Объект незавершенного строительства: что это, признание права собственности, процент готовности

ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО

Данная работа посвящена проблемам правового регулирования объекта незавершенного строительства. В ней рассматриваются вопросы, касающиеся материально-правовых аспектов регулирования объекта, не завершенного строительством, в частности момента его возникновения, а также процессуальные особенности признания права собственности на данный объект недвижимого имущества.

Актуальность данного исследования на сегодняшний день не вызывает сомнений, поскольку количество споров по поводу признания права собственности на объекты, не завершенные строительством, неуклонно растет.

До недавнего времени вопрос об отнесении незавершенного строительства к недвижимому имуществу являлся дискуссионным.

Ранее объект незавершенного строительства рассматривался законодателем как совокупность строительных материалов и вложенного труда и не признавался в качестве предмета гражданско-правовых сделок. В научной литературе было высказано мнение о том, что объект незавершенного строительства не может считаться объектом недвижимости, поскольку « до регистрации в порядке ст. 219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью». Существовало и иное мнение: „…объект строительства, неразрывно связанный с землей, вне зависимости от того, завершены строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку он подпадает под определение недвижимой вещи“.

Данная дискуссия разрешилась лишь в 2004 г. в связи с внесением изменений в ст. 130 Гражданского кодекса РФ ( далее — ГК РФ), согласно которым объекты, не завершенные строительством, были включены в перечень недвижимых вещей. Несмотря на это, на сегодняшний день понятие « объект незавершенного строительства» содержится лишь в Градостроительном кодексе РФ и отождествляется с понятием „объект капитального строительства“ — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено ( далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Но, на наш взгляд, данное определение не отражает всех существенных признаков, характеризующих этот объект, в связи с чем неразрешенным остается вопрос и о моменте возникновения такого объекта.

Существуют различные точки зрения на то, с каким юридическим фактом следует связывать момент возникновения объекта незавершенного строительства. Согласно одной из них таким фактом следует считать получение разрешения на строительство и прав на земельный участок. На наш взгляд, данная позиция представляется неверной, поскольку такой юридический факт порождает лишь права на строительство объекта, без которых он считался бы самовольной постройкой, но не сам объект.

Наиболее широкое распространение получила точка зрения о том, что юридическим фактом, с которым следует связывать момент возникновения, а следовательно, и первоначальную государственную регистрацию объекта незавершенного строительства, является прекращение договора подряда в отношении этого объекта. Данную позицию поддерживают ряд авторов, такие, как Е.А. Суханов, Г.С. Мостов, а также судебная практика. Как следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 « О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», „по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу“. Таким образом, необходимым условием того, чтобы объект незавершенного строительства был признан объектом недвижимости, а также для регистрации права собственности на такой объект, по мнению ВАС РФ, является факт прекращения договора строительного подряда в отношении данного объекта.

При этом ст. 25 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на основании содержания которой Пленум ВАС сделал этот вывод, была существенно изменена Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ „О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. Новая редакция Закона больше не обусловливает государственную регистрацию права собственности на объекты, не завершенные строительством, необходимостью совершения сделки с такими объектами, а также приводит закрытый перечень документов, необходимых для регистрации объектов, не завершенных строительством, в связи с чем возникает вопрос об актуальности и обоснованности применения положений п. 16 Постановления Пленума ВАС N 8, касающихся необходимости расторжения договора строительного подряда. Несмотря на это, ВАС РФ и ныне руководствуется указанным выше Постановлением Пленума. В свою очередь Д.И. Ильин полагает, что « требование регистрирующих органов ( при государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства и сделок с ними) о необходимости представления доказательств расторжения ( прекращения) договоров строительного подряда в отношении объектов незавершенного строительства должно быть отменено“. Данное мнение, на наш взгляд, является небезосновательным, а постановка момента возникновения объекта, не завершенного строительством, в зависимость от прекращения договора строительного подряда представляется неверной.

В свою очередь, на местном уровне вопрос, связанный с моментом возникновения объекта незавершенного строительства, четко урегулирован, что отражено в п. 2 приложения к Постановлению главы администрации города Краснодара от 23 апреля 1996 г. N 591 « Об утверждении Положения о порядке отчуждения и регистрации не завершенных строительством объектов нежилого фонда», в соответствии с которым незавершенным строительством признается строящийся объект нежилого фонда с готовностью более 30% от утвержденного проекта, расположенный на земельном участке, владение которым подтверждено правоустанавливающими документами. Следовательно, момент возникновения объекта, не завершенного строительством, ставится в зависимость от степени его готовности. Тем не менее в информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 „Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости“ отмечено, что Высший Арбитражный Суд РФ признал объектом недвижимости строение лишь с возведенным фундаментом и стенами, а по делу N А21-336/04-С2 суд рассматривал объекты спора со степенью готовности 2,4% и 4,8% ( возведен только свайный фундамент) как самостоятельные объекты права. Таким образом, на наш взгляд, критерий степени готовности объекта незавершенного строительства носит лишь описательный характер и не влияет на момент его возникновения.

Наиболее обоснованной и аргументированной, на наш взгляд, является позиция, в соответствии с которой моментом возникновения объекта незавершенного строительства следует считать момент приобретения этим объектом свойств недвижимой вещи. Данный подход поддерживается М.И. Брагинским, который справедливо отметил: « …при всей несомненной специфике правового режима третьего вида объектов строительства это прежде всего не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей». Необходимо отметить, что при приобретении объектом свойств недвижимой вещи возникает новый самостоятельный и целостный объект права. Кроме того, данный подход полностью отражает позицию законодателя в части включения объектов незавершенного строительства в перечень недвижимого имущества.

В рамках заявленной темы следует рассмотреть вопрос о порядке регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется в административном порядке ( регистрирующим органом) на основании документов, перечень которых указан в п. 3, 4 ст. 25 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Помимо административного порядка регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства существует также возможность признания права собственности на такие объекты в судебном порядке, в связи с чем необходимо проанализировать процессуальные особенности рассмотрения судами дел о признании права собственности на объекты незавершенного строительства.

В первую очередь следует обратить внимание на подведомственность и подсудность данной категории дел. Дела о признании права собственности на объекты незавершенного строительства подведомственны судам общей юрисдикции и арбитражным судам, в зависимости от характера спора и субъектного состава участников этого спора.

Характер спора, разрешение которого отнесено к подведомственности арбитражных судов, определен законодателем как экономический. Это спор, возникший в связи с осуществлением предпринимательской деятельности ( ч. 1 ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ ( далее — АПК РФ)).

Субъекты споров, разрешение которых отнесено к подведомственности арбитражных судов и, следовательно, исключено из подведомственности судов общей юрисдикции, указаны в ч. 2, 5 ст. 27 АПК РФ.

Оба критерия, по которым проводится разграничение компетенции между судами общей юрисдикции и арбитражными судами и определяется подведомственность дел последним, должны учитываться в совокупности. При отсутствии любого из них дело подлежит разрешению в судах общей юрисдикции, если только специальными нормами оно не отнесено к подведомственности арбитражных судов.

В случае если дела подведомственны суду общей юрисдикции, подсудность дел определяется по правилам Гражданского процессуального кодекса РФ ( далее — ГПК РФ). Полномочия мирового судьи по рассмотрению имущественных споров ограничены ценой иска в 100 тыс. рублей. Если цена иска превышает указанную законом сумму, судья возвращает исковое заявление в связи с неподсудностью дела данному суду ( п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ). Следовательно, при вышеназванных условиях по правилам ст. 24 ГПК РФ дела о признании права собственности на объект незавершенного строительства становятся подсудными районному суду.

В случае если дела подведомственны арбитражным судам, то их рассмотрение в первой инстанции подсудно арбитражным судам республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов ( п. 1 ст. 34 АПК РФ).

Дела о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, подведомственные как судам общей юрисдикции, так и арбитражным судам, рассматриваются в порядке искового производства.

Закон предоставляет широкую возможность обращения в суд заинтересованным лицам ( гражданам и организациям) в случае нарушения их прав и свобод.

Наличие или отсутствие права на предъявление иска проверяется при принятии искового заявления. По смыслу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Заинтересованными лицами в рассматриваемой категории дел являются участники отношений, в результате которых возникает объект незавершенного строительства. Вопрос о том, кто именно из участников отношений ( подрядчик, заказчик, инвестор) имеет право на признание права собственности на этот объект, представляет определенные сложности.

Одним из участников таких отношений является подрядчик. Однако его право на признание права собственности на объект незавершенного строительства носит противоречивый характер. Так, например, в Законе РСФСР « Об инвестиционной деятельности в РСФСР» указывается, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором ( заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора ( заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором ( контрактом). А согласно п. 1 ст. 2 указанного выше Закона субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица ( банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса. Таким образом, до момента передачи объекта недвижимости заказчику право долевой собственности возникает и у подрядчика. В свою очередь, на основании п. 1 ст. 705 ГК РФ подрядчик несет риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком. Если бы подрядчик был „потенциальным собственником“, то не было бы необходимости специально переносить на него риск случайной гибели. Также неправомерным было бы требование заказчика к подрядчику, в случае прекращения договора до его исполнения, передать ему результат незавершенной работы ( ст. 729 ГК РФ). Таким образом, на наш взгляд, неправомерно признавать подрядчика собственником объекта незавершенного строительства в целом либо его части, за исключением случаев, когда подрядчик также является и инвестором.

Это важно знать:  Право на уважение человеческого достоинства

Относительно вопроса о том, кто может признать право собственности на объекты незавершенного строительства после оплаты выполненной работы инвестором, следует согласиться с мнением С.П. Гришаева: « …можно прийти к выводу о том, что собственником становится сам инвестор».

По данной категории дел доказательствами являются документы, перечисленные в ст. 25 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( документы, подтверждающие право собственности или иное право на земельный участок, разрешения на строительство, проектная документация и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства), а также другие договоры, объектом которых является объект незавершенного строительства.

Что касается решения судов по данной категории дел, суд в случае признания права собственности на объект незавершенного строительства своим решением обязывает регистрирующий орган зарегистрировать такой объект.

Порядок апелляционного и кассационного обжалования решений судов по делам о признании права собственности на объект незавершенного строительства, подведомственным судам общей юрисдикции и арбитражным судам, определяется по правилам гл. 39, 40 ГПК РФ и 34, 35 АПК РФ соответственно.

Подводя итоги, следует отметить то, что в правовых нормах, регулирующих отношения, связанные с объектом незавершенного строительства, усматривается ряд противоречий. В связи с этим существует возможность для широкого толкования законодательства в этой части, а следовательно, и злоупотреблений со стороны заинтересованных лиц. Следует согласиться с мнением Р.А. Валеева, что « обилие формулировок при отсутствии единого понимания данного объекта порождает проблемы в правоприменительной практике. Сложившийся пробел способствует упрощенному обороту объекта незавершенного строительства. Например, путем признания таковым вырытого котлована под фундамент лицо приобретает права на интересующий его земельный участок». Объект незавершенного строительства является особым видом недвижимого имущества, поэтому необходима более детальная регламентация отношений, связанных с такими объектами. Таким образом, по нашему мнению, первоочередной задачей для устранения пробелов в законодательстве и единства судебной практики является законодательное закрепление путем включения в соответствующие статьи ГК РФ, Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и иных нормативно-правовых актов содержания термина „объект незавершенного строительства“, отражающего все существенные признаки данной категории.

Авторы статьи: К.А. АВЕТИСЯН, Ю.С. КУЛЬЧИХИНА

Пример практики признания права собственности на долю, если даже нет фундамента

ОТВЕТЫ

Прежде чем отвечать на вопросы считаю необходимым дополнительно отметить, что после признание права собственности на незавершенный строительством объект действие ДДУ не прекращается. Соответственно это позволяет оставаться в реестре требований кредиторов о передаче жилых помещений и обращаться в иные органы за защитой нарушенного права, в том числе в Министерство строительство с заявлениями о включении в реестр пострадавших соинвесторов.

Исключением являются ДДУ на нежилые помещения. Закон о банкротстве не содержит реестра о передаче нежилых помещений. Соответственно, при включении в реестр требований кредиторов действие ДДУ прекращается. Участник строительства сам для себя должен определить способ защиты нарушенного права: включение в реестр требований кредиторов либо признание права собственности.

1. Есть ли отрицательные последствия получения определения суда о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства? Если ДА, то какие? Может ли застройщик принудить дольщика-собственника доли к оплате содержания объекта, аренды земельного участка и т.д.

Основным отрицательным последствием признания права собственности для нежилых помещений является исключение из реестра требований кредиторов. Как стало понятно после судебного заседания 02.03.2017 г. суд, при удовлетворении соответствующих требований будет принимать во внимание включения заявителя в реестр требований кредиторов. Однако, можно пробовать отстоять нахождение в реестре при признании права собственности.

Правовые последствия после признания права собственности на долю в НЗСО наступают лишь в случае вступления дольщика-собственника в те или иные правовые отношения. Если вы не являетесь стороной договора аренды либо иных сделок, то расходы не несете. Налоговое бремя вы можете понести лишь после регистрации прав в Росреестре. Однако возникает вопрос: как налоговая служба будет определять размер такого налога? Доля в НЗСО не имеет стоимости в кадастре. На кадастровый учет ставится НЗСО с определенным процентом готовности, а не доля в НЗСО. Случаи взыскания налога с доли в НЗСО нам неизвестны, но, возможно, такие прецеденты есть.

2. Что будет, если много дольщиков в доме признают право на долю в незавершенном строительстве, и все пойдет наихудшим образом: введут конкурсное, но не найдется нового застройщика, жск дольщики не создадут, на торгах дом не выкупят, что тогда? застройщик передаст такой обьект дольщикам? Будет ли кто-то обязан достраивать такой объект или надежда только на то, что у дольщиков дду будут выкупать за сумму, большую, чем эти дольщики получили бы после торгов? В академе есть убыточные и неубыточные дома, особенно переживают убыточные дома, потому что среди них такие, где признать право на долю хотят все дольщики

Обязанности достраивать такой объект ни у кого нет, кроме застройщика.

Признание ПС на НЗСО не прекращает действие ДДУ и обязательства по достраиванию объекта за застройщиком сохраняются. Полагаем, что это может возникнуть только, если дольщики сами согласятся создать ЖСК и вывести объект из конкурсной массы должника(если другие дольщики проголосуют ¾ от всех участников); или в случае, если дом будет продан в конкурсном производстве на торгах, его оставшуюся часть приобретёт новый застройщик/иное лицо и дольщики, если согласятся, вместе с ним будут достраивать объект. Однако в таких случаях обычно долю дольщиков выкупает такой покупатель, чтобы беспрепятственно достроить дом самостоятельно. Это связано с тем, что при наличии множества сособственников в НЗСО необходимо получать согласие всех на все действия, связанные со строительством, начиная с организации юридического лица.

3. Признание ПС дает основание требовать у минстроя найти нового застройщика? по какой норме закона (или другого нормативного акта)?

Нет, это не предусмотрено действующими законодательством.

4. Признание права собственности на долю позволит дольщику остаться в квартирном реестре? На основании какой нормы закона (или другого нормативного акта)? Есть ли примеры в практике? Хотим ознакомиться с ними?

Судебные акты о включении в РТК при признанном праве собственности на долю в НЗСО

5. Признание права собственности на долю позволит дольщику остаться в реестре обманутых дольщиков? На основании какой нормы закона (или другого нормативного акта)? Есть ли примеры в практике? Хотим ознакомиться с ними

Основания отказа включения в реестр пострадавших соинвесторов прямо прописаны в Приказе Минэкономразвития #403 в п.14 1) несоответствие заявителя критериям отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших; 2) непредставление или представление не в полном объеме документов, предусмотренных пунктом 10 настоящих Правил; 3) введение в эксплуатацию в установленном порядке многоквартирного дома, участником строительства которого является заявитель и выполнение застройщиком в полном объеме обязательства перед заявителем по передаче жилого помещения; 4) привлечение денежных средств заявителя в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 5) привлечение денежных средств заявителя для строительства многоквартирных домов на землях, не предназначенных для этих целей. Этот перечень исчерпывающий. Оснований для исключения или отказа при ППС нет.

6. Какова процедура взимания дополнительных денег с признавших право собственности на долю? Сначала новый застройщик выставляет счет признавшим, признавшие переводят деньги на его счет, и начинается стройка, или сначала достроит, потом выставит счет пропорционально размеру доли, или всегда по-разному? Можно примеры практики, желательно несколько разных застройщиков. В разных случаев с признавших могут как взимать дополнительную плату, так и не взимать, и это зависит только от лояльность застройщика к дольщикам?

Четко урегулированного законом механизма нет. На нового застройщика и собственников распространяется режим общей долевой собственности. Далее все зависит от механизма достройки. Достройка происходит вне процедуры банкротства. Действие ДДУ при этом прекращается.

7. Возможность попасть в залоговые кредиторы не зависит от признания пс?

Это важно знать:  Как снять квартиру через агентство недвижимости, чтобы не обманули: отзывы, советы, стоимость

Заявить свои требования как залоговые возможно только при расторжении ДДУ и включения в денежный реестр.

Пример практики признания права собственности на долю, если даже нет фундамента

Это невозможно. Право собственности вещное право. Объект права должен существовать в натуре.

9. Можно ли как-то помочь ипотечникам/другим категориям дольщиков через государство или, например, снизить% по ипотеке? Есть ли какие-нибудь способы поддержки? Есть, например, мать-одиночка с ребенком инвалидом, можно ли получить послабления в ипотеке для нее?

К сожалению, нет. Попытки изменить условия кредитного договора, даже в судебном порядке, не увенчались успехом. Единственный вариант: перестать платить кредит и ждать, пока банк обратит взыскание на предмет залога. В этом случае кредит гасится полностью, но вы теряете первоначальный взнос и оплаченные денежные средства, т.н. ипотечная амнистия.

10. Просим изучить Вас иски и другие документы, которые мы подписывали в ГСУ при допросе как потерпевшие и однозначно сказать, может ли это навредить дольщикам? Нужно ли отзывать иски или еще что-то делать?

Если гражданские иски в рамках уголовного дела будут удовлетворены раньше завершения процедуры банкротства, то требования будут исключены из реестра. Отказаться от гражданского иска можно на любой стадии уголовного процесса до удаления судьи в совещательную комнату для постановки приговора. особый порядок

11. Должен ли временный управляющий ходатайствовать о продлении процедуры наблюдения? В какое время? На каких основаниях?

Закон о банкротстве не предусматривает продление процедуры наблюдения. Можно только откладывать рассмотрения отчета временного управляющего и тем самым тянуть процедуру наблюдения. На практике при лояльности суда процедуру наблюдения можно затягивать несколько лет.

12. Есть ли возможность у дольщиков узнавать размеры текущих требований кредиторов? Гендиректор «Гринфлайт» устно информирует о затратах своей компании «Трест Магнитострой» на строительство домов нашего микрорайона, эти цифры растут очень быстро: 200млн, 1млрд, 1,5млрд! Как проверить это?

У кредиторов, требования которых включены в реестр, есть возможность направлять арбитражному управляющему соответствующие запросы о предоставлении информации. Более того, размер текущих платежей будет отражен в отчете арбитражного управляющего по итогам процедуры наблюдения.

13. Сомневаемся, что имеются на сегодняшний день достаточное количество договоров подряда, заключенных для продолжения строительных работ. Гендиректор предоставляет лишь устную информацию. Каким образом убедиться в ее правдивости?

Процедура наблюдения не прекращает обычной хозяйственной деятельности застройщика. Органы управления сохраняют свои полномочия и у них нет обязанности отчитываться перед вами о заключенных сделках.

14. Просят прокомментировать: в стремлении затянуть наблюдение, нет опасности в том, что у Лакницкого будет больше возможностей вывести активы? Можно будет это как-то предотвратить либо исправить?

Процедура наблюдения для вас представляет не меньший интерес. Единственный актив, который есть у вашего застройщика это право на земельный участок. Его реализовать невозможно. В основном что может делать Лакницкий это увеличивать размеры текущих платежей. Однако в процедуре внешнего управления эта возможность также сохраняется. Сделки по выводу активов в наблюдении могут быть оспорены в конкурсном производстве либо во внешнем управлении по инициативе кредиторов.

15. Вопросы от Юлии: 1. При введении внешнего наблюдения и смене застройщика наши ДДУ остаются за нами или нет, имеем ли мы право в такой ситуации требовать наши квартиры? 2. Если все таки введут конкурсное производство, что будет с нами? 3. В какой момент возможно оформить право собственности на долю?

1.При введении внешнего управления и смены застройщика в соответствие с положениями ст. 201.15-2 Закона о банкротстве ДДУ сохраняют свое действие. 2.В случае продажи домов с торгов ДДУ прекращают свое действие. 3.Если речь идет о регистрации прав собственности в Росреестре, то после постановки на кадастровый учет.

16. Заключен предварительный договор КП с дочерних предприятием Гринфлайта агентством недвижимости ключевые люди на нежилое помещение. Оплата внесена на счет агентства в полном объеме. Дду на это нежилое зарегистрировано в Росреестре, он заключен между Гринфлайтом и ключевыми людьми. Можем ли мы по данному договору встать в реестр кредиторов Гринфлайта?

17. Нежилое, оплатили половину, расторгли (уже есть решение суда), что теперь лучше делать?

Включиться в реестр требований кредиторов с денежными требованиями обеспеченными залогом. Заявлять требования как обеспеченные залогом настоятельно рекомендую всем у кого нежилые помещения.

В каких случаях возможно признание права собственности на объект незавершенного строительства

Граждане, решившие принять участие в долевом проекте, не могут заранее предусмотреть, как будут развиваться события, и что их ждет на пути к долгожданному новоселью. Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются дольщики – это затягивание строительства. Бывает и так, что стройка замораживается на завершающем этапе, а единственный документ, имеющийся на руках у участника, это ДДУ, который позволяет требовать с застройщика только готовую квартиру. Можно ли вступить во владение недостроенным объектом? Согласно закону, признание права собственности на объект незавершенного строительства производится только в суде. Как проводится данная процедура, что нужно предпринять дольщику, чтобы инициировать судебный процесс?

Что подразумевается под объектом незавершенного строительства

130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Однако в законе нет четкого определения этого понятия. Суды признают недостроенными объектами строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией.

В Постановлении Пленума ВС, которое было вынесено 23 июня 2015 года, указано, что незавершенным строительным объектом считается объект, в котором закончены работы по обустройству фундамента. Однако судебная практика в этом вопросе далеко неоднозначна. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100 %.

Можно ли стать собственником недостроенного жилья

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому признание права собственности на объект долевого строительства возможно только при наличии у дольщика подписанного приемо-передаточного акта. Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась? Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства. Но возможны и другие причины, например, застройщик просто уклоняется от оформления документов.

В обзоре практики, утвержденной Президиумом ВС, разъяснено, что признание права собственности на недострой возможно через суд:

  • гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
  • участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.

Если жилье находится в недостроенном и не принятом госкомиссией доме, и при этом оно не передано участнику, тогда ему может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры в этом доме. Во всех случаях обязательным условием является оплата всей суммы договора.

Принципиальное значение также имеет степень готовности объекта. Следует учесть, что если произошла просто задержка строительства, или стройка находится на начальном этапе, во владение таким объектом вступить невозможно. Суд примет и удовлетворит требование о признании права собственности на квартиру, если ее можно идентифицировать, т.е. определить ее месторасположение в возводимом доме, и имеются данные о ее площади.

Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80 %-90 %. В судебной практике имеются единичные примеры, когда удовлетворялись иски о признании права собственности на объект со степенью готовности порядка 75 %, но они скорее являются исключением, и рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.

В какой суд можно подать иск

С начала 2017 года подать исковое заявление можно не только при непосредственном обращении в судебную инстанцию, но также через электронный портал Госуслуг, если имеется техническая возможность в суде.

Как признать за собой право собственности, если застройщик обанкротился

Банкротство строительной компании – одна из самых больших проблем, с которой могут столкнуться участники, вложившие свои средства в проект. Ключевыми моментами в этой ситуации являются:

  • на какой стадии строительства находится объект;
  • приняла ли его госкомиссия;
  • подписан или нет приемо-передаточный акт.

Если дом полностью построен и принят комиссией, а на руках у участника имеется акт, подписанный до того момента, как строительная фирма объявлена банкротом, можно признать право собственности на объект долевого строительства.

Чтобы не пропустить возможное банкротство застройщика, рекомендуется следить за процессом строительства, проверять соответствие фактического этапа с тем, который отражен в проектных документах, проверять финансовую отчетность застройщика. Сегодня вся эта информация должна быть размещена на его официальной площадке.

Признаки, по которым можно определить, что застройщику грозит банкротство:

  • долгое время не передает жилье участникам;
  • не выплачивает неустойки по вынесенным судебным решениям (это можно проверить на сайте судебных приставов);
  • имеются множественные иски к застройщику от других организаций с требованием погашения долговых обязательств (проверяется на сайте Арбитражного суда).

Основные моменты, которые необходимо отразить в иске

Заявление пишется по общепринятым правилам, установленным в 131 статье ГПК. В него необходимо включить следующие пункты:

  • название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
  • данные дольщика (ФИО, адрес проживания);
  • сведения о застройщике (наименование компании, местонахождение);
  • описание сути своего дела с указанием данных ДДУ, характеристик и стоимости объекта;
  • выдвигаемые требования;
  • ссылки на законодательные акты, которые являются основанием для выставления требований;
  • список документов, которые прилагаются к иску.

В суд необходимо предоставить документы:

  • ДДУ (копия);
  • копию иска для застройщика и других лиц;
  • копию документа об оплате по договору;
  • чек об оплате госпошлины;
  • документы о технической составляющей объекта: технический и кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН и т.д.;
  • претензии и другие письма к застройщику (при наличии);
  • другие документы, служащие доказательством в деле.

Основными фигурантами дела являются участник строительства (истец) и строительная фирма (ответчик). При необходимости в суд могут быть также приглашены представители Росреестра и кредитного учреждения, если квартира приобреталась на заемные средства. Заявление принимается к производству не позже пяти дней после его подачи.

Дальнейшие действия дольщика

Если судебный орган вынесет решение в пользу участника, по прошествии месяца он может начинать процедуру регистрации объекта. Для этого нужно представить в регистрирующий орган или МФЦ:

  • заявление, составленное по форме, утвержденной Приказом № 920 Минэкономразвития;
  • удостоверение своей личности;
  • судебное решение;
  • договор ДДУ.
Это важно знать:  Обязательно ли вписывать в паспорт ребенка

Необходимо также уплатить пошлину, которая составляет две тысячи рублей. После регистрации своего права на квартиру, дольщик становится полноправным владельцем недостроенного объекта и может распоряжаться им так, как считает нужным.

В данном вопросе много спорных моментов и нюансов, которые не может знать человек, далекий от юридической науки. Зато они хорошо известны адвокатам Общества защиты прав дольщиков, к которым вы можете обратиться за помощью. В разделе «Контакты» вы найдете все данные о нашей организации и узнаете, как с нами связаться.

Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Если многоквартирный дом построен, документально оформлен и сдан в эксплуатацию, для государственной регистрации имущественного владения необходим передаточный акт. При отсутствии такового и невозможности оформить его совместно с застройщиком подается иск о признании права собственности на квартиру в новостройке.

Процедура простая и нередко сами застройщики предлагают обратиться с иском о признании в суд, если оформление по завершению строительства затягивается. Но что делать, если объект не завершен и его постройка затягивается или приостанавливается? В этой ситуации подается схожий иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Что такое незавершенное строительство?

При составлении иска о признании права собственности на объект незавершенного строительства следует учитывать верность правовой формулировки. До окончания постройки квартиры по отдельности не выделяются. Иск составляется с учетом долевого участия гражданина в застройке.

Незавершенное строительство означает неготовность объекта к эксплуатации. Для положительного рассмотрения судом иска о признании права собственности на соответствующую долю необходимо учитывать процент готовности дома. В судебной практике известны случаи, когда положительное решение было вынесено при 75%.

Однако подобные ситуации редки. Для признания права собственности на объект незавершенного строительства готовность дома должна быть от 90%. Доля истца должна быть готова и четко выделена – только в этой ситуации допускается оформление владения.

Если процентная готовность здания ниже установленного значения, в суд обращаются с иском о нарушении сроков постройки. Следует понимать разницу в правовой основе двух заявлений:

  • иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства подается, когда объект уже есть в наличии, но документальное оформление его владения не осуществляется из-за отсутствия передаточного акта – решение суда в такой ситуации заменяет данный документ;
  • исковое заявление о невыполнении условий договора основывается на Законе «О защите прав потребителей» и ставит перед собой цель не юридическое оформление, а взыскание неустойки.

Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства?

Для оформления права собственности на объект незавершенного строительства придерживаются простого порядка действий:

  • обращаются к застройщику – на этом этапе важно соблюсти процедуру досудебного урегулирования вопроса и получить от строительной компании письменное объяснение причин задержки, а также техническую документацию о степени готовности здания;
  • подготовка и сбор документов, консультирование с юристом – многие пренебрегают квалифицированной помощью, однако подобный шаг существенно облегчает делопроизводство и дальнейшее оформление;
  • в районный суд по месту нахождения объекта подают иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, к нему прилагают соответствующую документацию.

В течение пяти дней суд принимает решение о принятии иска о признании права собственности на объект незавершенного строительства к рассмотрению или его отклонении. Если заявление принимается, назначается дата и место слушания.

Положительное решение суда по делу о признании права собственности на объект незавершенного строительство заменяет передаточный акт. На его основе истец может зарегистрировать владение недвижимостью в управлении Росреестра.

Ключевой аспект оформления иска о признании права собственности на объект незавершенного строительство – грамотное изложение соответствующих оснований. В этом вопросе консультация с юристом поможет правильно составить заявление и обосновать свое требование.

Основание для подачи иска о признании права собственности определяется договором о долевом участии в постройке. Нарушение сроков, техническое несоответствие – все это включается в заявление. В документ допускается включение материального ущерба – к примеру, если семья из-за просрочки вынуждена продолжать арендовать жилье.

Иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства составляется по общим правилам оформления. В заявлении должны присутствовать следующие аспекты:

  • полное наименование суда, в который подается иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства;
  • полное имя истца, адрес, контактная информация;
  • если иск о признании подается представителем – аналогичная информация о нем;
  • наименование ответчика – строительной компании, ее адрес, контакты;
  • краткое изложение ситуации – когда был заключен договор о долевой застройке, какие сроки, размер, способ и форма оплаты;
  • изложение претензий – какие условия были нарушены застройщиком, какие последствия повлекли за собой нарушения;
  • правовые основания требований – положения договора, юридические нормы;
  • требования – иск подается с целью признания права собственности на объект незавершенного строительства;
  • список прилагаемых документов.

Обязательным к указанию аспектом также является цена иска. Она определяется стоимостью приобретенной недвижимости и рассчитывается от суммы, превышающей порог в один миллион рублей. Истец при этом вправе включить в свои требования взыскание с ответчика всех судебных расходов.

Необходимые документы

К иску о признании права собственности на объект незавершенного строительства прилагаются следующие документы:

  • удостоверение личности;
  • договор долевого участия в застройке;
  • платежные бумаги, свидетельствующие о внесении оплаты за недвижимость;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • техническая документация по зданию — внимание акцентируется на выделении доли истца, а также на процентном указании степени завершения постройки;
  • бумаги, подтверждающие основания предъявляемых требований, а также свидетельствующие о попытке досудебного урегулирования ситуации – переписка или переговоры с застройщиком, письменный отказ в удовлетворении требований.

Если не имеется определенных документов, в иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства включается ходатайство об истребовании таковых у ответчика. Также в общий перечень документов включается нотариально заверенная доверенность на представителя, если исковое заявление подается через уполномоченное лицо.

Объекты незавершенного строительства: признать право можно, а зарегистрировать?// Судебная практика по признанию права собственности

В российском законодательстве объект незавершенного строительства не имеет отдельного определения, как это имеет, к примеру понятие «недвижимость», которое включает в себя и объект незавершенного строительства. В судебной практике это обуславливает прямые последствия для процессуального результата – признания права собственности на объекты незавершенного строительства и дальнейшую его государственную регистрацию.

Как правило, значение государственной регистрации на объект незавершенного строительства состоит в закреплении за истцом – физическом лицом права собственности при долевом участии в строительстве многоквартирного дома, либо же возможности компенсации затрат на достройку «незавершенки» за счет её продажи.

А как известно, согласно ч. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Однако, ввиду неопределенности понятия «объект незавершенного строительства» судебная практика по-своему разрешает спорные вопросы относительно признания права собственности на объекты незавершенного строительства.

Анализ судебной практики показал, что суды выделяют объекты незавершенного строительства с различными порядком доказывания наличия права, исходя из:

— стадии строительства — «фундамент»;

— категории объекта незавершенного строительства

«объект долевого строительства» (Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 N 89-КГ16-10, Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.)

объект незавершенного строительства как самовольная постройка при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ (п. 30 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

— управомоченого лица на признание права собственности (истец):

Однако, несмотря на их видимые процессуальные отличия их объединяет одно: признание права собственности не может быть осуществлено, а право — зарегистрировано, без наличия каких-либо прав на земельный участок.

В соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предписывается, что среди документов, необходимых для государственного кадастра и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, требуется:

технический план таких объектов недвижимости

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости,

или документ, подтверждающий в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Очевидным напрашивается применение ч. 1 ст. 35 ЗК РФ,однако, в ряде постановлений ВАС говорится о том, что к правовому режиму объектов незавершенного строительства не применимы указанные положения Земельного кодекса, ввиду того что объекты незавершенного строительства не могут использованы по их целевому назначению до завершения их строительства и ввода их в эксплуатацию (Постановление ВАС №15874/11 от 10.04.2012 г., Постановление ВАС №8985/08 от 23.12.2008 г.).

Соответственно, не могут и применятся п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которым при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Статья написана по материалам сайтов: portal-law.ru, lektsii.org, help-ddu.ru, www.samso.ru, zakon.ru.

»

Предыдущая
ДругоеОбсуждение: программа переселения из аварийного жилья « Право.гуру
Следующая
ДругоеОбязан ли отец обеспечить жильем ребенка при разводе
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector