Покупка квартиры без риэлтора. Пошаговая инструкция

Бытует мнение, что без риелтора невозможно приобрести жилье. На самом деле это не такая сложная задача, с которой под силу справиться каждому. Да, агент по недвижимости экономит время клиента, но он совершенно не является гарантией того, что в будущем у покупателя не возникнет проблем с приобретенным объектом. К тому же услуги посредника платные и могут достигать 10% от стоимости сделки, что при нынешних ценах на недвижимость выльется в кругленькую сумму.

Зная несколько правил и придерживаясь пошаговой инструкции Как купить квартиру без риелтора», можно за относительно короткий срок приобрести жилье.

Содержание

Подготовительный этап

Прежде всего необходимо правильно оценить свои финансовые возможности. Это вопрос очень важен, даже если человек, подыскивающий жилье, достаточно обеспечен. Цена квартиры отражается даже на стоимости услуг нотариуса, на величине налога, который в будущем придется оплатить.

Факторы, влияющие на цену:

  • месторасположение здания;
  • материал, из которого построен дом (к примеру, панельные объекты меньше ценятся, чем кирпичные);
  • наличие инфраструктуры;
  • метраж и планировка жилья, хотя если речь идет о новостройке, то этот вопрос, как правило, не возникает;
  • наличие ремонта;
  • этажность всего дома и этаж, на котором продается жилье;
  • тип отопления. В условиях высоких тарифов этот фактор стал приобретать огромное значение.

Есть еще советы, при покупке квартиры позволяющие не попасть впросак. Обязательно проанализируйте предложения и спрос на аналогичную недвижимость. Не секрет, что в границах большого города цена жилья во много раз превышает его себестоимость. Поэтому существует определенный «разбег» цен, и если предлагают слишком дешевое жилье, то наверняка с ним какие-либо проблемы. Это может быть большая задолженность по коммунальным платежам, плохое состояние внутридомовых коммуникаций или проблемы с правоустанавливающими документами. Если нет возможности определить причину, то можно обратиться к независимому эксперту и провести оценку понравившегося жилья.

Вторичное или первичное жилье?

Первичный рынок – это недвижимость без юридической истории, на нее никогда и никто не получал право собственности. Покупка производится непосредственно у застройщика. В большинстве случаев такой вариант приобретения жилья намного выгоднее, естественно, если приобретать квартиру в доме, который сдан в эксплуатацию. Именно в такой ситуации не должно возникать вопроса, как купить квартиру в новостройке без риелтора. Потребуется только проверить застройщика, и если все нормально, то смело приобретать жилье.

Но если покупать уже готовое жилье, то сэкономить не получится. Дешевле тот объект, который еще только строится. То есть подписывается с застройщиком договор долевого участия, и будущий собственник ждет, пока все здание будет выстроено и введено в эксплуатацию. Строительство может затянуться на года, поэтому, если жилье требуется срочно, придется остановиться на вторичном рынке недвижимости.

Вторичное жилье – это недвижимость, которая уже была и есть у кого-то в собственности. Приобретая такие жилые квадратные метры, следует тщательно анализировать правоустанавливающие документы, чтобы в будущем не столкнуться с проблемой появления каких-то родственников или детей бывшего собственника.

Подбор вариантов

Благо, когда появился интернет, возможностей в поиске любых товаров стало больше. Как купить квартиру без риелтора? В пошаговой инструкции следующим этапом является подбор подходящих вариантов.

Начинать следует с выбора района, где покупатель желает жить. Будущее место проживания должно отвечать всем требованиям покупателя, должна быть подходящая инфраструктура, транспортная развязка. Подобрав несколько вариантов, можно начинать обзвон. Объявления, как в интернете, так и в газетах, будут от собственников и от риелторов.

Договаривайтесь о просмотре на дневное время, пускай даже это будет выходной. На данное мероприятие не стоит ходить одному. Прежде всего, объективней информация воспринимается, если рядом кто-то есть. Когда человек, он эмоциональнее и может принять поспешное и неправильное решение.

Обязательно оценивайте не только квартиру внутри, но и подъезд. Сам дом не должен иметь трещин. При возможности пообщайтесь с соседями. Пройдитесь по району, посмотрите, насколько близко школьное или дошкольное учреждение, сколько времени придется потратить, чтобы добраться до транспорта.

Приходя на просмотр квартиры вторичного жилья, никогда не берите с собой деньги.

Если осматривается квартира на последнем этаже, то обратите внимание, нет ли потеков на потолке и стенах. Большое количество ковров, тем более на стенах, должно наводить на определенные мысли. То же самое касается и угловых квартир. Желательно, чтобы дом был полностью утеплен, на крайний случай только квартира, которая приобретается. В квартире на первом этаже не должен присутствовать запах из подвала.

Осмотрите подсобные помещения, трубы должны быть в хорошем состоянии, напор воды — сильным. В идеальном варианте дому не должно быть больше 10 лет.

Подтверждение согласия на приобретение

Этот этап пошаговой инструкции «Как купить квартиру без риелтора» состоит из двух действий:

  • проверка документов;
  • передача аванса или задатка.

Проверка документов

Проверка правоустанавливающих документов должна начинаться со сверки паспортных данных и информации, указанной в документах на жильё. Проверить юридическую чистоту можно и путём обращения в местное отделение Росреестра. Для этого запрашивается выписка из реестра, где будет видна информация о собственнике, актуальная на дату выдачи. Рекомендуется обратиться в эксплуатирующую организацию и запросить у них тоже информацию касательно того, нет ли долгов по коммунальным услугам. Если таковые имеются, тем более большие, то это позволит существенно снизить стоимость покупки.

Какие документы следует запросить у владельца жилья:

  • выписку из реестра или свидетельство;
  • паспорт;
  • справка, которая готовится перед продажей;
  • выписка из домовой книги, расширенная.

Обязательно оговорите с владельцем, чтобы на момент продажи из жилья были все выписаны.

Задаток и аванс учитываются при расчетах за квартиру. Размер устанавливается по договорённости сторон, в зависимости от стоимости жилья. Но на момент передачи задатка между сторонами уже должна быть достигнута договоренность, за какую цену будет отчуждение. От продавца можно получить расписку, заключить договор о задатке или предварительный договор купли-продажи, в котором и зафиксировать момент передачи денег и полную стоимость сделки.

Договора о задатке при покупке вторичных квартир лучше заключить с полным соблюдением всех требований гражданского кодекса, а именно предусмотреть:

  • если продавец, после получения денег продолжает попытки продать жильё, то он обязуется вернуть задаток в двукратном размере;
  • при отказе покупателя от сделки задаток не подлежит возврату.

Не будет лишним обращение к нотариусу, чтобы подтвердить серьезность намерений сторон. В нотариальной конторе можно заверить предварительный договор или соглашение о задатке, а можно и то и другое.

Подготовка к сделке

Как купить квартиру без риелтора? В пошаговой инструкции следующий этап – решение вопроса с оплатой: когда она будет проводиться, до регистрации перехода права собственности или после. Для покупателя выгоднее провести оплату после регистрации прав на жильё в Росреестре; он устраняет риски, связанные с утратой денег. Продавец хочет получить средства до обращения в регистрационную службу, чтобы не лишиться денег и жилья одновременно. Решить эту проблему достаточно просто – заключение договора с банком на аренду банковской ячейки. Естественно, что услуга платная, но так у каждой стороны появляется дополнительная гарантия, а расходы можно поделить пополам.

Оформление сделки и переход прав

На сегодняшний день нотариальное завершение подобных сделок необязательно. Следует зарегистрировать в реестре прав на недвижимость переход права собственности от продавца покупателю. Все же рекомендуется воспользоваться услугами нотариальной конторы, тем более, если покупатель не имел ранее подобного опыта. По сравнению с ценами на недвижимость стоимость услуг нотариуса не покажется высокой. Этот специалист имеет юридическое образование и соответствующий опыт. Он сможет грамотно составить договор, предусмотреть риски, в случае необходимости подтвердить факт передачи денежных средств и дееспособность физических лиц — участников сделки.

Оформление купли квартиры заключением договора не ограничивается. Теперь предстоит поход в регистрационную службу. Для регистрации права владения обязательно присутствие обеих сторон. Необходимо подать следующие документы:

  • документы, подтверждающие личности обоих участников сделки;
  • договор купли-продажи;
  • кадастровый паспорт на жильё;
  • если у продавца есть дети, то потребуется документ из органов опеки;
  • если у продавца и покупателя есть супруги, то потребуется нотариально заверенное согласие на продажу от него, соответственно и на приобретение, если жильё не приобретается в общую долевую собственность;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Перед походом в регистрационный отдел лучше уточнить полный перечень документов для покупки квартиры.

Передача недвижимости и полный расчет

Как только проведена регистрация перехода прав собственности, продавец получает все деньги из банковской ячейки.

Заключительный этап – передача квартиры новому собственнику. Кстати, условия передачи квартиры и сроки обязательно должны быть оговорены в договоре. Нередко, в самом договоре указывается перечень передаваемого имущества, это может быть мебель, встроенная техника. Если список большой, то обязательно составляется акт. Этот документ важен и покупателю, и продавцу. Покупатель чётко понимает, что ему будет передано вместе со стенами, а продавец — что от него уже не будут ничего требовать, тем более что это и бесполезно. Главное, не забыть дописать, что стороны не имеют друг к другу претензий.

Во вторичном жилье (квартире или доме) можно зарегистрироваться по месту прибытия сразу после получения права собственности.

Чего стоит остерегаться

Из-за высокой стоимости недвижимости именно на этом рынке огромное количество мошенников и недобросовестных продавцов, которые незаконным путём добывают документы на жильё, подделывают их и пытаются максимально быстро продать квадратные метры. Поэтому все документы, как право устанавливающие, так и подтверждающие личность, необходимо тщательно проверять. Не стоит «бросаться» на слишком низкую цену, даже -10% от среднерыночной стоимости должны насторожить. Возможно, это не срочная продажа в связи с выездом за пределы страны, а просто продавец скрывает какие-то факты, которые могут повлиять на сделку.

Ещё нюансы и особенности покупки квартиры:

  • Чтобы не допустить потери задатка, заключайте с продавцом предварительный договор, не позволяющий ему искать новых покупателей после получения предварительной оплаты.
  • Откажитесь от сделки, если вместо собственника выступает уполномоченное лицо, даже если доверенность составлена по всем правилам. Может оказаться, что лицо, выдавшее доверенность, уже «покинуло этот свет», тогда сделку легко признать недействительной.
  • Помните, что лицо, пребывающее в местах лишения свободы, имеет право на долю в квартире, поэтому домовую книгу необходимо тщательно изучить, опросить соседей, чтобы через несколько лет не встретить на пороге своей квартиры рецидивиста, который вышел из тюрьмы и ему негде жить.

В принципе, ответ на вопрос, как самостоятельно купить квартиру, не должен возникать. Большинство риелторов сами не знают, как поступать в некоторых ситуациях. Этому ремеслу можно обучиться только на практике, но ведь не хочется быть «подопытным кроликом», да ещё и платить за это деньги. Поэтому, если что-то непонятно, лучше проконсультироваться с юристом. Самому необходимо быть бдительным и осторожным при проверке документов и принятии решения.

Это важно знать:  Как запросить справку об отсутствии судимости

Как самостоятельно купить квартиру

Приобретение недвижимости – серьезный шаг, который влечет за собой большие затраты средств и усилий. Причины для покупки квартиры могут быть самые разные: увеличение жилплощади, съезд, отделение подросших детей от родителей, уменьшение жилья, извлечение дохода от перепродажи. Общее, что объединяет все случаи – желание снизить затраты и увеличить выгоду от оформления сделки. Следуя пошаговой инструкции, как купить квартиру без риэлтора, любой покупатель может с высокой степенью безопасности самостоятельно подобрать жилье и оформить сделку.

Преимущества самостоятельной покупки

Затраты на услуги посредника, как правило, варьируют от 1% до 3%. Так как речь идет о крупных суммах сделок, расходы могут быть весьма ощутимы. В то же время, закон не запрещает заключать сделки самостоятельно, основываясь на свой опыт и свои индивидуальные потребности.

Чтобы покупка принесла выгоду, необходимо знать тонкости подбора квартиры и оформления документов накануне и во время сделки. Прежде чем приступить к поиску квартиры, необходимо ознакомиться с правилами работы на рынке недвижимости и детально изучить текущую ситуацию с жильем с интересующем регионе или районе.

Приняв решение купить собственность, каждый покупатель определяет следующий круг вопросов:

  1. Обращаться ли к профессиональным риэлторам или покупать квартиру самостоятельно.
  2. Какой бюджет имеется в распоряжении на покупку.
  3. Каким требованиям должно отвечать жилье.

У покупателя есть выбор, искать самому квартиру или довериться специалисту. Так как в отдельных случаях оплата за услуги достигает 7% от общей стоимости квартиры, многие покупатели принимают решение действовать самостоятельно.

Причины, которыми руководствуются самостоятельные покупатели, следующие:

  • бюджет на покупку не позволяет тратить дополнительные суммы на помощь посредника;
  • самостоятельная покупка позволяет сэкономить средства;
  • среди риэлторов, как и среди продавцов, также попадаются мошенники, обманным способом завладевающие средствами покупателей, либо реализующими квартиры, на которые имеются претензии третьей стороны (сервитуты, незаявленные ранее наследники и т.д.);
  • покупатель лучше всего знает свои собственные предпочтения и потребности, поэтому на его выбор не повлияют посторонние люди.

Между тем, самостоятельная покупка также небезопасна, если не соблюдать меры предосторожности и не знать всех особенностей оформления недвижимости.

Пошаговая инструкция

Процесс самостоятельной покупки происходит в следующей последовательности:

  1. Определение требуемых параметров квартиры.
  2. Выбор объекта из предложений на текущем рынке. Рекомендуется изучить всю имеющуюся базу и составить список адресов из наиболее подходящих квартир.
  3. Осмотр жилья и проверка его технического состояния. Покупатель может договориться об осмотре жилья сразу по несколько адресов в день, чтобы была возможность сравнить потенциальные варианты покупки.
  4. Предварительные переговоры с продавцами. Рекомендуется уточнить условия сделки, которые устроили бы продавца, а также проверить основные документы собственника и на недвижимость: техпаспорт, квитанции об оплате ЖКХ, свидетельство о праве собственности, справка о зарегистрированных на жилплощади лицах.
  5. Оценка соответствия ожиданий реальной ситуации: степень развития инфраструктуры, состояние дома, проверка на наличие дефектов квартиры и всего здания, оценка криминогенной обстановки и т.д.
  6. После того, как объект собственности найден, оформляется задаток или аванс с фиксированием предварительных условий сделки – стоимости, даты регистрации, расчета и передачи квартиры. Предварительный договор о купле-продаже позволит с большей долей уверенности готовиться к предстоящей сделке обеим сторонам.
  7. Оформление сделки. Если квартира покупается с использованием заемных средств, договор подписывается в присутствии банковского служащего, в иных случаях – привлекают нотариуса.
  8. Проведение окончательного расчета с продавцом и получение расписки о передаче денежных средств в счет оплаты за квартиру, либо организация перечисления средств безналичным способом.
  9. Внесение новой записи о переходе права собственности новому владельцу через подачу пакета документов в Росреестр.

Подготовка к сделке

В процессе подготовки к заключению основного договора продавец собирает перечень документов, которые затем понадобятся для оформления перехода права собственности:

  1. Справка БТИ с планом объекта недвижимости и описанием основных характеристик жилья.
  2. Выписка из домовой книги, свидетельствующая что все жильцы из отчуждаемой квартиры выписаны.
  3. Правоустанавливающий документ.
  4. Документ, подтверждающий основание, на котором продавец получил данную квартиру (купчая, дарственная и т.д.)
  5. Выписка из ЕГРП позволит убедиться в отсутствии обременений и ограничений.
  6. Если собственником жилья является несовершеннолетний, необходимо предоставить разрешение органов опеки на продажу недвижимости.
  7. Справка из наркодиспансера и психоневрологического диспансера о том, что собственник не состоит на учете и является дееспособным.

Следует заранее договориться с продавцом, кто понесет расходы на переоформление собственности.

Оформление купли-продажи

Продавец обязан предоставить исчерпывающий список документов, т.к. без них регистрация недвижимости на нового собственника будет невозможна.

Покупатель должен проверить, чтобы все справки и свидетельства были предоставлены в подлиннике.

Если продавец имеет супругу, необходимо получить нотариально заверенное письменное согласие второй половины на продажу квартиры.

Накануне сделки покупателю нужно проверить ситуацию с оплатой коммунальных платежей. В противном случае, не исключено, что квартира достанется с долгами, которые лягут на плечи нового собственника.

Накануне заключения договора купли-продажи следует удостовериться в личности собственника, а также проверить правильность заполнения всех реквизитов сделки: ФИО, паспортных данных сторон, точного адреса и характеристик объекта. В тексте договора указывают точную цену сделки и условия ее проведения.

Сама сделка проводится с учетом следующих рекомендаций:

  • заключение сделки невозможно, если одна из сторон отсутствует, либо у представителя продавца или покупателя нет нотариальной доверенности;
  • удостоверить личность может только гражданский паспорт собственника;
  • легитимность сделки гарантируется, благодаря присутствию нотариуса.

Подписав договор купли-продажи, требуется пройти процедуру регистрации прав нового собственника в регистрирующем органе – Росреестре. Для этого потребуется подать полный перечень документов по сделке и на саму квартиру. Взамен регистратор выдаст расписку в получении, а к обозначенному Росреестром сроку покупатель сможет получить новые правоустанавливающие документы.

Полезная информация для покупателя

Действуя самостоятельно, покупателю будет полезно знать некоторые нюансы по приобретению собственности.

Выбор жилья

Следующие советы помогут покупателю подобрать оптимальное жилье:

  1. Информацию о жильцах и историю самой квартиры могут знать консьержи, если таковые имеются в доме.
  2. Срочная продажа требует тщательного изучения документов. Необходимо проверить, будет ли сделка признана законной и все ли документы в порядке.
  3. Собирая средства, чтобы расплатиться с продавцом, следует держать информацию в конфиденциальности – чем меньше людей знают о наличии большой суммы наличных, тем лучше.
  4. Объявления о квартирах, реализуемых по цене существенно ниже среднерыночной, скорее всего окажутся недостоверными и публикуются риэлторами в качестве дополнительной рекламы собственных услуг.

Оформление задатка

Не менее важно, чем сама сделка, правильно оформить предварительную договоренность с продавцом. Покупатель может зафиксировать условия будущего договора в предварительном ДКП.

Оформление задатка является гарантией и для продавца, и для покупателя в том, что сделка состоится на оговоренных условиях. В случае разрыва договора, продавец обязан вернуть сумму, вдвое больше самого задатка. Если покупатель нашел более подходящее жилье, задаток остается продавцу.

Обеспечение безопасности сделки

Условия договора должны быть зафиксированы заранее, чтобы продавец и покупатель могли спокойно заниматься подготовкой к сделке. Более того, условия предварительного договора должны быть в обязательно порядке аналогичными, как и в самой купчей.

Составляя договор, необходимо уделить внимание срокам: в какой срок хозяин недвижимости обязуется подготовиться к сделке, в какой срок квартира будет освобождена и т.д.

Следует с осторожность относиться к сделкам, если предварительно покупатель не видел собственника лично. Иногда мошенники реализуют квартиры, оставшиеся после смерти владельца. Прежде чем передавать задаток, необходимо убедиться, что собственник жив и здоров.

Встречаются неприятные ситуации, когда покупателю предъявляет претензии гражданин, имеющий на право использования доли в квартире. К таким ситуациям относятся сделки по квартирам, в которых проживали лица, отбывающие срок наказания.

На видео о подборе квартиры

Один из наиболее ответственных этапов – передача средств в счет платы за квартиру. Безопасность сделки гарантируется использованием банковской ячейки. Следуя простым рекомендациям, и придерживаясь определенной последовательности, граждане могут самостоятельно выгодно купить оптимально подходящее жилье, не привлекая при этом риэлтора.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Проект «Секреты Риэлтора» – начало:

Это подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для самостоятельной организации сделки купли-продажи квартиры. Создана она в формате интерактивной онлайн-методички. В ней показан порядок действий (шагов) по проведению сделки и даны законодательные комментарии к ним. Рассказано, как проверять и оформлять документы для сделки, и показаны образцы этих документов.

Методичка одинаково полезна как для Покупателя квартиры, так и для Продавца, и имеет отдельные разделы для каждого:

  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для покупки квартиры
  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для продажи квартиры

Отдельно рассматриваются действия по оформлению сделки на первичном и на вторичном рынках жилья.

Это полноценное методическое руководство разработано на базе многолетнего опыта работы риэлторов и юристов, участвующих в сделках с недвижимостью Москвы и Московской области. Информация здесь регулярно актуализируется с учетом изменений в законодательстве и в практике рынка (см. даты публикаций).

Внимательно пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ, Пользователь будет обладать знаниями, как минимум, среднестатистического московского Смотри заметку «Кто такой риэлтор».
Откроется в новой вкладке.»>риэлтора
. А возможно, даже и больше (не все риэлторы знают ряд тонкостей, описанных далее).

ИНСТРУКЦИЯ рассчитана на новичков в риэлтерских вопросах, но может быть полезна и знатокам. Последовательность действий в ней строго структурирована – шаг за шагом показано, как опытный риэлтор строит сделку покупки и продажи квартиры.

Каждый шаг сопровождается ссылками на дополнительные подсказки и законодательные обоснования. Все тексты максимально адаптированы под бытовой сленг (т.е. переведены с сухого юридического лексикона на понятный «кухонный» язык).

Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?

Жми! И она откроется во всплывающем окне!»>Можно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации. Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п. Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его Откроется в новой вкладке.»>риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:

  1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
  2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
  3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел Откроется во всплывающем окне.»> «Глоссарий Риэлтора»);
  4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
  5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
  6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
  7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).
Это важно знать:  Может ли работодатель отказать в отпуске?

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры. Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам. Такие места, где может потребоваться Откроется в новой вкладке.»>дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой Откроется в новой вкладке.»>права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить раза в 3 больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе поиска квартиры, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

Хотите быстро оценить, что интересного есть на нашем сайте, и как этим пользоваться? Посмотрите короткий ознакомительный ролик.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Итак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?

Тогда Вам сюда – жмите на кнопку:

Покупка квартиры без риэлтора: пошаговая инструкция

Существует большое количество агентств недвижимости. Однако покупателей очень часто интересует, как купить квартиру без риэлтора: пошаговая инструкция, возможные риски при совершении сделки и другая полезная информация представлена в статье.

Плюсы и минусы покупки без риэлтора

Квартиры на вторичном рынке в основном реализуются через посредников, в роли которых выступают многочисленные агентства недвижимости. Очевидный плюс такого варианта – значительная экономия времени. Фактически покупатель приходит только на осмотр квартиры, после чего ему необходимо появиться на сделке и во время регистрации права собственности. Преимущества и недостатки обоих способов приведены в таблице.

Нередко среди плюсов обращения в агентство недвижимости называют наличие у риэлтора «специальных» баз данных с квартирами, которые у него есть. Однако подобное утверждение сомнительно. Каждая компания стремится найти как можно больше клиентов, поэтому все базы данных выкладываются на сайты, в газеты и другие рекламные площадки. Поэтому никаких «закрытых» данных у сотрудника нет.

7 шагов при покупке квартиры

Приобретение жилья без посредников – это абсолютно реальная задача, на которую, скорее всего, уйдет больше времени, однако можно сэкономить существенную сумму денег. Очевидно, что квартиры на вторичном рынке, в отличие от новостроек, уже имеют собственную историю (смена собственников, смена прописанных и т.п.). Поэтому главная задача покупателя сводит к тому, чтобы купить квартиру и не быть обманутым, т.е. не столкнуться с мошенниками. Поэтому в общем случае пошаговая инструкция будет выглядеть так.

Шаг 1. Определение требований к будущему жилью

Важно понимать, с чего начать покупку квартиры. Покупателю следует расставить приоритеты – т.е. четко определить (и прописать) критерии выбора объекта. Полезно составить конкретный список требований или же расписать их в виде таблицы, например:

Следует очень хорошо представлять, какие требования принципиальны, а от каких при желании можно частично отказаться. При анализе критериев обычно ориентируются на такие характеристики объекта недвижимости:

  • год постройки (можно определить по документам на квартиру или на сайте Росреестра) и реальное состояние дома (подъезд, окна, двери, лифт, крыша, мусоропровод);
  • площадь, количество комнат в квартире;
  • тип планировки;
  • транспортная доступность;
  • удаленность дома от работы, больниц, школы и т.п.;
  • близость объектов инфраструктуры (магазины, аптеки и т.п.);
  • реальное состояние квартиры (ремонт, перепланировка, состояние водопровода, сантехники, электропроводки, наличие/отсутствие приборов учета и т.п.);
  • состояние двора, вид из окна, сторона, на которую выходят окна.

Таким образом, в первую очередь следует обратить внимание на те параметры, которые невозможно изменить (особенности дома и его расположение). Что касается состояния объекта, его всегда можно исправить, поэтому наличие/отсутствие ремонта не играет столь важной роли, как прочие факторы.

Шаг 2. Поиск подходящего жилья: 6 источников информации

После того, как в письменном виде были изложены все важные, принципиальные и дополнительные требования к будущей квартире, можно сразу приступать к поискам. Основные источники информации по вторичному рынку жилья следующие:

  1. Специализированные интернет-порталы – т.е. профессиональные сайты, посвященные именно объектам жилой недвижимости. На таких сервисах информацию выкладывают как риэлторские компании, так и сами собственники. Они также интересуются тем, как оформить покупку квартиры без риэлтора, поскольку благодаря этому цена на объект становится заметно ниже, поэтому и спрос увеличивается.
  2. Прочие сайты, которые содержат информацию по разным товарам и услугам, также могут оказаться полезными. Однако эти площадки обычно не собирают целевую аудиторию, поэтому шанс найти подходящее жилье и посмотреть сразу на несколько квартир ощутимо ниже. Пример реального поиска квартиры можно увидеть здесь.
  1. Печатные издания менее популярны, однако они до сих пор продолжают выходить на еженедельной основе. Обычно все объявления в газете дублируются в сети, на сайтах недвижимости, но иногда собственники (особенно зрелого и пожилого возраста) пользуются только печатными журналами.
  2. Знакомые, коллеги – потенциально любой человек из окружения может знать о том, что кто-то намерен продать свою квартиру. Это очень удобный вариант, поскольку появляется реальный шанс выйти на продавца без посредников. К тому же наличие общих знакомых существенно облегчает установить доверительный контакт.
  3. Социальные сети – каждый покупатель может подать и собственное объявление, например, в социальных сетях. Если на странице есть много друзей или подписчиков, шанс распространить запись значительно возрастает. Это также довольно эффективный способ купить квартиру без риэлтора и других посредников.
  4. Объявления на рекламных досках – еще один доступный способ. Однако стоит иметь в виду, что в большинстве случаев собственники предпочитают выкладывать информацию в интернет. Вместе с тем можно попробовать самостоятельно распечатать несколько объявлений о том, что вы желаете приобрести квартиру именно в этом доме (районе). Текст лучше сделать нешаблонным, чтобы заинтересовать продавца и войти в доверие, например:

Шаг 3. Осмотр вариантов, принятие решения: 5 полезных советов

После анализа рынка вторичного жилья можно определиться с тем, какую именно квартиру можно купить в данный момент. Поэтому далее необходимо совершить личный осмотр всех потенциально подходящих вариантов. Несмотря на кажущуюся простоту этого процесса, здесь тоже есть свои нюансы:

  1. Прежде всего, на просмотр лучше отправиться вдвоем или даже всей семьей (3-4 человека). Это дает психологическую уверенность, а также возможность посоветоваться. К тому же благодаря мнению сразу нескольких человек можно понять сразу несколько преимуществ и недостатков конкретной квартиры.
  2. Отправляться на первый просмотр нужно без денег и без каких-либо документов, поскольку речь не идет о подписании договора и тем более сделки.
  3. Предварительно нужно составить четкий план (желательно в письменном виде), чтобы не упустить из виду ни одной важной детали. Полезно заранее определиться с вопросами, которые нужно задать собственнику.
  4. Важно обратить внимание не только на состояние квартиры, но и самого дома: не течет ли потолок, нормальный ли запах, освещение в подъезде, каково общее впечатление от лестницы, крыльца и т.п. В квартире следует учесть состояние коммуникаций, ремонт и т.п. Обязательно проверяют работы сантехники, плиты, другого бытового оборудования.
  5. После осмотра по возможности стоит пообщаться с соседями, чтобы узнать и о них, и о собственнике, а также об особенностях дома или района. Полезно прогуляться по окружающей территории, чтобы лично убедиться, насколько далеко находятся важнейшие объекты (остановка, школа, больница и т.п.).

Шаг 4. Проверка юридической чистоты, авансирование

После того, как будет выбран конкретный вариант, следует тщательно проверить юридическую чистоту объекта. Сделать это можно еще на этапе осмотра. Вот на какие документы нужно обратить внимание:

  1. Свидетельство о собственности (данные о собственнике, основные сведения о квартире).
  2. Выписка из ЕГРН (проверка на обременения объекта).
  3. Технический паспорт (проверка возможных перепланировок)
  4. Выписка из домовой книги (уточнение списка прописанных граждан, их степени родства по отношению к собственнику).

Основным документом в этом списке является выписка из ЕГРН. Будет лучше, если покупатель самостоятельно закажет ее в Росреестре или любом МФЦ (центре по предоставлению госуслуг). Сделать это можно за небольшую оплату (300 рублей). Благодаря выписке гражданин получает актуальную и достоверную информацию о квартире:

  • состоит ли она в залоге (ипотека);
  • находится ли она под арестом;
  • претендуют ли на нее третьи лица (идут ли соответствующие судебные разбирательства).

После того, как получена вся достоверная информация, стороны подписывают предварительный договор купли-продажи: покупатель вносит аванс, продавец берет на себя обязательство продать объект в течение конкретного срока (например, до 1 месяца) именно этому покупателю.

Шаг 5. Обращение в банк или продажа собственного жилья

Квартиру в основном приобретают либо за счет банковских средств, либо за счет денег, полученных при продаже старого жилья. Второй вариант имеет свою специфику, поскольку собственнику нужно успеть продать свое жилье и найти подходящий вариант. Есть два варианта действий:

  1. Продать свою квартиру, определить в договоре в качестве срока поиска жилья 1 месяц, в течение которого будет подобран обменный вариант.
  2. Сначала найти обменный вариант, авансировать его, затем оперативно продать свою квартиру.

Риски есть в обоих случаях: в первом можно не успеть найти подходящий вариант, а во втором можно не успеть продать свою недвижимость, и тогда подходящая квартира «уйдет» к другому покупателю. Поэтому действуют по ситуации, исходя из анализа собственных возможностей и динамики на рынке вторичного жилья (как быстро можно найти покупателя, есть ли выбор обменных вариантов и т.п.).

Что касается обращения в банк, например, оформление ипотеки в Сбербанке, это можно сделать после того, как вариант уже будет подобран. Для заявки предоставляется стандартный пакет документов (справка о доходе, копия трудовой книжки, ИНН, СНИЛС и паспорт). Чтобы купить квартиру в ипотеку без риэлтора, следует заранее уточнить условия кредитования в банке.

Шаг 6. Оформление договора купли-продажи

После этого необходимо непосредственно совершить сделку, а именно:

  • подписать основной договор купли-продажи;
  • произвести полный и окончательный расчет;
  • произвести регистрацию сделки в Росреестре.

Что же касается расчетов, стороны могут произвести их в банке, оформив так называемый аккредитив: благодаря этому инструменту продавец и покупатель гарантируют получение средств только после окончательного совершения сделки.

Шаг 7. Регистрация права собственности в Росреестре

5 рисков при покупке вторичного жилья

Поскольку покупка квартиры – это всегда серьезное, ответственное решение, грубые ошибки здесь не допускаются. По сути, покупатель рискует столкнуться с такими существенными затруднениями:

  1. Неудачное расположение дома.
  2. Неблагополучные соседи.
  3. Плохое состояние квартиры (или дома)
  4. Подложные документы.
  5. Уклонение от проведения государственной регистрации, наличие в квартире «лишних» прописанных людей и многое другое.

На деле при покупке квартиры на вторичном рынке без риэлтора может возникнуть гораздо больше рисков. Поэтому следует очень внимательно проверять документы на квартиру и гарантировать нормальную процедуру расчета, а также регистрации сделки. Если есть серьезные сомнения в благонадежности продавца, лучше получить помощь в сопровождении сделки профессиональным юристом (как правило, это значительно дешевле услуг риэлтора).

Это важно знать:  Пенсионное удостоверение по инвалидности

Покупка квартиры без участия риэлтора

Покупка квартиры без риэлтора имеет как преимущества, так и недостатки. Так, например, при самостоятельном поиске жилья заемщик экономит 1-3% от стоимости квартиры на услугах посредника. Кроме того, риэлтор заинтересован в увеличении суммы сделки (как и продавец) за счет того, что от нее зависит его вознаграждение.

Зачем нужен риэлтор?

Цель посредника не только в том, чтобы подобрать подходящее жилье, но и в том, чтобы убедить клиента в том, что предлагаемый объект подходит. Вплоть до того, что для повышения привлекательности жилья соседей подкупают, чтобы не шумели определенное время. Лучше купить квартиру без посредников, чем нарваться на недобросовестного риэлтора. В случае с продажей квартиры все проще – квартира продана, деньги получены, переживать не из-за чего.

Даже не совсем добросовестный риэлтор сильно навредить продавцу не сможет (за исключением случаев совсем откровенного мошенничества). При покупке, на объект стоит обратить самое пристальное внимание, так как в этой квартире предстоит жить еще много лет. Заниженная на 10-20% от среднерыночной цена должна настораживать.

Недостатком самостоятельной покупки квартиры можно назвать большую длительность поиска подходящего объекта. Но может и повезти.

Не всегда базы риэлторов содержат уникальную информацию, эти же объекты выставляются в открытых источниках от имени хозяина квартиры. Если выйти на продавца напрямую не получается (например, сделка планируется по доверенности, так как собственник в отъезде), то также стоит задуматься: нет ли в сделке каких-либо мошеннических схем.

При покупке квартиры в ипотеку, дополнительно все нюансы проконтролирует банк, но рисковать все равно не стоит.

Поиск квартиры без риэлтора

Поиск квартиры стоит начать с изучения крупных порталов купли-продажи недвижимости и газет. Объявления, как правило, дублируются. Даже если объявление выглядит как выставленное продавцом напрямую, в большинстве случаев они выставлены риэлторами.

Но найти объявление с тем же объектом от прямого продавца вполне реально. Помимо бесплатных ресурсов, есть платные базы, их отличает актуальность и проведенная проверка, но использование их не гарантирует ускорения поиска. В любом случае придется посмотреть разные объекты, сравнить предложения, отсеять неактуальные и не от собственников.

Если заемщик определился с районом, в котором он хочет приобрети жилье, то расклейка объявлений может помочь в поисках. Так же не стоит пренебрегать поиском квартиры через друзей и знакомых.

Очевидный плюс самостоятельного поиска квартиры – при выборе учитываются только интересы покупателя, посредник же будет ориентироваться и на свою выгоду.

При поиске квартиры для приобретения в ипотеку, стоит сразу ориентироваться на требования банков к предмету залога: по стоимости, по износу и возрасту дома, наличию перепланировок, материалам перекрытий. Это позволит сэкономить время, отклоняя неподходящие объекты сразу.

При рассмотрении понравившихся вариантов стоит учесть несколько советов:

  1. Осмотр квартиры лучше проводить в дневное время при хорошем освещении;
  2. Все коммуникации квартиры требуют личной проверки: включается ли свет, хороший ли напор воды;
  3. Требует изучения и инфраструктура – желательно погулять по району, в котором расположен дом, изучить есть ли парковка, хорошая ли транспортная развязка

Аванс или задаток?

Задаток передается после заключения договора купли-продажи, подтверждается передача денег подписанием соглашения о задатке и распиской в получении средств. Если договор купли-продажи на момент передачи денег не подписан, то средства считаются авансом, и в случае срыва сделки подлежат возврату продавцу. Это стоит помнить.

Если после заключения договора купли продажи, но до регистрации сделки, она срывается по вине покупателя, то задаток остается у продавца. Если же продавец передумал продавать квартиру по каким-либо причинам, то он обязан возместить покупателю сумму равную двум задаткам.

Самое главное для продавца – знать, что сделка считается заключенной только ПОСЛЕ государственной регистрации. Передавать продавцу аванс законодательство не запрещает, но при срыве сделки, соглашение о задатке теряет силу.

Аналогичная ситуация с первоначальным взносом. Квартира перейдет в собственность продавца только после государственной регистрации, поэтому с первоначальным взносом лучше не торопиться.

В большинстве кредитных учреждений разработан механизм защиты интересов покупателя — аккредитив, ячейка. Но до сих пор есть банки (в регионах), где первоначальный взнос переводится на счет продавца (в назначении платежа прописываться по какой конкретно сделке, но вернуть деньги все равно проблематично), или того хуже, предаются перед подачей документов на регистрацию прямо в Регпалате, а подтверждается передача распиской.

Чтобы обезопасить себя, или хотя уменьшить риски, вносить или передавать деньги лучше как можно ближе к моменту государственной регистрации, когда уже все готово, и вероятность срыва сделки минимальна.

Подводные камни и риски при покупке квартиры без риэлтора

Самостоятельная покупка квартиры от застройщика в ипотеку обходится практически без проблем, можно даже сказать, что наличие риэлтора, при желании купить строящееся жилье, нецелесообразно. Банки выдают список аккредитованных объектов, останется только выбрать.

С самостоятельным выбором квартиры на вторичном рынке все немного сложнее. В интересах покупателя настоять на составлении предварительного договора купли-продажи (пока еще не готовы все документы и специалисты банка готовят окончательный договор).

Предварительный договор защитит от варианта, когда пока покупатель проводит за свой счет оценку и собирает все документы, требуемые кредитным учреждением, продавец ищет более выгодного покупателя.

На ранних стадиях (как только квартира выбрана окончательно) стоит оговорить ее точную цену, так как пока банк будет одобрять объект, а заемщик собирать документы, пройдет время, и окажется, что продавец повысил стоимость квартиры. Важными сведениями являются и сроки предоставления правоустанавливающих и технических документов, дата выселения продавца.

Банк проверяет сделку на юридическую чистоту, но и покупателю не стоит терять бдительности. В случае наличия в следке совершеннолетнего, потребуется согласие органов опеки и выделение несовершеннолетнему доли в другой квартире.

Хоть это и не проблема покупателя, но проследить, чтобы законы не нарушались, стоит. Так как при ущемлении прав несовершеннолетних сделка будет признана недействительной. Идеальный объект для покупки – квартира, которая не была много раз перепродана, по которой не совершались сделки последние 3 года, среди собственников нет несовершеннолетних, умерших, отбывающих заключение.

Случаи, когда заемщик семь лет выплачивает ипотеку, ужа давно не страхует титул, и попадает под судебную тяжбу о признании сделки недействительной, — реальность.

Этапы сделки

Если же вы твердо решили приобрести недвижимость самостоятельно, не привлекая к этому посредников — то вот Вам основные этапы сделки по покупки квартиры без участия риэлтора.

Шаг 1: проверяем право собственности на квартиру и обременение

Обязательно уточните, на каком основании собственник владеет квартирой. Если она досталась ему по наследству, то важно знать, сколько лет назад это было. Чем меньше времени прошло с момента наследования, тем больше риск споров с другими наследниками. Минимально безопасный срок владения наследственным имуществом от 3 лет.

Если жилье получено в рамках ипотеки, желательно удостовериться, что ипотека выплачена. В случае, когда собственник продает заложенное жилье с согласия банка обязательно нужно увидеть это документальное согласие. Дополнительно затребуйте выписку из ЕГРПН на случай, если покупаемое жилье находится в залоге.

Шаг 2: проверяем личность собственника

Всякая сделка с недвижимым имуществом должна совершаться дееспособными лицами. Не стесняйтесь затребовать у собственника справку о том, что он не состоит на учете в наркологическом диспансере и на учете у врача-психиатра. Если сделка будет заключена лицом, которое имеет какую-либо зависимость, то родственники смогут ее оспорить, убедив суд, что человек был «не в себе».

Лучше всего удостоверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса – как минимум нотариус подтвердит дееспособность гражданина.

Шаг 3: проверяем приобретаемое имущество

Даже если личность продавца и его право на жилье не вызывают сомнений, убедитесь, что само жилье лишено юридических проблем.

  • Перепланировка . Сравните реальную планировку с данными технического паспорта и плана БТИ. Узаконить ряд перепланировок может быть невозможно, да и зачем оно вам нужно?
  • Отсутствие долгов по коммунальным платежам . Запросите соответствующую справку или же оригиналы последних квитанций за коммунальные услуги.
  • Отсутствие зарегистрированных лиц . Копия домовой книги и справа из УФМС помогут убедиться в том, что в квартире нет поставленных на регистрационный учет «лишних» людей.

Шаг 4: соблюдаем безопасность при передаче денег

По общему правилу полный расчет проводится в день регистрации сразу после получения документов. Если вы отдадите деньги заранее, а при проверке документов регистрирующий орган найдет какие-либо проблемы, то будет сложно получить назад свои денежные средства. В договоре купли-продажи нужно достоверно указать момент передачи денежных средств, например, «… после государственной регистрации перехода прав собственности…»

Окончательный расчет производится:

  1. Наличными . Неудобно и небезопасно, однако если вы все же решили сделать это именно так, обязательно затребуйте расписку в получении денежных средств.
  2. Безналичным платежом . Стороны приезжают в банк, где покупатель переводит средства на счет продавца, а последний получает подтверждение об их поступлении.
  3. Через банковскую ячейку . Покупатель помещает деньги в банковскую ячейку в присутствии продавца, а последний отражается в договоре аренды указанной ячейки как лицо, имеющее право открыть ее после определенной даты – даты получения документов.

Шаг 5: представляем документы на регистрацию

  • Свидетельство о праве собственности продавца.
  • Паспорта сторон сделки (орган регистрации самостоятельно снимет копии с них)
  • Кадастровый паспорт объекта (если оформлялся).
  • Технические документы на жилое помещение (технический паспорт, план).
  • Три экземпляра договора купли – продажи.
  • Заявление о госрегистрации установленного образца.
  • Квитанция, подтверждающая внесение государственной пошлины.

После сдачи документов вы получаете на руки расписку с датой следующей явки в регистрирующий орган (или МФЦ – многофункциональный центр госуслуг) и, если все нормально, в указанную дату получаете документы на руки.

Продавец настаивает на том, чтобы в договоре купли-продажи стоимость квартиры составляла ровно 1 млн., он мошенник? В чем его интерес?

Автор: Ольга Федоровна 24.08.2017 Ответить

Если продавец является собственником менее 3х лет, то при продаже жилья на стоимость свыше 1 млн. он будет вынужден платить налог 13%. Именно для ухода от налога и занижается сумма в договоре купли-продажи. Некоторые банки (если жилье покупаете в ипотеку) не допускают занижения. К тому же различия по сумма в документах – это всегда дополнительный риск для обеих сторон.

Статья написана по материалам сайтов: fb.ru, ru-act.com, kvartira-bez-agenta.ru, 2ann.ru, pravila-deneg.ru.

»

Предыдущая
ДругоеПожизненное наследуемое владение земельным участком: что это такое
Следующая
ДругоеПокупка и продажа земли. Аукцион земельных участков
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector