+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости может быть обязательной и добровольной. В первом случае обратиться к независимому оценщику предписывает закон: требования прописаны в ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», ФЗ-127 «О банкротстве», ст. 77 ГК РФ, ФЗ-178 «О приватизации государственного и муниципального имущества», ФЗ-144 «О реструктуризации кредитных организаций» и др. Согласно этим документам, в обязательном порядке проводят оценку стоимости объекта недвижимости при оспаривании налоговой ставки (снижение кадастровой стоимости через комиссию при Росреестре или суд), банкротстве физлица или предприятия, любых сделках с государственной или муниципальной собственностью, внесении имущества в уставный капитал фирмы, оформлении наследства, ипотечном кредитовании, судебных спорах относительно имущества.

Добровольную оценку объектов недвижимости чаще всего заказывают для сделок купли-продажи. Объективная экспертиза, включающая сравнение с аналогами, позволяет установить на недвижимое имущество справедливую цену, которая устроит продавца и покупателя. Также оценивание будет полезно при реструктуризации предприятия, для определения арендной ставки.

Компания «Русфининвест» выполнит экспертизу для любых целей, в том числе судебных разбирательств. Мы рассчитаем стоимости права собственности, владения и пользования, аренды, сервитута. Наши отчеты оформлены в соответствии со всеми законодательными требованиями, поэтому без вопросов принимаются государственными и частными инстанциями.

Содержание

Ключевые факторы, влияющие на оценку стоимости объекта коммерческой и жилой недвижимости

Главные факторы для недвижимого имущества в Москве и Московской области, независимо от того, относится оно к категории жилой или коммерческой, — площадь и местоположение. Чем ближе здание расположено к центру Москвы, тем оно будет стоить дороже. Исключение составляют только складская и производственная недвижимость: для нее на первое место выходит удобство транспортной развязки, проезда, наличие нескольких вариантов сообщения.

Среди других важных характеристик нужно отметить:

  • категорию, вид разрешенного использования (для земельного участка);
  • инфраструктура (наличие рядом больниц, садов, школ, магазинов и т.д.);
  • виды транспорта, которыми можно добраться до объекта, удаленность от метро;
  • экологическую обстановку (для жилой застройки);
  • проведенные коммуникации.

Как оценить стоимость объекта недвижимости?

По ФЗ-135 и ФСО, оценивание производится с использованием сравнительного (рыночного), доходного, затратного подходов. Наиболее часто применяются первые два.

Сравнительный подход подразумевает сравнение с аналогами. Главный принцип этого подхода заключается в том, что покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем стоит аналогичная, представленная на рынке. Для успешного применения сравнительной методики необходимо, чтобы рынок был активный, а информация о сделках — доступной. Этот подход отлично подходит для жилой и популярной коммерческой недвижимости, однако неприменим при экспертизе уникальных сооружений.

Доходный подход идеален для оценки стоимости объекта коммерческой недвижимости. С его помощью оценщик рассчитывает потенциальные доходы от имущества, затем исходя из этого определяет цену. При расчете выгоды от сделки, а также экспертизе с целью инвестирования именно доходный подход позволяет получить самую ценную информацию.

Затратный подход основан на расчете затрат, понесенных на возведение здания. Обычно его используют для уникального, не приносящего прибыли имущества. Подсчитываются все расходы, начиная от покупки стройматериалов, заканчивая пошлинами за выдачу разрешений и постановку на учет. Такая оценка объекта недвижимости и строительства не отражает рыночных реалий. Кроме того, она не подходит для давно построенных зданий, поскольку восстановить затраты на их постройку практически невозможно.

Компания «Русфининвест» успешно использует все три подхода, разнообразные методы оценивания. Мы всегда выбираем методику индивидуально, отталкиваясь от особенностей объекта и задач клиента. Например, если оценка проводится с целью инвестирования, мы уделим большее внимание анализу наиболее эффективного варианта использования, потенциальным рискам, обязательно используем доходный подход. В зависимости от целей могут быть применены одна, две или все три методики. Это позволяет нам предоставлять объективный результат.

Как выглядит отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости?

Отчет представляет собой официальный документ, который действителен в течение полугода с момента сдачи. Его можно использовать в любых государственных и частных организациях. Структура документа расписана в ФЗ-135, ФСО, рекомендациях саморегулируемых организаций оценщиков и некоторых других документах. Отчет обязательно должен содержать:

  • сведения об оценщике, клиенте;
  • цели оценивания;
  • описание методологии;
  • информацию об объекте;
  • анализ наиболее эффективного использования;
  • аргументацию выбора подходов и методов оценивания;
  • подробные расчеты;
  • вывод;
  • список использованной литературы;
  • приложения (документы, фотографии).

Какие документы необходимы?

Точный перечень будет отличаться для каждого конкретного случая, однако в общих чертах нужно будет предоставить оценщику:

  • документы, подтверждающие личность (паспорт, реквизиты предприятия);
  • правоустанавливающие бумаги (если оценивается здание, то потребуются документы на земельный участок и здание);
  • кадастровый паспорт или выписка ЕГРН;
  • технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом;
  • сведения об обременениях.

Позвоните нашему менеджеру по телефону, чтобы записаться на консультацию в «Русфининвест», чтобы получить легитимный, точный отчет в минимальные сроки.

Как правильно оценить рыночную стоимость объекта недвижимости?

Приветствую! Сколько стоит Ваша недвижимость? Любопытно, что точного ответа на этот вопрос нет. Ведь цифра будет зависеть от того, кто спрашивает. Покупатель, инвестор, партнер, страховщик, представитель банка или налоговый инспектор?

Да, рыночная стоимость объекта недвижимости — это та цена, по которой ее, не спеша, можно продать через онлайн-площадку, риелторов и агентства недвижимости. Но поверьте, все не так просто, как кажется.

И сегодня я расскажу о том, как оценить рыночную стоимость недвижимости, что на нее влияет, и чем она отличается от кадастровой, инвентаризационной и других.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Рыночную стоимость устанавливает рынок. Квартира или торговое помещение стоит столько, сколько за него готов сегодня заплатить покупатель. Другими словами, это та цена, за которую недвижимость можно продать без спешки и суеты.

На рыночную стоимость влияют десятки факторов: курс доллара, сезонность, налоги и состояние экономики в стране.

Основные методы оценки стоимости жилой недвижимости

Сравнительный метод

Метод основан на предположении, что покупатель не заплатит за этот объект больше, чем за аналогичный на открытом рынке. Оценщик собирает прямые данные о свежих сделках купли-продажи с похожей недвижимостью. Кстати, именно сравнительный метод часто используют риелторы.

Например, Вы продаете двухкомнатную квартиру с ремонтом в старом доме спального района. Для сравнения будут отобраны проданные недавно квартиры с теми же параметрами: 2 комнаты, свежий ремонт, старый дом и тот же район.

По сути, применить сравнительный анализ для оценки собственной квартиры Вы можете и самостоятельно.

  • Отражает мнение массового продавца и покупателя (такая оценка максимально приближена к справедливой);
  • Учитывает актуальную пропорцию «спрос-предложение» и инфляцию;
  • Максимально прост в применении и дает более-менее надежные результаты при условии наличия аналогов или стабильности рынка.

К недостаткам можно отнести то, что крайне сложно найти два «объекта-близнеца» для сравнения. Кроме того, у оценщика нет информации об окончательных условиях сделки. Может, аналогичные квартиры по факту покупают лишь с 30% скидкой?

Затратный метод

Суть метода: на примере конкретного объекта оценщик определяет, во сколько бы нам обошлось строительство его точной копии (те же архитектурные параметры, те же стройматериалы, то же качество отделки). Такая стоимость называется «восстановительной».

Или еще один вариант – во сколько бы обошлось создание «улучшенного» аналога того же здания (из более современных стройматериалов и в другом стиле). Тогда это будет расчетом «стоимости замещения».

И в том, и с другом случае за «базу» берут уже построенное здание. Полученная в итоге стоимость учитывает и цены на стройматериалы, и зарплату строительной бригады, и износ, и расходы на логистику и многое другое.

Это важно знать:  Наследники по завещанию - ГК РФ, права, розыск, поиск, недостойные

К слову, именно затратный подход применяли в СССР при расчете инвентаризационной стоимости зданий для БТИ. Сразу хочу заметить, что затратный метод – самый ресурсный из трех. В нем много цифр и расчетов, да и точной информации понадобится море.

  • Самый надежный способ оценить «свежепостроенные» объекты с использованием современных проектных нормативов.
  • Отлично подходит для:
    • оценки специальных объектов (школы, детские сады, больницы, тюрьмы);
    • технико-экономического обоснования нового строительства.
  1. Определяют стоимость земли, на которой расположен объект.
  2. Рассчитывают стоимость замещения или восстановительную стоимость. Заказчик заранее уточняет, какой из двух вариантов ему нужен.
  3. Рассчитывают все виды износа (внешний, физический, функциональный).
  4. Из пункта №2 вычитают пункт №3.
  5. Выводят общую стоимость объекта недвижимости: пункт 1 + пункт 4.

Доходный метод

Здесь стоимость недвижимости зависит от ожидаемых доходов при условии наиболее эффективного использования объекта. По сути, будущий владелец актива хочет узнать ответ на вопрос: «Стоит ли инвестировать в эту недвижимость? И сколько она должна стоить, чтобы я на ней заработал ХХХ рублей?»

  1. Рассчитываем сумму всех возможных поступлений от объекта (как правило, от его сдачи в аренду).
  2. Рассчитываем сумму расходов, связанных с недвижимостью (налоги, пошлины, ЖКХ, коммунальные услуги, споры).
  3. Определяем чистый операционный доход (пункт 1 минус пункт 2).
  4. Рассчитываем ставку дисконтирования (индексный коэффициент).
  5. Переводим ожидаемые доходы в текущую стоимость.

Обратите внимание! Доходный метод в принципе не подходит для оценки недвижимости:

  • В условиях кризиса (прибыль от объекта не будет поступать постоянно и равномерно);
  • В условиях дефицита информации (например, если Вы не знаете ставку дисконтирования, то делать расчеты бессмысленно);
  • Для просчета нового бизнеса (риски слишком высоки, сложно просчитать денежный поток).

Факторы, влияющие на рыночную стоимость

Местоположение

Оценивают такие параметры как престижность района, его удаленность от метро и автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и другое. Чем удобней и комфортней местоположение недвижимости – тем выше будет цена объекта.

Качество инфраструктуры

Чем лучше развита инфраструктура района, тем дороже будет оценена недвижимость. Для жилых объектов инфраструктура – это школы и детские сады, больницы и аптеки, магазины и рынки, парки и детские площадки. При этом все объекты должны быть расположены в шаговой доступности от объекта!

Транспортная доступность

Чем проще добраться до недвижимости из любой точки города, тем выше ее цена. Поэтому за близость к метро всегда приходится доплачивать.

Размеры объекта

Чем меньше площадь помещения, тем дороже будет стоить «квадрат» объекта. Кстати, это правило не распространяется на элитную недвижимость.

Состояние недвижимости

Здесь оценивается не только качество ремонта, но и общее состояние подъезда и придомовой территории.

Общая конъюнктура рынка

Соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости диктует цены на квадратные метры. Огромное значение имеет текущее состояние экономики: спад, стагнация или экономический рост.

Процедура оценки

Знать справедливую цену недвижимости нужно во многих ситуациях.

  • Вы продаете или покупаете квартиру, земельный участок либо склад.
  • Хотите застраховать объект недвижимости.
  • Оформляете банковский кредит под залог недвижимого имущества. Банку нужна точная залоговая стоимость.
  • Разбираете имущественный спор в суде (например, делите квартиру с супругой после развода).
  • Вступаете в права пользования или наследства.

Оценочной деятельностью в Российской Федерации занимаются лицензированные компании-оценщики.

Пять этапов оценки недвижимости

  1. Постановка задания. Заказчик уточняет цель оценки, тип определяемой стоимости (например, рыночная или кадастровая) и другие нюансы. И самое главное, для кого делается оценка. Варианты: для страховой компании, для потенциального покупателя, для банка, для налоговой, для страховой.
  2. Подписание договора. На втором этапе составляется план оценки: график работ, выбор метода оценки (о них я писал выше), источники информации и стоимость работы. Заказчик и оценщик подписывают договор.
  3. Сбор и анализ информации. На третьем этапе оценщик осматривает объект и прилегающую территорию. Изучает юридические, физические и экономические параметры. Проверяет собранную информацию на достоверность. Анализирует и обрабатывает данные.
  4. Расчет стоимости объекта и выведение итоговой величины. Как правило, объект недвижимости оценивается тремя методами (доходный, сравнительный и затратный). Далее оценщик устанавливает коэффициент достоверности для каждого из подходов и вычисляет итоговую величину.
  5. Составление и сдача отчета заказчику.

Какие документы понадобятся для оценки?

  1. Личные документы владельца недвижимости (копии паспорта, ИНН).
  2. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о покупке объекта на аукционе).
  3. Бумаги по самой недвижимости (фото объекта, выписки из госреестра).

Чем рыночная стоимость отличается от других видов?

Рыночная – не единственная стоимость, которую используют при оценке недвижимости. Есть еще ликвидационная, балансовая, инвентаризационная и другие. И у каждой – своя специфика и свой «конечный потребитель». Чем каждая из них отличается от рыночной стоимости? Попробуем разобраться.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.

КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2015 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет. Владельцам недвижимости теперь придется платить в казну больше, чем до нововведения. Особенно не повезло собственникам объектов в престижных районах мегаполисов. По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.

Методы оценки ликвидационной стоимости:

  1. Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
  2. Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.

Восстановительная стоимость

ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта.
Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).

Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.

Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.

В идеале, инвестиционная стоимость должна быть выше рыночной. В противном случае владельцу офиса или склада выгодней продать объект по рыночной цене и не «заморачиваться» с участием в бизнес-проекте.

Вместо вывода

Если сократить понятие «рыночная стоимость» до минимума, то это та цена, по которой недвижимость готовы купить в текущий момент. При актуальном курсе доллара, текущем уровне средней заработной платы и нынешнем соотношении спроса и предложения на рынке.

Но не стоит забывать, что любой рынок недвижимости переживает циклические спады и подъемы. Главное, объективно оценить стадию рынка и вовремя продать или купить объект.

Это важно знать:  Имущественный спор с отцом - вопрос юристу. Ростов-на-Дону

А как Вы рассчитываете рыночную стоимость недвижимости?

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Финансовый консалтинг и юридическое сопровождение

г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 16, стр. 2, подъезд 5

г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 16, стр. 2, подъезд 5

г. Санкт-Петербург, пр. Бакунина, д. 5 оф. 502

Пн-Пт с 9:00 до 18:00

Оценка квартиры, дома и другой жилой недвижимости

Оценка рыночной стоимости квартиры, дома или другой жилой недвижимости считается широко востребованной услугой в настоящее время, поскольку дает возможность определить реальную цену объекта, необходимую для совершения сделок купли-продажи, урегулирования имущественных споров, получения займов (в том числе ипотеки), оформления брачных договоров, вступления в права наследования, сдачи жилья в аренду, вычисления размера ущерба при потопах и пожарах и т.д. При этом учитывается площадь здания или земельного участка, его назначение, местонахождение, технические особенности и другие моменты.

Бесплатная предварительная консультация

Мы перезвоним Вам в течение 15 минут.

Оценка квартиры, дома и другой жилой недвижимости

Специалисты ABN-GROUP владеют всеми необходимыми знаниями и практическими навыками, которые позволяют провести срочную профессиональную оценку объектов жилой недвижимости, обеспечивая оперативные сроки, необходимый уровень конфиденциальности и доступную стоимость оказываемых услуг. У нас имеются все лицензии и сертификаты, позволяющие заниматься оценочной деятельностью и гарантирующие действительность составляемых экспертных отчетов.

Если вы хотите избежать дополнительных затрат на проведение повторной экспертизы, оформить взаимовыгодную сделку купли-продажи, наследования или дарения, а также получить поддержку профессиональных оценщиков – двери ABN-GROUP открыты для вас! Кроме того, все финансовые отчеты, составленные нашими экспертами, соответствуют международным стандартам, имеют законную силу и могут выступать в качестве доказательства в судебных органах.

Независимая экспертиза в компании ABN-GROUP

Сотрудники ABN-GROUP постоянно проходят курсы повышения квалификации и стремятся использовать в своей деятельности только новейшие средства и методы, которые позволяют провести точную и быструю оценку недвижимого имущества. Мы оцениваем следующие объекты:

Квартира, доля, апартаменты, загородная недвижимость (дом и земельный участок)

В эту группу входят не только жилые здания, но и садовые постройки, помещения нежилого назначения, гаражи и сооружения незавершенного строительства. При экспертном анализе квартир и других объектов жилой недвижимости во внимание принимаются их технические характеристики, доступность транспортных средств, инвестиционная привлекательность и другие моменты. Большое значение при расчете рыночной стоимости имеет доступность подключения к коммуникационным сетям. На цену объекта также может влиять изменение его назначения.

Необходимые документы

Оценка стоимости объектов жилой недвижимости выполняется оперативно и точно при предоставлении пакета документов:

Квартира / Доля / Комната

  • Правоустанавливающие документы (Свидетельство о собственности / договор с застройщиком / акт приёма передачи квартиры или справка о присвоении почтового адреса / ЕГРП);
  • Документы БТИ (Технический паспорт на квартиру или здание/ описание объекта / поэтажный план / экспликация);
  • Кадастровый паспорт или выписка ЕГРН;
  • Паспорт заёмщика (разворот и прописка).

Загородная недвижимость / Земельный участок / Дом

  • Свидетельство о собственности или ЕГРП земли и всех строений;
  • Документы основания;
  • Технический паспорт на дом;
  • Кадастровый паспорт или ЕГРН, кадастровый план земельного участка;
  • Паспорт заёмщика (разворот и прописка).

* Требуются копии / скан документов.
* В зависимости от особенностей объекта комплект документов может отличаться.

Почему клиенты предпочитают нас другим оценщикам?

В компании ABN-GROUP работают квалифицированные оценщики, юристы и экономисты, которые в состоянии осуществить профессиональную экспертизу жилой недвижимости. В своей деятельности мы руководствуемся 100%-ным достижением поставленных целей, выбираем оптимальные пути решения спорных ситуаций, а также стремимся обеспечить полное соответствие всех совершаемых действий международным нормам.

Оформленные в нашей компании экспертные отчеты могут применяться при разрешении конфликтных ситуаций с налоговыми службами, банковскими учреждениями и судебными органами. Для получения дополнительной информации вы можете оставить сообщение на нашем сайте. Мы предоставляем бесплатные консультации по всем вопросам, касающимся осуществления экспертной оценки объектов жилой недвижимости.

В нашу работу мы постоянно интегрируем передовые методы оценки, используя индивидуальный подход для выявления действительной стоимости Вашей недвижимости. Каждый объект уникален и если у Вас появились какие-либо вопросы, мы с радостью поделимся ответами.

Вы можете самостоятельно сделать ориентировочный расчет в нашем калькуляторе. Обращаем внимание, что результат оценки является ориентировочным, так как все составляющие объекта охватить в одном приложении очень сложно. Подробнее

Рыночная оценка

Что такое рыночная оценка?

Рыночная оценка — это оценка рыночной стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная оценка устанавливает наиболее вероятную рыночную стоимость, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть оценка рыночной стоимости необходима когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект рыночной оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект рыночной оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  • стоимость сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект рыночной оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект рыночной оценки выражен в денежной форме.

В отношении каких объектов может быть проведена процедура рыночной оценки?

В отношении тех, чью рыночную стоимость вы хотите узнать. Это могут быть совершенно любые предметы движимого и недвижимого имущества. Среди наиболее востребованных услуг нашей компании

Наиболее востребована рыночная оценка объектов недвижимости.

Оценка рыночной стоимости

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость объекта недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения этой процедуры, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Рыночная оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как:

  • земельные участки
  • объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, дома)
  • объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади)
  • объекты промышленной недвижимости (здания, сооружения, промышленные комплексы)
  • инженерные коммуникации (мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети)
  • объекты незавершенного строительства

Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Рыночная стоимость недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости означает определение наиболее вероятной цены, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

  1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.
  2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.
  3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.
  4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.
  5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.
  6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.
  7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.
  8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода рыночной оценки объектов недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Методы рыночной оценки

Основной метод рыночной оценки — это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Это важно знать:  Закон о личном банкротстве

Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом рыночной оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной и точной рыночной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной рыночной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Специалисты нашей оценочной компании имеют богатый практический опыт и апробированные методики рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, расчета рыночной стоимости имущества, что позволяет эффективно решать задачи, связанные с рыночной оценкой любых видов активов, вне зависимости от их количества и местонахождения.

Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости любого имущества — обратитесь к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем!

От чего зависит оценка рыночной стоимости недвижимости: что следует учитывать

В условиях современного рынка каждый объект имеет определенную стоимость, выраженную в соответствующем денежном эквиваленте. Определяется этот показатель спросом, сложившимся в текущий момент времени – все входные данные для формирования конечной стоимости определяются рынком и не могут быть постоянными. Одним из наиболее значимых на финансовом рынке показателей является рыночная стоимость. В этой статье мы расскажем о том, как именно проводится оценка рыночной стоимости недвижимости и в каких ситуациях она может потребоваться.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости: что нужно знать

Что это такое и для чего нужна?

Согласно Федеральному стандарту оценки, рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть реализован на свободном рынке на дату проведения соответствующих оценочных действий.

При этом в обязательном порядке должен соблюдаться ряд определенных условий, таких как:

  • решение о сделке должно быть принято обеими сторонами добровольно;
  • стороны владеют исчерпывающей информацией о предмете сделки;
  • объект реализуется на открытом рынке;
  • стоимость объекта установлена без воздействия каких-либо нестандартных обстоятельств.

Основных методов проведения оценки рыночной стоимости недвижимости всего три:

  • сравнительный – анализ всего массива реальных продаж аналогичных объектов за определенный промежуток времени;
  • затратный – вычисление суммы вложений, необходимых для создания аналогичного объекта;
  • капитализация доходов – вычисление перспективы получения прибыли в будущем на основе доходов, полученных в первый год использования объекта.

Когда необходима?

Понадобиться проведение рыночной оценки квартиры может в случае возникновения необходимости в:

  • выплате компенсации, когда государство изымает объект для собственных нужд;
  • установлении залоговой стоимости объекта при оформлении жилищного кредита;
  • установлении реальной стоимости объекта при его продаже;
  • оценке вещественного вклада в уставной капитал;
  • оценке имущества при банкротстве;
  • оценке безвозмездно переданного имущества.

Срок действия

Согласно действующему Федеральному стандарту оценки срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости действителен в течение шести месяцев, по истечении которых документ теряет какую-либо юридическую силу. После окончания срока действия отчета требуется повторное проведение процедуры.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценка рыночной стоимости земельного участка проводится на тех же условиях, что и рыночная оценка любого объекта недвижимости.

При этом на результаты оценки оказывают влияние такие факторы, как:

  • расположение участка;
  • состояние грунта;
  • рельеф местности;
  • наличие построек и их состояние;
  • возможность подведения коммуникаций;
  • вероятность получения прибыли за определенный временной промежуток от использования участка.

Провести оценку рыночной стоимости земли могут:

  • специализированные оценочные бюро;
  • независимые частные оценщики;
  • агентства недвижимости;
  • юридические фирмы.

Определение рыночной стоимости недвижимости: порядок проведения

В подавляющем большинстве случаев порядок проведения оценки рыночной стоимости недвижимости выглядит следующим образом:

  • выбор оценочной компании;
  • получение консультации;
  • заключение договора;
  • оплата услуг;
  • предоставление необходимого пакета документов;
  • ожидание проведения оценочных работ;
  • получение отчета.

Кто проводит рыночную оценку недвижимости: где заказать

Заказать проведение рыночной оценки недвижимости можно в таких организациях, как:

  • ООО «Премьер-Оценка»:
    • стоимость: от 2 тысяч рублей;
    • сайт: http://1-ocenka.ru;
    • адрес: город Москва, 4-й лесной переулок, дом 4, 5 этаж, комната 545
    • телефон: +7 (495) 646-03-84.
  • ООО «Митра Групп»:
    • стоимость: от 4 тысяч рублей;
    • сайт: http://mitragrup.ru;
    • адрес: город Москва, улица Ленинская слобода, дом 19, 4 этаж, комната 21, офис 11;
    • телефон: +7 (800) 200-15-76.
  • ООО «НЭО ВЕГА»:
    • стоимость: от 2 тысяч рублей;
    • сайт: http://www.neo-wega.com;
    • адрес: город Москва, улица Балтийская, дом 9, офис 409;
    • телефон: +7 (495) 761-26-32.
  • ООО «Московская экспертиза независимая»:
    • стоимость: от 3,5 тысяч рублей;
    • сайт: http://ocenka-men.ru;
    • адрес: город Москва, улица Электродная, дом 2, строение 13, офис 310;
    • телефон: +7 (495) 708-45-56.
  • АНО «Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса»:
    • стоимость: от 4 тысяч рублей;
    • сайт: http://ocexp.ru;
    • адрес: город Москва, Партийный переулок, дом 1, корпус 57, строение 3;
    • телефон: +7 (495) 646-61-68.

Как и где узнать рыночную стоимость объекта недвижимости?

Ответ на данный вопрос зависит от того, для чего требуется определение рыночной стоимости объекта. Для продажи объекта или удовлетворения праздного любопытства вполне достаточно проанализировать несколько объявлений о продаже аналогичных объектов. При этом никаких официальных бумаг, подтверждающих полученные данные, не потребуется.

В то же время, в случае оформления жилищного кредита потребуется проведение официальной оценки недвижимости и предоставление соответствующих бумаг. Для этого покупателю потребуется обратиться к специализированной компании и заказать проведение оценки за свой счет.

В любом случае, определение точной рыночной стоимости недвижимости – довольное сложное и трудозатратное мероприятие, которое требует наличия определенной квалификации и опыта специалиста. Именно поэтому самостоятельное проведение оценки может давать лишь приблизительные результаты, которых недостаточно для таких серьезных мероприятий, как оформление кредита и вступление в наследство.

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам открытия и организации бизнеса (предпринимательскому праву), онлайн-кассам, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам открытия и организации бизнеса (предпринимательскому праву), онлайн-кассам, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Статья написана по материалам сайтов: ocenimvse.com, capitalgains.ru, www.abn-consult.ru, www.bk-arkadia.ru, biz-faq.ru.

»

Предыдущая
ДругоеОценка автомобиля для наследства
Следующая
ДругоеОчередность переселения из аварийного жилья - если квартира в собственности, в 2019 году
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector