+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Приватизация земельного участка многоквартирного дома

Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод.

Сначала немного о правовых предпосылках. В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Государственная регистрация не нужна.

Таким образом, реализовав в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предписания Конституции РФ с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме. Это означает, что — в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом РФ, — для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

На что имеет право местное самоуправление.

Однако, исходя из конституционной презумпции равенства граждан РФ, закон не может ставить лиц, находящихся в одинаковых условиях, в разное правовое положение. Следовательно, не может быть нарушено общее положение гражданского законодательства, что для приобретения права собственности, пусть и долевого, необходимо принятие в первую очередь решения самим будущим собственником, а предоставление земельного участка под многоквартирным домом это обязанность, но никак не право органа местного самоуправления.

В силу части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, не могут без проведения общего собрания собственников потребовать формирования земельного участка и тем самым — реализации права, вытекающего из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, хотя они фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. Поэтому их обращение с заявлением о формировании земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений. Кроме того, поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.

Таким образом, действия органа местного самоуправления, направленные на отказ от формирования границ в рамках площади необходимой и достаточной для обслуживания и управления многоквартирными домами, в границах, утвержденных решением общего собрания собственников помещений, можно считать незаконным и необоснованным.

Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

Плюсы и минусы наглядно.

Если систематизировать плюсы и минусы для собственников помещений в многоквартирных домах (МД), то выглядеть это будет следующим образом:

Содержание

Нужна ли приватизация земли под многоквартирным домом?

Ежегодно тысячи людей производят действия для приватизации недвижимости. Процесс долгий и сопровождается достаточно большим пакетом документов.

Необходимо помнить, что процедура совершенно бесплатная. Поэтому не нужно тянуть с временем и делать приватизацию вовремя.

Что нужно знать?

Приватизацией считается действие, которое вошло в жизнь каждого человека с момента распада Советского Союза.

Процедура в 1991 году стала популярной, и сейчас ее популярность достигает высот. Но несмотря на такой период времени – практически 25 лет, не многие смогли воспользоваться приватизацией. Это говорит о том, что не все вправе приватизировать имущество.

Приватизация может производиться всеми физическими и юридическими лицами, не имеющими собственности.

Жилплощадь не должна быть в безвозмездном пользовании или передана на условиях аренды.

Если же это квартира в соц. найме, то и здесь существует несколько нюансов. Но оформление этого объекта возможно.

Если это общежитие, то его приватизировать невозможно. Аналогичная проблема существует и с недвижимостью, выданной на время службы.

Кто имеет право?

В роле приобретателя, как уже и говорилось ранее, становится либо физическое, либо юридическое лицо.

Воспользоваться правом на бесплатную приватизацию может человек единоразово.

Площадь и состав

Приватизировать можно только недвижимость, соответствующую требованиям законодательства. Все особенности оговариваются в статье 36 Жилищного кодекса РФ.

Земельный участок здесь становится частью имущества. И распространяется это правило только на площадь, которая была приобретена до 1 марта 2005 года.

Человек может прийти в орган местного самоуправления и подать заявление установленного образца. Определяется площадь и состав на основании кадастрового паспорта. При отсутствии определяется техпаспортом на землю.

Управление может осуществляться домовым комитетом, компанией.

Варианты использования земли

Здесь существует несколько целевых использований:

  • обустройство детской площадки или спортивной, зоны отдыха;
  • установка гаражей ветеранам или инвалидам;
  • озеленение территории;
  • обустройство парковочной зоны;
  • сдача в аренду территории автостоянки.

Законодательная база

Регламентируют вопрос следующие правовые акты:

  • Указ Президента от 24.12.93 года №2284 – регламентирует наличие программ во всех регионах касаемо приватизации, объектов недвижимости для этой процедуры.
  • Постановление России от 12.08.02 №585 – регламентирует возможность продажи объектов недвижимости для дальнейшей приватизации.
  • Постановление России от 12.08.02 года №584 – регламентирует порядок проведения аукциона для последующей приватизации.

Приватизация земли под многоквартирным домом

Приватизация земельного участка под многоквартирным домом позволяет распоряжаться данной территорией на свое усмотрение.

Если говорить о застройщике, то он вправе там провести полную перестановку, сделать парковку и детскую площадку. То есть земельный участок фактически становится его собственностью.

Фактически сделать это можно, если уже возведена постройка. Но практически это сделать гораздо труднее. Придется предоставить полный пакет документов и доказать свою точку зрения.

Чаще всего свои интересы приходится представлять в суде.

Приватизация земельного участка позволяет распорядиться этой территорией на свое усмотрение. Так, например, построить парковку для владельцев транспортных средств и обустроить территорию, не прибегая к разрешению государственных инстанций.

Под новостройкой

В этом случае нужно получить кадастровый паспорт. Документ включает в себя все границы участка, в том числе и придомовую площадь.

Дополнительно документ определяет площадь земельного участка и иные параметры. Занимается оформлением этого застройщик.

Под старыми зданиями

Для приватизации данного объекта придется получить кадастровый паспорт. Если он ранее не выдавался, то процедура оформляется по общим правилам.

Если земельный участок зарегистрирован, то по заявлению собственников недвижимости можно получить свидетельство на право собственности.

Как приватизировать земельный участок в садоводчестве в собственность? Смотрите тут.

В одиночку

Приватизация земли под многоквартирным домом в одиночку – сложный процесс. Осуществляется процедура в аналогичном порядке, установленном действующим законодательством.

Вне зависимости от мнения иных участников, человек может самостоятельно приватизировать земельный участок в должном порядке.

С чего начать?

Необходимо также затребовать технический паспорт и собрать письменное разрешение всех собственников на процедуру приватизации околодомовой территории. Затем выполнить следующий алгоритм действий.

Порядок действий

Для оформления потребуется выполнить следующие шаги:

  1. Подготовить план территории объекта. Получить дополнительную техническую документацию возможно в местном органе БТИ.
  2. Провести размежевание объекта недвижимости. Обратиться можно в любую лицензированную компанию.
  3. Корректно составить и подать заявление установленного образца в уполномоченные органы.
  4. Зарегистрировать земельный участок должным образом.

Куда обращаться?

Обращаться изначально необходимо в БТИ и к соседям за получением письменного разрешения. Затем уже нужно регистрировать данные в Россреестре и земельном кадастре.

В каждом отдельном регионе возможна дополнительная регистрация информации в уполномоченных органах.

Для оформления потребуется предоставить:

  • план недвижимости;
  • решение всех собственников в письменном виде;
  • документы, подтверждающие межевание участка;
  • техпаспорт.

Заявление содержит в себе всю информацию о недвижимости, в том числе и о заявителе. Имеется установленный образец. Подается вместе с вышеперечисленным пакетом документов.

Заявление регистрируется в отделе по работе с обращением граждан.

Образец заявления на приватизацию земельного участка тут.

Сколько стоит?

Многие граждане желают знать стоит ли приватизировать землю под многоквартирным домом в 2018 году.

Да, несомненно стоит. Ведь собственники приобретают возможность распоряжаться земельным участком на свое усмотрение. Тем более, процедура пока бесплатна.

Приватизация – процедура не быстрая. Если регистрация производиться в обычном порядке, то это 2 месяца по закону. На практике это не более месяца.

Если говорить о выдаче документации, то это еще две недели. Если говорить о судебном порядке, то законодательством сроки не регулируются.

Последствия

Все собственники, оформившие приватизацию на такой объект недвижимости, могут распоряжаться им в соответствии с действующими правовыми актами.

Пользование такой территорией не является бесплатной услугой, ведь за землю придется платить.

Уплата налога

Статья 388 Налогового Кодекса РФ говорит о том, что нужно уплачивать налог на придомовую территорию в соответствии с расчетом по правовым актам.

Это важно знать:  Ответственность за неуплату налогов физическим лицом

Для определения налоговой базы в соответствии со статьей 360 НК России определяется изначально кадастровая стоимость

. Юридические лица самостоятельно оплачивают и исчисляют налог. Физические же лица по уведомлению. Некоторым категориям граждан предусмотрена льгота на исчисление.

Как действует закон о приватизации земли под частным домом? Информация здесь.

Можно ли приватизировать жилье по договору социального найма? Подробности в этой статье.

Плюсы и минусы

Оформление участка – дело хлопотное. Из преимуществ действия можно выделить:

  • бесплатная приватизация прав собственности;
  • невозможность дальнейшей застройки без согласования;
  • возможность сдавать в аренду территорию;
  • повышение стоимости недвижимости.

Из недостатков стоит выделить:

  • наличие налогообложения;
  • проведение ремонта за свой счет;
  • участок можно использовать только для строительства гаражей инвалидам, детских площадок и зон отдыха.

Задаваясь вопросом как приватизировать землю под многоквартирным домом, необходимо изучить для начала законодательную базу. И тогда процесс приватизации не будет сопровождаться расходами и иными последствиями.

На видео об оформлении земли

Приватизация земли под многоквартирным домом

Приватизация земельных участков имеет определенную цель – позволить гражданам оформить землю в свою собственность. Переоформление земельных наделов рядом с частным домом более-менее понятно. Другое дело, если нужно приватизировать землю под многоквартирным домом. Многие не понимают, зачем вообще нужно приватизировать землю, если они и так живут в отдельной квартире, а двор является лишь дополнением к дому?

Стоит заметить, что приватизированный участок под многоквартирным домом отличается от неприватизированного. Скажем, если администрация захочет построить возле дома развлекательный центр или офис – она беспрепятственно это осуществит. Но если земля будет приватизирована жильцами дома, то застройка произойдет только с их согласия. Это две большие разницы, которые указывают в пользу приватизации придомовой территории.

Как ее осуществить на практике, с чего начать и нужны ли документы на сам жилой дом? Давайте разбираться.

Можно ли приватизировать землю под многоквартирным домом?

Законодательное регулирование процедуры находит свое отражение в Жилищном кодексе. Территория рядом с домом принадлежит к имуществу многоквартирного строения (ст. 36 ЖК РФ). Следовательно, жильцы дома имеют полное право приватизировать придомовую площадь и стать ее долевыми собственниками, если уже не являются таковыми после ввода дома в эксплуатацию.

Согласно Постановлению Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (в сентябрьской редакции 2017 года) нормативная площадь дома включает:

  • землю под многоквартирным домом;
  • благоустроенные зоны и территории возле здания;
  • автостоянки;
  • технические пункты обслуживания;
  • места для сушки белья и др.

После приватизации указанных площадей жильцы квартир смогут распоряжаться ими по праву долевой собственности. Обычно в таких случаях управление имуществом поручается ТСЖ или Управляющим компаниям.

Нужно ли и зачем приватизировать участок под многоквартирным домом?

Переоформление придомовой территории малоэтажных многоквартирных домов означает перевод земли в распоряжение участников долевой собственности. Чтобы составить общую картину, рассмотрим плюсы и минусы процедуры.

Создание инфраструктуры

Вместо невыгодных жильцам ТЦ, магазинов, баров, ночных клубов и платных стоянок можно создать парковую площадь, бесплатную стоянку, детскую площадку, спортивную зону, место для гаражей и т.д.

Налоги

Основной недостаток владения землей под многоквартирным домом – обязанность платить поземельный налог. Сумма определяется в соответствии со ст. 392 НК РФ. Кроме того, если земля сдаётся в коммерческую аренду, собственники обязаны уплачивать налог на прибыль. Оплата происходит ежегодно после получения квитанций от уполномоченного налогового органа.

Защита земли

Неприватизированная земля принадлежит муниципалитету – власти могут в любое время изъять участок для своих нужд. Перевод в собственность придомовой территории защитит землю от принудительного изъятия органами местного самоуправления. Ну а если изъятие неминуемо, жильцы получат обязательную денежную компенсацию от муниципалитета.

Штрафы

Ненадлежащая эксплуатация приватизированной придомовой территории может привести к санкциям со стороны администрации. Обычно это выражается в виде штрафов. Например, за несвоевременную уборку снега или за организацию неположенной парковки для автомобилей.

Коммерческий интерес

Иногда участок под домом имеет выгодное местоположение, чем привлекает разного рода предпринимателей. Владельцы долевого имущества на землю могут договориться друг с другом и сдать такую землю в коммерческую аренду. Это отличная возможность застроить территорию инфраструктурой для района, и одновременно получить прибыль от коммерческой аренды.

Таким образом, видно, что основное преимущество от приватизации земли под многоквартирным домом – возможность распоряжаться территорией в соответствии с интересами жильцов. Недостаток – налоги и штрафы. Поэтому итоговое решение должно приниматься с учетом плюсов и минусов процедуры.

Кстати, если вам нужно приватизировать землю под частным домом — читайте нашу пошаговую инструкцию.

Кто может подать на приватизацию?

Интерес к приватизации участка может возникнуть как у всех жильцов многоквартирного дома, так и у отдельных владельцев квартир. Органы местного самоуправления обязаны принять заявление о приватизации, так как это их прямая обязанность. Если получен отказ, да к тому же необоснованный, его можно обжаловать в судебном порядке.

Итак, кто может приватизировать землю под жилым зданием:

  • все собственники квартир дома;
  • отдельные жильцы или инициативные группы без собрания остальных владельцев квартир;
  • застройщики;
  • управляющая компания.

Начиная с 1 марта 2005 года (введение в силу Жилищного кодекса РФ), строительство многоквартирного дома изначально сопровождается учетом придомовой территории. Приобретая квартиру в доме, семья автоматически входит в число владельцев участка земли по праву долевой собственности. Площадь возле дома имеет кадастровый паспорт – документ включен в состав землеустроительного дела.

Жители одного из многоквартирных домов ЖК «Солнечный» получили квартиры в новостройке в 2017 году. Застройщик предоставил им полный пакет кадастровых документов, в том числе на придомовую территорию. Площадь рядом с домом принадлежала жильцам на праве долевой собственности. Вскоре в микрорайоне объявился коммерческий застройщик из ООО «Кристалл-Строй». Предприниматель рассчитывал открыть возле дома ТЦ «Каравелла», сократив часть детской площадки и парковочную зону. Никаких встреч с жильцами он не организовывал, и хотел выкупить землю у администрации. Собственники квартир устроили протест против постройки ТЦ на придомовой территории. Предприниматель упрямо не желал уступать. Тогда жильцы провели общее собрание, выбрали ответственного и написали коллективную жалобу, пригрозив обращением в суд. Жалоба дошла до администрации, которая не имела отношения к придомовой территории, о чем и было сообщено застройщику ООО «Кристалл-Строй». Предприниматель был вынужден отозвать технику и свернуть строительство. Жильцы отстояли свои интересы с позиции законных собственников.

Как приватизировать землю под многоквартирным домом

Интерес к приватизации земельных участков обусловлен характером процедуры – она полностью бесплатная. Правда, лишь отчасти. Заплатить все же придется – госпошлину и за кадастровые документы. Тем не менее, приватизация придомовой территории малоэтажных многоквартирных домов считается выгодной. Итак, с чего начать оформление?

Порядок и этапы

Разработанный порядок действий подходит как для приватизации придомовой территории, так и для приватизации участков при малоэтажных домах.

Существует несколько этапов процедуры:

  1. Принятие решения о приватизации на собрании жильцов.
  2. Межевание земельной территории (если не проводилось ранее).
  3. Подготовка кадастрового плана, составление землеустроительного дела.
  4. Обращение в городской Департамент с заявлением о приватизации.
  5. Получение разрешения на проведение процедуры.
  6. Завершение регистрации участка в территориальном отделении Росреестра.

Этапы относительно просты и не вызывают особых сложностей. Но сама процедура требует внимательности и точного подбора документов. Если вы сомневаетесь в правильности своих действий или столкнулись с проблемами – обратитесь к юристам нашего портала. Бесплатная консультация позволит понять, как действовать дальше.

Процедура и процесс

Подробная пошаговая инструкция по приватизации на 2018 год выглядит так:

  • Общее собрание жильцов

Здесь решается, кто и как будет приватизировать землю под многоквартирным домом. Обычно решение принимается путем голосования. Полученные результаты обсуждений фиксируются в протоколе собрания жильцов.

  • Выбор представителя

Согласие на приватизацию земли означает, что нужно определиться с кандидатурой ответственного человека. Как правило, это один из собственников квартир. Ему поручается подготовить документы для приватизации и обратиться во властные органы. Доверенность от других жильцов не нужна.

  • Обращение в Департамент земельных ресурсов

Процедура инициируется путем подачи заявления от представителя или отдельных граждан. Государственные органы рассматривают заявление и выносят решение.

  • Проведение межевания

Землеустроительные работы или попросту межевание нужны для определения границ участка. Указанные работы проводятся муниципальными властями по заявлению граждан. Инженер произведет замеры, установит межевые знаки и определит точные координаты придомовой территории. Таким образом, участок поставят на кадастровый учет в регионе.

  • Получение кадастрового плана

Территория будет иметь точные границы, площадь, характерные особенности и другие межевые знаки.

  • Регистрация права в ЕГРН

Постановка на учет в государственном кадастре позволяет выделить участок в долевую собственность жильцов с определением доли каждого из них (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Следование инструкции позволит приватизировать землю под многоквартирным домом в соответствии с требованиями закона. Это позволит не беспокоиться по поводу изъятия земли на нужды государства без компенсации со стороны властей.

Документы

Важное значение отводится пакету из документов. Сюда входит не только кадастровый паспорт, но и иные правоподтверждающие документы:

  • копия паспорта заявителя с соответствующим оригиналом;
  • копия ИНН;
  • копия протокола собрания жильцов, копия решения;
  • заявление от участников;
  • техпаспорт на жилой дом, кадастровые документы (землеустроительное дело, кадастровый паспорт);
  • правоустанавливающие документы на квартиру или на землю (договор купли-продажи жилья в многоквартирном доме, свидетельство о наследстве, дарственная, акт о передаче земли в бессрочное пользование);
  • оценочный акт земли из Департамента;
  • справка из налоговой (определяет площадь территории);
  • архивная выписка из ЕГРН;
  • иные документы.

Основная сложность – составление кадастрового паспорта. Обязанность по его оформлению ложится на плечи компании-застройщика. Правда, если застройщик обанкротится, жильцам придется завершать оформление документов за свой счет. Отметим, что стоимость землеустроительных работ достаточно велика и не всем по карману.

Торопиться с приватизацией земли под домом не следует. Тем более, что процедура не только бесплатная, но и бессрочная. Лучше спокойно подготовить документы и дождаться завершения их оформления.

Сроки примерно следующие:

  1. Ожидание выдачи акта о передаче земли в долевую собственность жильцов многоквартирного дома – от 15 до 30 рабочих дней.
  2. Сроки изготовления кадастрового паспорта на землю – от 2 месяцев со дня подачи обращения.
  3. Определение площади помещения и техпаспорт дома – от 14 рабочих дней.
  4. Внесение изменений в государственный реестр – от 14 дней.
  5. Обращение через ГБУ «Мои документы» (Как приватизировать квартиру через МФЦ — ответ здесь)– от 18 дней.

Среднее время приватизации земли под многоквартирным домом – от 3 месяцев до полугода. Отдельные дела затягиваются на год. Например, в том случае, если приходится действовать через суд.

Также потребуется заплатить госпошлину за приватизацию земельного участка. На сегодняшний момент она составляет 2 000 рублей с каждого участника приватизации.

Оформленная в собственность земля подлежит налогообложению. Собственники недвижимости оплачивают налоги ежегодно. Основой для расчета налоговой ставки выступает кадастровая стоимость территории. Для точности берется последняя оценка со стороны БТИ и налоговых органов.

Оплатить налог можно в кассе любого российского банка. Не менее удобно воспользоваться оплатой через Госуслуги или через Личный Кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Игнорировать платежи не стоит, так как задолженности приводят к начислению пеней.

Социально защищаемые категории граждан (льготники) могут рассчитывать на снижение налога на землю под многоквартирным домом. Обычно это 50% скидка для ветеранов ВОВ и инвалидов I-II группы.

Отказ и причины

Вынести отказ в приватизации земли под домом могут только при серьезных основаниях. Приватизация считается бесплатной и доступной для всех процедурой. И тем не менее, существует риск получить отказ, например, в соответствии с пп 4, п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ. Причинами могут быть нарушение градостроительных норм или отсутствие кадастровых сведений.

Откажут в приватизации следующих площадей:

  • территорий общего пользования (например, дорог);
  • земель, ограниченных в обороте;
  • участков, которые уже переданы гражданам.

Проще всего приватизировать землю под многоквартирным домом, если здание было введено в эксплуатацию после 2005 года, т.е. после вступления в силу Жилищного кодекса. Современные дома изначально имеют готовый технический план и кадастровые документы. Объекты, построенные до 2005 года, могут не иметь ряда документов, а значит придется делать их за счет самих собственников квартир.

Это важно знать:  Ходатайство об участии в деле представителя

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Земля под многоквартирным домом в собственность

Здравствуйте, интересует вопрос как оформить землю под многоквартирным домом в собственность, недавно приобрела квартиру в двухквартирном доме , квартира в собственности. Хотела перевести в собственность землю около моей квартиры, но оказалось,что у соседей квартира в аренде и приватизировать они её не хотят. Что делать? Неужели я не имею право приватизировать свою долю земли? Возможна ли приватизация земли под многоквартирным домом?

Ответы юристов (5)

В Вашей ситуации важно следующее. Прошел ли земельный участок, на котором расположен Ваш многоквартирный (2-квартирный) дом государственный кадастровый учет. Другими словами проведено ли в отношении него межевание.

1. Если да, то с момента внесения о Вашем земельном участке сведений в государственный кадастр недвижимости (Кадастровая палата, такой земельный участок становится общей долевой собственностью собственников жилых помещений (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Регистрация права собственности проводится по желанию провообладателей. Т.е. право собственности на принадлежащую Вам долю Вы вправе зарегистрировать вне зависимости от желания Ваших соседей (не приватизировавших квартиру) и без согласия муниципалитета.

Есть вопрос к юристу?

В соответствии со ст.36 ЗК РФ Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, — уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

То есть, если земельный участок, на котором расположен дом был оформлен в соответствии с законодательством, то при приобретении жилья в данном доме , Вы стали собственником доли земельного участка пропорционально размеру площади Вашего помещения.

ЕСли при приобретении жилого помещения, Вы не приобрели долю земельного участка, на котором расположено данное строение, то действуют следующие положения.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

. В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

В соответствии с п.3 ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники жилого дома, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, имеют право и обязаны либо взять в аренду, либо приобрести в собственность указанный земельный участок.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, — на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Выкуп или приобретение в аренду земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме, осуществляется на основании совместного обращения всех собственников квартир многоквартирного дома в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением к заявлению предусмотренных п.5 ст.36 ЗК РФ документов.

Приобретение земельного участка (части земельного участка), на котором расположен двухквартирный жилой дом, отдельно в собственность одного из собственников помещений в двухквартирном доме без участия других собственников помещений в данном доме невозможно.

То есть, если вторая квартира находится в собственности администрации ( государства), то Вы не имеете возможности приватизировать данный земельный участок. Однако, если у соседнего жилья имеется собственник ( физ. лицо), то Вам следует подавать совместное заявление о приобретении земельного участка в общею долевую собственность.

Таким образом, Вам следует установить, кто является собственником данного жилья и соответсвенно определить возможности приватизации жилья.

С уважением Ф. Тамара

Категорически не согласна с позицией коллеги. Процедура оформления прав на земельный участок под многоквартирным домом собственниками квартиры не регулируется ст. 29,39 Земельного кодекса. Более того, не применяется ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Выкупать или арендовать такой участок не нужно. С момента постановки на кадастровый учет по результатам межевания такой участок БЕСПЛАТНО переходит в общедолевую собственность собственникам жилых помещений.

В соответствии со ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 04.06.2011) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Это важно знать:  Узнать остаток по кредиту Хоум Кредит Банк

При этом Часть 3 статьи 16 признана не соответствующей Конституции Российской Федерации Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

То есть, если будет установлено, что земельный участок под Вашим домом не сформирован, то Вы имеете право обратиться в уполномоченный орган с заявлением о формировании земельного участка.

После того, как будет сформирован земельный участок, ВЫ сможете оформить право собственности на свою долю земельного участка.

Дополнительно Можете ознакомиться с Ответом ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» на аналогичный вопрос

Приватизация земельного участка под многоквартирным домом

Порядок перехода земельного участка в долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме и придомовой территории утвержден жилищным законодательством с 2005 года.

Причинами этого стала необходимость содержания земельного участка рядом со строением и при использовании площадок некоммерческими организациями.

В каких случаях допускается оформление земли в долевую собственность, возможность приватизации, плюсы и минусы, последствия таких мер, обо всем подробно в этой статье.

Можно ли

На основании ст.36 ЖК РФ территория под домом находится во владении собственников многоквартирного строения. Это положение действует только в отношении участков, поставленных на кадастровый учет до 1 июля 2005 года.

Положения по приватизации земли сформированы ФЗ №189. В нем указано, что если участок не сформирован, обратиться для его регистрации можно в орган исполнительной власти на местах.

Имущественное право на практике оформляется без каких-либо ограничений. Пределы и нормы выделения земель для обслуживания многоквартирных домов прописаны в Градостроительном кодексе. Они должны включаться в проект развития района.

Нужно ли оформлять

Приватизация земли под многоквартирным жилым домом является эффективной мерой для установления права собственности на имущество в совместном пользовании. Она защищает от изъятия надела с целью использования для государственных и муниципальных нужд.

Благодаря такой мере гарантируется право на обеспечение нормальной жизнедеятельности участников долевого строительства: обустройство зон отдыха рядом со строением и придомовой территории, создание комплексов для спортивных занятий, игр детей.

Если земля не оформлена собственность, то существует вполне реальная возможность передачи ее другим лицам или учреждениям для определенных целей: обустройства развлекательных или спортивных комплексов, торговых молов, деятельность которых будет нарушать спокойствие в районе.

Кроме того, участники долевой собственности потеряют возможность извлекать доход, используя примыкающий к зданию участок земли.

Что дает

В кадастровом паспорте отражаются границы и точная площадь выделенной для нужд дома придомовой территории.

При отсутствии указанного акта описание содержится в техническом плане, выдаваемом до введение в силу ФЗ №218 о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Минимальной признается площадь, отмеченная по границам общих внешних стен жилого дома.

В понятие нормативной площади включены на основании постановления Правительства №491 от 13.08.2016 участки, выделенные:

  • под строение;
  • автомобильные стоянки;
  • детские площадки;
  • электрические, газовые подстанции, пожарные пункты и другое обслуживающее оборудование;
  • спортивные и игровые комплексы.

Для каждого объекта отведена конкретная территория, отражаемая в кадастровом паспорте или на техническом плане.

Придомовая территория принадлежит на праве совместной собственности всем владельцам долевого имущества на землю. Управление землей осуществляется избранной хозяевами помещений обслуживающей компанией, ЖЭК, ЖЭУ, ТСЖ или другими специализированными организациями.

Использовать участок можно с целью:

  • озеленения, облагораживания парками;
  • установки гаражей для участников ВОВ;
  • образования автопарковки для жильцов дома;
  • обустройства зонами отдыха, спортивными комплексами, игровыми площадками;
  • сдачи в аренду для коммерческих структур для создания инфраструктуры для жильцов дома и др.

Куда обращаться

Жилищным законодательством определено, что для приватизации земли нужно обращаться в органы муниципального управления.

В ходатайстве нужно изложить просьбу о бесплатном передачи в пользование, постановки на кадастровый учет и проведении других необходимых процедур с объектом недвижимости, если указанные действия не были совершены до вступления в действие ст.36 ЖК РФ 1 июля 2005 года.

После получения акта передачи земли во владение можно обращаться в органы Росреестра для регистрации права на недвижимость.

В результате осуществляется выдача единого свидетельства на весь земельный участок и придомовую территорию с выделением долей по количеству и размеров изолированных помещений в составе комплекса, то есть пропорционально площади, занимаемой каждым из них.

Кто может

Решение об оформлении собственности на землю принимается на общем собрании владельцев помещений в многоквартирном доме. При положительном результате рассмотрения вопроса составляется протокол, выбирается гражданин, уполномоченный действовать от имени участников долевой собственности – жилого строения.

Доверенности на представление им интересов граждан и юридических лиц не требуется. Он подает заявления, ходатайства, получает документы в уполномоченных органах муниципальной и государственной власти.

Исходя из позиции Верховного суда РФ начать процесс выделения земли в долевую собственность под домом и возле него есть возможность по единоличному заявлению одного гражданина или юридического лица.

Отказ в приватизации недопустим, поскольку это нарушает конституционное право граждан на собственность. Такой акт подлежит обжалованию в суде.

Срок действия кадастрового паспорта на квартиру рассматривается на этой странице.

Как приватизировать землю под многоквартирным домом

Субъекты, являющиеся собственниками жилых помещений и некоммерческого фонда, могут пользоваться занимаемыми строениями земельными участками, также получить право распоряжения ими.

Это правило установлено гл.16 ЖК РФ, а порядок реализации прописан в указанном нормативном акте детально и доступен для реализации с 2005 года.

На основании положений указанного акта занимать они могут территорию под домом и рядом со строением в пределах установленных норм на основании Градостроительного кодекса РФ.

Любые нарушения, допущенные в отношении собственников, наказуемы на основании ст.305 ГК РФ.

Какие нужны документы

Для установления права собственности на землю необходимо собрать пакет документов:

  • кадастровый паспорт на землю. Также нужна топографическая съемка, которая проводится специализированными аккредитованными учреждениями, выполняющими межевые работы. Это производится с целью установления фактически занимаемых границ на местности;

  • подтверждение прав на землю под многоквартирным домом. Не всегда эти документы будут идентичны. Это может быть свидетельство о праве собственности из Росреестра или договор с муниципалитетом о предоставлении участка на землю под строительство или о бессрочном пользовании, иные государственные и местные акты;

  • справка об оценке земли. Выдается Земельным комитетом по запросу;
  • документ о площади земельного надела с расчетом налоговых ежегодных выплат. Предоставляется по заявлению налоговой службой;
  • заключение БТИ о примерной стоимости строения на участке. Рассчитывается цена исходя из средних цен на идентичную недвижимость на рынке;
  • копии паспортов заявителей;
  • кадастровые паспорта на квартиры, офисы и иные изолированные помещения в составе дома с документами о праве собственности на каждый объект недвижимости.

Однако по факту не всегда организации завершают оформление документов по причине банкротства, поэтому эти затраты ложатся на собственников помещений в многоквартирном доме.

Сроки и стоимость

Выдача решения органа исполнительной власти о возможности предоставления земли в собственность жилого комплекса осуществляется в течение 30 дней.

Если кадастровый паспорт на землю отсутствует, то необходимо заказать его составление у специалистов, что займет примерно 2 недели.

Предварительно нужно получить технические паспорта на жилые и коммерческие помещения в многоквартирном доме для определения пропорций по площади занимаемого надела.

Эти сведения будут включаться в свидетельство о собственности с указанием долей. Подготовка такого документа на все здание составит около 2 недель.

Интересно: Составление паспорта на каждое помещение, что необязательно, но желательно для выделения земли, может затянуться на годы, поскольку владельцы помещений могут игнорировать сообщения о готовности объекта застройки, ввода его в эксплуатацию и возможности постановки на кадастровый учет и регистрации собственности.

При готовности акта передачи земли в собственность и технической документации нужно обратиться в орган Росреестра по месту нахождения недвижимости.

Процесс внесения данных о владении составит 14 дней. При подаче документов через МФЦ срок увеличиться на 3-4 дня в связи с осуществлением учреждением посреднической функции между заявителями и непосредственно государственным регистратором.

Стоимость оформления кадастрового паспорта на все здание может достигать десятков тысяч рублей, точная стоимость определяется в регионе нахождения недвижимости.

Плюсы и минусы

Присоединение территории и регистрация собственности на землю под домом влечет положительные последствия в виде:

  1. Возможности создания инфраструктуры для жильцов дома.
  2. Защищенность территории от притязаний третьих лиц, в том числе органов муниципальной власти, которые могут изъять надел для развития района и нужд населения.
  3. Получение дополнительной прибыли участникам многоквартирного строительства за счет сдачи общего имущества в аренду третьим лицам.
  4. Оформление сделок с землей, распоряжение наделом или его частью, проведение благоустройства на нем с целью обеспечения нормальной жизнедеятельности хозяев дома.

Выделяются и минусы, такие как:

  1. Необходимость платить земельный налог. Ставка определяется на основании ст.360 НК РФ согласно кадастровой стоимости участка с применением коэффициента рыночной цены. Принимается во внимание показатель, принятый местными властями. Оплата сбора производится ежегодно. Юридические лица производят оплату в безналичном порядке с расчетного счета, граждане – в банке при предоставлении налоговыми органами уведомления о размере и дате уплаты налога.
  2. При нарушении правил эксплуатации участка возможно наложение санкций в виде штрафов со стороны администрации района, в частности это касается размещения определенных объектов, к примеру, несогласованной парковки, либо несогласование графика вызова с обслуживающей организацией.
  3. Повышение платы за аренду коммерческих помещений при увеличении кадастровой стоимости и соответственно ставки налога на занимаемые площади.

Процесс передачи земли в долевую собственность нельзя назвать простым. Закон о приватизации земли под многоквартирным домом в одиночку дает возможность совершения такого правового действия, однако для гражданина или организации получение документов на дом и территорию, направление запросов в архивы, БТИ и другие инстанции будет достаточно трудоемким.

Проще скоординировать действия с другими жильцами и подавать коллективные заявления и жалобы. К таким ходатайствам государственные и муниципальным органы относятся более внимательно.

Также привлечь к процессу, если дом представляет новостройку, можно компанию, осуществившую возведение объекта недвижимости на основании допусков СРО и иной разрешительной документации.

Тем более что выделение придомовой территории входит в ее обязанности при строительстве многоквартирного комплекса, поскольку согласно градостроительного законодательства к жилому строению должна примыкать территория для благоустройства.

Необходимо отметить, что при получении отказа на любой стадии оформления земли, в органах исполнительной власти, кадастрового учета или регистрации сделок на недвижимость, можно обратиться в суд за получением постановления об установлении права собственности.

При вступлении акта в силу его необходимо предоставить в органы Росреестра, где документ будет расцениваться как правоустанавливающий. Помимо кадастрового паспорта, в котором определяются границы участка в таком случае документов не потребуется.

Можно ли приватизировать землю под гаражом в гаражном кооперативе, читайте здесь.

Образец кадастрового паспорта земельного участка вы можете посмотреть в этой статье.

Видео: Оформление земли под многоквартирным домом

Статья написана по материалам сайтов: www.ppl.nnov.ru, nam-pokursu.ru, law-divorce.ru, pravoved.ru, kvartirkapro.ru.

»

Предыдущая
ДругоеПри разводе споры о детях
Следующая
ДругоеПри сокращении что выплачивается
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector