+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Покупка квартиры у застройщика: подводные камни

На рынке недвижимости широко представлено как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках – активно возводящихся домах, которые могут располагаться как в центре города, так и в его спальных районах. Популярность таких объектов недвижимости возрастает с каждым днем, и данное явление вполне объяснимо:

  • цены на новые квартиры от застройщика находятся на доступном уровне, поэтому такое приобретение могут позволить себе те, кто не решается на покупку вторичного жилья;
  • использование новых материалов при строительстве дает возможность значительно улучшить качество строений, а значит, и продлить срок их службы;
  • если покупатель ищет новостройки рядом с Москвой от застройщика, то он может быть уверен в том, что не придется тратиться на вывоз строительного мусора, а сразу оформить жилое помещение по своему вкусу.

Но несмотря на большое количество преимуществ, риски натолкнуться на подводные камни при приобретении квартиры в новостройке в Москве или рядом со столицей все же остаются. Специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас список нюансов, на которые стоит обратить особое внимание в процессе заключения сделки и дальнейшего оформления жилья в собственность.

Особенности договора долевого участия

Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании. Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан). Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.

Согласно ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» 2 , договор долевого участия имеет ряд гарантий и подтверждает, что застройщик осуществляет свою деятельность в рамках указанного закона. Также стоит отметить, что указанный документ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Перед подписанием ДДУ обязательно изучите следующие пункты: информацию об объекте недвижимости (расположение на плане этажа, площадь помещений, расположение оконных и дверных проемов и так далее), окончательной стоимости квартиры, сроках завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, сроках передачи ключей дольщику.

Строительная компания может работать и не в соответствии с ФЗ-214. В таком случае покупателю может быть предложено заключить договор иного типа. И в таких случаях риски приобретателя объекта недвижимости многократно возрастают. Так, покупатель в данном договоре может быть обозначен как инвестор, партнер или иное лицо. И в этом случае речь будет идти не о покупке конкретной квартиры, а об обычном вложении денежных средств в строительство, которое может даже и не закончиться. В итоге если дом так и не будет сдан в установленные сроки, добросовестный покупатель не сможет доказать, что он приобретал конкретный объект недвижимости.

Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр. Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.

Особенности предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости может быт заключен по завершению процесса возведения дома, но до того момента, как на него будет оформлено право собственности. ДДУ на этом этапе уже не заключается, так как строительство считается завершенным. Стандартный договор купли-продажи не заключается потому, что конечного объекта, на который у одной из сторон имеется право собственности, пока не существует.

В тексте предварительного договора купли-продажи должна содержаться информация о точных характеристиках (площади, планировке, расположению на этаже, количестве комнат, наличию или отсутствию систем электро-, водо- и теплоснабжения и канализации, наличии или отсутствии отделки и так далее) и окончательной цене новой квартиры от застройщика.

Допускается и наличие отдельного пункта, в котором стороны оговаривают срок, в течение которого обязуются заключить стандартный договор купли-продажи на данный объект недвижимости. Если же данной информации в указанном документе нет, застройщик имеет право оформить договор купли-продажи в течение одного календарного года. В этот период официальный представитель строительной компании занимается получением кадастрового номера и адреса, а также проводит оформление новостройки и квартир в ней как полноценных отдельных объектов недвижимости.

Если по истечении одного календарного года с момента подписания предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель так и не получил право собственности на приобретенное имущество, он может обратиться в суд.

Оплата квартиры по договору

В процессе приобретения квартиры вопросу внесения денежных средств в качестве оплаты следует уделить особое внимание. Без ряда документов, подтверждающих факт передачи денежных средств (расписок, чеков, актов приема-передачи и так далее), совершать оплату не рекомендуется. Дело в том, что недобросовестный застройщик, получив денежные средства, может обвинить покупателя в том, что он не выполнил свои обязательства и не заплатил за приобретаемое имущество, ведь документов, подтверждающих платеж, не существует. Следовательно, такое правонарушение может вынудить покупателя жилья обратиться в суд. Но в процессе разбирательства будет очень сложно доказать, что оплата была проведена.

В качестве гарантированной оплаты может выступать как безналичный расчет через банк, так и передача наличных денежных средств в офисе строительной компании с обязательным предоставлением кассового чека, а также квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Все остальные способы оплаты являются ненадежными, поэтому специалисты не рекомендуют пользоваться ими.

Выбор строительной компании

При поисках квартиры в Москве новостройки от застройщика могут стать оптимальным вариантом только в том случае, если застройщик является добросовестным. Предпочтение следует отдавать крупным фирмам, которые работают на рынке уже несколько лет, и за время своего существования смогли реализовать несколько крупных проектов. Надежной строительной компанией может считаться и та, партнерами которой являются крупные кредитные организации и предприятия, выпускающие продукцию под известными брендами. Также стоит обратить внимание на застройщика, директора и менеджеры которого регулярно публикуют свои статьи в газетах и бизнес-журналах, выступают на радио и телевидении. Немаловажным аспектом является и наличие положительных отзывов от тех, кто уже купил квартиры в новостройках, возведенных данной фирмой. Эту информацию можно получить как на тематических форумах и официальных сайтах жилых комплексов, так и пообщавшись с владельцами квартир лично.

При покупке квартиры на определенном этапе строительства здания нужно оценить сроки и динамику производимых работ: соответствует ли фактическое состояние объекта тому, что заявлено в плане, нет ли задержек и так далее.

Застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю по первому же его требованию копии всех учредительных документов и лицензии, подтверждающие законность его деятельности. Кроме того, данная компания должна обладать правами на объект строительства, который впоследствии будет передан покупателям, поэтому дополнительно можно запросить и документы на строительство, право собственности на земельный участок или договор аренды и так далее.

Передача квартиры покупателю

Если процесс приема квартиры у застройщика уже прошел, и наступила пора оформления прав собственности на данный объект недвижимости, то покупатель может столкнуться с последним из рисков – сложностью с получением указанного права. Дом уже может быть сдан, но, если застройщик приглашал к участию в данном проекте сторонних инвесторов, между ними могли возникнуть споры об исполнении обязательств, произведении взаиморасчетов и так далее. И пока все спорные ситуации не будут урегулированы в судебном порядке, объект недвижимости невозможно будет оформить в собственность.

2 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», Российская газета», N 292, 31.12.2004

Покупка квартиры в новостройке: как избежать «подводных камней»

Собственное жилье – это мечта каждого самостоятельного человека, которая вполне осуществима в российских реалиях, когда есть возможность не только заработать на квартиру, но и выбрать ее из множества предложений на рынке, в том числе из новостроек. Но, как показывает практика, заработать на жилье и выбрать понравившуюся квартиру – это еще не гарантия непосредственного вселения покупателя в нее.

Доказательством возможных проблем у покупателей после оплаты недвижимости могут служить примеры того, как граждане купили квартиры, но в силу различных обстоятельств не могут воспользоваться своим правом собственности. Таких примеров масса, и далеко ходить не надо. О «подводных камнях» при покупке квартир в новостройках, о рисках для покупателей, заложенных на стадии бизнес-планирования, об осторожности при выборе квартир и многом другом в нижеследующей статье.

Вкладывая денежные средства в недвижимость, особенно если это происходит на стадии котлована, каждый из нас надеется, что строящийся жилой комплекс будет вовремя завершен и собственники квартир без проблем заселятся в свое жилище. Однако в жизни не все так просто и обычные граждане, которые долгое время собирали деньги на «вожделенную квартиру», оказываются у разбитого корыта, обивают пороги судов и различных государственных инстанций с целью поиска ответа на вопрос, кто виноват и что делать.

Хорошо если речь идет только о задержке сроков сдачи объекта. Например, в жилом комплекса «Шушары» в Пушкинском районе Санкт-Петербурга сдача отдельных объектов перенесена с 2014-го на 2015 и 2016 года, что очень плохо, но не критично, так как строительство продолжается и это главное.

Намного хуже, когда строительство объектов, в силу управленческих ошибок, обыкновенного мошенничества или других причин, просто-напросто заморожено, когда поданы заявления о преступлениях, исковые заявления, когда сделано все, что возможно, а граждане так и остаются «на улице» и им уже ничем не помочь.

Рано или поздно, если строительство проводится незаконно, оно будет остановлено Главгосстройнадзором, как это было сделано в отношении жилого комплекса «Чеховский сад».

Каким же образом гражданам застраховать себя от долгостроев? Есть ли схемы, гарантирующие получение жилья в назначенный срок? Что необходимо предусмотреть перед покупкой квартиры?

Разобравшись, как минимум, в этих вопросах, у потенциальных покупателей недвижимости появится больше шансов получить квартиру в оговоренные сроки, но гарантировать на сто процентов соблюдение интересов покупателей недвижимости никто не возьмется. Риски для покупателей, которые закладываются на стадии формирования бизнес-плана проекта жилого комплекса.

Строительство жилого комплекса – это сложный, дорогостоящий и долгосрочный проект отдельно взятого застройщика, который начинается с формирования бизнес-плана проекта. От того, насколько верно будет сформирован бизнес-план проекта, зависит, ни много ни мало, успешность окончания проекта в целом, в том числе в сроки, которые предусмотрены проектной декларацией.

Маркетинг с ошибками

1. Если маркетинговые исследованя проведены не профессионально, то при продаже квартир велика вероятность того, что у компании-застройщика возникнут сложности с финансированием проекта за счет привлеченных средств покупателей, так как спрос на жилье будет ниже ожидаемого.

2. В результате маркетинговых исследований выявлены не все потребности в инфраструктуре проекта, что негативным образом скажется на спросе. Отсутствие магазинов, больниц, школ или если доступность к ним затруднена самым негативным образом скажется на финансировании проекта, так как жилье без наличия инфраструктуры мало кому нужно.

Это важно знать:  Деньги после рождения первого ребенка

Недостаток финансирования ведет к задержкам сроков сдачи жилого комплекса и его отдельных составляющих.

Нехватка мощностей, не выявленная изначально

На стадии планирования объекта не выявлена нехватка мощностей, которые необходимы для сдачи проекта. Каждый жилой комплекс должен быть обеспечен водой, электроэнергией и другими коммуникациями, поддерживающими жизнедеятельность человека. Если, а так бывает часто, ошибочно рассчитаны мощности для жилого комплекса и пути их подключения, то, соответственно, по ходу строительства необходимо дополнительно дорабатывать проект, искать другие возможности для подключения комплекса к коммуникациям. А это деньги и время, задержка в сроках сдачи проекта, а зачастую и замораживание строительства, так как иногда дополнительные мощности можно и не найти.

Плохо отработаны взаимосвязи в сроках работ

Любой бизнес-план проекта должен содержать конкретные сроки работ по проекту, которые являются ключевыми и основополагающими факторами как для компаний-застройщиков, так и для потенциальных покупателей. Покупатели, принимая решение о покупке жилья, должны ориентироваться на окончательную дату сдачи проекта.

В бизнес-плане проекта множество промежуточных дат, которые должны строго соблюдаться. Если изначально ошибочно заложена дата выполнения работ, то одни сроки будут накладываться на следующие за ними сроки выполнения иных работ, что в целом скажется на общих датах сдачи проекта и их переносе.

Риски при отсутствии разрешения на строительство

После того, как компания-застройщик подготовила соответствующий бизнес-план проекта, ей в обязательном порядке необходимо подготовить документацию по строительству, в том числе получить разрешение на строительство, что является гарантией для сдачи объекта. Если речь идет о строительстве жилого комплекса на средства дольщиков, то согласно ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», проектная декларация застройщика в обязательном порядке должна содержать информацию, в том числе о разрешении на строительство.

Другими словами, без разрешения на строительство само строительство не начнется, что уже обеспечивает интересы дольщиков, так как выполнено одно из основных условий строительства. Более рискованной формой приобретения жилого имущества в собственность является покупка квартир путем вхождения граждан в жилищно-строительные кооперативы или жилищно-накопительные кооперативы, процедура создания и деятельность которых регулируется разделом V Жилищного кодекса РФ и Федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Бывает так, что строительство уже ведется, а разрешение на него не получено жилищным кооперативом, это является существенным риском, так как в случае неполучения разрешения строительство может быть просто остановлено контролирующими органами. Если выбирать из двух зол меньшее, то приобретение собственности по договору долевого участия на порядок выгодней в плане безопасности и обеспеченности в сравнении со схемой через жилищные кооперативы.

Неумение распоряжаться финансами ведет к срыву сроков сдачи проектов

Исполнение принятого бизнес-плана проекта – это не только перечень работ и дат, в которые работы должны быть завершены. Исполнение бизнес-плана во многом зависит от того, как финансисты застройщика смогут справиться со своей работой, обеспечив бесперебойное поступление денежных средств на строительство. Своевременный оборот финансов, в том числе привлечение денежных средств инвесторов для строительства, кредитная политика застройщиков являются важной составляющей для соблюдения сроков строительства. Не секрет, что если есть недофинансирование проекта, то подрядчики застройщика, особенно это касается мелких подрядчиков, могут в соответствии с заключенными договорами приостановить проведение работ. Не факт, что это скажется на окончательном сроке сдачи проекта, но риск такой есть.

При этом недофинансирование может быть из-за банального отказа банка выдать кредитные денежные средства «сегодня», а денежные средства «завтра» – это уже просрочка по финансированию строительства объектов, и как возможные последствия – перенос сроков. Задача финансовой службы застройщика как раз и состоит в том, чтобы все денежные потоки были правильно спланированы и поступили вовремя для освоения.

Некачественное строительство объекта как фактор, отодвигающий сроки его сдачи

Строительство новостроек достаточно жестко контролируется со стороны соответствующих государственных органов и любые работы, выполненные некачественно или с использованием непригодного материала, или не по предусмотренным законодательством техническим параметрам, ведут к переносу сроков сдачи проектов.

Переделки, расторжение договоров, удорожание проекта и прочие неприятности в связи с проведением некачественных работ ведут к ухудшению платежеспособности застройщиков. Одно цепляется за другое, а страдают покупатели, так как, опять же, все это ведет к переносу сроков сдачи проектов.

Обыкновенное мошенничество

Такое тоже бывает часто. Создается юридическое лицо, получаются необходимые лицензии, формируются бизнес-планы проектов. Следующий и главный этап для лжезастройщиков – получить финансирование на проект и исчезнуть с деньгами за границей.

Подстраховаться покупателям от данной напасти достаточно сложно, так как застройщики могут иметь и положительную репутацию, но вдруг наступил финансовый кризис и те, кто раньше строил, пытаются сохранить деньги за собой, а там хоть трава не расти.

Риски возрастают в сложные периоды деятельности застройщиков, когда давление на бизнес увеличивается, что приводит к ухудшению платежеспособности юридических лиц.

Форс-мажорные обстоятельства

Форс-мажор (от французского – высшие силы), или по-русски – непреодолимые силы, могут являться причиной переноса сроков сдачи объектов. К таким обстоятельствам могут относиться, например, стихийные бедствия, война, революции и другие события, которые не зависят от воли сторон, но препятствуют строительству объектов.

В случае наступления непреодолимой силы стороны могут заключить дополнительные соглашения к уже существующим договорам с указанием новых сроков проведения работ и сдачи проектов.

Выводы

Все перечисленные «подводные камни» при покупке квартир в новостройках являются действительно «подводными», так как в большинстве своем скрыты от глаз обычных покупателей недвижимости. Но порой и сами покупатели квартир виноваты в своих бедах, если не достаточно осознанно выбирают застройщика, от которого зависит сдача объектов строительства в предусмотренные договором сроки. Соблюдая минимальные правила проверки застройщиков, поручителей по проектам и всех известных обстоятельств, покупатели в большинстве случаев могут избавить себя от проблем в будущем.

Рекомендации

1. Приобретайте недвижимость в новостройках путем заключения договоров долевого участия, что является менее рискованным способом получения жилья в собственность в сравнении с участием граждан в жилищно-строительных кооперативах.

2. При выборе объекта, в особенности на стадии котлована, обращайте внимание на репутацию застройщика. Ответьте для себя на следующие вопросы:

– Как долго застройщик занимается строительством новостроек?

– Есть ли у данного застройщика долгострои по предыдущим проектам?

– Что о застройщике говорят покупатели на форумах?

– Является ли застройщик платежеспособным по отчетности?

– Кто в действительности стоит за застройщиком, какие конкретные физические лица, какая у них репутация?

3. Обратите внимание на то, с какими банками работает застройщик. При заключении договора долевого строительства банки могут являться поручителями по сделкам, что дополнительно обеспечивает безопасность вложений покупателей. Соответственно, банки не будут кредитовать плохо проработанные или убыточные проекты жилых комплексов, так как это может нанести банкам материальный ущерб.

Выбирая застройщика, выбирайте и банк, с тем расчетом, чтобы рейтинг банка был не ниже тридцатого среди российских банков. В случае неплатежеспособности застройщика и недостройки объекта банк может выступить как солидарный ответчик перед покупателями квартир.

4. Обеспечение обязательств застройщика перед покупателями может обеспечиваться страховкой гражданской ответственности застройщика, что предусматривает выплату страховых премий покупателям, в случае если застройщик не исполнит свои обязательства.

5. Вкладывая денежные средства в недвижимость, используйте опыт профессиональных риэлторов и юристов, которые помогут выявить «подводные камни» при покупке квартир в новостройках.

6. Если являетесь стороной по договору долевого участия, и застройщик переносит сроки сдачи объекта, то незамедлительно взыщите с застройщика неустойку в судебном порядке за каждый день просрочки по договору.

Покупка квартиры в новостройке. Пошаговая инструкция 2018 г.

Ст. 20, 21 ФЗ-214 обязывает застройщика предоставить следующие документы:

Вышеуказанные документы должны предоставляться по первому требованию, но на практике многие застройщики не могут этого сделать. Вам могут предоставить 2-3 документа, которые никак не отражают истинную суть их возможных рисков, а могут и вовсе отказать в предоставлении документов с ссылкой на коммерческую тайну Застройщика. Но важно знать, что весь вышеуказанный перечень документов в соответствии с 214-ФЗ не является коммерческой тайной и обязан быть предоставлен. Застройщики, у которых работают не ленивые менеджеры и которым нечего скрывать, предоставят вам полный перечень документов, даже тех, которые не перечислены в 214-ФЗ. Отношение менеджеров при предоставлении вам документов — один из показателей, который тоже необходимо учитывать при оценке рисков, связанных с вложением денег в новостройку.

Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:

1. инвестиционный контракт;

2. проектная декларация;

3. разрешение на строительство;

4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;

5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;

7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;

8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);

9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;

10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;

11. аудиторское заключение;

12. заключение экспертизы проектной документации;

13. Строительные лицензии, допуск СРО.

6.Проверка документов при покупке квартиры в новостройке.

6.1. Проверяем инвестиционный контракт на строительство новостройки.

Из этого документа можно узнать условия строительства дома. Для вас полезным будет знать, сколько квартир передается бесплатно. Многие переезжают в новостройку по причине того, что в старом фонде много неблагополучных семей, а в новостройке таких семей, как они считают, меньше. По причине того, что квартиры приобретаются за деньги, а не получаются в подарок от государства. Но бывает, что большая часть дома отдается льготникам и тогда контингент будет ровно такой, как в старом фонде.

В инвестиционном контракте прописываются обязательства застройщика, после выполнения которых дом может быть введен в эксплуатацию. В инвестконтраке администрация города обязывает застройщика, как правило, построить объекты социальной инфраструктуры, детские площадки, дорогу и прочие улучшения района. Зачастую у многих новостроек проблема именно с выполнением всех своих обязательств по инвестиционному контракту, из-за чего администрация не подписывает необходимые документы и дом невозможно ввести в эксплуатацию. В инвестиционном договоре можно посмотреть об объемах, этапах и сроках их выполнения социальной нагрузки. Если социальная нагрузка очень большая, то у вас могут возникнуть серьезные проблемы с получением ключей. К примеру, застройщик Аврора, при строительстве домов в г. Железнодорожный МО, как раз столкнулись с тем, что не могли сдать объекты социальной инфраструктуры. Построенные дома стояли около двух лет в ожидании ввода в эксплуатацию. Ситуацию помогли сдвинуть с места активные митинги дольщиков. Не хотите выходить на митинги? Изучайте инвестиционный контракт! Инвестиционный контракт не всегда заключается при строительстве дома, но если он есть, то вам его нужно изучить. Далее, исходя из финансового состояния застройщика, оцените, будет ли дополнительная социальная нагрузка препятствием в передаче вам квартиры.

6.2. Проектная декларация.

Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.

Это важно знать:  Что значит открытие наследства

Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.

6.3 Проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации.

Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация — это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация — это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.

Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.

6.4. Разрешение на строительство.

Главное, чтоб оно было оформлено на то же юридическое лицо, на которое выданы остальные документы. Лицо, на которое выдано разрешение на строительство, и есть Застройщик, которое несет перед вам ответственность.

6.5. Свидетельство о собственности на землю.

В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»

Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести. Достаточно вспомнить события по садовому товариществу «Речник».

Земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись. Если земля в аренде это не значит плохо.

6.6. Договор со страховой компанией или договор поручительства.

Договор страхования или поручительство — это нововведение, которое действует с 01.01.2014 г. Это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем. С 2015 г. застройщики обязаны застраховать свою ответственность в страховой компании или заключить договор поручительства. В случае банкротства застройщика, страховая компания или поручитель компенсирует все издержки покупателя.

Страховую компанию советуем проверить на благонадежность по алгоритму, указанному здесь.

Что касаемо страхования, то это может быть как индивидуальный договор, заключаемый с каждым дольщиком, так и договор страхования в целом на всю новостройку.

Безусловно, предпочтительнее иметь банковскую гарантию банка, входящего хотя бы в Топ-100, чем не иметь подобных гарантий. Да и страховка от приличной компании не помешает. Даже сам факт, что Застройщик преодолел подобные процедуры и получил возможность регистрировать договора долевого участия в соответствии с новыми изменениями в законодательстве, говорит о том, что Застройщик более надежный по сравнению с теми, которые этого не смогли сделать. Несомненно, именно дольщики (покупатели квартиры) заплатят за все возможные издержки Застройщика, но за большую защищённость нужно платить.

Но речь не идет о полной ликвидации рисков. В последнее время у банков отзывают лицензии, страховые компании могут тоже не выдержать страхового случая. Тем более Застройщики в желании сэкономить будут приобретать самые дешевые обеспечительные меры, которые только есть на рынке финансовых услуг. А гарантия ненадежной страховой компании не стоит даже денег, которые Застройщик за нее заплатил.

Если ваш Застройщик регистрирует договора долевого участия, то вам непременно необходимо еще и оценить предоставленные им обеспечительные меры. Застройщик обязан довести до вашего сведения выбранный им способ обеспечения и условия предоставленного обеспечения. В основном вся проверка заключается в оценке надежности предоставленного обеспечения. Необходимо проверить условия предоставленной страховки. Зачастую дьявол кроется именно в деталях, и от многих страховых договоров, которые мы видели, проверяя ту или иную новостройку, нет вообще никакой пользы.

6.7. Выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из выписки можно посмотреть, какие существуют обременения на объект недвижимости. В чьей собственности земля, состоит ли она под ипотекой, также из данной выписки можно увидеть, кто уже купил квартиру в строящемся доме (в случае приобретения квартиры по ДДУ). Выписку из реестра может получить любой желающий, уплатив государственную пошлину 400 руб. Данная выписка заказывается в МФЦ.

6.8. Регистрационные и учредительные документы застройщика (Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН), Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), доверенность на подписание договора.

Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е. вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля. Зачастую квартиры продает не только застройщик, квартиры продают и перепродают кто угодно. В такой ситуации можно наткнуться и на откровенных мошенников, которые продадут вам квартиру, которая им не принадлежит. Злоумышленники узнают, какой застройщик осуществляет продажу квартиры, и создают ООО с точно таким же названием. Законодательство не запрещает регистрировать ООО с одним и тем же названием. У данных организаций будут отличаться ИНН и ОГРН. Документы могут быть и вовсе подделаны, но эта тема для отдельной статьи. В принципе вся информация необходимая для проверки содержится в других документах, и если вы сделку проводите с юристом, указанные документы могут быть и не запрошены вовсе. Все данные можно сравнить, используя выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, и выписку из ЕГРН. Используя выписки, полученные непосредственно из госоргана, вы исключите подделку документов. Важно, чтобы оплата по договору была произведена после регистрации договора ДДУ и на реквизиты застройщика, ИНН которого вы проверяли. Подобная предосторожность от возможных мошеннических схем возможно будет излишней, если из обстоятельств покупки квартиры очевидно, что вы имеете дело непосредственно с застройщиком. Т.е. застройщик уже давно не первый год находится по адресу, который фигурирует в выписке из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство выдано на ЮЛ с идентичным ИНН, следовательно вы имеете дело с надлежащим застройщиком.

Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.

Устав нужно прочитать на предмет определения полномочий на заключение договоров. Кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы). Имеет ли лицо, подписывающее договор, на это право. Действует ли доверенность на момент подписания договора, не истекли ли полномочия генерального директора?

6.9. В балансе вам нужно посмотреть сумму прибыли, убытка, дебиторской и кредиторской задолженности. Перекос в сторону убытков и кредиторской задолженности может означать о недостаточности собственных средств компании для строительства объекта. В проектной декларации указывают планируемую стоимость объекта недвижимости. Далее нужно соотнести, сколько активов есть у компании или группы компаний, с оставшейся стоимостью строительства, в итоге получится сумма, которая необходима застройщику для завершения строительства.

6.10 Форма договора, по которой будет продаваться квартира.

Лучше заранее запросить у застройщика форму договора. В договоре должны содержаться все те условия, о которых вы договорились с застройщиком. Не имея юридического образования и используя обычную логику, нужно прочитать договор в таком ракурсе, чтобы из него вам стало все ясно, что вы покупаете, когда вам это предадут, в каком качестве, количестве и т.д. Т.е. если застройщик говорит, что у вас в квартире должна стоять железная дверь, то об этом должно быть написано. Считается, что обо всем, что не написано, вы не договаривались.

С 2004 г. в соответствии с 214-ФЗ покупать квартиру можно по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), который в последующем регистрируется в Росреестре или ином договоре, предусмотренном 214-ФЗ. Все остальные договора — это попытка обойти закон, что автоматически делает их порочными. Поэтому заключая предварительные договора, вексельные схемы, вы в некоторых случаях не сможете отстоять свои права в суде. Если договор заключается в соответствии с 214- ФЗ, то у застройщика надлежащим образом оформлены права на землю и имеется разрешение на строительство. Мы это предполагаем исходя из положений закона, нельзя получить одно без другого.

Многие застройщики сообщают покупателю, что срок сдачи объекта 1 квартал 2016 г., но на момент подписания договора вы обнаруживаете, что в договоре срок передвинут до 4-го квартала 2016 г. Это обычно объясняется тем, что построят они конечно раньше (по их мнению), но дополнительное время берется на всякие непредвиденные случаи. Реально же как правило, хорошо, если успеют построить в срок, юридически зафиксированный в договоре, а то и задержат строительство. Такой прием рассчитан на то, что покупатель, проделав длинный путь от выбора новостройки до юридической проверки её и подстегнутый ростом цен и голословными заявлениями застройщика о том, что если он сейчас не купит квартиру, то завтра её уже купят другие, в 9 из 10 случаев соглашается на вновь обнаруженные нюансы. Поэтому важно переспросить застройщика о сроках, которые будут прописаны в договоре и ознакомиться с договором заранее. Если, конечно, срок завершения строительства — это важное условия для вас.

6.11. Строительные лицензии, допуск СРО.

В настоящее время строительные лицензии были заменены допуском СРО. Указанную функцию передали в частные руки. Самое главное, на что обратить внимание при проверке СРО — это срок его действия. Я лично сильно не придаю этим документам значение, при наличии денег оно всегда может быть получено или продлено, а если был зарегистрирован хотя бы один договор ДДУ, то это значит, что регистрационная служба на момент первой регистрации проверила за вас указанные документы.

6.12. Проверка заключения экспертизы проектной документации.

Самое главное, на что стоит обратить внимание при проверке заключения проектной документации, это то, что проверка производилась и выводы, сделанные государственной экспертизой, являются положительными, что проектная документация соответствует строительным нормам и правилам.

Проверка новостройки и составление отчета в среднем по времени занимает от 4-7 часов рабочего времени и это без выезда к застройщику. Для неподготовленного человека проверка по времени может быть еще дольше и не факт, что вы сделаете правильные выводы. Оценка, к примеру, бухгалтерского баланса застройщика требует специальных знаний.

Наша компания готова за вас проверить застройщика или контрагента на платёжеспособность.

Правильным на мой взгляд является следующий алгоритм покупки квартиры в новостройке. Вместо того, чтобы платить риелторам за поиск квартиры в новостройке, платите только за юридическую проверку, а новостройки находите сами. В 90% риелторы не проводят проверку застройщика по всем возможным параметрам и уж тем более не предоставляют вам отчет. Чтобы убедится в том, что они этого не делают, скачайте пример отчета о проверке застройщика и покажите своему реилтору, с которым вы собираетесь работать. Попросите предоставить вам подобный отчет на застройщика, который вы в итоге вместе выберете. Вам в 90% случаев скажут, что никакие письменные отчеты они не предоставляют, по той причине что они и не проводят вовсе никакую проверку. Какой смысл пугать клиента отчетами, а вдруг вы откажетесь покупать квартиру в этом доме. Запомните люди поступают так, как им выгодно, и риелторы не исключение.

Это важно знать:  Минтранс введёт ограничения на время непрерывного вождения автомобиля

Самый надежный вариант — это разделить услуги: одному поручить искать объекты, другому проверять объекты; но только не в одном лице! Иначе лень победит профессиональную этику. Не экономьте там, где можете потерять все.

Наша компания проводит комплексный анализ новостройки по 20 параметрам. По результатам работы мы предоставляем письменный отчет. Мы анализируем и даем свои рекомендации по договору, который Вам предстоит подписать с Застройщиком. Более того, большинство новостроек мы уже проанализировали и составили отчеты. Это такие застройщики как: ГК МИЦ, НДВ, ДСК-1, Мортон, ЗАО «СТ-Инжиниринг», СУ-155, ГК ПИК, Ведис групп, ООО «Брэст», ГК «Горизонт Девелопмент», ООО «ТРАНСМОУД», ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов», ООО «Жилищно-строительная компания», ООО «Независимый проект», ЗАО «Моспромстрой», ГК «Центрстрой», ЗАО «ДЕСНА-ЛЭНД», TEKTA GROUP, ООО «Просперити», ООО «Эксперт» полный перечень проверенных нами застройщиков здесь.

Многих застройщиков мы знаем по судебным делам наших клиентов. Нашей основной деятельностью является взыскание неустойки и различных убытков с застройщика. Но эта основная деятельность позволяет нам владеть информацией, которой мы можем делиться с клиентами, готовыми купить квартиру в новом доме. Девяносто процентов покупателей новостроек даже не представляют себе тех рисков, которые бывают при покупке жилья в строящемся доме. Ведь проблемы, с которыми сталкиваются покупатели новостроек, практически одинаковые и кочуют от одной застройки к другой. Мы расскажем вам и для пущей убедительности покажем многочисленные решения судов, отражающие те проблемы, которые попытается скрыть застройщик при заключении договора. Причем зачастую эти решения суда именно с тем застройщиком, с которым вы хотите заключить договор. Я не хочу вас отговорить от покупки квартиры в новостройке, ведь я сам приобрел квартиру у одного из указанных выше брендов и застройщик меня не подвел. Квартиру я получил в согласованные сроки и к качеству дома у меня нареканий нет. Риск был просчитан и максимально минимизирован, чего и вам желаю.

Если хотите сэкономить при покупке квартиры, то это можно сделать, минимизировав количество участников в сделке. Классическая сделка с недвижимостью выглядит так: Продавец квартиры обращается к риелтору за помощью при продаже квартиры, при этом стоимость риэлтерских услуг составляют 3-6%, и покупатель обращается к риелтору для покупки квартиры и платит такую же комиссию 3-6%. То есть если убрать посредников из сделки, то можно сэкономить от 6 до 12%.

Расскажем подробнее, как это сделать и возможно ли самостоятельно купить квартиру без посредников.

Как обманывают при покупке новостройки. На что обратить внимания покупая квартиру в новом доме.

В настоящей статье речь пойдет об уловках и ухищрениях застройщиков. Согласитесь, важно знать, что вас ждет на пути к получению квартиры в строящемся доме. Что не договаривает вам Застройщик. С какими проблемами вам придется столкнутся на пути оформления собственности. Особенности покупки квартиры в новостройке, и прочие подводные камни.

Страна Советов

Страна Советов Советы на все случаи жизни

Подводные камни при покупке квартиры в новостройке

18.08.2018 admin Комментарии Нет комментариев

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?

На рынке недвижимости широко представлено как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках – активно возводящихся домах, которые могут располагаться как в центре города, так и в его спальных районах. Популярность таких объектов недвижимости возрастает с каждым днем, и данное явление вполне объяснимо:

  • цены на новые квартиры от застройщика находятся на доступном уровне, поэтому такое приобретение могут позволить себе те, кто не решается на покупку вторичного жилья;
  • использование новых материалов при строительстве дает возможность значительно улучшить качество строений, а значит, и продлить срок их службы;
  • если покупатель ищет новостройки рядом с Москвой от застройщика, то он может быть уверен в том, что не придется тратиться на вывоз строительного мусора, а сразу оформить жилое помещение по своему вкусу.

Но несмотря на большое количество преимуществ, риски натолкнуться на подводные камни при приобретении квартиры в новостройке в Москве или рядом со столицей все же остаются. Специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас список нюансов, на которые стоит обратить особое внимание в процессе заключения сделки и дальнейшего оформления жилья в собственность.

Особенности договора долевого участия

Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании. Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан). Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.

Согласно ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» 2 , договор долевого участия имеет ряд гарантий и подтверждает, что застройщик осуществляет свою деятельность в рамках указанного закона. Также стоит отметить, что указанный документ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Перед подписанием ДДУ обязательно изучите следующие пункты: информацию об объекте недвижимости (расположение на плане этажа, площадь помещений, расположение оконных и дверных проемов и так далее), окончательной стоимости квартиры, сроках завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, сроках передачи ключей дольщику.

Строительная компания может работать и не в соответствии с ФЗ-214. В таком случае покупателю может быть предложено заключить договор иного типа. И в таких случаях риски приобретателя объекта недвижимости многократно возрастают. Так, покупатель в данном договоре может быть обозначен как инвестор, партнер или иное лицо. И в этом случае речь будет идти не о покупке конкретной квартиры, а об обычном вложении денежных средств в строительство, которое может даже и не закончиться. В итоге если дом так и не будет сдан в установленные сроки, добросовестный покупатель не сможет доказать, что он приобретал конкретный объект недвижимости.

Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр. Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.

Особенности предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости может быт заключен по завершению процесса возведения дома, но до того момента, как на него будет оформлено право собственности. ДДУ на этом этапе уже не заключается, так как строительство считается завершенным. Стандартный договор купли-продажи не заключается потому, что конечного объекта, на который у одной из сторон имеется право собственности, пока не существует.

В тексте предварительного договора купли-продажи должна содержаться информация о точных характеристиках (площади, планировке, расположению на этаже, количестве комнат, наличию или отсутствию систем электро-, водо- и теплоснабжения и канализации, наличии или отсутствии отделки и так далее) и окончательной цене новой квартиры от застройщика.

Допускается и наличие отдельного пункта, в котором стороны оговаривают срок, в течение которого обязуются заключить стандартный договор купли-продажи на данный объект недвижимости. Если же данной информации в указанном документе нет, застройщик имеет право оформить договор купли-продажи в течение одного календарного года. В этот период официальный представитель строительной компании занимается получением кадастрового номера и адреса, а также проводит оформление новостройки и квартир в ней как полноценных отдельных объектов недвижимости.

Если по истечении одного календарного года с момента подписания предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель так и не получил право собственности на приобретенное имущество, он может обратиться в суд.

Оплата квартиры по договору

В процессе приобретения квартиры вопросу внесения денежных средств в качестве оплаты следует уделить особое внимание. Без ряда документов, подтверждающих факт передачи денежных средств (расписок, чеков, актов приема-передачи и так далее), совершать оплату не рекомендуется. Дело в том, что недобросовестный застройщик, получив денежные средства, может обвинить покупателя в том, что он не выполнил свои обязательства и не заплатил за приобретаемое имущество, ведь документов, подтверждающих платеж, не существует. Следовательно, такое правонарушение может вынудить покупателя жилья обратиться в суд. Но в процессе разбирательства будет очень сложно доказать, что оплата была проведена.

В качестве гарантированной оплаты может выступать как безналичный расчет через банк, так и передача наличных денежных средств в офисе строительной компании с обязательным предоставлением кассового чека, а также квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Все остальные способы оплаты являются ненадежными, поэтому специалисты не рекомендуют пользоваться ими.

Выбор строительной компании

При поисках квартиры в Москве новостройки от застройщика могут стать оптимальным вариантом только в том случае, если застройщик является добросовестным. Предпочтение следует отдавать крупным фирмам, которые работают на рынке уже несколько лет, и за время своего существования смогли реализовать несколько крупных проектов. Надежной строительной компанией может считаться и та, партнерами которой являются крупные кредитные организации и предприятия, выпускающие продукцию под известными брендами. Также стоит обратить внимание на застройщика, директора и менеджеры которого регулярно публикуют свои статьи в газетах и бизнес-журналах, выступают на радио и телевидении. Немаловажным аспектом является и наличие положительных отзывов от тех, кто уже купил квартиры в новостройках, возведенных данной фирмой. Эту информацию можно получить как на тематических форумах и официальных сайтах жилых комплексов, так и пообщавшись с владельцами квартир лично.

При покупке квартиры на определенном этапе строительства здания нужно оценить сроки и динамику производимых работ: соответствует ли фактическое состояние объекта тому, что заявлено в плане, нет ли задержек и так далее.

Застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю по первому же его требованию копии всех учредительных документов и лицензии, подтверждающие законность его деятельности. Кроме того, данная компания должна обладать правами на объект строительства, который впоследствии будет передан покупателям, поэтому дополнительно можно запросить и документы на строительство, право собственности на земельный участок или договор аренды и так далее.

Передача квартиры покупателю

Если процесс приема квартиры у застройщика уже прошел, и наступила пора оформления прав собственности на данный объект недвижимости, то покупатель может столкнуться с последним из рисков – сложностью с получением указанного права. Дом уже может быть сдан, но, если застройщик приглашал к участию в данном проекте сторонних инвесторов, между ними могли возникнуть споры об исполнении обязательств, произведении взаиморасчетов и так далее. И пока все спорные ситуации не будут урегулированы в судебном порядке, объект недвижимости невозможно будет оформить в собственность.

2 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», «Российская газета», N 292, 31.12.2004

Статья написана по материалам сайтов: vitcompany.ru, www.cian.ru, www.s-u-d.ru, u-bags.ru.

»

Предыдущая
ДругоеПоложена ли субсидия неработающим
Следующая
ДругоеПокупка приватизированной квартиры: что проверить и какие есть риски?
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector