+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Рыночная стоимость земельного участка: что это такое, оценка, как рассчитать

При продаже любого товара или услуги мы выставляем цену, которую считаем справедливой. Для этого мы находим аналогичные объявления и сравниваем их со своим. Однако сделать это не всегда возможно. Особенно для нетипичных объектов продажи, например, для некоторых земельных участков.

Меня зовут Валерий Чемакин. Как консультант по правовым вопросам, в этой статье я расскажу о рыночной стоимости земельного участка.

Еще я расскажу о том, где и как заказать оценку рыночной стоимости земли.

Содержание

1. Что такое рыночная стоимость земельного участка и для чего её необходимо знать

В условиях свободного коммерческого оборота земель цены на участки формируются рынком. Чаще всего однотипные объекты в конкретной местности стоят примерно одинаково. Так происходит из-за того, что рынок способен к саморегулированию, несмотря на видимую хаотичность.

Исходя из сказанного,сформулируем определение.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, по которой его можно реализовать в разумные сроки на свободном рынке при обоюдной удовлетворенности результатами сделки обеих сторон.

Где же узнать рыночную стоимость земельного участка? В большинстве случаев ответ на этот вопрос очевиден. Достаточно открыть любой сайт с объявлениями и изучить предложения в районе расположения земли. Однако если нет ни одного подобного участка в продаже, придется прибегать к помощи оценщиков.

Если вам нужно официальное экспертное заключение, например, для суда, тоже проводится независимая оценка рыночной стоимости недвижимости. О сути этого понятия читайте нашу специальную статью. Эксперты для определения рыночной стоимости участка используют различные методы оценки, в зависимости от назначения земель.

Например, при оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения в формуле используют фактор потенциальной прибыли от ведения сельского хозяйства или товарного производства. Расчет рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения тоже учитывает потенциальный доход, но уже от иной экономической деятельности.

2. Сколько стоит сотка земли — обзор главных факторов, влияющих на рыночную стоимость участка

Не вдаваясь глубоко в процедуру оценки рыночной стоимости земельного участка, отмечу, что существуют десятки факторов, влияющих на ее формирование.

Вот основные из них.

Фактор 1. Расположение участка

Это самый главный фактор, так как именно он оказывает решающее влияние на формирование цены. Чем ближе земля к крупным городам, тем она дороже.

Недавно я продал участок 17 соток в сельской местности с подведенными коммуникациями, но в 200 км от ближайшего крупного города всего за 100 тыс. рублей. Сразу после этого приобрел 20 соток земли в черте Тюмени, хоть и без коммуникаций, но за 1,5 млн рублей.

Это копейки по сравнению с ценой земли в элитных пригородах Москвы. Даже в границах одного кадастрового района цена одинаковых по площади участков достаточно сильно отличается, несмотря на схожую кадастровую стоимость земли. Это зависит от индивидуальных особенностей, указанных в следующем подразделе.

Фактор 2. Состояние грунта и рельеф местности

Люди приобретают земельные участки не просто для строительства дома, а для дальнейшего активного отдыха. Следовательно участок должен радовать человека своим внешним видом, близостью к лесу, реке или озеру, плодородностью почвы. Овраги, канавы и прочие нежелательные формы рельефа сильно снижают стоимость, как и болотистая либо соленая почва.

Фактор 3. Наличие на участке построек и их состояние

Рыночная стоимость земельных участков с жилым домом значительно выше. Ведь в нее входит и цена самого строения, даже если это старый ветхий дом, который придется сносить. Впрочем состояние построек тоже имеет значение. Очевидно, что участок с коттеджем намного ценнее, чем с сараем.

Фактор 4. Возможность подсоединения к коммуникационным сетям

Часто муниципалитеты финансируют сооружение инженерных коммуникаций на участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Проведенное электричество, газ и водопровод сильно увеличивают стоимость земли.

Приобретенный мною участок не имеет коммуникаций и даже подъездных путей, поэтому он стоит 1,5 млн рублей. Подобная земля в ближайшем уже обжитом поселке стоит не менее 3 млн рублей. Значит у меня есть шанс получить хорошую прибыль после подведения инженерных сетей.

Фактор 5. Вероятность получения прибыли за определенный период от использования участка

Земли сельскохозяйственного назначения или под строительство промышленных объектов предназначены для производства материальных благ, значит они способны приносить прибыль. Особенно ценятся участки возле федеральных автомобильных трасс. Этот потенциальный доход тоже заложен в рыночную стоимость таких участков.

3. Кто занимается определением рыночной стоимости земли — обзор основных вариантов оценщиков

Для любых юридически значимых действий не достаточно просто знать цену своего участка. Нужно получить официальное заключение от профессиональных оценщиков, оформленное в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Давайте рассмотрим, кем устанавливается рыночная стоимость земельного участка, как определяется и куда для этого нужно обращаться.

Вариант 1. Специализированное оценочное бюро

Сегодня существует множество коммерческих контор, занимающихся различными видами оценочной деятельности. Обязательное условие — они должны состоять в саморегулируемых организациях (СРО). Эти фирмы лишь производят оценочные действия, но не оказывают иные услуги, например, юридические.

Вариант 2. Независимый частный оценщик

Законом не запрещено заниматься индивидуальной оценочной деятельностью, поэтому можно найти и частного оценщика. Он использует те же принципы оценки при определении рыночной стоимости земельного участка, что и сотрудник любой фирмы. Подчиняется частный оценщик тому же закону об оценочной деятельности.

Вариант 3. Агентство недвижимости

Любое крупное агентство недвижимости содержит в своем штате оценщиков. Поэтому, если вы решили продать земельный участок через риэлторское агентство и не знаете, какую цену выставить, они к вашим услугам. Это очень удобно, так как их работа будет оплачена из комиссионных.

Вариант 4. Юридическая фирма

Многие юридические фирмы не ограничиваются только правовой помощью клиентам. Они предлагают услуги по экспертизе и оценке. Обращаться в такие конторы целесообразно, когда нужно не только узнать стоимость объекта, но и получить юридическую помощь. Например, требуется в суде разделить имущество с бывшим супругом, но с его оценкой вы не согласны.

Особенно распространено обращение в суд с целью снизить кадастровую стоимость, чтобы меньше платить налог. Для этого проводят процедуру оспаривания после кадастровой оценки земель, но об этом вам лучше прочитать в нашей специальной статье.

4. Как узнать рыночную стоимость земельного участка — пошаговая инструкция

Если вы не знаете как рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, но она вам нужна просто для справки, а не для совершения юридически значимых действий, то воспользуйтесь одной хитростью. Сейчас государство стремится приблизить кадастровую стоимость к рыночной, чтобы больше собирать налогов. Сведения о кадастровой стоимости есть в базе Росреестра.

Поэтому проведите расчет онлайн приблизительной рыночной стоимости земельного участка, используя его кадастровый номер. Для этого посетите сайт Росреестра или любой компании посредника и введите номер в специальную форму поиска. Вместо кадастрового номера допускается вносить адрес, но если он уже официально существует.

Когда вам нужна официальная бумага о рыночной стоимости земельного участка, например для оформления права аренды, то обращайтесь к профессиональным оценщикам. Как это сделать — читайте дальше.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

В зависимости от объема и сложности работ выбирайте независимого оценщика или обращайтесь в оценочную компанию. Для правильного выбора фирмы вначале наведите справки обо всех имеющихся в вашем районе.

Поспрашивайте знакомых, друзей и соседей. Вдруг кто-то недавно пользовался услугами оценщика. Почитайте форумы. В результате нужно выбрать оптимальную по стоимости и качеству предоставляемых услуг компанию.

Шаг 2. Определяем ряд вопросов для эксперта

Прежде чем заключать договор, нужно определиться с вопросами, которые вы хотите задать эксперту. Рекомендуется сразу же уладить с ним все нюансы.

Вопросы эксперту:

  • будет ли он выезжать на участок или проведет оценку по документам;
  • что входит в стоимость услуг;
  • каким методом он будет оценивать участок;
  • сколько времени ему понадобится на работу.

Не забудьте посмотреть у него какой-нибудь пример оценки рыночной стоимости земельного участка. Глядя на него вы поймете, насколько ответственно и аккуратно оценщик работает и соответствует ли форма отчета предъявляемым требованиям.

Шаг 3. Предоставляем необходимую документацию

Чтобы провести работы, оценщику потребуется техническая документация на участок, а также документы, подтверждающие ваше право собственности.

Если у вас чего-то не оказалось, то всегда можно заказать недостающее на сайте ЕГРП 365. Достаточно зайти на этот портал, и вы увидите, какие документы они готовят. Там же в форме поиска внесите кадастровый номер участка и получите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это бесплатно.

Нужна официальная кадастровая справка, выписка из ЕГРН или техническая документация на участок — заплатите деньги, и вам доставят все это с курьером. Официальные справки и другие документы имеют печати Росреестра. Если печать не нужна, то стоимость услуги ЕГРП 365 на порядок ниже.

Шаг 4. Оплачиваем услугу и заключаем договор

После того, как все документы готовы, заключайте договор и оплачивайте услугу. Не забудьте внимательно прочитать условия договора. В нем должна быть прописана ответственность оценщика за возникшие по его вине проблемы из-за неправильной оценки рыночной стоимости земельного участка.

Шаг 5. Согласовываем дату и время проведения оценки

Так как чаще всего для проведения грамотной и правильной оценки нужно обследовать сам участок, то заранее согласуйте со специалистом время и дату этого мероприятия. Ведь только после его проведения он сможет приступить непосредственно к расчетам. Кстати, заранее поинтересуйтесь, входит ли его выезд в стоимость всей услуги. Если нет, то узнайте, сразу нужно заплатить или потом.

Это важно знать:  Для чего нужна кадастровая оценка объектов недвижимости?

Шаг 6. Дожидаемся приезда специалиста

В назначенный день и час встретьте специалиста и проводите на объект. В ходе осмотра находитесь рядом. Возможно будут какие-нибудь уточняющие вопросы, касающиеся индивидуальных особенностей участка. Это может быть качество почвы, степень затопляемости весной, наличие других скрытых факторов, учесть которые вы считаете необходимым.

Шаг 7. Получаем отчет о проделанной работе

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит установочные данные собственника объекта и оценщика. Важная составляющая отчета — описание методики и ее правовое обоснование.

Например, применение метода массовой оценки при определении рыночной стоимости земельных участков допустимо только в отношении типовой земли под строительство в черте населенных пунктов.

Совсем другие методы применяют при установлении рыночной стоимости земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий, земли под промышленные объекты, а также любых нетипичных земельных участков. Завешается любой отчет выводом, в котором указана рыночная стоимость.

Если вы хотите проконсультироваться по этим или другим правовым вопросам подробнее, заходите на сайт компании Правовед. Там вы найдете удобную форму обратной связи, через которую задавайте вопрос юристу.

Формулируйте свою проблему кратко и ясно. В результате получите исчерпывающий ответ с конкретным алгоритмом действий для решения проблемы. Стоимость такой онлайн консультации в Правоведе менее 1000 рублей.

5. Профессиональная помощь в определении рыночной стоимости земельного участка — обзор ТОП-3 оценочных компаний

Обращаясь в оценочную компанию, мы должны быть уверены в профессионализме специалистов. Кроме того, мы не хотим переплачивать.

Ниже я предлагаю обзор 3 известных оценочных компаний, в которых заказать оценку рыночной стоимости земельного участка обойдется недорого.

Эта компания занимается оценкой недвижимости для банков. Если вы хотите получить кредит под залог вашего участка, а кадастровая стоимость слишком занижена, обращайтесь в компанию Юрдис. Она работает с большинством крупных российских банков. Они ей доверяют, поэтому будьте уверены, что ваш участок оценят адекватно, и вы получите желаемый кредит.

Здесь же возможно заказать оценку рыночной стоимости квартиры, которую вы хотите использовать в качестве залога. Оценщики компании готовы рассчитать и ликвидационную стоимость объекта, которая ниже рыночной на 20%. Она нужна для быстрой продажи. Такие услуги стоят всего 4 тыс. рублей, что гораздо ниже, чем у конкурентов.

2) Консалт Про Оценка

Компания предоставляет все виды оценочных услуг. Земельные участки оценивают тремя различными способами по согласованию с заказчиком: с осмотром или без осмотра объекта, путем выдачи экспертного заключения о стоимости земли без оценочных действий.

В чем преимущества компании «Консалт Про Оценка»:

Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

Разные виды стоимости, предусмотренные для земельных участков (ЗУ) нередко создают для собственников путаницу в назначении цены при продаже. В статье рассматриваются существенные особенности рыночной стоимости, участвующей в ценообразовании надела.

Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?

Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.

Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена. Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

  • кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
  • рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли

  1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
  2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

  • В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
  • Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

    Сравнивание стоимости

    Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

    Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

    Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

    Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка

    Собственник, подготавливающий к продаже земельный участок, может использовать несколько вариантов, как определить рыночную стоимость земельного участка:

    1. Обратиться к независимому оценщику.
    2. Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
    3. Провести оценку самостоятельно.

    В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам. При самостоятельной оценке выбираются предельно простые расчеты, с использованием элементарных формул, которые не требуют специального образования и наличия компетенций.

    Если вами выбрана самостоятельная оценка земли, рыночная стоимость определяется несколькими подходами, о которых поговорим ниже.

    Выбор методик оценки

    Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:

    • доходный метод;
    • затратный метод;
    • метод сравнения продаж.

    Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.

    Доходный способ определения соразмерной денежной суммы, которую целесообразно затребовать при сбыте надела, один из самых сложных для самостоятельного применения.

    Например, он применим в населенных пунктах, где жилые застройки имеют предельно высокую стоимость. Или – оцениваются наделы из числа сельскохозяйственных земель, подходящие для развития бизнеса. То есть в данном случае сделка требует обеспечения земельного продукта бизнес-планом. Например, участок может продаваться в загородной зоне, для возведения туристического комплекса. Прибыль, которую принесет ответственное управление туристическим бизнесом и зоной отдыха существенно влияет на стоимость ЗУ.

    Видео о доходном подходе определения рыночной стоимости ЗУ:

    Этот способ может применяется совместно с доходным. В этом случае он учитывает необходимые траты для возведения капитального объекта строительства на участке.

    Например, при планировании бизнеса или застройки участка жилым домом, для сбыта квартир гражданам, предусматриваются финансовые вложения. Они вычитаются из планируемого дохода, определяя допустимую стоимость земель.

    Формула выглядит следующим образом:

    • ПД – планируемый доход, который можно получить от развития бизнеса на участке;
    • Р – расходы, определенные затратным методом, которые понесет предприниматель;
    • ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

    ПРД является основанием, из которого вычитается сумма, допустимая для взимания в качестве рыночной стоимости ЗУ. Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.

    При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.

    Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность.

    Например – земли поселений (ИЖС). В этом случае выводится значение Р (расходы), которое предусматривает простое суммирование финансовых вложений собственника.

    Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.

    Еще больше полезной информации о затратном методе в видео:

    А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?

    Метод сравнения продаж

    Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).

    Можно использовать формулу:

    УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где:

    • ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.
    • ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

    Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование.

    Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику.

    О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео:

    Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

    При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка. Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов. Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.

    В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.

    Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.

    Как определить стоимость земельного участка и кем устанавливается оценка?

    Статья проверена экспертом: Нефедовой Анной.

    Большинство землевладельцев не понимают разницы между стоимостью по рынку и по кадастру, несмотря на то, что это совершенно разные понятия. Рыночная стоимость нужна собственнику, а стоимость по кадастру – налоговой. Для определения цены земельного участка (ЗУ) на рынке нужно учесть разные показатели и прибегать к разным методам вычисления. Тонкости этих методов и процесс фиксации стоимости на рынке регламентирует законодательство.

    Что такое рыночная стоимость?

    Рыночной ценой называется та сумма, в которую оценен конкретный ЗУ исходя из того, куда движется рынок недвижимого имущества. Ее используют чаще всего при сделках по купле или продаже недвижимых объектов, располагающихся на участках, возведенных по всем нормам капитального строительства.

    Устанавливается эта сумма произвольным образом и зависит от того за сколько ее хочет продать собственник, но продажа так или иначе осуществится по актуальной цене.

    Стоимость можно узнать:

    • обратившись к независимому специалисту;
    • обратившись в компанию по сделкам с недвижимым имуществом;
    • вычислить ее собственными силами.

    Если было принято решение рассчитать ее самостоятельно, то есть несколько способов расчета, однако все они основаны на простейших арифметических вычислениях и не требуют дополнительных знаний.

    Слово закона

    Процедура оценки определяется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем подробно разобраны все ситуации, когда определение размера стоимости недвижимости на рынке необходима.

    Из данного закона следует, что оценивать ЗУ нужно обязательно при:

    • оформлении ипотечного кредита для физического лица;
    • приватизации человеком ЗУ;
    • сдаче надела в качестве арендуемого;
    • передаче управления землей согласно доверенности;

    Методы оценки земли

  • оставлении гражданином данного объекта в качестве залога;
  • продаже;
  • условии, что стоимость не удалось согласовать между сторонами в процессе национализации земли;
  • составлении контрактов между супругами при заключении брака;
  • изымании этого участка у гражданина;
  • расчетах, проводимых для того, чтобы проверить правильно ли уплачены имущественные налоги.
  • Этот закон действует на любые типы муниципальных или частных организаций и касается любой формы собственности на землю. Кроме того, он справедлив и для физических лиц, собирающихся стать участниками сделки, которая связана с тем или иным ЗУ.

    Процедура оценки и расчет

    Оценка происходит в несколько этапов:

    1. Первым делом устанавливают задачу;
    2. Затем собирают, проверяют и анализируют необходимую информацию;
    3. Проводят анализ как наиболее выгодно можно использовать ЗУ;
    4. После чего приступают непосредственно к расчету рыночной цены, базируясь на сразу 3-х методиках.
    5. Согласуют результаты расчетов.
    6. Подготавливают отчет о проделанной работе.

    Постановка задачи

    Этот этап предполагает определение основных оцениваемых параметров:

    • цель, с которой проводится оценка;
    • для чего оценка предназначена;
    • дата, на которую будет определена рыночная цена ЗУ. Обычно эта дата совпадает с датой осмотра и не может быть позже него.
    • по каким стандартам будет проведена оценка;
    • правовая составляющая. включает в себя определение категории земель, номера по кадастру, сервитутов и ограничений вещных прав на ЗУ, а так же наличие/отсутствие построек на нем.

    Анализ и сбор информации

    После того, как параметры оценены нужно собрать и проанализировать нужную информацию. Типы данных, которые используют для оценивания ЗУ, делятся на специальный и общий. Общий тип включает в себя данные о природных, социальных, экономических и иных факторах, которые способны повлиять на цену на рынке.

    Специальный тип включает в себя данные о том, в каком состоянии находится рынок земли и недвижимого имущества в конкретном регионе, о том, насколько высок потенциал участка и позволяют в дальнейшем выбрать подходящий метод для оценивания. Особо внимания заслуживают следующие из специальных данных (см. таблицу).

    • договор, по которому осуществляется передача титула участка;
    • документация, в которой описаны где заканчивается участок и какую площадь он занимает;
    • данные арендатора и/или собственника;
    • описание сервитута земельного участка;
    • правила деления на зоны и то, как именно можно использовать землю;
    • предъявляемые градостроителем требования к использованию земли;
    • ограничения, накладываемые законом, экологами и т.д.

    На основании этих данных оценщик может сделать вывод о том, как они могут повлиять на стоимостную характеристику объекта. Особенно внимательно оценщик относится к каким-либо данным, которые не характерны для района, в котором находится участок.

    Размер и форма влияют по-разному – это зависит от того как предполагается использовать тот или иной участок. Если участок нестандартной формы, то он может использоваться под застройку жилого помещения, но не может быть использован для построения производственных зданий или иных коммерческих целей.

    • какова средняя цена участков-соседей;
    • есть ли на рассматриваемом участки инженерные коммуникации, и, если их нет, то возможно ли их проложить, и сколько это будет стоить;
    • за сколько продавались подобные ЗУ;
    • сколько стоит аренда подобных участков;
    • сколько будет стоить построить на этом участке что-либо или улучшить уже имеющуюся постройку;
    • насколько доходным будет данный объект;
    • эксплуатируется ли этот участок сейчас или эксплуатация временно приостановлена. Ведутся ли на нем подготовительные работы для продажи или передачи.

    Решение об использовании участка

    После того, как данные собраны, необходимо определиться с тем, чтобы наиболее эффективно использовать участок. От этого будет зависеть и цена на рынке. Эффективным использованием считается такое использование, которое:

    • возможно физически;
    • не нарушает закона;
    • оправдано с точки зрения экономики;
    • можно осуществить с финансовой точки зрения;
    • позволит установить максимальную цену на участок.

    Текущее использование участка может быть не самым эффективным. Однако, можно сменить характер использования и снести ненужные улучшения, не навредив при этом окружающей среде.

    Расчет цены на рынке

    Он может быть произведен одним из 3-х способов: доходным, затратным или сравнительным. Полученные результаты подлежат согласованию. Согласно букве закона, оценщик обязан использовать все 3 метода сразу для того чтобы обосновать отказ в использовании или оценить участок.

    Им так же определяется то, каким именно образом он будет оценивать участок в рамках каждого из методов. При этом он обязан проверить насколько достоверна информация, необходимая для того или иного способа расчета.

    Рекомендации по проведению оценки ЗУ

    Каждый метод может дать стоимость, отличную от других. Поэтому все три полученные цифры сравниваются между собой и делается вывод о том насколько каждая из них близка к реальности и отвечает критериям. После чего, выводится итоговая цифра. Она должны быть в рублевом эквиваленте и должна быть единственной или в виде диапазона значений (если это оговорено в договоре).

    После того как стоимость ясна, оценщик отчитывается о проделанной работе.

    Методы расчета

    Для каждого из 3-х вышеперечисленных методов справедливы свои формулы для расчета стоимости ЗУ, поэтому нужно разобрать каждый в отдельности с примерами.

    Доходный метод

    Доходный метод один из самых сложны методов расчета. Чтобы применять его нужно хорошо прощупать экономическую и рыночную ситуацию. Он включает в себя еще три метода:

    • остаточный метод;
    • метод предполагаемого использования;
    • метод земельной ренты

    Рассмотрим методику земельной ренты. Для этой методики справедлива формула:

    где С – стоимость, ЧОД – чистый доход, К – коэффициент капитализации

    С=20 000/0,28=71428,57 руб.

    ЧОД и К рассчитываются отдельно весьма сложным образом, поэтому для упрощения мы взяли их известными величинами.

    Затратный метод

    Может применятся параллельно с предыдущим методом. Тогда он будет учитывать то сколько будет затрачено средств на возведение объекта капитального строительства.

    Граждане решили построить жилой дома, чтобы продавать квартиры. Им потребуется некоторый стартовый капитал. Допустимая цена за землю будет равна:

    где ПД – величина планируемого дохода, который может быть получен от этого бизнеса, Р – расходы, которые определяет затратный метод, ПРД – реальная возможная прибыль.

    Для определения Р, то есть стоимости, нужно воспользоваться методом капитализации, который доступен лишь профессионалам.

    При самостоятельном расчете необходимо определиться с тем какова приемлемая разница между потенциальной прибылью и реальными затратами. Деньги, которые буду получены в будущем и те, которые есть в распоряжении сейчас, могут «стоить» по-разному. Поэтому нужно исходить из того, собственник участка получит прибыль в размере 25-30% ПРД.

    Кроме того, данный метод применим тогда известно среднее значение окупаемости земли.

    Примером могут являться земли, принадлежащие ИЖС. В таком случае Р вычисляется как сумма вложенная собственником.

    Пусть земля ИЖС была куплена за 500 тыс. руб., а коммуникации были проложены после покупки. Тогда расходы на коммуникацию и иные побочные расходы следует прибавить к 500 тыс.руб и в итоге получается желаемая стоимость земли.

    Метод сравнения продаж

    Применим для типовых объектов недвижимого имущества. Формула такова:

    ЦЗУ – цена участка земли по порядковому номеру;

    ОПУ – общая площадь участков, которые были проданы и приняты в расчет;

    УРС – удельная стоимость на рынке, т.е. стоимость одного квадратного метра массива.

    Применять данную формулу можно только если участки скомпонованы по признакам, которые влияют на формирование цены.

    Самостоятельный расчет таким методом будет не точен, поэтому лучше обратиться к квалифицированному специалисту.

    Необходимые документы

    Для того, чтобы произвести расчет стоимости ЗУ, нужно иметь на руках выписку из ЕГРН. Однако, если получить ее не удалось, то пригодится следующий пакет документов:

    • документы, подтверждающие право на владение ЗУ;
    • паспорт по кадастру или выписка из него;
    • документ, подтверждающий наличие/отсутствие каких-либо ограничений на участок, не отраженных в иной документации.

    Выписка из ЕГРН о ЗУ

    Должны быть предоставлены не оригиналы, а копии этих документов.

    Если возможность предоставить их отсутствует стоимость участка все равно можно рассчитать, однако отсутствие документов наложит определенный отпечаток на итоговую стоимость и выводы.

    Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость?

    Между кадастровой и рыночной ценой участка земли есть взаимосвязь. Для стандартных сделок по покупке или продаже земельного участка работает правило, которое гласит, что стоимость рынок выше кадастра примерно на 30%. Различия же между этими двумя величинами заключается в том для чего они предназначены:

    Кадастровая стоимость считается посредством формул членами комиссии, которые основывают свои действия на законе №52-ФЗ от 07.02.08 г., который регулирует деятельность по оценке участков в России.

    Ревизия может быть назначена федеральными или региональными властями исходя из 66-ой статьи ЗК РФ. С помощью нее выясняют постоянную суму, которая остается таковой до следующей проверки. Исключительные случаи, когда стоимость по кадастру может быть изменена без проверки, определяются в судебном порядке.

    Средняя величина кадастровой стоимости утверждается исполнительными властями конкретного субъекта РФ. Оценка по кадастру проводится по крайней мере 1 раз в пятилетний период, но не более 1 раза в 3-х летний срок. Оценка базируется на том, как классифицируются земли по предназначению и способу их использования:

      земли, лежащие в черте городов и сёл, садоводств, огородов и дач. Оценка исходит из анализа статистики цен на рынке и других данных;

    Классификация земель по целевому назначению

  • угодья сельскохозяйственного назначения, которые лежат вне городов или сел, а также земельных участков, принадлежащих лесным фондам. Они оцениваются исходи из капитализации дохода по ренте;
  • иные земли, которые находится вне поселков и городов. Оценка также базируется на расчетном рентном доходе и его капитализации и количестве трат, требующихся для того, чтобы сохранить или воспроизвести ценность земельного участка.
  • Когда происходит оценка государственного земельного кадастра территория делится на оценочные зоны. Оценочной зоной называются части земли, которые имеют одинаковое или близкое предназначение по кадастру.

    В зависимости от того, насколько велика оценочная зона их совмещают с границей участков, учитывая уже сложившуюся застройку различными объектами, а также квартальные и районные границы.

    В результате такой оценки появляется карта на которой отмечены все оценочные зоны и кадастровые стоимости одного квадратного метра каждой из них. При оценке по кадастру в учет берутся земельные, градостроительные, лесные, водные кадастры и их данные. Полученные результаты заносятся в государственный земельный кадастр.

    Рыночная цена ЗУ необходима для совершения сделок по нему. Кадастровая же стоимость нужна для законного обложения участка налогами. Существует 3 основные методики расчета стоимости.

    Однако, самостоятельно стоимость рассчитать довольно сложно. Это так, потому что у человека может попросту не хватать данных, что приведет к достаточно приблизительным результатам, а сбор всей необходимой информации у человека, не специализирующегося на покупке/продаже земли может сильно затянуться.

    Для того, чтобы начать процесс оценки земли будет достаточно предоставить в компетентные органы выписку из ЕГРН, однако если ее нет можно обойтись и другими документами, которые дадут полную информацию о владельце и его земельном участке.

    Как узнать рыночную стоимость земельного участка

    Обновление: 20 октября 2017 г.

    Совершению сделок на рынке недвижимости предшествует этап анализа и подбора продавцом и покупателем наиболее выгодных предложений с учетом предъявляемых требований. Выбор из нескольких удовлетворяющих условиям покупателя участков с аналогичными либо схожими условиями производится потенциальным покупателем, исходя из их цены. Ориентируясь на параметры собственного участка и рыночную ситуацию, продавец выставляет предполагаемую цену продажи. Чтобы сделка была выгодна обеим сторонам, продавец и покупатель должны понимать, как узнать рыночную стоимость земельного участка.

    Что такое рыночная стоимость земельного участка

    Под рыночной стоимостью земельного участка понимают наиболее вероятную цену участка при реализации его на открытом и конкурентом рынке, когда стороны сделки обладают информацией о реализуемом объекте с учетом общей рыночной ситуации и тенденций на рынке недвижимости.

    Рыночная стоимость земельного участка отличается от его справедливой стоимости, которая определяет конечную полезность приобретаемого земельного участка для покупателя и стоимость отчуждения – потери экономических выгод при прекращении использования продавцом. На рыночную стоимость влияет состояние спроса и предложения на объекты недвижимости, аналогичные реализуемому в конкретной сделке, рыночная цена не может значительно отличаться от цен на эквивалентные или близкие по параметрам объекты.

    Способы оценки рыночной стоимости земельного участка

    Существует три основных способа определения рыночной стоимости земельного участка:

    • метод сравнения продаж;
    • доходный метод;
    • затратный метод.

    Метод сравнения продаж подразумевает анализ имевших место за последнее время сделок по продаже земельных участков, аналогичных или максимально схожих с реализуемым участком. Для уточнения рыночной стоимости в этом случае используется система скидок и наценок, применяемых для выяснения стоимости конкретного объекта с учетом существующих отличий (как в лучшую, так и в худшую сторону) от объектов, цена реализации которых известна.

    Доходный метод предполагает оценку рыночной стоимости исходя из дохода или выгоды, получение которых потенциально возможно при использовании приобретаемого объекта. Здесь ключевое значение будет иметь характер земельного участка, разрешенные официально методы землепользования на нем, а также возможные затраты на внесение необходимых изменений, постройку либо модернизацию объектов, находящихся на участке.

    Затратный метод применяется для оценки земельного участка с точки зрения имеющихся затрат по его приобретению, эксплуатации и поддержанию в конкурентном состоянии. Оценивается стоимость понесенных затрат на подведение коммуникаций, удобрение почв, озеленение, осушение, бурение скважин и получение разрешений от контролирующих органов на проведение подобного рода работ.

    Результаты произведенной оценки напрямую зависят от того, как определить рыночную стоимость земельного участка. Расчет по каждому из методов для конкретного участка может дать разные конечные значения, которые и задают область, в пределах которой находится рыночная цена объекта.

    Таким образом, метод сравнения отражает взаимодействие спроса и предложения, метод затрат — интересы продавца, а метод доходов — интересы покупателя, то есть всех сторон, действующих на конкурентом рынке недвижимости.

    Параметры, по которым оценивается земельный участок

    На цену земельного участка влияют следующие основные параметры, без наличия информации по которым определение рыночной стоимости земельного участка не может считаться достоверным:

    • размер и форма участка;
    • назначение и разрешенный метод использования земли;
    • имеющийся ландшафт;
    • наличие и возможность подведения коммуникаций;
    • территориальное расположение участка;
    • наличие и состояние строений;
    • экология района расположения.

    Также на рыночную стоимость будут существенно влиять такие факторы, как развитие района расположения, изменение ситуации по транспортной доступности, нахождение участка близко к городу и перспективы по включению в городскую черту, а также наличие обременений, например наличие арендаторов, которое ограничит свободу в использовании участка на обозначенный договором аренды срок.

    При изменении рыночной ситуации и существенных колебаниях цен эквивалентных объектов рыночная стоимость участка подлежит соответствующей корректировке.

    Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

    Процесс вычисления рыночной стоимости является сложным и многофакторным. Вопрос, как узнать рыночную стоимость земли на конкретном участке до момента заключения сделки, является ключевым как для продавца, так и для покупателя участка.

    Решить проблему достоверного вычисления стоимости земельного участка можно, обратившись к профессиональным оценщикам. В Российской Федерации деятельность профессиональных оценщиков сертифицируется и законодательно регулируется, а результаты оценки признаются официальным документом, удостоверяющим рыночную стоимость земельного участка на дату оценки. После заключения договора процедура оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком будет включать в себя следующие этапы:

    • проверка документов, удостоверяющих права на объект оценки;
    • сбор и анализ сведений, влияющих на стоимость земельного участка;
    • расчет возможностей по эффективному использованию участка;
    • произведение расчетов по исчислению рыночной стоимости участка с использованием различных методик;
    • подготовка отчета, содержащего данные земельного участка, выводы оценщика и конечную рыночную цену;
    • выдача заказчику удостоверенного профессиональным оценщиком отчета, содержащего данные по цене и дату, на которую данная цена актуальна.

    Как рассчитать примерную рыночную стоимость земельного участка

    Для продажи определяется рыночная цена, которую назначает собственник на основании цен на близлежащие наделы или на основании оценки независимых экспертных агентств. Вам понадобится

    • — заявление в ФУЗКК;
    • — заявка в независимое агентство;
    • — паспорт;
    • — правоустанавливающие документы на участок.

    Инструкция 1 Чтобы получить кадастровую стоимость, обратитесь в земельный комитет. Если ваш участок состоит на едином государственном учете, то вы сможете без труда получить справку о кадастровой стоимости и предъявить ее в необходимые инстанции. 2 Кадастровая стоимость участка определяется из среднего коэффициента стоимости в вашем регионе, умноженной на площадь земельного участка. При этом учитываются многие параметры.

    Как определить рыночную стоимость земельного участка?

    Рыночная стоимость земельного участка — что это такое и как рассчитать

    В соответствии с Земельным кодексом РФ присоединение земли возможно, если она относится к одной категории целевого назначения и образованный участок не превышает площадь, которая установлена в вашем регионе. Вам понадобится

    • — заявление;
    • — постановление;
    • — выписка из кадастровых документов;
    • — паспорт;
    • — квитанция за регистрацию;
    • — правоустанавливающие документы (если увеличение площади происходит объединением двух собственных участков).

    Инструкция 1 Чтобы увеличить земельный участок путем присоединения пустующей территории, обратитесь в местные органы власти с заявлением.
    Если пустующий надел никому не принадлежит, то ваше заявление рассмотрят в течение одного месяца и вынесут предварительное решение о возможности увеличения площади вашего надела.

    Как узнать рыночную стоимость земельного участка

    Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование. Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику.

    О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео: Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка. Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов. Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.

    Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли?

    Она будет обозначена в рублях (если не указано иное в договоре). 5. Составление отчёта. Итоговые результаты оценивания будут оформлены письменно.

    Post navigation

    Этапы процедуры могут быть следующими:

    1. Сбор информации об участке и подготовка необходимой документации.
    2. Определение цели выполнения оценки.
    3. Проводится осмотр надела имеющихся построек, выполняется описание.
    4. Устанавливается целевое назначение земли и ее возможные перспективны развития, после чего, формируется итоговая цена.
    5. На финальном этапе составляется специальный отчет о проделанной работе. Документ должен иметь письменную форму и быть подписан оценщиком. Акт передается владельцу земли, который также его подписывает.

    После проведения всех указанных работ, оценка считается выполненной и гражданин может использовать полученную стоимость при необходимости. Заключение Рыночная цена участка может потребоваться владельцу при проведении сделок по отчуждению надела. Как правило, данный показатель ниже кадастрового.
    Учтите необходимые затраты на производство сельскохозяйственных культур. 3 Если производится оценка стоимости участка в садовых хозяйствах или дачных кооперативах, то основным параметром выступает анализ цен сделок купли-продажи на данной территории. Примите во внимание цену на предложения по незастроенным участкам. Интенсивность транспортного сообщения и качество дорог будет играть большую роль наряду с наличием линий электропередач и газоводоснабжения. 4 Принимайте во внимание удаленность земельного участка от центра инфраструктуры района, его экологической обстановки. 5 Чтобы оценить лесной участок, нужно воспользоваться сравнительным и доходным методом, исходя из оценки земли по количеству древесины, которую можно получить в результате вырубки данного леса. Также на больших территориях леса можно построить охотничьи угодия и усадьбы.

    Как рассчитать примерную рыночную стоимость земельного участка

    В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам.

    Статья написана по материалам сайтов: hiterbober.ru, myrealproperty.ru, oprave.com, glavkniga.ru, agnbotulinum.com.

    »

    Предыдущая
    ДругоеРоссийское гражданство для граждан Молдавии в 2020 году
    Следующая
    ДругоеС 1.10.2020 внесены изменения в правила заполнения Книги продаж
    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector