Как сдать помещение в аренду банку

Рост рынка финансовых услуг, а также уход с рынка банковских услуг значительного количества кредитных организаций в связи с отзывом лицензии, позволяет крупнейшим банкам расширять сферу своего присутствия. Это в первую очередь происходит за счет приобретения и аренды коммерческой недвижимости под дополнительные отделения и офисы. У многих арендодателей возникает вопрос, как сдать помещение в аренду банку, поскольку арендатор в лице банка является надежным партнером, который стабильно исполняет свои обязательства независимо от внешних факторов.

Требования и критерии к помещениям

Банки и иные финансовые организации особенно тщательно выбирают помещения для расположения своих офисов и представительств. Удачно выбранное место позволяет не только привлечь новых лиц в ряды потенциальных клиентов, но и повысить репутацию и статус среди постоянных. Какие требования предъявляют банки к арендуемым помещениям и о чем необходимо позаботиться, заключая договор с банком. Проанализируем данную категорию арендных правоотношений.

Подходя к поиску помещений в аренду для обособленных отделений, банки готовы платить арендную плату выше других арендаторов, но при этом и требования к объектам у них достаточно высоки. Анализ предложений нескольких банков по аренде и покупке позволил выделить следующие общие критерии к нежилым помещениям:

  • строение должно быть надлежащим образом введено в эксплуатацию;
  • отсутствие какого-либо обременения, в том числе ареста и иной спорной ситуации;
  • возможность долгосрочной аренды (минимум от 5 лет);
  • расположение в деловом центре города;
  • доступность для автомобилистов и пешеходов (наличие парковки);
  • первый этаж здания;
  • возможность субаренды.

В зависимости от целей и функционала будущего отделения требования могут существенно дополняться. Так, если планируются открыть отделение, направленное на обслуживание розничных клиентов в Москве, некоторые банки требуют выполнение следующих условий:

  • расположение в оживленном месте (рядом с метро либо с крупными транспортными развязками);
  • открытая и свободная планировка;
  • возможность доступа в помещение круглосуточно;
  • презентабельный вид снаружи и возможность размещения рекламы на фасаде.

Кроме этого достаточно часто предъявляются и такие специфичные требования как:

  • отсутствие эксклюзивного права одного провайдера на услуги связи;
  • наличие определенной высоты от пола до потолка (например, 2,5 м.);
  • определенный уровень энергоснабжения.

Каждый банк формирует подробные критерии самостоятельно, при этом чем больше предъявляется специфичных требований тем выше цену он готов платить за арендованную коммерческую недвижимость.

По сравнению с указанными выше требованиями аренда помещения под банкомат не предполагает каких-либо особенностей, за исключением круглосуточного доступа.

Особенности аренды банковских помещений

Договор аренды в отношении помещений, предназначенных для отделений банка, регламентируется гл. 34 Гражданского кодекса.

Поскольку аренда банковских помещений предполагает длительный характер – такой договор всегда оформляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Расторжение договора осуществляется направлением уведомления за месяц до предполагаемой даты.

Кроме этого банк, как правило, за счет собственных средств осуществляет ремонт помещения для того, чтобы оно соответствовало всем требованиям Центробанка. Поэтому важно сразу определить, судьбу неотделимых улучшений после расторжения арендных отношений.

При сдаче в аренду помещения под банкомат необходимо четко указать место его расположения, поскольку в большинстве случаев сдавать требуется не всё помещение, а лишь небольшая его часть.

Аренда помещения под банк привлекает арендодателей размерами арендной платы и долгосрочностью соглашения. Все требования, предъявляемые банками, имеют цель показать преимущество над конкурентами и обеспечить лояльное отношение клиентов к банковским услугам.

Как предложить банку обьект недвижимости в аренду

В связи с чем, непременным условием, способствующим уменьшению рисков финансовых потерь арендатора, является получение согласия от залогодержателя на заключение договора аренды. Примерами такого согласия могут быть: — резолюция на каждой странице договора аренды — «Согласны», руководителя залогодержателя; — письмо залогодержателя, свидетельствующее о его согласии на передачу имущества во временное владение и пользование конкретному лицу на определенный срок; — приложение к договору аренды, в виде гарантий залогодержателя в случае наложения взыскания на недвижимое имущество сохранить договорные отношения по аренде. Во-вторых, всегда существует риск перевода должником своего долга на другое лицо (естественно с согласия залогодержателя). То есть в правоотношения может вступить новый участник (помимо банка) или даже несколько. А у него (них) могут быть иные взгляды на арендатора.

Это важно знать:  Как купить квартиру через агентство недвижимости

Как сдать в аренду залоговую коммерческую недвижимость

Во-первых, при нарушении обязательств со стороны арендодателя перед залогодержателем, последний вправе наложить взыскание на предмет залога; что повлечет за собой смену собственника недвижимого имущества, и перемену лиц в обязательстве (арендодателем по договору аренды будет выступать новое лицо). При этом согласно ст. 382 ГК РФ, согласия на такие изменения от арендатора не требуется. По общему правилу (ст. 384 ГК РФ) право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

То есть, при смене арендодателя, договор аренды будет продолжать действовать на прежних условиях (срок, размер арендной платы). То же самое правило установлено ст. 617 ГК, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Можо ли сдавать в аренду недвижимость купленную в кредит?

Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%). Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать.

Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной. В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной. Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности.

Коммерческая недвижимость как бизнес: что нужно знать

Сдача коммерческой недвижимости банкам- подводные камни.

По сравнению с указанными выше требованиями аренда помещения под банкомат не предполагает каких-либо особенностей, за исключением круглосуточного доступа. Особенности аренды банковских помещений Договор аренды в отношении помещений, предназначенных для отделений банка, регламентируется гл. 34 Гражданского кодекса. Поскольку аренда банковских помещений предполагает длительный характер – такой договор всегда оформляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.
Расторжение договора осуществляется направлением уведомления за месяц до предполагаемой даты. Кроме этого банк, как правило, за счет собственных средств осуществляет ремонт помещения для того, чтобы оно соответствовало всем требованиям Центробанка. Поэтому важно сразу определить, судьбу неотделимых улучшений после расторжения арендных отношений.

Официальный сайт сбербанка россии

Аренда и покупка помещений «сбербанком»

В основном это те самые жёсткие условия, которые банки требуют включить в договор – касающиеся арендной платы, расторжение договора и иных нерыночных условий. Сложнее может быть с оспариванием условия о запрете на сдачу имущества в аренду без согласия залогодержателя. В любом случае, на мой взгляд, необходимо будет доказывать также, что эти условия не нарушают интересы залогодержателя – не влекут ни снижения стоимости имущества, ни снижения его ликвидности.
Взыскание убытков в случае недобросовестного ведения переговоров банком (на мой взгляд, о недобросовестности можно говорить, если банк начал переговоры о выдаче согласия, а потом их прервал, либо давал понять, что согласие выдать готов, а потом в этом отказал). Но в этом случае можно взыскать только расходы на ведение переговоров, о взыскании упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы речи идти не будет.

Основные особенности и критерии аренды помещения под банк

Помещение №2: есть арендаторы по частям ( договор заключаем с 1 человеком, а там он уже сам пускает по субаренде)- заезжают в мае. Недавно появилась возможность пустить банк на всю площадь (банк входит в топ 10 российских банков). НО! Когда изучал рынок коммерческой недвижимости наткнулся на крупицы негативной информации связанной со сдачей помещений в аренду банку.

Что чревато судебными исками, пусть даже необоснованными (см. ст. 384 ГК РФ) об истребовании имущества из чужого незаконного владения и выселении. То же самое нужно учесть, при уступке права требования (продажа закладной) банком другим банкам. Что в нынешних экономических условиях, происходит очень часто. В третьих, нужно обратить внимание на отсутствие в договоре о залоге ограничений по передаче заложенного имущества во временное владение и пользование иным лицам. Если такое условие присутствует в договоре о залоге, то договор аренды признается ничтожным. Еще одним немаловажным моментом является условие о страховании заложенного имущества, как правило, отраженное в договоре об ипотеке. Арендатору лучше поинтересоваться, какие страховые случаи подлежат возмещению страховой компанией, и кто будет являться выгодоприобретателем.

Это важно знать:  Предварительное судебное заседание в арбитражном процессе

Аренда помещений под банк в Москве

Помещение под банк, 800 кв.м

B

7

В аренду предлагается помещение под банк площадью 800 кв.м, открытой планировки, расположенное в офисном здании.

Москва, Балтийская улица, 5

Помещение под банк, 410 кв.м

B

5

В аренду предлагается помещение под банк площадью 410 кв.м, открытой планировки, расположенное на 1 этаже в офисном здании.

Москва, улица Петровка, 26 с3

Помещение под банк, 2110 кв.м

B

5

В аренду предлагается помещение под банк площадью 2110 кв.м, кабинетной планировки, расположенное в ОСЗ.

Москва, Амурская улица, 5

Черкизовская (1.5 км)

Помещение под банк, 550 кв.м

B

7

В аренду предлагается помещение под банк площадью 550 кв.м, смешанной планировки, расположенное на 1 этаже в офисном здании.

Москва, Варшавское шоссе, 125 с1

Помещение под банк, 340 кв.м

А

8.3

В аренду предлагается помещение под банк площадью 340 кв.м, смешанной планировки, расположенное на 2 этаже в бизнес-центре «Мидленд Плаза».

Москва, улица Арбат, 10

Арбатская (330 м)

Помещение под банк, 327 кв.м

B

9

В аренду предлагается помещение под банк площадью 327 кв.м, смешанной планировки, расположенное в ОСЗ.

Москва, Варшавское шоссе, 34

Нагатинская (240 м)

Помещение под банк, 420 кв.м

B

6

В аренду предлагается помещение под банк площадью 420 кв.м, смешанной планировки, расположенное в офисном здании.

Москва, Загородное шоссе, 1 к2

Верхние Котлы (1 км)

Помещение под банк, 820 кв.м

А

8.1

В аренду предлагается помещение под банк площадью 820 кв.м, смешанной планировки, расположенное на 0 этаже в бизнес-центре «Неглинная Плаза».

Москва, Трубная площадь, 2

Помещения под банк, 335 — 447 кв.м

B+

8.2

Банк сдает в аренду помещение бухучет

Не редка ситуация, когда организация для своего размещения вынуждена арендовать офисные и производственные помещения. Данные затраты можно учесть в расходах компании. Общий учет затрат на аренду Аренда помещения может включать постоянную (фиксированная цена за квадратный метр) и переменную часть (коммунальные платежи, электроэнергия). При наличии в условиях договора переменной арендной платы, собственник помещения самостоятельно уплачивает сумму этих обязательств управляющим компаниям, а потом выставляет арендатору счет пропорционально потребленным им услугам. На последнее число месяца организация включает затраты на аренду помещения в расходы.

Как отразить сдачу помещения в аренду

Аренда помещений в бухгалтерском учете

Поэтому имеет смысл убедить гражданина-арендодателя открыть какой-нибудь счет, хотя бы завести сберкнижку. Ведь это минутное дело. Как без лишних проблем учесть в расходах коммунальные услуги? Для этого нужно, чтобы коммуналка была включена в состав арендной платы. Это можно оформить двумя способами. СПОСОБ 1. Коммунальные платежи — невыделенная (фиксированная) часть арендной платы.

Бухгалтерский учет сдачи в аренду помещений

7 ПБУ 9/99). В этом случае в учете сделайте запись: Дебет 62 (76) Кредит 91-1– начислена арендная плата. Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду – разовая операция для организации В марте ООО «Альфа» сдало в аренду одно из своих пустующих помещений.

Арендуем недвижимость у физлица: что нужно знать бухгалтеру

Как сдать в аренду залоговую коммерческую недвижимость

Людмила Наумова, юрист с 18-летним опытом работы в банках, автор комментария к закону об ипотеке, рассказала порталу ComEstate.ru, почему необходимо договариваться с банком, если вы хотите сдавать в аренду залоговую коммерческую недвижимость, а также как это сделать.

Чем грозит собственнику коммерческой недвижимости сдача в аренду залогового имущества без извещения об этом залогодержателя? Можете ли Вы привести пример, когда залогодержатель (банк, инвестиционный фонд, инвестор) не были извещены об этом и чем разрешилась конфликтная ситуация?

Как часто банки, как главные залогодержатели, выступают против того, чтобы залоговое имущество сдавалось в аренду? Сколько таких ситуаций?

Какую-то конкретную статистику дать затруднительно – в разных банках может быть разный подход, и даже в одном и том же банке подход к выдаче таких разрешений может периодически меняться.

Общие тенденции таковы.

Во-первых, чем крупнее бизнес и чем больше он может диктовать банкам свои условия, тем больше шансов получить нужное согласие. Хотя на моей памяти даже у очень крупного клиента, за которого банк боролся, были проблемы с получением согласия на аренду. И представители залогодателя расписывали по каждому договору свои потери – уже понесённые и потенциальные. Если память мне не изменяет, согласие им дали, но длилось всё это не один месяц.

Это важно знать:  Как использовать материнский капитал на покупку жилья в 2020 году - до 3 лет без ипотеки, условия, порядок

Во-вторых, большую настороженность вызывает сдача площадей в аренду компаниям, связанным с залогодателем – всегда есть риск, что в случае обращения взыскания условия поменяются на далёкие от рыночных.

Намного больше шансов получить согласие на аренду у тех, для кого арендные платежи являются источником погашения кредита.

И, в-третьих, иногда согласие выдаётся с очень жёсткими ограничениями – запрет на уменьшение арендной платы, включение в договор права арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, и прочее.

Почему банк может не захотеть разрешать сдавать в аренду залоговое имущество? Что делать в этом случае собственнику заложенного объекта недвижимости?

Основное опасение связано с тем, что имущество будет сдано в аренду на нерыночных условиях, что приведёт к снижению его рыночной стоимости или вовсе сведёт на нет возможность его продажи.

Надо понимать, что если в договоре содержится запрет на сдачу имущества в аренду, арендодатель принимает на себя все вытекающие из этого риски.

На мой взгляд, бороться с этим можно в небольшом числе случаев, да и то без гарантий успеха.

Основной способ защиты – изменение в судебном порядке условий договора, навязанных сильной стороной. В основном это те самые жёсткие условия, которые банки требуют включить в договор – касающиеся арендной платы, расторжение договора и иных нерыночных условий. Сложнее может быть с оспариванием условия о запрете на сдачу имущества в аренду без согласия залогодержателя. В любом случае, на мой взгляд, необходимо будет доказывать также, что эти условия не нарушают интересы залогодержателя – не влекут ни снижения стоимости имущества, ни снижения его ликвидности.

Взыскание убытков в случае недобросовестного ведения переговоров банком (на мой взгляд, о недобросовестности можно говорить, если банк начал переговоры о выдаче согласия, а потом их прервал, либо давал понять, что согласие выдать готов, а потом в этом отказал). Но в этом случае можно взыскать только расходы на ведение переговоров, о взыскании упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы речи идти не будет.

Понуждение к выдаче согласия на основании ст. 10 ГК РФ «Пределы осуществления гражданских прав». На мой взгляд, небольшие шансы есть только при одновременном наличии двух условий: нет нарушения интересов залогодержателя, и арендные платежи являются единственным источником погашения кредита, а отказ в выдаче согласия влечёт банкротство заёмщика.

Может ли быть у одного объекта коммерческой недвижимости несколько залогодержателей? Если да, то как разрешается ситуация, когда один залогодержатель согласен сдавать залоговый объект в аренду, а другой – нет?

Теоретически такая ситуация возможна – в основном в случаях предшествующей и последующей ипотеки. Случаи, когда у одного объекта несколько солидарных залогодержателей, встречается довольно редко, и все вопросы в таком случае решаются в индивидуальном порядке.

Ну а в случае с предшествующим и последующим залогодержателем каждый из них действует самостоятельно. И если один согласие дал, а другой нет, то при обращении взыскания по требованию того залогодержателя, который согласие не дал, аренда прекратится.

С какими банками сложнее всего договориться о сдаче залогового имущества в аренду?

Такой статистики у меня нет.

Может ли суд обязать залогодержателя разрешить сдавать в аренду залоговое имущество? Действует ли прецедентное право в России по данному вопросу?

Оснований обязывать залогодержателя дать согласие нет. Судебная практика по этому вопросу для залогодателей отрицательная. На мой взгляд, минимальный шанс понудить к выдаче согласия есть только в том случае, если отказ влечёт банкротство заёмщика и при этом не нарушает интересы залогодержателя.

Разъяснений на уровне ВАС РФ или ВС РФ либо сложившейся из десятков дел практики по этому вопросу нет, так что о каком-либо прецедентном праве (насколько это понятие вообще применимо к России) говорить не приходится.

Насколько залогодержатель в лице банка готов погружаться в детали арендного договора?

Статья написана по материалам сайтов: arendaexpert.ru, dolgoteh.ru, fortexgroup.ru, sv-groups.ru, comestate.ru.

»

Предыдущая
ДругоеКак сделать перепланировку в монолитном доме правильно?
Следующая
ДругоеКак сдать частный дом в эксплуатацию
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector