельство также нежелательно как для участников имущественного оборота, так и для развития последнего в целом.

В связи с изложенным, следует позитивно оценить внесение законодателем изменений в ст.223 ГК РФ[654], согласно которым добросовестный приобретатель недвижимого имущества, виндикация которого невозможна, был признан его собственником. Право собственности на недвижимое имущество возникает у добросовестного приобретателя с момента его государственной регистрации в ЕГРП (абз.2 п.2 ст.223 ГК РФ). Право собственности на движимое имущество, виндикация которого невозможна, у добросовестного приобретателя возникает с момента его возмездного приобретения (абз.4 п.13 Постановления №10/22). Применительно к движимому имуществу правило абз.2 п.2 ст.223 ГК РФ применяется по аналогии закона (п.1 ст.6 ГК РФ).

Арест имущества находящегося у третьих лиц

Арест имущества находящегося у третьих лиц

исходя из изложенного, если на спорное, находившееся в залоге, отсутствует предусмотренный судебный акт об обращении взыскания на указанное, то данное имущество не подлежит реализации в рамках исполнительного производства и у судебного пристава-исполнителя отсутствуют основания для наложения на него ареста в соответствии с п./п.1 п.3 ст.80 названного Закона №229-ФЗ.

Это важно знать:  Как пишется расписка о получении денег

Арест имущества по уголовному делу, обжалуем по правилам гражданского судопроизводства

Однако такой способ защиты нарушенных прав нельзя признать эффективным.

Часть 2 ст. 442 ГПК РФ предусматривает такой способ защиты нарушенного права как обращение в суд с иском об освобождении принадлежащего ему имущества от ареста.

Сразу стоит отметить, что статья 442 ГПК РФ при ее буквальном прочтении говорит о возможности освобождения от в рамках исполнительного производства, но при системном толковании, возможно трактовать данную норму расширительно и применить ее к наложенному в рамках уголовного дела.

Иск об освобождении от ареста является особой разновидностью иска о признании права собственности, поскольку истец обязан доказать индивидуально-определенные признаки, освобождаемого от, реализуя тем самым вещно-правовой способ защиты своего права собственности или иного вещного права на индивидуально-определенное и сохранившееся в натуре.

Данный вывод также согласуется с позицией, изложенной в п.

Арест Имущества Третьего Лица

Если же они являются непосредственными участниками процесса, то их интересы должны быть учтены.

Арест имущества третьего лица производится только в том случае, когда имущества самого должника недостаточно для погашения основной задолженности. Причем имущество должника, которое находится у третьих лиц должно иметь законное основание. Например, в аренде или договорном пользовании, хранении или залоге.

Арест может налагаться на имущество, находящееся в собственности третьего лица

Дело об освобождении от ареста нежилого здания передано для пересмотра в порядке надзора судебных актов, так как арбитражный суд не может рассматривать спор, связанный с защитой права собственности на.

Фабула дела: Управлением Федеральной регистрационной службы зарегистрировано право собственности общества на нежилое здание. Основанием для государственной регистрации права собственности послужил договор купли-продажи здания, заключенный между двумя обществами.

Как обратить взыскание на автомобиль находящийся в залоге у банке

Поскольку такой судебный акт может быть вынесен только в ходе рассмотрения искового заявления заинтересованного лица, в суд могут обратиться только заинтересованные лица, т.е. обладатели прав первой или второй очереди.

Судебный пристав-исполнитель вправе отложить исполнительные действия в части распределения денежных средств, полученных от реализации заложенного, и таким образом предоставить заинтересованным лицам возможность реализовать свое преимущественное право (разъяснить им это право и все последствия).

Конференция ЮрКлуба

и в удовлетворении требования об освобождении имущества от ареста отказали.

До принятия решения по настоящему делу определением Арбитражного суда Рязанской области от 06.11.2006 в отношении ОАО «Нестеровский спиртзавод» введена процедура банкротства — наблюдение. На основании данного определения судебным приставом-исполнителем принято постановление о приостановлении исполнения исполнительных документов и снятии ареста с имущества должника (в том числе и недвижимого имущества, являющегося предметом залога).

Обращение взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц

должника находится у третьих лиц, которые ipso jure (лат.), в силу закона не участвуют в исполнительном производстве, но ipso facto (лат.) — в силу очевидного факта, в некоторых случаях являются лицами, участвующими в исполнительном производстве, и при этом затрагиваются их права и интересы. Специальный порядок наложения взыскания на такое имущество направлен не только на эффективность исполнительного производства, но и на соблюдение прав и законных интересов этих третьих лиц.

Наложение взыскания на должника, находящееся у третьих лиц, может осуществляться только в том случае, если имущества, находящегося непосредственно у должника, недостаточно для удовлетворения требований взыскателя, закрепленных в исполнительном документе.

Арест должника по исполнительному документу, содержащему требование о взыскании денежных средств, за исключением ареста денежных средств, ареста заложенного, подлежащего взысканию в пользу залогодержателя, и ареста имущества по исполнительному документу, содержащему требование о наложении ареста, не допускается, если сумма взыскания по исполнительному производству не превышает 3000 рублей.

Практика рассмотрения дел о продаже чужого жилья в судебном порядке

Критерии определения приобретателя как добросовестного

Сегодня незащищенность и шаткое положение добросовестного приобретателя, нуждающегося в правовой защите, остается актуальной проблемой, не способствующей нормальному развитию гражданского оборота.
Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) квалификация поведения приобретателя как недобросовестного дает возможность истребовать у него имущество по виндикационному иску, а если имущество перешло по недействительной сделке и будет установлена недобросовестность, то возможность истребовать имущество обеспечивает реституция (ст. 167 ГК РФ).
Для ряда типичных ситуаций в разное время судебные инстанции, обобщив судебную практику, сформулировали критерии поведения приобретателя, которое следует считать добросовестным или недобросовестным. 1 октября 2014 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления. Теперь, разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, суды будут учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи о праве собственности отчуждателя имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения. Кроме того, суды будут исследовать вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, с наличием обременений, включая наложенный арест, выяснять, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, непосредственный осмотр жилого помещения до его приобретения, а также иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.
Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным. Так, к обстоятельствам, которые должны вызвать сомнения в праве продавца на отчуждение имущества, относятся быстрая перепродажа объекта, цена ниже рыночной.
Как разъяснено в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22), по смыслу статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо его воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.

Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием
жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам
государственных органов и органов местного самоуправления

Факт недействительности сделки по отчуждению жилого помещения не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества из владения Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования помимо воли собственника.
В случаях, когда орган муниципального образования являлся и стороной договора социального найма, и стороной договора передачи, имел возможность проверить соответствие действительности представленных ему документов, но не проявил должной осмотрительности, решение будет не в пользу муниципального образования. Жилое помещение будет считаться отчужденным по воле собственника жилищного фонда и в силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ не может быть истребовано от добросовестного приобретателя.
Таким образом, воля собственника жилищного фонда, реализуемая через уполномоченные органы, может быть выражена и при осуществлении обмена, и при выдаче соответствующих правоустанавливающих документов, и при регистрации права собственности.
Пример 1.
В середине 2000-х годов Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы обратился с иском к гражданке М. об истребовании квартиры из незаконного владения и передаче ее в собственность города Москвы, мотивируя свои требования тем, что ранее нанимателем квартиры являлась гражданка У., совершившая обмен с гражданином Д., который в свою очередь обменялся с гражданкой Б., в последующем приватизировавшей квартиру.
В материалах дела уже имелось решение суда, которым указанные обмены признавались недействительными в связи с признанием первого обменного ордера поддельным и, соответственно, недействительным договора передачи квартиры в собственность. Решением суда жилое помещение было возвращено в распоряжение исполнительных органов власти города Москвы.
Однако на момент рассмотрения дела суду не было известно, что гражданка Б. продала квартиру гражданке М.
В итоге суд иск Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы не удовлетворил, признав Б. добросовестным приобретателем, так как она приобрела квартиру законно, добросовестно, без нарушения законодательства. О том, как Д. приобрел право пользования спорной квартирой, Б. не знала и не могла знать. Тем более что все документы были неоднократно проверены органами власти города Москвы. И обмен квартиры, и последующая ее приватизация совершались при непосредственном участии органов власти и под их контролем.
Оценив собранные по делу доказательства, суд не нашел правовых оснований для истребования имущества у гражданки М.
Пример 2.
Это судебное дело должно было пополнить статистику вынесения негативных решений об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, если бы приобретателем квартиры не оказался народный артист, благодаря известности которого и возможности подключения к процессу административного ресурса исход дела оказался положительным.
В 2008 году артист продал свою единственную квартиру и взамен купил другую в новом доме у продавца, который в этот дом только переселился из снесенного дома, а свою квартиру уже успел приватизировать.
Согласно условиям договора купли-продажи квартира на момент ее продажи в споре, под арестом (запрещением) не состояла, правами третьих лиц не была обременена, в ней проживал и был зарегистрирован только один продавец. Но когда артист после регистрации договора купли-продажи обратился в паспортный стол для постановки на регистрационный учет по месту жительства, то узнал, что именно после государственной регистрации договора купли-продажи в приобретенную им квартиру без его ведома и согласия зарегистрировались две посторонние гражданки. В последующем выяснилось, что ими оказались бывшая жена продавца и ее дочь.
В паспортном столе артисту пояснили, что регистрация посторонних граждан была осуществлена по устному указанию должностных лиц Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (далее — Департамент). В дальнейшем выяснилось следующее.
Департамент выдал гражданину, переселяемому из сносимого дома, выписку из распоряжения префекта округа, в котором находился дом, предназначенный к сносу, о предоставлении ему единоличного права на заключение договора социального найма на отдельную двухкомнатную квартиру. Затем между Департаментом и гражданином был заключен договор социального найма, по которому квартира была передана в бессрочное владение и пользование, а потом уже между Департаментом и гражданином был заключен договор передачи жилого помещения в собственность.
При этом ни на этапе заключения договора социального найма, ни в период приватизации квартиры, а в дальнейшем ни префектура, ни Департамент не предприняли какие-либо меры по установлению запрета или ограничения на совершение сделок с квартирой.
Как выяснилось позднее, еще до заключения договора передачи префектура, пытаясь скрыть свою ошибку (предоставление двухкомнатной квартиры одному человеку), издала распоряжение о внесении изменений в предыдущее распоряжение префекта, указав в нем, что двухкомнатная квартира предоставляется не одному гражданину, а троим гражданам (то есть гражданину, его бывшей жене и ее дочери).
В результате переговоров с Департаментом удалось добиться заключения между всеми участниками процесса мирового соглашения и самое главное — предоставления бывшей жене и ее дочери отдельной квартиры в Москве и сохранения права собственности на приобретенную квартиру за артистом.
Пример 3.
В 2008 году Бутырский районный суд рассмотрел гражданское дело по иску гражданина Б. к гражданину Ч. и Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) о признании добросовестным приобретателем и по встречному иску гражданина Ж. о признании сделок купли-продажи недействительными, признании права собственности на квартиру в порядке наследования по закону, об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Гражданин Б. приобрел квартиру у Ч. на основании договора купли-продажи, получил свидетельство о праве собственности, но впоследствии узнал, что приобретенная им квартира проходит в качестве объекта преступления по уголовному делу. В связи с этим гражданин Б. просил суд в порядке статьи 302 ГК РФ установить факт, что он является добросовестным приобретателем.
Гражданин Ж. обратился в суд с иском к гражданам Б. и Ч. о признании сделок недействительными, о признании права собственности на квартиру в порядке наследования по закону, об истребовании имущества из чужого незаконного владения Б., ссылаясь на следующие обстоятельства.
Первоначально спорная квартира находилась в общей совместной собственности семьи Ж. на основании договора передачи. После смерти супругов Ж. открылось наследство. Их сын принял наследство, но не оформил свои наследственные права на него, а затем лишен был такой возможности в связи с тем, что в Росреестре на основании поддельного решения Бабушкинского суда (подпись в решении выполнена не судьей, от имени которого вынесено решение, а оттиск печати — не печатью суда) на квартиру было зарегистрировано право собственности гражданина Г.
Гражданин Г. продал квартиру Ч., который через несколько месяцев перепродал квартиру последнему собственнику в этой цепочке — гражданину Б.
В результате суд сделал вывод о том, что договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между Г. и Ч., надлежит признать недействительным по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, как сделку, не соответствующую закону по причине неучастия в ней наследника, принявшего наследство.
Что касается исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между Ч. и Б., то суд посчитал, что по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, они удовлетворению не подлежат, так как судом установлено, что на момент заключения сделки купли-продажи спорной квартиры с гражданином Ч. гражданин Б. не знал и не мог знать, что предыдущая сделка по отчуждению квартиры совершена лицом, не имеющим полномочий на ее совершение. К моменту совершения сделки договор передачи спорной квартиры оспорен не был, сомнений в подлинности не вызывал, аресты и запрещения отсутствовали, после подписания договора купли-продажи между сторонами был составлен акт передачи имущества.
При таких обстоятельствах в силу требований статьи 10 ГК РФ суд посчитал, что гражданин Б. является добросовестным приобретателем спорной квартиры.
Вместе с тем суд, основываясь на нормах статей 301 и 302 ГК РФ, удовлетворил требования гражданина Ж. об истребовании спорной квартиры из владения Б., так как он приобрел ее у гражданина Ч., не имевшего права ее отчуждать, и в связи с этим гражданин Ж. вправе истребовать спорную квартиру от приобретателя, так как спорное имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.
Рассматривавшая это дело вышестоящая инстанция отменила предыдущее решение, отметив, что при решении вопроса о признании гражданина Б. добросовестным приобретателем суд не принял во внимание короткий трехмесячный промежуток времени, прошедший после совершения первой сделки и получения Ч. свидетельства о собственности.

Это важно знать:  Архивы Земля - Страница 20 из 35 - О недвижке.ру

Последствия изъятия у покупателя объекта недвижимости
третьими лицами

ЛИТЕРАТУРА

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 года N 14-ФЗ.
3. Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления: утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года.
4. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года.

Евразийский юридический портал

Бесплатная юридическая консультация онлайн, помощь юриста и услуги адвоката

Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности: эффект против третьих лиц

По мнению К. И. Скловского, «общая собственность ка­жется совершенно очевидной, а попытки обнаружить здесь проблему вызывают раздражение как неуместное теоретизи­рование. Однако общая собственность, достаточно успешно обслуживая практические нужды, упорно сопротивляется простым объяснениям и по мере углубления становится все менее очевидной» 1 .

Как известно, общая собственность на неделимые вещи (к которым, в частности, относится и недвижимое имущество: дом (по общему правилу), квартира и т.д.) возникает при их поступлении в собственность двух или нескольких лиц (статья 244 ГК РФ).

Это, в свою очередь, приводит к появлению множествен­ности собственников в отношении одной вещи, в связи с чем является закономерным вопрос: каким образом сособственни­ки владеют, пользуются и распоряжаются имуществом, нахо­дящимся в общей долевой собственности (далее также — об­щее имущество), и какой правовой эффект может возникнуть в результате закрепления порядка владения и пользования в одной из гражданско-правовых форм.

Применительно к рассматриваемой проблеме в отече­ственном законодательстве указывается, что владение и поль­зование общим имуществом определяется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в судебном порядке (статья 247 ГК РФ).

Из изложенного можно прийти к выводу, что по обще­му правилу владение и пользование общим имуществом, ус­ловия такого использования определяются сособственниками самостоятельно на основе заключаемого между ними согла­шения, и лишь в качестве исключения, при фактическом недо­стижении такого соглашения правомочным органом на опре­деление порядка владения и пользования общим имуществом становится суд.

Это важно знать:  Материнский капитал - условия получения, размер, индексация по годам, направления использования, схемы обналичивания

Вместе с тем ГК РФ не регулирует вопросы, касающиеся последствий закрепления какого-либо порядка владения и пользования общим имуществом в отношении третьих лиц.

Одним из ключевых постулатов обязательственного пра­ва является правило, согласно которому договор порождает права и обязанности лишь для его сторон или, говоря проще: «о чем договорились двое, не сказывается на третьем». При­менение указанного принципа к рассматриваемой проблеме позволяет выдвинуть предположение о том, что соглашение, заключенное между собственниками общего имущества, мо­жет регулировать субъективные права и обязанности только их самих и не способно иметь эффект против третьих лиц.

Вместе с тем необходимо учитывать, что иногда в граж­данском законодательстве допускается возможность противо­поставления двустороннего соглашения (а точнее правовых последствий, вытекающих из него), заключенного между участниками оборота, третьим лицам. В качестве примера можно привести случаи установления ипотеки, возникающей на основании договора. Несмотря на то что соглашение о за­логе заключено между залогодателем и залогодержателем, законодатель в соответствии со статьей 353 ГК РФ предусма­тривает, что в случае перехода права собственности на пред­мет ипотеки, залог сохраняется, являясь обременением вещи (естественно, изложенное возможно лишь в случае внесения права залога в Единый реестр прав на недвижимое имущество (далее также — ЕГРП)).

Другим примером, обсуждаемым в литературе (кото­рый, однако, не является бесспорным), является заключение договора аренды недвижимости, отношения по которому, с одной стороны, являются обязательственными, поскольку носят относительный характер и возникают на основе сдел­ки, а, с другой стороны — имеют признаки ограниченных вещных прав, что, в частности, подтверждается содержани­ем пункта 1 статьи 617 ГК РФ, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативно­го управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является ос­нованием для изменения или расторжения договора арен­ды (принцип следования) 4 . Несмотря на дискуссионность вопроса о правовой природе права аренды, и в судебной практике, и в научных трудах бесспорно признается, что в случае, если договор аренды зарегистрирован в ЕГРП, то он будет иметь силу в том числе и для нового собственника арендуемой вещи.

Возможно ли применение такого принципа и к соглаше­нию сособственников о порядке владения и пользования об­щим имуществом или в случае установления такого порядка судом к соответствующему судебному акту? Отечественное законодательство не дает однозначного ответа на поставлен­ный вопрос, на что было обращено внимание в Концепции развития гражданского законодательства 6 . Не подвергалась серьезному исследованию изложенная проблема и в научной литературе.

Вместе с тем, можно констатировать, что ответ на под­нятый в настоящей статье вопрос не носит исключительно схоластический характер, а способен привести к правиль­ному разрешению казусов, возникающих в праве недвижи­мости. Так, например, на сегодняшний день, застройщик, осуществляющий возведение многоквартирного дома, во многих случаях также предусматривает и наличие подзем­ной парковки. Одним из возможных способов юридическо­го оформления продажи парковочных мест является наделение покупателя долей в праве общей собственности на паркинг в целом, пропорционально соответствующей числу таких машиномест.

Однако с позиции законодателя само по себе приобрете­ние доли в праве общей собственности на помещение паркин­га автоматически не порождает за каждым сособственником права на использование конкретного парковочного места. Ука­занный вопрос оставляется на усмотрение всех сособственни­ков, которые могут заключить соответствующее соглашение в соответствии со статьей 247 ГК РФ или обратиться с исковым заявлением в суд. В последующем, в случае если порядок вла­дения и пользования общим имуществом будет закреплен в соглашении или установлен судебным актом, возникнет за­кономерный вопрос о судьбе такого соглашения в случае про­дажи одним из сособственником своего «парковочного места» (как правило, в случае с машино-местами такое соглашение не заключается, а пользование ими осуществляется скорее на ин­туитивном уровне).

Неужели мы в таком случае скажем, что поскольку новый собственник не являлся участником ранее заключенного со­глашения (или, как вариант, лицом, участвующим в деле, по определению порядка владения и пользования общим иму­ществом), то на него его положения не распространяются и необходимо достижение нового соглашения или инициирова­ние нового спора? С политико-правовой точки зрения ответ, безусловно, будет отрицательным, поскольку, учитывая совре­менную динамику оборота недвижимости, заключение соот­ветствующего соглашения при таком подходе было бы просто бессмысленным. Попробуем разобраться.

Осуществляя свои гражданские права своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), собственники общего иму­щества вправе установить любой порядок владения и поль­зования им, который как представляется, строится на основе баланса интересов и предпочтения каждого из сососбствени- ков.

В продолжение озвученной мысли Верховный Суд Рос­сийской Федерации (далее также — ВС РФ) указывает, что разрешая требование об определении порядка пользова­ния общими имуществом, суд учитывает (1) фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей соб­ственности, (2) нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и (3) реальную возможность совместного пользования.

Обобщая изложенную выше позицию ВС РФ, можно прийти к выводу, что существенное значение для определе­ния того или иного порядка пользования общим имуществом имеет сама личность сособственника, ее потребности, что при­дает таким отношениям черты относительных, привязанных к конкретному лицу, правоотношений. Указанная точка зрения находит подтверждение и теоретическое обоснование у неко­торых авторов.

Рассматривая критерии установления того или иного порядка владения и пользование общим имуществом с дру­гой точки зрения, можно утверждать, что в случае появления в рамках общей собственности нового лица, основания для изменения сложившегося порядка владения и пользования отсутствуют, поскольку применительно к оставшимся сосоБ­ственникам фактический порядок пользования не изменился, а равным образом и нуждаемость каждого из сособственников осталась прежней.

Еще одним доводом в пользу сохранения сложившегося порядка пользования общим имуществом может служить тот, факт, что лицо, приобретающее долю вправе на общее иму­щество, осведомлено или должно быть осведомлено о нали­чии сложившегося порядка владения и пользования общим имуществом.

Однако вменение новому собственнику вещи знания о том, что он был осведомлен о наличии существующего по­рядка владения и пользования общим имуществом мыслимо лишь при установлении возможности выяснения указанного обстоятельства из достоверного источника.

В качестве такого источника в проекте изменений ГК РФ применительно к объектам недвижимого имущества предлагается использовать ЕГРП, в который каждый из со­собственников вправе будет внести информацию о наличии соглашения о порядке владения и пользования общим иму­ществом и его условий. Там же предусматривается, что «пе­реход доли в праве собственности к другому сособственни­ку или третьему лицу прекращает соглашение о владении и пользовании недвижимым общим имуществом, кроме случаев, когда условия соответствующего соглашения были внесены в единый государственный реестр прав на недвижи­мое имущество».

Представляется, что предлагаемые изменения в ГК РФ по­строены с учетом баланса интересов как собственников, между которыми было заключено соглашение о порядке владения и пользования общим недвижимым имуществом, так и в отно­шении лица, приобретающего долю в праве на это имущество, поскольку в качестве презумпции предусматривается прекра­щение существующего порядка владения и пользования об­щим имуществом. Лишь в качестве исключения такой поря­док сохранится, если сведения о нем можно будет установить из общедоступного реестра прав на недвижимое имущество.

В отношении движимых вещей в качестве возможного варианта доведения сведений о наличии установленного порядка владения и пользования общим имуществом до третьих лиц мыслимо разработать механизм, построенный по аналогии с институтом учета залога движимых вещей (пункт 4 статьи 339.1 ГК РФ). При таком подходе соглаше­ние о порядке владения и пользования будет противопо- ставимо третьим лицам лишь при условии внесения со­ответствующей информации в специально созданный для этих целей реестр, отвечающий принципам открытости и публичной достоверности.

Можно только поприветствовать подход законодателя, избранный им применительно к возможности внесения в ЕГРП информации о наличии определенного порядка вла­дения и пользования общим недвижимым имуществом, и как следствие, возможности его распространения в отно­шении приобретателя доли в праве собственности на эту вещь. Помимо этого, представляется целесообразным раз­работать аналогичный механизм в отношении движимых вещей.

Статья написана по материалам сайтов: studme.org, studopedia.org, black-lev.ru, www.sudmos.ru, www.eurasialegal.info.

»

Предыдущая
ДругоеКак получить субсидию на расселение коммунальной квартиры
Следующая
ДругоеКак посчитать выход в декретный отпуск
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector