Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: Чем это будет грозить в 2016 году?

Одним из видов нежелательного обременения квартиры является незаконная перепланировка. В данной статье мы рассмотрим риски обоих сторон – как продавца, так и покупателя.

По Закону о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, незаконная перепланировка не входит в перечень оснований для отказа в регистрации договора, однако по практике Росреестр зачастую отказывает в совершении сделок если в квартире есть перепланировка и в документах БТИ отражены красные линии.

Продажа квартиры с перепланировкой, фото:

Как обнаружить что происходит продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Случается так, что при продаже квартиры с перепланировкой, недобросовестные риэлторы замалчивают этот факт. Поэтому будущим покупателям в первую очередь необходимо сверить текущую планировку квартиры с поэтажным планом БТИ . Если вы обнаружите расхождения, то это и будет означать самовольное переустройство квартиры, не согласованное с надзорными органами.

В случае покупки квартиры, если изменения показаны на поэтажном плане БТИ красными линиями . вы, как новый собственник, будете обязаны узаконить произошедшие изменения в Мосжилинспекции, то есть собрать необходимые документы и уплатить штраф . Следует учесть, что узаконить красные линии БТИ можно не всегда. Если ремонт был проведен с нарушением строительных норм и правил, или не соответствует жилищному законодательству , вам придется частично или полностью вернуть квартире прежний вид. Покупка такой квартиры может в дальнейшем обернуться для вас существенными материальными потерями, так как восстановление исходной планировки или приведение планировки квартиры к согласуемому варианту ляжет на плечи будущего владельца.

План БТИ с красными линиями, фото:

Оценка перепланировки при продаже квартиры

Продажа квартиры с перепланировкой может обернуться для вас выгодной сделкой только в том случае, если работы были вовремя узаконены. Согласно статистике, стоимость квартиры с согласованной перепланировкой как минимум на 10% выше стоимости аналогичного жилья, но без перепланировки. Стоимость же квартиры с неузаконенной перепланировкой при продаже, как минимум снижается все на те же 10%, а то и более.

В нашу компанию часто звонят будущие покупатели и просят оценить стоимость перепланировки, так как продавец готов сделать скидку именно на стоимость ее согласования.

Однако в таких оценках есть много подводных камней, в связи с которыми мы даем консультации по телефону с оговорками. Например, покупатель спрашивает: сколько стоит узаконить объединение ванной и санузла. В целом это простая перепланировка, стоимость и сроки достаточно стандартны. Однако, помимо данных изменений покупатели часто не доносят до нас множество другой информации, так как они не специалисты в данной сфере и даже не подозревают, что например, замена линолеума на плитку или перенос дверного проема также относятся к перепланировке, соответственно стоимость и сроки согласования увеличатся.

Перенос дверного проема, фото:

Фото наших работ по переносу входа в квартиру:

А часто бывают случаи, когда перепланировка не согласуема в принципе. Например, если вы спросите: «можно ли узаконить объединение ванной и санузла, если в ванной немножко урезан сантехнический короб»? Мы ответим: объединять помещения допускается, а на затрагивание сантехнического шкафа нужно согласие 2/3 собственников квартир дома.

Проблема здесь в том, что перепланировки не согласуются «частями», и какое-то отдельное мероприятие согласовать нельзя, если другое противоречит закону («проем вырежу, но усиливать не стану»).

Проконсультироваться о возможности согласования перепланировки собственник может как у специалистов профильной компании, так и в центре «Мои документы» или у руководителей жилищной инспекции соответствующего округа Москвы в приемное время.

Со списком мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно также ознакомиться в п.11 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508 в редакции 840.

Там сказано, что при перепланировке запрещены:

  • объединение балконов/лоджий с внутренними помещениями квартиры.
  • вынос батарей на лоджии/балконы,
  • нарушение СНиПов, СаНПинов и противопожарных норм,
  • объединениегазифицированных кухонь с жилыми комнатами без сплошных перегородок или без двери,
  • «подрезание» и ликвидация сантехнических и вентиляционных коробов,
  • затрагивание без согласования несущих конструкций здания,
  • и иные мероприятия.

Практика продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Рассмотрим два распространенных случая:

Вариант 1 — Если квартира с незаконной планировкой покупается за наличные

В этом случае сразу же после сделки ответственность переходит на покупателя, поскольку недвижимость оформлялась по старому плану БТИ. Как правило, в этой ситуации узнается в какую примерно сумму станет узаконивание перепланировки, и делается скидка на стоимость согласования.

Продавец здесь ничем не рискует. Он продал квартиру по старым документам, в которых перепланировки нет, формально ее сделал уже новый собственник. А вот покупатель может оказаться в неприятной ситуации: самовольная перепланировка может оказаться несогласуемой и стоимость ее ликвидации выйдет в разы больше, чем скидка, которую сделал продавец. Тем более, что в 90% случаев оценка стоимости согласования перепланировки делается на основании пары телефонных звонков в профильные компании, даже без анализа планов БТИ.

Вариант 2 — Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку.

Здесь гораздо больше сложностей. Многие банки изначально не выдают ипотечные кредиты, на покупку квартир с незаконной перепланировкой.

Но мы рассмотрим ситуацию, в которой банк принципиально не против оформления сделки купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой.

Продавец опять же в выигрыше — его риски минимальны, разве что ему дольше придется искать покупателя. Он продает квартиру с незаконной перепланировкой «в открытую», то есть покупатель, банк, страховая и оценочная компания знают, что в квартире незаконная перепланировка, но все равно готовы предоставить кредит.

Покупатель – здесь сложностей больше. Банк и страховая компания предоставляют кредит только с условием, что после приобретения квартиры перепланировка будет узаконена в установленном порядке. Это условие прописывается в договоре с указанием четких сроков. Обычно этот срок составляет 6 месяцев . Риск того, что перепланировка окажется несогласуемой, ложится целиком на будущего собственника и оценочную компанию (которые тоже оценивают возможность согласования, делая наобум 1-2 телефонных звонка). Кроме того, в момент регистрации сделки Росреестр может отказать на основании того что в квартире проведена перепланировка.

Если возникнет ситуация, когда сохранить незаконную перепланировку не удастся, то придется привести ее к согласуемому варианту или даже восстановить исходную планировку квартиры.

Примеры некоторых документов, необходимых для согласования, при продаже квартиры с перепланировкой, фото:

Как лучше продать квартиру с перепланировкой?

Выше мы говорили, что основные риски при продаже квартиры с незаконной перепланировкой несет покупатель. В целом, это так. Но на самом деле у продавца есть риск, который перевешивает их — это риск вообще не продать квартиру! Ведь большинство покупателей скорее всего откажутся от приобретения, если узнают о проведенной перепланировке, и у них возникнет мысль.

— А зачем мне вообще с этим связываться, когда в Москве такой огромный выбор?

Порядок узаконивания квартиры с перепланировкой

При чтении данной статьи, мы понимаем что планируем согласовывать уже выполненную перепланировку, то есть фактически узаконивать ее. Путь узаконивания ранее выполненной перепланировки не особо отличается от процесса согласования только планируемой. Зачастую, если жилищная инспекция еще не знает о том, что перепланировка уже проведена или это не отражено в документах БТИ, выгодней этот факт «умолчать» и согласовывать ее как планируемую.

Для согласования уже сделанной перепланировки вам придется заказать у автора дома техническое заключение о ее допустимости и безопасности и подписать акт завершенной перепланировки и затем получить новые документы БТИ в черных линиях.

Только после этого вы можете быть уверены, что все изменения не нарушают закон и соответствуют строительным и санитарным нормам, а это значит, что вам не грозят никакие санкции и оформление сделки купли-продажи квартиры пройдет без сюрпризов.

Подробнее о процессе согласования нелегальной перепланировки вы можете прочесть Здесь

Продажа квартиры с перепланировкой: выводы

Если подводить итоги, то можно сказать:

1. Продажа квартиры гораздо тяжелее проходит, если в плане БТИ имеются красные линии, говорящие о наличии незаконной перепланировки.

2. Незаконная перепланировка обязательно всплывет при продаже квартиры

3. Продажа квартиры принесет гораздо меньше прибыли, если происходит с неузаконенной перепланировкой.

4. Лучше провести процесс согласования перепланировки без принуждений со стороны контролирующих органов.

Содержание

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Яна Меркулова

Прошу помощи в разрешении следующей ситуации: однокомнатная квартира в панельном доме П44.

Была сделана перепланировка первым собственником более 10 лет назад — снесли несущую стену между кухней и комнатой. Мы квартиру купили без документов БТИ. Только сейчас обнаружен масштаб трагедии.

Какие действия необходимо совершить, чтобы привести документы на квартиру в порядок? (по плану БТИ он без изменений).

Возможно ли продать квартиру без узаконивания перепланировки?

Спасибо за ответы!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. Снос несущей стены просто так не узаконить. Снос несущих конструкций требует согласования с инженерами. Если в инспекции по надзору за переустройством пока не в курсе об этой «трагедии», то лучше всего восстановить эту стену. Продать можно, если покупатель со свободными деньгами и, если он согласится на такую покупку. С ипотекой возможно, но там свои тонкости и тема не для интернета.

Ринат, спасибо за ответ. Скажите, пожалуйста, как технически правильно восстановить эту стену без обращения в инспекцию по переустройству? Кто этим занимается? Если стену восстановить, надо ли будет вызывать инспекцию для проверки квартиры для оформления документов?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Я не инженер и не строитель, поэтому только предполагаю. Прочность стены будет играть роль, поэтому явно стену нужно возводить не из пеноблоков, а как минимум из кирпича. Но, если потолок не рухнул, значит перекрытия опираются на боковые несущие стены. А как только Вы обратитесь в инспекцию, на Вас посыпятся шишки, виноватым останетесь Вы.

Да, Ринат, спасибо. К сожалению, вся ответственность ляжет на меня. Очень жаль, что нельзя доказать тот факт, что данную перепланировку я не проводила.

У вас есть следующие варианты:
1) Стена в 1-к кв. скорее всего не капитальная. Убедиться в этом можно получив план, проще всего в выписке из ЕГРН. Если это так, то возможность официально узаконить перепланировку зависит, как ни странно, от типа плиты. Если газовая — официально нельзя (какой умник это придумал?). Сначала обратиться не в инспекцию, а в специализированную архитектурную компанию, которая фактически является посредником (заносит деньги).
2) Продавать как есть. Никакой «трагедии» в этом нет. На такие варианты тоже есть спрос, даже у ипотечников (при грамотном подходе). Все регулируется ценой. Причем возможная скидка будет заведомо меньше стоимости восстановления стены. Все будет зависеть не от покупателя, и не от банка при ипотеке, а от оценщика. Его стимулировать проще всего. Там много есть вариантов, вплоть до фотографирования в отчет такой же квартиры этажом ниже/выше.
3) Восстановить стену. При этом не надо ее делать из кирпича, вполне достаточно блоков или гипсокартона, хоть фанеры. Главное чтобы она была как на плане нарисовано. В инспекцию не обращаться, просто продавать как есть. Плану соответствует, а из чего она сделана там не написано.
В любом случае никакой «трагедии» нет. Сейчас примерно треть квартир вторичных с неузаконеными перепланировками в стране. Есть такие районы (старые дома) где вообще 100%. Причем перепланировки в принципе неузакониваемые. Все продается. вопрос цены.

Это важно знать:  Живем в России: все для собственников недвижимости в РФ - Страница 3

Аноним, спасибо за Ваш ответ. Стена точно несущая. Плита электрическая.
По поводу восстановления стены: я думаю, что материал имеет значение т.к. это влияет на конструкцию дома.
Ситуацию я назвала трагичной, потому что столкнулась с ней в неподходящий в бытовом и финансовом плане момент. Как Вы понимаете, если я оказалась собственником проблемного имущества, знаний и опыта в этой сфере у меня мало.

Аноним, Вы вопрос-то прочитайте внимательно. П44 однушка все стены несущие. Плита электрическая. Согласовать реально только проем между комнатой и кухней, с усилением. Перспектива согласования достаточно высока и повышается чем ближе к верхним этажам. Снос стены категорически нет!

Весело тут!
Один Аноним провоцирует, другой его успокаивает.
Трагедия огромная, в масштабах страны. Как можно вообще, после такого отношения к вопросу о перепланировках, советовать кому-либо покупать квартиры, тем более в панелях, без проверки на соответствие техплану не только приобретаемой квартиры, а уже всех квартир в доме. Рухнут, ведь, все! Тьфу, тьфу, тьфу.

Александр, спасибо за Ваш комментарий.

Аноним (который автор вопроса). Найдите и скачайте из интернета «Каталог типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий.pdf» Он тяжелый — около 50Мб. Там Вы найдете свою П44 и поймете максимум перепланировки по несущей стене. За всеми остальными решениями я категорически советую идти в специализированную организацию, где инженеры, строители, проектировщики. А не решать на форуме. Это серьезный вопрос, который может наказать за дилетантское отношение.

Игорь, спасибо за Ваше мнение. Перепланировка уже сделана. И я даже не надеюсь согласовать «это» после того, как ознакомилась с ситуацией. Сегодня я считаю, что в таких домах даже проемы делать нежелательно.
Я не пытаюсь решить проблему на форуме. Я хотела услышать мнение специалистов в этой области или тех, кто сталкивался с подобными ситуациями на практике. Форум называется «Советы». Я не стану их воспринимать как прямое руководство к действию.
Совершенно с Вами согласна, что дилетантское отношение здесь просто опасно.

Вы писали, что имеет значение этаж — это 14 из 17.

Чем выше этаж, тем выше вероятность согласовать вариант проема, который Вы можете посмотреть в каталоге. В принципе, то написано в каталоге очень точно Вам написала в совете Елена Смирнова

Игорь, в моей ситуации (когда вся стена уже отсутствует) какой вариант технически и финансово менее затратный:
1. Возвести стену по плану БТИ, не вызывать официальные службы и продавать по старому плану БТИ
2. Достраивать стену до проема с усилением, о котором написала Елена Смирнова, а затем проходить процедуру согласования перепланировки?

Яна, давайте вместе разделим эту задачу на составляющие части:. 1. Виноват старый хозяин, который впарил Вам такую квартиру. Вы его сейчас никак не привлечете, отвечать однозначно придется Вам. Славо богу что пока ничего не рухнуло. 2. Я бы поостергся продавать квартиру в том виде как она есть, потому что если не дай бог наступят фатальные последствия о Вас однозначно вспомнят и попытаются привлечь. А вдруг кого-то задавит? А вдруг придут в негодность другие квартиры? Вы поймите, что потери могут быть просто фантастические. Не надо впаривать и оставлять свою голову хоть и теоретически «под топором» пожизненно.
3. Найти покупателя на квартиру «как есть» — просто фантастически трудно. Вы автоматически исключаете всех ипотечников, а их подавляюшая бОльшая часть. Про вариант взятки оценщику — даже писать не хочется.( Не тот вариант переделки.( Вы автоматически исключвете вообще более-менее грамотных людей! Это может потом явиться поводом для оспаривания сделки, или других судебных претензий к Вам.
В общем, решать Вам, но я бы и поостерегся продавать «как есть» и очень-очень сложно это. Возможно придется дать просто ломовой дисконт.

Яна. восстановление подобной стены, пока это не затронуло общий конструктив дома это общестроительные работы. Это металл, кирпич, бетон — это не так дорого, я думаю. Без узаканивания проема а просто по варианту возврата к проекту, я надеюсь Вы впишетесь тысяч в 200. Я просто не знаю ни где Вы территориально, ни сколько осталось от стены. Наверное это будет меньше, чем необходимый дисконт и обезопасит Вас на будущее. И уж точно легче продать. Мое мнение: восстанавливать под проектный вариант — и продавать как полноценную квартиру без дисконта. Это лично мое мнение. Не знаю, может кудесники-теоретики предложат другое волшебство.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой?

Оформление незаконной перепланировки квартиры — достаточно сложное мероприятие, так что рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки или продажи собственности. Главное, чтобы после приобретения новый хозяин смог согласовать проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была произведена покупка помещения с незаконной перепланировкой.

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался реализацией.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку в установленный срок и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане, согласно предписанию. При определенных условиях возможно узаконить перепланировку «задним числом», либо как планируемую.

ДЕЙСТВИЯ В СЛУЧАЕ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Конечно, для того, чтобы не остаться обманутым, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать проблем в будущем.

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым, а также работы по изменению несущих конструкций. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом» или как планируемую.

Почему так? Дело в том, что при оформлении перепланировки с затрагиванием несущих стен квартиру посещает инженер автора проекта дома с целью оценки состояния несущих конструкций и составления технического заключения.

Если при перепланировке помещения был устроен проем в несущей стене, очевидно, что тогда согласовать эту перепланировку как планируемую не получится и собственник будет отвечать за незаконные действия предыдущего жильца как положено: получит штраф, предписание, БТИ в красных линиях.

ЗАПРЕЩЕННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ

Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос мокрых помещений на жилые зоны, демонтаж несущих перегородок, объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа.

Непозволительно объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения.

Если в перепланировке присутствовали такие мероприятия, собственнику не удастся их согласовать и его обязуют провести перепланировку, возвращающую все на место, а это может стоить больших денег.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ОФИЦИАЛЬНО

Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться проблемы с банком.

Большинство организаций отказываются от таких сделок по причине того, что согласно жилищному кодексу если собственник не согласует незаконную перепланировку, исполнительные органы имеют право изъять площадь в судебном порядке.

Когда покупателю все-таки удается получить от банка добро на покупку, тот подписывается под обязательством провести оформление перепланировки в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года.

Это очень неудобно, так как может обнаружиться, что перепланировка имеет недопустимые мероприятия. Тогда проведение обратной перепланировки и ее оформление может потребовать больше времени и денежных трат.

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Что касается людей, задумавших продать свое недвижимое имущество, то на деле легальная продажа квартиры с незаконной перепланировкой по цене обыкновенной практически невозможна.

Чаще всего такие квартиры продают со значительными уступками в цене, так что лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки перед продажей, а еще лучше непосредственно до проведения мероприятий. Более того, продажа квартиры с согласованной перепланировкой очевидно выгодна, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Вопрос, интересующий многих собственников, которые решили не заморачиваться на официальном оформлении результатов перепланировки. По общему правилу такие квартиры продавать нельзя. Это будет расцениваться в качестве основания для признания сделки недействительной. Но какие варианты возможны по законодательству, чтобы совершить безопасную сделку?

Статус квартиры с незаконной перепланировкой при продаже

Проводить изменение планировки неофициально законодательством запрещено. За это предусматривается ответственность, в том числе и уголовная, что зависит от последствий такой смены планировки. Чаще всего принимается санкция в виде административного штрафа.

Однако ответственность — это ещё не весь перечень проблем, связанных с незаконной сменой техплана помещения. Проблемы также могут возникнуть в связи с продажей квартиры. В основном они связаны с ценой, с проблемами оформления. Но главная проблема – это поиск покупателей. Многих из них интересует, узаконена ли перепланировка. Ведь покупка квартиры с такой планировкой может повлечь нежелательные последствия.

В этом смысле выделяют следующие особенности квартиры с незаконной перепланировкой:

  • ответственность за незаконную смену планировки наступает у собственника, то есть у покупателя после оформления на его имя;
  • продажа такой квартиры без уведомления покупателя о факте незаконной планировки может стать основанием отмены сделки;
  • уведомление покупателя о такой особенности квартиры может вызвать заметное снижение цены квартиры;
  • такую квартиру невозможно продать или купить в ипотеку, так как банк не связывается с подобными случаями и не допускает этого без разрешения со своей стороны.

Квартиры, у которых перепланировка узаконена и имеются все документы об этом, оцениваются процентов на 10 дороже, чем среднестатистическая квартира с такой же квадратурой.

В то же время жильё с незаконной перепланировкой сразу сбрасывает в цене минимум 10%, если о данном факте станет известно потенциальному покупателю.

По этой причине собственники таких помещений предпочитают обращаться в риелторские организации, чтобы самим не иметь дела с проблемными и дотошными покупателями. Но такие организации не всегда относятся добросовестно к своим обязанностям и могут скрыть от потенциальных покупателей факт незаконного изменения планировки помещения. Ведь они свою комиссию получат, а в дальнейшем продавцу придётся самому разбираться с покупателем.

Напрямую федеральными законами не наложен запрет на продажу такой квартиры. Если никто и никогда не узнает о данном факте, то проблем может и не возникнуть. Но в жизни бывают такие случаи, когда ответственные люди, к примеру, соседи, которые обеспокоены насчёт целостности конструкции жилого дома, могут обратиться в соответствующие инстанции. И они будут правы, ведь нередко вследствие неграмотно выполненной перепланировки обрушивались целые подъезды.

Но что делать в таких случаях? Как избежать проблем при продаже квартиры? Многие задаются сначала этими вопросами, а потом начинают думать, нужно ли узаконивать перепланировку. Оценка квартиры сильно помогает её продать.

Порядок продажи

Так как продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой может вызвать множество проблем как для покупателя, так и для продавца, то рекомендуется действовать исключительно в рамках закона и не надеяться на то, что никто и никогда не узнает о данном факте. Как минимум покупатель об этом узнает всё равно. Так что вполне возможна отмена сделки.

Это важно знать:  Оплата по штрих коду Сбербанк Онлайн: инструкция

Порядок действий при продаже такой квартиры в рамках действующего законодательства следующий:

  1. В первую очередь необходимо узаконить перепланировку, чтобы избежать впоследствии признания сделки купли-продажи недействительной.
  2. Нужно запросить в БТИ (бюро техинвентаризации) выписку из действующего техплана помещения, которая отражена в документах кадастра, оформленных на данную квартиру.
  3. Через интернет либо непосредственно в ГКН (государственном кадастре недвижимости) нужно получить кадастровую выписку, где указываются все технические особенности действующей планировки.
  4. С данными документами нужно обратиться в архитектурную службу местной администрации или независимую проектную организацию для создания проекта новой перепланировки.
  5. Проект нужно согласовать с администрацией, а копии его нужно представить в органы пожарного и санитарного надзора.
  6. После получения согласия администрации, утверждённый экземпляр проекта нужно передать в БТИ для внесения соответствующих изменений в техническую документацию помещения.
  7. Заплатив штраф при регистрации нового плана, нужно получить выписку из БТИ, где отражаются изменения, внесённые в результате незаконной перепланировки.
  8. Осуществляется продажа путём заключения обычного договора о купле-продаже, удостоверенного у нотариуса.

Покупатели, в свою очередь, после заключения сделки и когда квартира уже куплена должны зарегистрировать сделку в Росреестре и переоформить квартиру на своё имя. После этого уже ничто не угрожает законности сделки. Однако без согласования с администрацией узаконивание невозможно.

Если администрация посчитает, что такие изменения в конструкцию квартиры вносить недопустимо, то по решению суда собственников могут заставить вернуть предыдущую планировку за свой счёт. Свои права собственники могут отстаивать в судебном порядке. В таком же порядке осуществляется узаконивание перепланировки, если администрация отказала в утверждении проектной документации.

Как узаконить планировку через БТИ

Если не узаконена перепланировка квартиры, то ответственности уже не избежать. Самая минимальная санкция за подобное нарушение закона — это административная ответственность. Она выражается в денежном штрафе, что назначается в пределах от 1 до 2,5 тысяч рублей.

Штраф небольшой, так что заплатить его для узаконивания планировки не должно составить труда.

Чтобы принять ответственность на себя и приступить к процессу официального оформления, необходимо:

  • обратиться в БТИ;
  • специалисты указанной организации осуществляют замеры и сопоставляют внесённые изменения с техпланом из БТИ;
  • составляется акт о несоответствии;
  • он передаётся администрации, после чего на виновного собственника налагается штраф.

После уплаты данного штрафа необходимо снова обратиться в БТИ и осуществить процедуру, описанную в предыдущем разделе.

Ведь для проведения оценки у частных организаций необходимо представить все документы на квартиру, включая технические. Однако данная оценка никак не влияет на цену приобретения перепланированной квартиры.

Продажа без узаконивания перепланировки

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если собственники всё же решили не оформлять перепланировку, а продать квартиру с незаконным планом, то нужно учесть два основных правила, которые позволят избежать проблем в будущем:

  • нужно действовать честно и поставить в известность покупателя;
  • внести в сделку о купле-продаже пункт о неофициальной перепланировке жилья.

Такой подход обезопасит сделку, хотя вряд ли сможет обезопасить покупателя от ответственности в будущем. По этой причине многие покупатели не желают связываться с квартирой, где перепланировка не узаконена, или же требуют снизить цену.

Договариваться в подобных случаях очень тяжело, так как покупатель будет настаивать на максимальном снижении цены, а продавец желает наиболее выгодно продать квартиру. Как продать квартиру с перепланировкой в таком случае?

Мифы как продавца, так и покупателя, когда осуществляется продажа квартиры с перепланировкой, могут развеять профессиональные участники рынка недвижимости. Как правило, они ведут учёт всей недвижимости, реализуемой на данный момент, в том числе и квартир с незаконной планировкой.

Они могут указать не среднерыночные цены на подобное жильё и уверить покупателей и продавцов в приемлемости той или иной цены.

На сегодняшний день на рынке недвижимости риелторы знают, как проверить степень переделки и определяют следующие категории квартир с незаконной планировкой в зависимости от степени допустимости внесённых в них изменений.

Так, выделяют:

  • простую переделку;
  • сложную переделку.

Как правило, помещения с простой переделкой несильно падают в цене и их продажа не вызывает особых проблем.

Такую переделку характеризуют следующие признаки:

  • перенос дверей в несущих конструкциях;
  • перенос некоторых конструкций, не являющихся несущими;
  • разборка декоративных элементов планировки и включение новых таких элементов;
  • изменение различных проёмов без изменения их размера;
  • декоративные изменения ненесущих конструкций.

В свою очередь, сложную планировку, которая, по сути, незаконна, характеризуют следующие признаки:

  • изменение площади нежилых помещений;
  • объединение других помещений с балконом;
  • наличие дверных проёмов, не указанных в действующем плане;
  • разборка подоконников, расширение имеющихся проёмов;
  • перестановка газового оборудования;
  • объединение нескольких помещений.

За перестановку газового оборудования, помимо указанного штрафа за незаконную перепланировку, необходимо заплатить штраф за самовольное изменение положения газового оборудования.

Возможные последствия

Как правило, перепланировку проводят, чтобы увеличить уровень комфорта в жилье. Однако это не всегда положительно отзывается на цене недвижимости. Такую недвижимость вовсе нельзя продавать тем, кто покупает жильё по ипотечному кредитованию. Банки сразу замечают такие нюансы и никогда не согласятся взять под залог перепланированную квартиру.

Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой не оформляется практически никогда. Изменение плана ипотечной квартиры осуществляется в особом порядке.

Помимо этого, при продаже квартиры с незаконной планировкой могут возникнуть следующие сложности:

  • если техплан был сделан более 5 лет назад, то практически невозможно избежать ответственности за неофициальную перепланировку при продаже;
  • в случае недопустимости внесённых изменений согласно нормам законодательства собственники рискуют лишиться жилья;
  • покупатель может предложить цену намного ниже, чем среднерыночная цена;
  • сделка будет признана недействительной, что повлечёт возврат денег и квартиры предыдущим владельцам;
  • покупатель в любое время может оспорить сделку и отказаться от неё вовсе.

Если перепланировка простая, то можно не проводить оформление, а сделать небольшую скидку покупателю в пределах 5–10% от среднерыночной стоимости. Расходы на оформление могут составить от 50 до 100 тысяч рублей, так что нужно исходить из указанной суммы. Купить квартиру могут и без неё, но результат зависит от того, какой покупатель попадётся. Всё равно нужно оценить все риски.

Если же переделка сложного типа, то без переоформления не обойтись. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой редко осуществляется грамотным покупателем, а банки или риелторские организации редко связываются с собственниками таких помещений. По этой причине, если в квартире изменены несущие конструкции или затронуто газовое оборудование, то лучше оформить это всё официально через уполномоченные органы или суд.

Продать квартиру с перепланировкой

Законная и незаконная планировка

Для начала следует разобраться, какая планировка является законной, а какая нет. Незаконная подразумевает недопустимые изменения, т.е. нарушение законодательных норм при перестройке. Под незаконной перепланировкой подразумеваются такие вмешательства, которые приводят к ухудшению эксплуатации объекта и угрожают жизни соседей:

  • нарушение устойчивости и несущей способности конструкций здания;
  • перекрытие доступа к стоякам отопления;
  • демонтаж вентиляционных каналов;
  • превышение допустимой нагрузки на конструкции объекта;
  • расширение санузлов над жилыми помещениями или кухнями;
  • установка радиаторов и батарей на балконы и лоджии;
  • монтаж проемов, ниш и отверстий в несущих стенах и колоннах;
  • монтаж полов с подогревом;
  • перепланировка чердака и технического этажа;
  • снос стены, отделяющей газифицированную кухню от жилых помещений;
  • устройство балконов и лоджий на всех этажах, за исключением первого;
  • ремонтные работы в аварийных домах.

Такие нарушения невозможно узаконить, а следственно нельзя будет и продать квартиру. Кроме того придется вернуть жилплощадь к изначальному виду. В случае игнорирования требований жилинспекции можно вовсе лишиться жилплощади в соответствии с пунктом 5 статьи 29 ЖК РФ. К законной перепроектировке соответственно относятся все действия не нарушающие нормы законодательства. К законным видам перепланировки относятся:

  • расширение или перенос кухни либо санузлов в область нежилых помещений;
  • демонтаж и деформация не несущих конструкций здания;
  • демонтирование подоконной части стены в кирпичных, монолитных и панельных домах (до 2007 г. постройки), для монтажа французских окон;
  • монтаж проёмов в несущих конструкциях панельных домов построенных до 2007 г.;
  • застекление балкона и установка кондиционера;
  • смена перекрытия пола;
  • перестановка сантехники (ванной, душевой кабины, унитаза и т.д.) в радиусе мокрых зон;
  • соединение кухни с жилыми комнатами (при наличии электрической плиты);
  • перенос приборов отопления на противоположную стену;
  • замена плиты газовой на электрическую, при наличии необходимой мощности;
  • объединение жилых помещений по пролетам либо по этажам;
  • устройство лоджии или веранды на первом этаже. Но для такой перепроектировки обязательно проведение общедомового собрания.

Несмотря на то, что подобные переустройства законны, в некоторых случаях они все же требуют уведомления соответствующих органов или составления нового проекта перепланировки с включением всех планируемых изменений. После окончания ремонтных работ, следует направить письменное заявление с приглашением специалиста для внесения изменений в техпаспорт. Если все выполнено в соответствии с законодательством, то продать такую жилплощадь не составит проблем.

Что делать, если выявлена неузаконенная перепланировка?

Согласуются планировки с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Согласование по проекту довольно-таки длительный и затратный процесс. Он затрагивает только сложные работы, такие как объединение квартир, расширение жилплощади, снос стен. Стоимость согласования по проекту начинается от 60 тысяч рублей. Если предписание проигнорировать, то можно лишиться жил площади, т.к. в соответствии с установленным законодательством она будет выставлена на торги.

Оформление неузаконенной планировки

Узаконить перепланировку можно только если она соответствует всем нормам законодательства. Для этого необходимо собрать следующий пакет документов:

  • документы устанавливающие право собственности;
  • согласие собственников;
  • техплан помещения;
  • план БТИ.

Для начала необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации и предоставить указанные документы, что бы получить новый план, отражающий все сделанные изменения. Составляется этот план после того, как сотрудник БТИ самостоятельно осмотрит и произведет все замеры у вас в квартире. Следующий шаг это обращение в жилинспекцию с составленным планом. Помимо этого необходимо иметь при себе:

  • проект перепроектировки;
  • заключение надзорных и контролирующих органов (Роспотребнадзор и т.д.);
  • согласие каждого собственника жилья, если задеты интересы соседей, то согласие соседей.

То есть необходимы те документы, которые предоставляются в случае еще невыполненной перепланировки. Также необходимо вложить заявление на согласование. В течение 45 дней после подачи документов, заявление рассматривается и выдается решение о согласовании в изменении проектировки либо отказ в получении разрешения. Если ответ положительный, следует обратиться в МФЦ или Кадастровую палату и получить кадастровый паспорт с внесенными изменениями. При обращении необходимо предоставить следующие документы:

  • технический план;
  • выписка из ЕГРП на недвижимость, в которой осуществлялось переустройство;
  • план БТИ;
  • решение надзорных и контролирующих органов РФ о том, что перепроектировка согласована.

В случае изменения размеров жилплощади, этот пакет документов следует так же направить в Росреестр новый правоустанавливающий документ.

Купля-продажа квартиры с неузаконенным переустройством

На законодательном уровне продажа квартиры с незаконной перепланировкой не запрещена, но при выявлении нарушений, т.е. если человек купил квартиру с незаконной планировкой, такая сделка может быть расторгнута Росреестром. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Это возможно, но незаконная перепланировка при продаже квартиры является большой проблемой.

В сегодняшних реалиях сложно найти человека, который захочет купить квартиру с этой проблемой. А если неузаконенная перепланировка при продаже квартиры всплывет, т.к. в документах БТИ она изображена красными линиями, то это приведет к существенному снижению стоимости недвижимого имущества. Ответственность за переустройство несет собственник жилья, поэтому прежде чем купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, нужно все взвесить. Покупка квартиры с перепланировкой должна осуществляться только после тщательного изучения поэтажного плана Бюро технической инвентаризации и сравнения его с текущей планировкой. Зачастую покупатели узнают о том, что планировка неузаконенна, пройдя процедуру регистрации.

Это важно знать:  Защита прав потребителей - Адвокат в Ростове-на-Дону

Если продавец осуществил сделку по старым планам БТИ, тем самым скрыв переустройство от покупателя, то договор можно расторгнуть. В этом случае суд будет на стороне покупателя, поэтому помимо выигрыша дела пострадавшая сторона помимо уплаченной за квартиру суммы, получит компенсацию за переезд и моральный ущерб.
Следует помнить, что как правило банки не оформляют ипотеку для приобретения жилплощади с неузаконенной перепланировкой. Это возможно при условии, что после приобретения жилплощади перепроектировка будет узаконена.

В таком случае в договоре прописываются четкие сроки, в среднем около 6 месяцев. Но высока вероятность того, что переустройство окажется незаконным и не подлежит согласованию. В таком случае уже приобретателю придется либо подводить переустройство к согласуемому варианту, либо восстанавливать исходный вид. Поэтому прежде чем осознанно приобрести такую недвижимость, следует обсудить этот вопрос со специалистами, т.к. стоимость процесса узаконивания планировки может оказаться куда больше, чем предоставленная скидка на жилплощадь.

Это вам будет интересно:

Если перепроектировка произведена с многочисленными нарушениями, то шанс узаконить ее сводится к нулю. В особо тяжелых случаях, когда в следствие изменения планировки нанесен ущерб третьим лицам или кто-либо пострадал, собственника ждет уголовная ответственность.

С 2016 года в соответствии со статьей 2 ФЗ от 3 июля 2016 г. No 360-ФЗ, правоустанавливающим документом на недвижимость является только выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

Статья 7.21 КоАП РФ определяет своеобразное наказание владельцев собственности, которые осуществили незаконную перепланировку. Проживание в многоэтажных домах накладывает на собственников обязательства следовать установленным правилам по перепланировке комнат, с учетом технических особенностей самого строения. Обязательно нужно получать разрешение на осуществление таких действий.

8 (383) 381-88-22

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой возможна, но вы столкнетесь со многими сложностями, если в БТИ о вашей перепланировке известно, и вы уже получили уведомление о необходимости осуществить действия по восстановлению нормальной планировки помещений. В тоже время, любой риелтор скажет вам о том, что неразрешимых проблем нет, и в данном случае также можно осуществить продажу квартиры по достойной цене, но все же с существенной скидкой, что непременно заинтересует потенциальных покупателей.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

  1. Квартира с незаконной перепланировкой может быть продана без особых проблем. Тем не менее, вы должны сразу же предупредить покупателя о том, что у вас осуществлена перепланировка без согласования с государственными инстанциями;
  2. Как правило, риелторы могут сразу же просчитать, какая сумма потребуется, чтобы осуществить оформление всех документов. Таким образом, вы сможете назвать сумму потенциальному покупателю и скинуть на данную сумму цену на недвижимость.

Фактически, все достаточно просто. Но, это в том случае, если потенциальный покупатель приобретает недвижимость за наличные средства. Если же покупка осуществляется в кредит, то тут возникнут определенные сложности.

Во-первых, многие банки просто не позволяют осуществлять приобретение квартиры с незаконной перепланировкой своим кредиторам. Во-вторых, те банки, которые все же осуществляют кредитование на такую недвижимость, формируют весьма существенную страховку, с учетом, что приобретается квартира, которая потребует от нового собственника дополнительных финансовых вливаний. Так что, в данном случае, вы вряд ли сможете быстро найти покупателя, который согласился бы осуществить приобретение недвижимости в кредит с незаконной перепланировкой.

Стоит ли узаконить перепланировку?

Если в вашем помещении осуществлен отличный ремонт, и вы стремитесь получить более существенную прибыль с реализации, то вам стоит позаботиться о том, чтобы осуществить процесс оформления всех документов самостоятельно.

В принципе, структура оформления документов имеет массу сложностей и нюансов. Тем не менее, вы можете обратиться к специалистам, которые смогут помочь вам в оформлении перепланировки.

Таким образом, вы сможете получить все нужные документы, а также сможете получить достаточно существенную прибыль от реализации недвижимости.

Стоит ли покупать квартиру с незаконной перепланировкой?

Сразу же нужно сказать о том, что ответственность за перепланировку берет на себя собственник имущества. Так что, фактически, становится понятно, что если вы осуществляете приобретение недвижимости с незаконной перепланировкой, то вам нужно впоследствии самостоятельно оформлять все документы.

Соответственно, вам нужно осуществить проверку, насколько сложно будет вам все это оформлять, и насколько выгодным будет данное приобретение.

Бывает и так, что владельцы недвижимости с незаконной перепланировкой не ставят в известность своих клиентов о том, что у них осуществлена такая планировка, поэтому, нужно быть крайне внимательным, осматривая квартиру и осуществляя проверку технической документации.

По роду деятельности нам часто встречаются квартиры с перепланировкой. Где-то сделано нормально, где-то снесено все так, что практически слезы наворачиваются.. И по большей части мало кто при сносе стен изначально задумывается «а как я потом это буду продавать?» Ведь делается для себя и на всю жизнь.

А потом встречаешь 70-ти метровую студию, сделанную из небольшой трешки и думаешь: мда…

Я не буду описывать процесс узаканивания перепланировки, может быть в отдельном материале. Сегодня хочется рассказать продавцам квартир с перепланировкой о том, нужно ли оформлять поломанное перед продажей или не обязательно.

Многие думают, что неузаконенная перепланировка автоматически «закрывает» возможность продажи объекта. Нет, это не так, иначе больше половины квартир в Москве стояли бы одинокие и никому не нужные. Всё продается и всё покупается.

Кого может «напрячь» перепланировка в принципе?

В основном ипотечников — ведь одним из документов, которые готовятся для одобрения квартиры банком является отчет об оценке. Который делается на основании фотографий, сделанных оценщиком на самой квартире.

Больше всех «лютует» в этом плане Сбербанк.

Продажа квартиры с перепланировкой

Даже малейшее перенесение двери на 10 см вдоль коридора вызывает зубовный скрежет и юристов и запускается долгий и нудный процесс, который скорее всего приведет вас к «разбитому корыту», а точнее — к развалу сделки. Если вы начинаете работать с Сбербанком — у вас должен быть серьезный подход к поиску объектов.

Но что делать, если единственный подходящий вариант — это квартира с неузаконенной (неузаканиваемой) перепланировкой? Для этого некоторые продавцы и покупатели договариваются с оценщиком, который фотографирует подобную квартиру в этом же подъезде. Все получают то, что желали: продавец-деньги, покупатель — нужную ему квартиру с подходящей перепланировкой(не секрет, что планировки некоторых квартир в изначальном варианте слабо приспособлены к проживанию людей).

Итак советы:

1. Если вы продаете квартиру с неузаконенной перепланировкой и у потенциальных покупателей она не вызывает отторжения — не спешите переоформлять документы, вы просто потеряете минимум полгода и своего покупателя.

2. Если квартира испорчена неузаканиваемой перепланировкой (есть и такие, которые узаконить невозможно), установите на нее цену ниже средней по рынку. Так вы привлечете своего покупателя.

3. Всегда уточняйте у звонящих по объявлению, как они покупают квартиру. Если с использованием ипотеки — честно предупреждайте о перепланировке. Не теряйте ни свое ни чужое время. Пока вы будете «биться» с андеррайтерами банка, мимо вашей квартиры пройдет реально ваш покупатель.

Хотите еще больше интересной информации — подпишитесь прямо сейчас на мою рассылку «Как правильно и без рисков купить квартиру»

Вопрос:Как быть, если перепланировка не узаконена, и мы уже купили квартиру и оформили документы? Не получится ли так, что у нас эту квартиру отберут? Можем ли мы сами узаконить перепланировку?

Ответ: Начнем с того, как могут наказать владельца недвижимости за несанкционированную реконструкцию квартиры.

Можно ли будет продать квартиру с незаконной перепланировкой

За самовольную перепланировку в квартире он будет вынужден заплатить штраф в размере от 2 тысяч до 2,5 тысяч рублей. По всем нормам эти суммы должен уплачивать виновники перестройки. Однако чаще всего штраф вносят новые собственники. В противном случае им просто не утвердят новый техпаспорт на квартиру.

Что делать, если вы не знали о прошедшей перепланировке?

Продавать недвижимость с незарегистрированной реконструкцией законом не запрещено. Но, приобретя переделанную квартиру, новые владельцы должны будут решить:

  • Пытаться через суд признавать сделку недействительной и возвращать свои деньги.
  • Самим провести согласование уже произведенных изменений и зарегистрировать новый техпаспорт.

Можно попробовать промолчать о перепланировке, но затем при следующем переоформлении все это всплывет, и неприятности не заставят себя ждать. Кроме того, местное законодательство в различных регионах может отличаться, но чаще всего при регистрации права собственности просят оформить новые документы и в БТИ. То есть все изменения обнаружатся.

Разберем каждый пункт.

1) Первый путь следует выбрать, если вы понимаете, что вам не узаконить произведенную реконструкцию и вы не получите новый техпаспорт на квартиру. То есть в дальнейшем не сможете ее переоформить.

О том, что изменения произведены, новые владельцы могут убедиться сами, сравнив имеющийся техпаспорт с реальной обстановкой. Но вот, насколько они серьезны может сказать специалист из архитектурного департамента местной администрации.

Собственник и сам должен ориентироваться в этих вопросах, в этом ему помогут материалы на нашем сайте.

По каким причинам может произойти отказ в регистрации перепланировки, вы можете ознакомиться на нашем сайте в статье: «Перепланировка – как получить разрешение, пошаговая инструкция».

В таком случае владельцу надлежит обойти все инстанции, получить заключения и писать исковое заявление в суд на расторжение сделки. Шансы на благополучный исход дела существенно возрастут, если обратиться к квалифицированным юристам. Необходимую помощь вы можете получить и от наших специалистов.

2) Второй путь предпочтителен, если перепланировка не носила капитального характера, и вы сами способны зарегистрировать коррективы. В таком случае собирается пакет документов и начинается обход инстанций.

Какие документы требуются для согласования уже произведенных изменений, читайте в статье «Что делать, если перепланировка уже сделана».

На этом пути тоже возможны два пути решения: через местную администрацию или, если она не даст разрешения, через суд.
На всех этапах рекомендуем вам собирать платежные документы, которые выдают органы экспертизы, БТИ, контрольных органов и проч. Это потребуется для того, чтобы подать еще один иск в суд: на бывшего владельца с требованием возместить все материальные расходы по регистрации перепланировки.

Впрочем, если новые владельцы знали на что шли и согласились с необходимостью дополнительных расходов на согласительные процедуры, то необходимость в таком суде отпадает. Остается только самим пройти всю процедуру.

Статья написана по материалам сайтов: www.pereplanirovkamos.ru, www.cian.ru, gsps.ru, zhiloepravo.com, berolux.ru.

»

Предыдущая
ДругоеМожно ли продать неприватизированную квартиру и как это сделать
Следующая
ДругоеМожно ли прописаться в апартаментах или лофте: если нельзя, то почему, что говорит новый закон?
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector