+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Права собственности на вновь возведенный объект строительства

Создание или изготовление новой вещи является распространенным первичным способом приобретения права собственности. Гражданским кодексом РФ установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Следовательно, до тех пор, пока право на объект не зарегистрировано в установленном порядке, лицо, построившее объект не будет вправе распоряжаться данным объектом недвижимости и совершать в отношении него какие-либо гражданско-правовые сделки.

Следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 218 ГК указанное право приобретается лицом, которое изготавливало новую вещь для себя за счет собственных средств. Поэтому привлечение застройщиком к созданию объектов недвижимого имущества средств юридических лиц и граждан, отношения между которыми основываются на различных гражданско-правовых договорах об инвестиционной деятельности, о совместной деятельности, об участии в долевом строительстве и др., регулируется гражданским законодательством и рассматриваться в данном материале не будут.

Особенности государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимого имущества установлены ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон), в соответствии с которой право регистрируется на основании документов, подтверждающих факт создания указанного объекта.

Для того, чтобы законченный строительством объект можно было использовать по назначению, он должен соответствовать градостроительным и строительным нормам и правилам, соответствие которым исключает возможность отнесения объекта к самовольной постройке, право собственности на которую не возникает у лица ее создавшего, в силу ст. 222 ГК.

В связи с чем, для осуществления государственной регистрации необходимо предоставить документы, подтверждающие соблюдение вышеуказанных норм и правил.

Поскольку возведение объекта недвижимости, возможно только на специально отведенном для этих целей земельном участке, у застройщика должен быть документ о выделении земельного участка под строительство, договор аренды земельного участка или иной документ, подтверждающий право застройщика использовать земельный участок.

Документом, свидетельствующим о возникновении нового объекта капитального строительства, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Данный документ удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Этот документ выдается органом исполнительной власти или местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство объекта.

Объект недвижимости может создаваться несколькими лицами. На земельном участке, находящемся в долевой собственности, здание может быть построено одним из участников долевой собственности.

В указанных случаях права на новое здание, а также отношение к подобному использованию общего земельного участка оформляется соглашением между всеми участниками долевой собственности. Такое соглашение потребуется для проведения правовой экспертизы при государственной регистрации прав.

1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ, которым был предусмотрен упрощенный порядок оформления прав граждан на создаваемые или созданные ими отдельные объекты недвижимого имущества.

Так, документами, содержащими описание и подтверждающими факт создания жилого дома, построенного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства либо для ведения личного подсобного хозяйства, являются кадастровый паспорт (до 01.03.2008 технический паспорт) и разрешение органа местного самоуправления на ввод в эксплуатацию. Причем, до 1 марта 2015 кадастровый паспорт (технический паспорт) жилого дома является единственным документом, необходимым для государственной регистрации.

Документом, содержащим описание и подтверждающим факт создания здания, сооружения на земельном участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства, факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство), является декларация.

Декларация об объекте недвижимого имущества заполняется собственником дачного или садового дома самостоятельно и представляется на государственную регистрацию прав в двух экземплярах.

Таким образом, государственная регистрация права собственности на вновь созданные объекты недвижимости осуществляется на основании следующих документов:

а) документы, подтверждающие право собственности (или пользования) на земельный участок, предназначенный для создания объекта недвижимости;

б) документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимости:

— решение уполномоченного органа об утверждении акта о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта с приложением вышеуказанного акта (если объект недвижимости введен в эксплуатацию до 30.12.2004),

— выданное в установленном порядке разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (если объект недвижимости введен в эксплуатацию после 30.12.2004),

— кадастровый паспорт объекта недвижимости, выданный организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества после 01.03.2008, технический паспорт, иной документ, который содержит описание объекта недвижимости и выдан в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 01.03.2008 в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанный объект недвижимости,

— декларация об объекте недвижимого имущества;

в) иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации.

По общему правилу, установленному Законом, государственная регистрация прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества носит заявительный характер. С заявлением о государственной регистрации права обращается лицо, которое приобретает право на постройку (либо его представитель по доверенности). К заявлению в обязательном порядке прилагается документ об уплате государственной пошлины за регистрацию права в соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.

Регистрация права собственности

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации

Для регистрации должны быть представлены:

1) документы о правах застройщика на земельный участок;

2) разрешение на строительство;

3) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Документами, подтверждающими право заявителя на обладание земельным участком, могут являться свидетельство о праве собственности на земельный участок, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, договор аренды.

В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка. При переходе прав собственности на объекты недвижимости действие разрешения на их строительство сохраняется. Данное разрешение на строительство подлежит повторной регистрации.

Если строительство объектов ведется несколькими лицами, после приемки объекта в эксплуатацию они становятся сособственниками созданного объекта. До регистрации права собственности на созданное недвижимое имущество они могут заключить между собой соглашение о том, какую долю в праве общей собственности получит каждый участник строительства. При отсутствии такого соглашения доли сособственников в праве общей собственности на созданный объект признаются равными.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2015 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) подобного объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта указанного объекта.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;

7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

Это важно знать:  Определение ВАС РФ от 21 июня 2011 г. № ВАС-7840/11

— документы, подтверждающие факт создания данного объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке.

Обязательным приложением к представляемым на регистрацию документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.

Представление кадастрового плана указанного земельного участка не требуется в случае, если:

— право на подобный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке;

— рассматриваемый земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

— для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ данного земельного участка.

Закон также устанавливает особенности государственной регистрации отдельных видов недвижимого имущества (Глава IV).

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество можно получить на Справочно-информационном портале ГОСУДАРСТВЕННЫЕ УСЛУГИ».

Дополнительную информацию по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно также найти на сайте Росреестра

Признание права собственность на вновь построенную или достроенную часть объекта недвижимости и (или) признание права на самовольную постройку

В силу ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Конституционный суд РФ в своем определении от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство; санкция за указанное нарушение в виде отказа в признании права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет предусмотрена в ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях – в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 26 ПП ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 5 ст. 222 ГК РФ), и все сделки будут считаться ничтожными со всеми вытекающими негативными последствиями.

Лица, виновные в самовольном строительстве или изменении архитектурного облика строения, несут административную ответственность (ст. 9.5 КоАП РФ). Виновные в самовольном строительстве обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.

Однако в случае, если самовольная постройка отвечает установленным требованиям, положения п. 3 ст. 222 ГК РФ допускают возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос. Следует отметить, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В противном случае самовольная постройка подлежит сносу.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 10 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ, распоряжение земельными участками, указанными в ст. 3.1 настоящего ФЗ, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Существенные условия возникновения права собственности на самовольную постройку

1. Во внесудебном порядке, т. е. собрать все необходимые документы (разрешение на строительство и другую документацию как на не построенный объект), получить соответствующий акт Госкомиссии и зарегистрировать право собственности. Следует признать, что этот процесс очень трудоемкий и долгий. Также мала вероятность благоприятного исхода для собственника самовольной постройки, хотя бы потому, что объект уже построен. Существенным минусом данного способа легализации является то, что в законодательстве не закреплен четкий перечень документов, которые необходимо представить в органы регистрации для оформления прав собственности на вновь возведенный объект. Так, ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 93-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» носит рамочный характер и гласит, что право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости;

В процессе легализации самовольной постройки в судебном порядке к исковому заявлению о признании права собственности на нее необходимо приложить:
документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки (документы, подтверждающие расходы на строительство, договоры подряда и акты приемки работ по строительству);
документы, свидетельствующие о том, что права на данный объект не принадлежат третьим лицам (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес (выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности); документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам (заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования);
документы, подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц (письма владельцев соседних земельных участков). документы, подтверждающие то, что в создании объекта не участвовали другие лица, имеющие целью строительство объекта для себя и соответственно приобретающие на объект право собственности — квитанции, сметы и прочие документы ( п.1 ст.218 ГК РФ).

Надлежащий ответчик по делам легализации самовольной постройки в судебном порядке. Здесь возможны два случая:
в случае, если самовольная постройка возведена на земельном участке, который не принадлежит застройщику, но на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку должен обращаться правообладатель земельного участка. Ответчиком по данному иску будет застройщик;
в случае, если самовольная постройка возведена без получения соответствующих разрешений на участке, который принадлежит застройщику, то иск следует предъявлять в орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Однако признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности в последующем оспаривания заинтересованным лицом права собственности на это имущество по иным основаниям. Земельный участок, занятый самовольной постройкой, может использоваться только по целевому назначению. Если эта норма будет нарушена, то даже в судебном порядке признать право собственности на постройку будет невозможно. В противном случае данная ситуация будет противоречить Земельному кодексу (ст. 8 ЗК РФ).

Самовольная постройка не может является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, следовательно, она не может быть включена в наследственную массу. Однако это не лишает наследников права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку (только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных ст. 222 ГК РФ).

В настоящее время возможно признание права собственности на самовольное строение в силу приобретательной давности – лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).

Перепланировка и переустройство, не являются основанием для подачи искового заявления о сносе объекта недвижимости как объекта самовольного строительства. Однако лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Если такой объект, созданный в результате перепланировки или переоборудования, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Признание права собственности на вновь построенный объект, без разрешения на строительство

Добрый вечер! есть в собственности земельный участок для лпх в населенном пункте, на этом участке построен дом без разрешения на строительство, как получить право собственности на построенный дом? куда обратиться? сейчас в БТИ заказали технический план дома с экспертизой (отступы и т.д), также параллельно заказали градостроительный план (не знаю зачем), а дальше куда идти? кто то говорит что можно просто идти с диском от БТИ в мфц и получать кадастровый паспорт на дом, а потом уже идти снова в мфц и подавать документы на право собственности на вновь построенный объект, кто то говорит что только в суд. Вот и не знаю что делать и куда идти, и на основании чего если что идти в суд. Заранее огромное спасибо.

Это важно знать:  Как снять арест с автомобиля наложенный судом

Ответы юристов (3)

до 2018 года разрешение на строительство для дома не требуется.

Дачной амнистией» называют упрощенный правовой механизм для регистрации права собственности на ряд земельных участков и жилых недвижимых объектов, введенный федеральным законом от 30.06.2006 года № 93-ФЗ. Что касается жилья (а именно индивидуальных жилых домов), срок действия дачной амнистии продлен до 01.03.2018 года (ранее ее планировалось завершить к марту 2015-го). Это значит, что до этой даты возможно будет зарегистрировать право на дом, даже если на него нет разрешения на ввод в эксплуатацию. Оформляя собственность на дом позже это даты, этот документ придется представлять в регистрирующий орган.

Кроме того, существует еще один механизм — бесплатная приватизации дачных, садовых и огородных земель, введенный тем же 93-ФЗ, однако изначально ее предельный срок в законодательстве ограничен не был. И вот 23.06.2014 года бесплатную приватизацию участков все-таки ограничили — действовать дачная амнистия на землю будет до 31.12.2020 года. (Подробнее см. Особые правила приватизации для владельца дачного участка в садоводческом товариществе).

Давайте разберемся с тем, что представляет собой упрощенный порядок для регистрации права собственности на жилое помещение.
Сначала рассмотрим правила оформления в собственность жилых домов, являющихся объектами индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и построенных на участке, предоставленном для ИЖС или для ведения личного подсобного хозяйства.
Градостроительный кодекс РФ уточняет, что «результатом» ИЖС должен быть отдельно стоящий дом, высотой не более 3 этажей, предназначенный для проживания одной семьи.
Для того чтобы оформить право собственности на жилой дом — объект ИЖС, который находится на участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства, гражданин должен подать соответствующее заявление в территориальный орган Росреестра по месту нахождения участка.
К заявлению прикладываются следующие документы:
документ об оплате госпошлины (госпошлина составляет 200 рублей. Но если вы дополнительно оформляете земельный участок, то прибавляйте еще 200 руб.);
паспорт заявителя;
доверенность на представителя;
кадастровый паспорт на объект строительства;
правоустанавливающий документ на земельный участок. Он предоставляется только в том случае, если земельный участок не зарегистрирован в установленном законом порядке. Если же сведения об участке есть в ЕГРП, то такой документ не прикладывается к заявлению.
До 01.03.2018 года для оформления в собственность жилого дома — объекта ИЖС не требуется представлять разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Заявление со всеми необходимыми документами может быть представлено лично заявителем либо его представителем или направлено по почте. заявитель или его представитель может представить в Росреестр лично или направить по почте. При отправке пакета документов по почте подпись гражданина на заявлении должна быть удостоверена нотариусом.

Иной порядок действует, если вы планируете оформить в собственность не объект ИЖС, а обычный дачный или садовый домик, построенный на земельном участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства. Для строительства на таких наделах не требуется даже получения разрешения.
Следовательно, в этом случае документы, которые понадобятся для регистрации – это свидетельство о праве на земельный участок (о праве собственности, о праве пожизненного наследуемого владения или о праве постоянного (бессрочного) пользования) и декларация на постройку.

Но если ваш земельный участок уже зарегистрирован и сведения о нем содержатся в ЕГРП, то свидетельство предоставлять не нужно. Однако если свидетельство старого образца, то при написании заявления на регистрацию оригинал стоит взять с собой.

на сегодня декларации отменили — надо составлять техплан и регистрировать одновременно с постановокой на кадастровый учет право на дом без разрешительной документации, если это только не недострой.

Уточнение клиента

а вот наши юристы мне все в один голос говорят что эта «упрощенка» не подходит для нас, а объясняют это тем что участок находится в населенном пункте, а не на садоводческой земле. А скажите ещё разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию это две разные вещи?

06 Марта 2017, 18:48

Есть вопрос к юристу?

7. До 1 марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства. В данном случае сведения об объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной частью 11 статьи 24 настоящего Федерального закона (в случае, если проектная документация не изготавливалась).

Разрешение на строительство получать нужно и, как оказалось, было нужно и во время действия «дачной амнистии». До июля 2016 года его не требовали в связи с отдельными разъяснениями, в настоящее время имеются новые разъяснения, которые поставили все на свои места. Разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта документы разные, первое получают перед началом строительства, второе, в связи с завершением строительства. Документы которые Вы собрали, наверное предназначены для получения разрешения на строительство. В условиях, когда строительство уже завершено, в выдаче разрешения на строительство могут отказать. Без разрешения на строительство кадастровый паспорт Вам не выдадут. Есть вариант решения Вашего вопроса более быстрый чем обращение в суд.

Уточнение клиента

добрый день! я получила разрешение на строительство, уж не знаю как мне его дали (я никому не сообщала что у меня дом уже построен), но разрешение дали, теперь образовалась другая проблема. когда делили/межевали участок, вновь образованным участкам не присвоили адреса, а просто указали область и город и кадастровый номер полученного участка, мы конечно же в собственность оформили участки, теперь пошли в БТИ за тех. планом дома, для того чтобы зарегистрировать вновь построенный объект и получить на него право собственности и прописаться там, но нам сказали нужен адрес земельного участка. в архитектуре говорят что сейчас адрес не дадут, а дадут только когда построим дом и пойдём ставить его на учет, получился замкнутый круг. теперь даже не знаю куда идти и как поступить.

17 Апреля 2017, 10:58

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Понятие вновь созданного объекта недвижимости

Гражданский кодекс РФ (ст.219) и п.1 с. 25 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее «Закон от регистрации») п.1 ст.25 содержат понятие «создаваемый объект недвижимого имущества». Использование в этих случаях слова «создаваемый», а не «созданный» не случайно. Очевидно, что этим термином, в данном случае, охватывается как объект, строительство которого закончено, так и объект, находящийся в процессе строительства.

Подтверждением этому служат п.п. 2-4 ст. 25 Закона о регистрации, в которых говорится о регистрации прав на объект незавершенного строительства. Однако регистрация прав на незавершенный объект обладает существенной спецификой, в связи с чем вопрос о понятии объекта незавершенного строительства в данной статье не рассматривается. Речь пойдет о понятии вновь созданного объекта недвижимости, т.е. объекта, строительство которого завершено. Вопрос о понятии такого объекта практически сводится к тому, с какого и до какого момента объект недвижимости может считаться вновь созданным.

Первая часть вопроса состоит в том, когда объект теряет статус незавершенного строительства и становится вновь созданным объектом недвижимости. Дело в том, что строительные работы на объекте (в частности, отделка, благоустройство территории и т.п.) могут продолжаться весьма длительное время после того, как объект фактически начинает использоваться по установленному проектом назначению. В то же время с момента окончания всех строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала использования объекта, может пройти весьма значительный промежуток времени. Таким образом, момент создания объекта недвижимости, как представляется, нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с моментом фактического окончания строительных работ. Для этой цели должен использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом.

До введения в действие нового Градостроительного кодекса РФ (1 января 2005 года) такое удостоверение осуществлялось путем приемки объекта в эксплуатацию уполномоченными на это комиссиями. В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 года № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительных объектов» (в редакции Постановления Совмина СССР от 30.12.1988г., № 1485), приемка в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией, расширением) объектов производилось государственными приемочными комиссиями. Этим же постановлением был установлен порядок формирования и состав этих комиссий в зависимости от принимаемых объектов.

В соответствии с п.8 указанного Постановления, датой ввода объекта в эксплуатацию считалась дата подписания акта государственной приемочной комиссией. Таким образом, юридически объект считался созданным с даты подписания такого акта. До подписания акта, независимо от его фактического состояния, объект относился к незавершенным, а проведение каких-либо работ после даты подписания акта не могло влиять на юридическое определение срока окончания строительства.
Последнее положение имеет весьма существенное значение для определения круга лиц, которые приобретают первичное право на вновь созданный объект. Основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект является участие в деятельности по его созданию. Деятельность же по созданию объекта может иметь место лишь до того момента, когда объект юридически создан. Поэтому не могли быть признаны участниками создания объекта лица, которые приняли участие в тех работах, которые проводились после приемки объекта в эксплуатацию.

Следует отметить, что, несмотря на то, что новым Градостроительным кодексом порядок удостоверения факта окончания строительства весьма существенно изменен, в отношении объектов, принятых в эксплуатацию до 1 января 2005 года, документом, который может свидетельствовать о юридическом окончании создания объекта недвижимости остается акт приемки в эксплуатацию. Регистратор не вправе требовать документы, предусмотренные новым Градостроительным кодексом, если производится регистрация прав на новый объект, принятый в эксплуатацию до введения в действие этого кодекса.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса документом, свидетельствующим о возникновении нового объекта недвижимости является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой «документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации». Этот документ выдается органом исполнительной власти или местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство объекта.

Это важно знать:  Гражданский брак права на имущество

Для получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан приложить ряд документов, в числе которых указан акт приемки объекта капитального строительства (подпункт 4 п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса). Однако такой акт требуется лишь в случае осуществления строительства или реконструкции на основании договора, и свидетельствует лишь о том, что отношения между заказчиком (застройщиком) и подрядчиком урегулированы.
Таким образом, в настоящее время моментом юридического окончания строительства объекта следует считать момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Вторая часть вопроса состоит в определении момента, до которого объект должен считаться вновь созданным. Законодательство также не содержит прямого ответа на данный вопрос, однако анализ положений закона позволяет достаточно легко определить момент, когда объект перестает быть в юридическом понимании вновь созданным. Этим моментом является возникновение права на объект у первичного правообладателя. Понятие вновь создаваемого объекта недвижимости (ст.219 ГК РФ, ст.25 Закона о регистрации) и более общее понятие «новой вещи» (п.1 ст.218 ГК РФ) используются в законодательстве лишь применительно к вопросу о возникновении права на такие объекты. Исходя из этого, после того как право на объект возникло, он не может считаться вновь созданным, а приобретает статус «имущества, которое имеет собственника», приобретение прав на которое регулируется иными нормами (п.2 ст.218 ГК РФ).

Итак, объект считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо с момента его приемки в эксплуатацию в установленном законодательством порядке (если соответствующий акт утвержден до 1 января 2005 года) до момента возникновения права на него у первичного правообладателя.

Здесь момент утраты объектом статуса вновь созданного связан с именно возникновением права на объект, а не с регистрацией этого права по нескольким причинам. Во-первых, возникновение права на новый объект связано с регистрацией только в отношении объектов, созданных позднее 1994 года. Во-вторых, осуществление регистрации права лица на новый объект в некоторых случаях может не означать возникновения у него этого права. В соответствии со ст.2 Закона эта регистрация может быть признана недействительной судом. И если это произойдет, то право на объект не может считаться возникшим. После аннулирования записи о регистрации объект вновь приобретает статус вновь созданного.
Мы определили временной период существования объекта как вновь созданного. Второй аспект проблемы определения данного понятия — установление, каким образом могут возникать новые объекты. И здесь все вновь созданные объекты можно разделить на две группы:

1.объекты нового строительства и
2.объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших объектов.

Отнесение объектов недвижимости к новому строительству особых проблем не вызывает. Для классификации объекта как вновь построенного достаточно установить, что он был возведен без использования каких-либо конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости.
Что же касается второй группы объектов, то здесь вариантов значительно больше, а главный вопрос состоит в том, в каком случае изменение ранее существовавшего объекта превращает его в объект, имеющий статус вновь созданного. Гражданский кодекс, к сожалению, не содержит ответа на этот вопрос применительно к недвижимому имуществу. Применительно к движимым вещам имеется понятие переработки (ст.220 ГК РФ), однако, предлагаемые в этой статье критерии не могут быть применены в большинстве случаев создания недвижимого имущества.

Вместе с тем, очевидно, что новым может быть признан лишь такой объект, который образовался в результате существенного видоизменения ранее существовавшего. Критерии же существенности изменений должны носить технический характер и находиться в сфере таких отраслей, как архитектура и строительство.
В документах, регламентирующих строительную и архитектурную деятельность, различаются такие два понятия, как капитальный ремонт и реконструкция. При этом в результате осуществления реконструкции всегда возникает новый объект, а капитальный ремонт к появлению нового объекта не приводит.

Проводя грань между понятиями капитального ремонта и реконструкции, Главгосархстройнадзор России определял реконструкцию как «комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг». Таким образом, в отличие от капитального ремонта, который направлен на сохранение объекта в его прежнем качестве ( «ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей»), реконструкция направлена на создание новых качеств объекта (изменение основных технико-экономических показателей).

В настоящее время Градостроительным кодексом РФ (п. 14 ст. 1) определены понятия строительства и реконструкции, которая определяется как «изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения».

Представляется важным отметить, что, по нашему мнению, установление факта реконструкции, независимо от ее объема и стоимости, во всех случаях должно влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный. Даже если изменение параметров объекта в результате реконструкции незначительно по сравнению с прежними характеристиками объекта, следует признать, что прежний объект перестал существовать и возник новый.
Однако нельзя во всех случаях, когда изменились указанные в законе характеристики объекта, требовать регистрации прав на новый объект. Практика показывает, что такие изменения могут происходить не только в результате реконструкции, но и в процессе капитального или даже текущего ремонта. Например, общая площадь здания может измениться за счет снятия (или установки) обшивки стен, внутренней перепланировки и пр. В этих случаях изменения характеристик здания не свидетельствуют о создании нового объекта, а сведения об этом могут быть внесены в ЕГРП как записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права (раздел VII Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Вместе с тем, поскольку изменение технических характеристик объекта может свидетельствовать о произведенной реконструкции, регистрирующий орган во всяком случае установления изменения характеристик объекта должен установить, в результате чего эти изменения произошли, т.к. от этого зависит порядок действий как заявителя, так регистрирующего органа. Источником же такой информации могут быть документы, выдаваемые органами технической инвентаризации и кадастрового учета, которые во всех случаях изменения характеристик объекта должны указывать причины этих изменений. Изучение практики в Санкт-Петербурге показало, что основным критерием для признания объекта вновь созданным при изменении его характеристик является изменение внешних границ объекта. При этом объект считается созданным вновь во всех случаях, когда его внешние границы изменились, независимо от значительности этих изменений. Данный критерий применяется как к зданиям и сооружениям, так и к помещениям.

В целом такой подход следует признать правильным, но с некоторыми оговорками. Не вызывает возражений утверждение, что при всяком изменении внешних границ объект должен признаваться вновь созданным. Однако был бы неверен обратный тезис, что объект, созданный в результате реконструкции, не может сохранить те же внешние границы, поскольку не исключено, что в рамках этих границ будет осуществлена полная реконструкция объекта. Примером может служить реконструкция домов старого фонда, которая, как правило, проводится при сохранении внешнего облика (а значит и внешних границ) здания. При реконструкции объектов производственного и складского назначения весьма широко практикуется увеличение используемых площадей здания за счет их внутреннего объема путем возведения так называемых антресолей и формирования двух этажей в пространстве, занимаемом одним этажом и т.п. Вполне очевидно, что и здесь мы имеем дело с реконструкцией и созданием нового объекта.

Кроме того, следует отметить, что не всегда однозначно трактуется само понятие «внешних границ». По нашему мнению, под внешними границами следует понимать не только границы объекта на плоскости земельного участка, но и его объемные границы. Так, вполне очевидно, что как пристройка, так и надстройка здания влекут возникновение нового объекта.

Выводом из всех предшествующих рассуждений является необходимость закрепления в нормативных актах критериев существенности изменения объектов, позволяющих отнести преобразованный объект к вновь созданным. Данный вопрос вряд ли относится к предмету гражданского законодательства. Его решение должно содержаться в Законе «О техническом и кадастровом учете объектов недвижимости», с конкретизацией в специальных документах Правительства и Госстроя РФ. Формулировка закона при этом могла бы выглядеть следующим образом:
«Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.
Объект недвижимости признается вновь создаваемым во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом.»

Автором не разделяется точка зрения, согласно которой вновь созданный объект недвижимости существует только с момента регистрации права на него.
Существует также мнение, что это относится только к объектам, которые созданы после 31.01.1998 г. — даты введения в действие Закона о регистрации. Однако данная позиция представляется неправильной, поскольку, с одной стороны, норма ст.219 ГК РФ действовала с 1995 г., а, с другой стороны, Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» от 21.10.1994 г., в статье 8 установил, что до введения в действие Закона о регистрации применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Таким образом, если право на объект, созданный в 1995г. и позже, не зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации, либо в порядке, действовавшем в месте нахождения объекта, то право на такой объект не может считаться возникшим.

Инструктивное письмо от 28.04.94г. № 18-14/63 Главной инспекции государственного архитектурного строительного надзора Российской Федерации (в настоящее время документ не действует, как не прошедший регистрацию в Минюсте там же.

Алексеев В. А., руководитель адвокатского агенства «Алексеев, Загараев и партнеры»,

Статья написана по материалам сайтов: sochifrs.ru, oldsmb.economy.gov.ru, centr-zakon.ru, pravoved.ru, alekseev-adv.ru.

»

Предыдущая
ДругоеПрава собственников жилья в многоквартирном доме 2020 - жилого помещения, на придомовую территорию
Следующая
ДругоеПравила восстановления в вуз после отчисления
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector