+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Согласие собственников на использование общего имущества

Здравствуйте, уважаемые читатели блога “Кооперативы против бедности”!

При устройстве, когда экономика каждого коммерческого субъекта, зависит от прибыли, получаемой в результате деятельности в том или ином секторе экономики капиталистического государства, владельцам общего имущества в многоквартирном доме сложно проследить, и вовремя остановить коммерческую организацию-управляющую компанию, или любую другу организацию, которая стремиться без согласия собственников общего имущества в многоквартирном доме использовать это имущество для получения прибыли её владельцами. Публикуемая статья поможет разобраться с некоторыми вопросами, связанными с использованием общего имущества многоквартирного дома, и привести в соответствие с российским законодательством имеющиеся нарушения.

Использование общего имущества многоквартирного дома себе во благо

Использование общего имущества в многоквартирном доме регулируется как нормами Гражданского кодекса РФ, так и нормами Жилищного кодекса РФ. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 249 и п. 1 ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

А согласно частям 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют,пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Сказанное означает, что использование общего имущества многоквартирного дома должно решаться собственниками этого имущества – собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании, что находит своё отражение в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Согласитесь, было бы глупо, если бы к вам, как к собственнику квартиры, пришёл сосед и стал распоряжаться в вашей квартире как полноправный хозяин.

Итак, рассмотрим на нескольких примерах использование общего имущества третьими лицами, не являющимися собственниками помещений в многоквартирном доме.

Использование общего имущества – земельного участка предпринимателями. Каждый многоквартирный дом имеет свой собственный земельный участок, который входит в состав общего имущества многоквартирного дома. Следовательно размещение на этом земельном участке торговых точек без ведома собственников помещений многоквартирного дома незаконно, потому как: согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Для разъяснений вам необходимо обратиться в вашу управляющую организацию с заявлением о предоставлении сведений о занятии земельного участка.

Использование общего имущества –размещение рекламных конструкций на стенах дома

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном
доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Самое больной и самый прибыльный вид нарушения. Задайте себе вопрос, на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции? А кто-либо спрашивал вашего разрешения на их размещение, а также о цене за квадратный метр размещения?

В подавляющем большинстве нет. Поверьте, коммерческая цена рекламного места за один квадратный метр достаточно велика. При наличии такой арендной платы ваши подъезды были бы с бронированными дверями, золотыми ручками и мраморными полами. Размещение рекламных конструкций на стенах многоквартирного дома регулируется также Федеральным законом от 13 марта 2006 года № 38-ФЗ «О рекламе». В соответствии с ч. 5 ст. 19 которого, установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются её владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.

По данному вопросу имеется очень важное Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 ноября 2014 г. № 303-ЭС14-395: Компания, управляющая многоквартирным домом, обратилась в суд, потребовав взыскать с фирмы неосновательное обогащение. Как указал истец, ответчик использует фасад дома без согласия собственников помещений в нем для размещения двух своих конструкций с рекламой. СК по экономическим спорам ВС РФ сочла, что требование обоснованно лишь в части, и пояснила следующее. В силу ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам. Подобное допускается в случае, если это не нарушает права и интересы граждан и юридических лиц.

Решение собственников о пользовании общим имуществом иными лицами, в т. ч. посредством заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, должно быть принято общим собранием. Между тем по Закону о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место её нахождения (адрес) и режим работы, а также иные сведения, предусмотренные данным актом. В рассматриваемом случае фирма разместила на фасаде дома две конструкции. Исходя из информации, которая указывалась на них, одна из спорных конструкций являлась вывеской размером 2 кв.м. (размещать которую обязывает закон), а вторая – рекламой 7,56 кв.м. Размещая вывеску в соответствии с требованиями Закона о защите прав потребителей, продавец (исполнитель)выполняет публичную обязанность в интересах неограниченного круга лиц.Поэтому взимание с него соответствующей платы неправомерно.Такое лицо не может быть признано обогатившимся за чужой счёт. Соответственно, нет оснований, чтобы применять к нему нормы ГК РФ о неосновательном обогащении.

Таким образом, собственники помещений вправе принять на общем собрании решение об использовании общего имущества дома и определении размера платы за это только тогда, когда речь идёт о размещении рекламной конструкции, но не вывески. Если на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции, то вы вправе обратиться в управляющую организацию о правомерности и условиях их размещения.

Использование общего имущества –размещение складских помещений (мастерских) в подвалах многоквартирных домов

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Очень часто в подвалах многоквартирных домов располагаются складские помещения третьих лиц, а также управляющих организаций. По этому вопросу, также должно было быть проведено общее собрание. Согласитесь, все мы являемся платим за коммунальные услуги, от этой обязанности нас кто либо освободить не может. Так почему вы должны освобождать управляющую компанию, если в вашем подвале она разместила складские помещения или мастерские от арендной платы? Бытует мнение, что пусть находятся, зато быстро и оперативно будут реагировать на жалобы. Нет же друзья, быстро и оперативно реагировать управляющая организация обязана всегда. А те деньги которые она будет платить за аренду подвального помещения, должны идти на текущий ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома. Более того, неизвестно, пользуется ли эта управляющая организация коммунальными ресурсами в этом помещении или нет. А это товарищи общедомовой расход коммунальных ресурсов и размер платы за ОДН. Если в подвале вашего многоквартирного ома управляющая организация разместила складские помещения или мастерские, то вы вправе получить по этому поводу всю исчерпывающую информацию.

Использование общего имущества –размещение шахт коммуникаций связи провайдеров сети интернет

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Наверно сейчас не встретишь многоквартирного дома, в котором провайдеры не установили свои коммуникации связи. Интернет имеется практически в каждой квартире. Для монтажа коммуникаций используются как стены многоквартирного дома, так и чердаки. Опять же, в целях поиска дополнительных средств для содержания и ремонта общего имущества дома с таких провайдеров можно брать плату. Какую? Это на ваше усмотрение, не на усмотрение управляющей организации.

Недавно попался на глаза отчёт за 2016 год одной из управляющих организаций нашего города. Годовая плата провайдера за использование общего имущества многоквартирного дома составляет 7000 рублей в год. Курам на смех. В месяц 7000 рублей – более или менее достойная плата. Если вы не имеете представления, кто и когда дал разрешение на монтаж коммуникаций связи провайдеров вы также можете истребовать эту информацию у управляющей компании.

Нарушение правил пользования общим имуществом МКД

На первом этаже МКД находится офис банка. Каждый день в него приходят десятки клиентов и, чтобы было солидно, банк оформил по своему усмотрению вестибюль – часть общего имущества МКД.

Это важно знать:  Наш адвокат провалил дело, можно ли подать на него в суд

Неудивительно, что ТСЖ, управляющее этим домом, подало на банк в суд за нарушение правил пользования общим имуществом МКД. Читайте, что было дальше.

Помещение заняли без соответствующего решения ОСС

ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к банку – собственнику одного из помещений в МКД. В иске товарищество потребовало:

  • освободить вестибюль,
  • привести помещение в первоначальный вид,
  • демонтировать кондиционер, систему видеонаблюдения, информационное табло и банкомат,
  • передать вестибюль обратно товариществу.

Суду ТСЖ предоставило экспликацию к поэтажному плану первого этажа. Так оно доказало, что вестибюль МКД, в котором банк сделал ремонт, входит в состав общего имущества МКД. Между тем банк использовал его по своему усмотрению и не платил арендную плату, подписывать договор аренды отказался.

Собственники помещений в МКД владеют общим имуществом дома на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Часть 2 этой же статьи говорит, что собственники пользуются и распоряжаются общим имуществом, на то оно и общее.

На общем собрании собственники могут решить передать объекты общего имущества в пользование другим лицам. Главное, чтобы это не нарушало права и законные интересы соседей (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Изменили первоначальный вид помещения

Кредитор, чьи права были нарушены, может защищать их любым способом, который не нарушает закон (п. 2 ст. 1 ГК РФ). В нашем случае ТСЖ потребовало через суд, чтобы банк привел вестибюль в исходное состояние, убрал банкомат и систему видеонаблюдения.

Суд признал такое требование законным, потому что банк изменил помещение в соответствии со своими частными нуждами, не спросив согласия всех членов товарищества. А такое согласие необходимо по ч. 2 ст. 36 ЖК РФ.

Банк попробовал протестовать и сослался на то, что он собственник помещения в многоквартирном доме, поэтому может распоряжаться общим имуществом. При этом он забыл, что такое же равное право на владение и беспрепятственное пользование вестибюлем имеют и все остальные собственники помещений МКД.

Аргумент, что в спорное помещение имели свободный доступ все собственники, суд признал несостоятельным.

Отказались платить за аренду

Ещё суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии у банка неосновательного обогащения, ведь арендную плату он товариществу не платил. Основанием для этого стало решение ОСС, которым установлена арендная плата за использование мест общего пользования – 500 рублей за 1 м² для собственников нежилых помещений. Банк как раз такой собственник.

Решение ОСС обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 44 ЖК РФ). Когда собственники не получают арендную плату за использование мест общего пользования, это нарушает их право на получение дополнительных доходов от сдачи общего имущества в аренду. Ксения Терлецкая

Полезная статья?

Поделитесь с коллегами и друзьями

Неудивительно, что ТСЖ, управляющее этим домом, подало на банк в суд за нарушение правил пользования общим имуществом МКД. Читайте, что было дальше.

Нужно ли согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку

Перепланировка жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, независимо оттого, какого он типа, разрешена по закону. В то же время в зависимости от количества этажей, материалов, которые использовал строитель, износа здания, этажа, где расположена квартира — некоторые виды работ проводить можно, а другие нет. Под перепланировкой следует понимать сложный капитальный ремонт, который должен изменить конфигурацию помещения, функциональное назначение комнат, поэтому обязательно будут затронуты коммуникации.

Изменить общие площади и части конструкций возможно, но это связано с некоторыми особенностями. Для начала владелец квартиры должен понимать, что законодатель требует получить разрешение на проведение строительных работ в самой квартире, а для этого необходимо подготовить проект.

Работы должны выполняться строго по проекту и уже на начальном этапе проектировщики могут предложить владельцу только перечень допустимых изменений. Но их все равно необходимо согласовать с Жилинспекцией и межведомственной комиссией (МВК), другими контролирующими инстанциями (СЭС, МЧС, Энергонадзором, газовым хозяйством и т. д.).

Существует перечень общедомового имущества, которое можно затронуть владельцу при перепланировке своего помещения, например:

  • лестничная площадка, лестница, коридор;
  • чердак, крыша, подвал;
  • инженерные сети и коммуникационные узлы;
  • фасад здания, балконные плиты, перекрытия и несущие стены;
  • земельный участок, к которому относятся благоустройства и элементы озеленения на нем расположенные;
  • трансформаторная будка, пункт теплопередачи, общий гараж или автостоянка, детская площадка;
  • другое.

Образец согласия соседей на перепланировку

Законодательное регулирование

Право на общедолевую собственность жильцов на имущество законодатель устанавливает кодексом:

В Постановлении правительства № 491 (13.08.06) определен состав помещений, которые можно отнести к общедомовому имуществу. В Градостроительном кодексе (ГСК) РФ в ст. 1 (пункте 14) и ст. 51 (части 7 и пункте 6) указан порядок и условия для осуществления реконструкции общедомового имущества. Об этом же говорит ЖК в главе 4, ст. 25.

В то же время существует перечень запрещенных работ в самой квартире, где могут жить люди или работать, если она будет переведена в нежилое помещение. Он указан в Постановлении правительства за № 883-П от 15.11.05. Переоборудование жилого помещения может быть простым, что называется переустройством, сложным – перепланировка, реконструкцией, затрагивающей все здание.

Иногда провести ремонтные работы невозможно без вмешательства в общее имущество, поэтому и требуется согласие соседей, что указано в ЖК, ст. 40, части 2. Это касается не только приватизированных квартир, но и муниципального жилья, в том числе и коммуналок.

Если в первом случае владельцы проживают на основании документов, подтверждающих право на собственность, во втором основанием является договор соцнайма, то в третьем может быть − то или другое.

Обязательно требуется согласие, если перепланировка:

  • затронет земельный участок под домом, который принадлежит всем правообладателям (ЖК, ст. 44);
  • уменьшит площадь места общего пользования из-за того, что какая-то его часть присоединится к квартире (ЖК, ст. 36).

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Нужно ли получать

Если владелец помещения при проведении перепланировки затрагивает места общего пользования, т. е. выходит за пределы своей собственности, то ему необходимо для подачи документов на разрешение среди остальных бумаг иметь письменное согласие:

  • проживающих в многоквартирном доме;
  • прописанных с ним в муниципальной квартире;
  • проживающих в коммунальной квартире;
  • других совладельцев квартиры, если они есть.

В последнем случае, независимо от того, находится квартира в долевой собственности или принадлежит совладельцам на равных правах строительные манипуляции, которые решил сделать один из них, так или иначе, затронут имущество других. Если же помещение находится у банка в залоге, то потребуется взять и его разрешение.

Необходимо понимать, что муниципальное жилье является государственным, и орган администрации считается его собственником. Поэтому нанимателям муниципального жилья требуется для начала получить разрешение на перепланировку от собственника, а только потом можно будет готовить документы в Жилинспекцию, среди которых должно быть согласие соседей.

За разрешением основной наниматель должен обратиться в отдел архитектуры, к которому относится дом, причину переоборудования квартиры придется указать серьезную.

Разрешение у жильцов дома или коммуналки должен востребовать собственник, т. е. муниципалитет. Но фактически получить согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку может инициатор ремонта, если администрация нотариально оформит на него доверенность.

К переоборудованию квартиры с затрагиванием общедомового имущества может относиться обустройство:

  • лоджии на первом этаже, она фактически становится пристройкой, что затрагивает фасад здания;
  • небольшого тамбура перед входом в квартиру, это уменьшит размер лестничной клетки или фойе;
  • нескольких квартир в одно помещение, если они расположены рядом горизонтально или вертикально, для этого придется оборудовать проемы в перекрытиях или несущих стенах;
  • чердачного помещения под жилое, это может сделать собственник верхнего этажа;
  • на фасаде здания дополнительного вентиляционного канала;
  • входа с улицы, для чего необходимо будет сделать крыльцо, обычно это требуется собственникам, которые перевели квартиру в нежилое помещение и открыли в ней, например, небольшой магазинчик, парикмахерскую, кафетерий;
  • другое.

Также расскажем, можно ли в панельном доме делать перепланировку.

Согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку

Получить письменное согласие необходимо от совершеннолетних жильцов дома, которые проживают постоянно или могут временно отсутствовать. Его дают только собственники квартир или наниматели. Если гражданин проживает на основании договора аренды, то обращаться к нему за согласием не нужно.

Жилищным законодательством установлены 2 ситуации, как можно собрать подписи. Конечно, при этом придется их убедить, что у инициатора ремонта есть документы на квартиру, их необходимо будет предъявить.

Жильцов также будут интересовать такие бумаги, как проект (эскиз), заключения, выданные пожарниками, газовщиками, санэпидом, электросетью, горводоканалом и другими. Лучше также иметь на руках разрешение от управляющей компании (ЖЭКа).

Образец такого согласия можно найти в интернете, оформляется он в свободной форме по типу деловых бумаг. Главное, чтобы в тексте было выражено согласие с проведением строительных работ, указано жилое помещение, расположенное по такому-то адресу, и данные его владельца или основного нанимателя. К оформлению протоколов общедомовых собраний Минстрой РФ относится довольно строго, а проверяющие из Жилинспекции могут сделать опрос жильцов, которые дали свое согласие.

Образец искового заявления о перепланировке квартиры:

Какие еще нужны документы

Инициатор ремонта подает в Жилинспекцию для первичного согласования:

  • проект, его потребуется заказать специалистам – строительной компании или проектному бюро, организации, которая имеет допуск СРО;
  • заявление;
  • техпаспорт;
  • поэтажный план здания;
  • документы на собственность для владельцев и договор соцнайма для нанимателей;
  • техзаключение о возможности проведения определенных работ, его может выдать инспектор Жилинспекции или БТИ, любой строительной компании;
  • несколько отдельных документов, которые будут представлять собой согласие жильцов, собственника здания, прописанных или проживающих, совладельцев;
  • протокол общедомового собрания, если оно проводилось;
  • заключение организации, которая занимается охраной памятников архитектуры, если здание имеет для страны историческую ценность;
  • разрешение от пожарной и газовой службы, санэпида;
  • другие по требованию.
Это важно знать:  Какое завещание нельзя оспорить

Если заявителем является гражданин или ИП, то он подает свой гражданский паспорт, предприятию необходимо предъявить уставные документы.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Ответственность за незаконное переустройство

Если перепланировка в квартире будет сделана без предварительно полученного разрешения, то она считается несогласованной и ее требуется узаконить. За незаконные действия собственник должен понести наказание в виде штрафных санкций, их размер отличается для физических лиц и юридических. Но, выплатив штраф, собственник не может быть освобожден от подготовки документов и подачи на согласование. Принять решение узаконить свои действия собственник имеет право самостоятельно, после окончания ремонта, если он это не сделал до его начала.

Если предписание контролирующего органа не будет выполнено в установленные сроки, которые он отведет для ремонта, то согласно ЖК квартиру разрешается выставить на публичные торги и продать.

Когда помещение будет продано, из выручки вычтут судебные издержки и затраты на повторный ремонт, оставшуюся часть денег возвратят бывшему владельцу. Предварительно в судебном порядке он будет лишен прав на собственность, т. к. отказался провести узаконивание перепланировки.

Если пользователем помещения и нарушителем окажется основной наниматель, проживающий в муниципальном жилье, то его выселят на основании принудительного расторжения договора соцнайма.

Судебная практика

Судебные иски по вопросу перепланировки могут касаться не только узаконивания действий собственника. Обычно владельцы помещений подают их после получения отказа от контролирующего органа, когда ремонт уже закончен. Они прикладывают к заявлению документальные доказательства, подтверждающие, что нормы закона нарушены не были.

Но существует и судебная практика в отношении письменных согласований, которые владельцы квартир получают от жильцов. Часто орган местного самоуправления требует от предприятия-собственника письменное согласие жильцов, когда квартира переводится из жилой в нежилое помещение с целью организации в ней бизнес-структуры. Конечно, предполагается, что будет происходить перепланировка помещения.

Инициатор ремонта подает в суд заявление, т. к. не согласен с действиями контролирующего органа, но суды всегда на стороне последнего. Тем более, когда предполагается затрагивание земли возле дома и другого имущества общего пользования. Оформлять согласие жильцов при переводе жилого помещения в нежилое на самом деле не требуется, но для осуществления последующей перепланировки оно необходимо.

В то же время суд может признать решение общего собрания жильцов дома незаконным, а оформленное согласие недействительным. Такая практика существует в вопросе, например, присоединения чердака к квартире, расположенной на верхнем этаже, с целью обустройства двухуровневого жилья. Суд признал недействительным протокол собрания, которого фактически не было, т. к. ответчик, он же инициатор перепланировки, заявил, что провел его заочно. Решением суда чердак должен быть приведен к первоначальному состоянию в короткие сроки.

Подать заявление в суд и выиграть процесс при этом может любой жилец многоквартирного дома, который своего согласия не давал. На основании такого иска признается недействительным не только протокол общего собрания и согласие жильцов, но и разрешение на проведение строительных работ, выданное администрацией города, отделом архитектуры или Жилинспекцией.

Как провести переустройство и перепланировку жилого помещения — смотрите здесь.

Порядок действий при перепланировке квартиры мы указали далее.

Взаимоотношения провайдеров с управляющими организациями при использовании общего имущества собственников многоквартирного дома

Споры о том, обязана ли управляющая организация предоставить доступ к общему имуществу собственников многоквартирного дома (далее — МКД) оператору связи и должны ли операторы связи платить за пользование общим имуществом в МКД, в связи с размещением своего оборудования, ведутся давно. Как показывает анализ судебной практики, ранее судьи большинства округов делали вывод о том, что оператор связи вправе размещать оборудование в местах общего пользования МКД без оплаты, на основании заключенных с отдельными собственниками помещений в таком доме договоров об оказании услуг связи. Однако, единого подхода к решению настоящей проблемы до сегодняшнего дня выработано не было.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе технические этажи, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Принятие решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД другими лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, третьи лица вправе пользоваться общим имуществом МКД только при наличии согласия собственников помещений в доме, выраженного путем принятия соответствующего решения общим собранием собственников.

Ситуация: на основании предоставленных действующим законодательством прав собственниками помещений многоквартирного дома было принято решение о передаче части общего имущества в пользование третьим лицам и заключении договора аренды общего имущества с операторами связи (провайдерами). Товариществом собственников жилья, действующего в интересах собственников в рамках, предоставленных полномочий был заключен договор аренды с провайдером. Условиями договора было установлено, что провайдер обязан ежемесячно вносить плату за пользование общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в котором размещено оборудование связи. Однако, в нарушение условий договора провайдер отказался производить оплату, мотивируя тем, что «достаточным основанием для размещения оборудования связи в многоквартирных домах является наличие заключенных с абонентами в этом многоквартирном доме (жильцами) договоров об оказании услуг связи». Не согласившись, с указанной позицией оператора связи, собственники помещений в лице ТСЖ обратились в суд с требованием о взыскании задолженности по договору на размещение оборудования».

Исследовав материалы дела и проверив обоснованность доводов, изложенных сторонами, суд пришел к следующим выводам:

Порядок пользования объектов общего имущества МКД определен в гл. 6 ЖК РФ. На основании ч. 1,2 ст. 36 ЖК РФ общее имущество в МКД принадлежит собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, которыми они владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством распоряжаются. Так, по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в доме (п. 3 ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещений в МКД, по мнению суда, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования оператором связи общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование.

Указанные договоры заключены в интересах конкретного собственника помещения МКД, тогда как при выполнении обязательств по этим договорам и предоставлении соответствующих услуг оператор связи использует общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в доме.

В этой связи в силу статьей 307 и 308 ГК РФ такой договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с представлением услуг другим лицам права пользования общим имуществом МКД.

Исходя из изложенных выше норм, размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое пользование.

Кроме этого, нормами ст. 6 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003г. № 126-ФЗ «О связи» установлено, что организации связи вправе осуществлять строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи при наличии соответствующего договора с собственником или иным владельцем зданий. При этом собственник или иной владелец вправе требовать от организации соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральным законом. Подобный вывод содержится и в правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в определении от 04.07.2016г. № 304-КГ16-613.

Отметим, что провести общее собрание собственников стало проще простого. С помощью нашего сервиса можно оформить документы для собрания за 10 минут, тиражировать собрания с одного дома на другой. Более подробная информация здесь. Как запросить сведения о собственников из Росреестра для проведения общих собраний? Ответ на вопрос находится тут.

Вывеска на многоквартирном доме требует согласия собственников

При открытии на первом этаже многоквартирного дома магазина, салона красоты или офиса возникает желание привлечь к нему внимание. Лучший способ — вывеска на подъезде или фасаде. Но это общее имущество, пользоваться которым можно только с согласия собственников помещений. Разберемся, всегда ли необходимо его получать.

Согласие на установку вывески требуется, если она будет размещаться на объекте общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), порядок пользования которым определен в главе 6 Жилищного кодекса РФ.

Это важно знать:  Время открытия наследства это

К общему имуществу относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в МКД. Состав общего имущества определен в п. 1 ст. 36 ЖК РФ и Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. К объектам общего имущества относятся в том числе фасад, крыша и подъезды дома.

Существенным для размещения вывески является то, какая она — рекламная или информационная.

Рекламная или информационная

Под рекламной понимается вывеска, отвечающая требованиям Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее — Закон о рекламе) и содержащая сведения рекламного характера, то есть информацию, которая призвана формировать, поддерживать интерес и положительное отношение к самой организации и к реализуемым ею услугам.

Размещение рекламной вывески на объекте общего имущества регулируется положениями ст. 19 Закона о рекламе и ЖК РФ, а информационной — только нормами ЖК РФ.

Кто дает согласие

Пунктом 5 ст. 19 Закона о рекламе установлено, что если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД, то заключение договора на ее установку и эксплуатацию возможно только при наличии согласия собственников, полученного в порядке, установленном ЖК РФ. Следовательно, для размещения рекламной конструкции требуется согласие именно общего собрания собственников помещений дома. Данный вывод корреспондируется с подп. 2 п. 11 ст. 19 Закона о рекламе, согласно которому документом, подтверждающим согласие собственников помещений, является протокол общего собрания собственников помещений в МКД.

Но как быть, если в МКД создано ТСЖ?

Из вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ, исключено право принимать решение о предоставлении общего имущества в аренду (иное пользование), закрепленное подп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. ТСЖ может передавать его в пользование (ограниченное пользование) при условии, что это не нарушает права и законные интересы собственников помещений дома (п. 2 ст. 137 ЖК РФ).

Вместе с тем в случае установки рекламных конструкций п. 2 ст. 137 ЖК РФ не действует, поскольку из Закона о рекламе следует, что согласие должно давать общее собрание собственников. Зато он может применяться к размещению информационной вывески, на которую Закон о рекламе не распространяется.

Таким образом, согласие на установку и эксплуатацию рекламной вывески с использованием объекта общего имущества (фасада, подъезда, крыши) необходимо брать только у общего собрания собственников, которое принимается 2/3 голосов, а для информационной вывески — у общего собрания собственников, общего собрания членов или у правления ТСЖ, если оно наделено этим правом уставом ТСЖ.

Получаем согласие

Решение о предоставлении в пользование общего имущества для вывески (рекламной и информационной) может быть принято на годовом или внеочередном общем собрании.

Годовое собрание проводится раз в год в сроки и в порядке, ранее установленные общим собранием. Узнать о том, на какое число назначено его проведение, можно у собственников помещений, либо эта информация должна быть размещена в доступном месте (обычно в подъезде на информационном стенде).

Ждать годового общего собрания не всегда представляется возможным, поэтому лучше инициировать и провести внеочередное собрание.

Согласно п. 2 ст. 45 ЖК РФ оно может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений. Если организация, желающая установить вывеску, является собственником помещения в доме, она сама вправе инициировать его проведение. Если же она арендатор — обратиться с соответствующей просьбой к собственнику-арендодателю.

Созыв внеочередного собрания осуществляется путем уведомления каждого собственника помещений дома (если квартира находится в собственности у нескольких лиц — каждого собственника квартиры). Сообщение направляется заказным письмом не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, может быть вручено каждому собственнику помещения под роспись либо размещено в доступном помещении данного дома (если это место ранее было определено на одном из общих собраний собственников). Требование к форме сообщения указаны в п. 5 ст. 45 ЖК РФ.

Общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники (их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). При отсутствии кворума общее собрание проводится повторно.

Решение общего собрания о предоставлении общего имущества для установки вывески принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме и оформляется протоколом.

Собрать кворум и уговорить собственников проголосовать за установку вывески иногда проблематично. Лучше провести заочное голосование. При нем письменное решение собственника, оформленное в соответствии с п. 3 ст. 47 ЖК РФ, передается в место или по адресу, указанные в сообщении о проведении общего собрания. В этом случае принявшими участие в общем собрании будут считаться те собственники, решения которых получены до даты окончания их приема.

Нарушение порядка проведения собрания является основанием для признания принятого решения недействительным, что повлечет демонтаж вывески, а в случае, если вывеска является рекламной, — еще и отмену разрешения на ее установку, выданного органами местного самоуправления.

Согласие от ТСЖ

ТСЖ вправе предоставлять объекты общего имущества для установки информационной вывески при условии, что это право закреплено в уставе ТСЖ.

Получение согласия на размещение информационной вывески у ТСЖ осуществляется в порядке, установленном главой 14 ЖК РФ и уставом ТСЖ. Соответствующее решение принимается либо на общем собрании членов ТСЖ большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на нем, либо правлением ТСЖ. Ознакомиться с уставом и полномочиями ТСЖ можно обратившись к председателю правления.

Договор на размещение вывески

После получения согласия собственников помещений дома (ТСЖ) следующим шагом является заключение соответствующего договора. Для размещения рекламной вывески заключение такого договора в силу Закона о рекламе является обязательным. При его отсутствии даже согласие собственников помещений на ее размещение является недостаточным основанием для получения разрешения на размещение рекламы (Определение ВАС РФ от 19.11.2009 № ВАС-15106/09).

Договор на размещение рекламной вывески — это особый вид договора, который заключается по правилам Закона о рекламе и гражданского законодательства (в частности, главой 28 ГК РФ). В договоре должны быть соблюдены его существенные условия, а именно условия о предмете договора и условия, названные таковыми в законе или иных нормативных актах, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

К сожалению, для данного вида договоров существенные условия четко не определены, но исходя из содержания ст. 19 Закона о рекламе можно выделить некоторые из них.

В пункте 9 ст. 19 Закона о рекламе указано, что с заявлением о выдаче данного разрешения в органы местного самоуправления могут обратиться собственник недвижимого имущества (многоквартирного дома), арендатор, доверительный управляющий, а также владелец рекламной конструкции. Следовательно, другим существенным условием является указание лица, обязанного обратиться за получением разрешения на размещение рекламной конструкции.

Предметом договора является территориальное размещение (сторона фасада дома, крыша, подъезд и т.д.), внешний вид и технические параметры рекламной вывески (тип рекламной конструкции, ее размеры (длина, высота, площадь), количество).

Как отмечалось выше, условия передачи в пользование объекта общего имущества, включая плату за пользование, определяются общим собранием. Поэтому к существенным условиям также относится цена договора (вознаграждение за пользование).

Для размещения информационной вывески законодательство не предусматривает обязательно заключения договора. В некоторых нормативных правовых актах субъектов РФ, регулирующих порядок размещения рекламных и информационных конструкций на объектах имущества субъекта РФ, прямо указано на отсутствие необходимости заключения такого договора (например, п. 2.4.6 Правил установки и эксплуатации объектов наружной рекламы и информации в городе Москве, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 21.11.2006 № 908-ПП).

Вместе с тем собственники помещений в жилом доме (ТСЖ) могут решить иначе. Общее имущество находится у них в долевой собственности, и передать его часть в пользование они могут за плату. Если собственники примут такое решение, договор стоит заключить, чтобы впоследствии документально подтвердить расходы по оплате вознаграждения за пользование объектом общего имущества в целях налогообложения.

Оформить договор на размещение информационной вывески (на ее установку, эксплуатацию) можно по аналогии с договором на размещение рекламной вывески, указав в нем те же существенные условия.

В заключение отметим, что информационную вывеску устанавливать можно сразу после получения согласия собственников помещений или ТСЖ (если оно наделено правом давать такое согласие) и заключения договора на ее размещение. А для установки рекламной вывески помимо согласия и договора необходимо получить в органах местного самоуправления разрешение на ее размещение. Выдача разрешений осуществляется в порядке ст. 19 Закона рекламе и нормативных актов соответствующего муниципального образования. Так, на территории г. Москвы выдача разрешений осуществляется в соответствии с Правилами установки и эксплуатации объектов наружной рекламы и информации в городе Москве, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 21.11.2006 № 908-ПП.

Статья написана по материалам сайтов: pravo-wmeste.ru, roskvartal.ru, 1kvartirka.ru, www.burmistr.ru, www.eg-online.ru.

»

Предыдущая
ДругоеСобрание ТСЖ: что это может быть, а также что такое общий сбор собственников и голосование в жилтовариществе?
Следующая
ДругоеСогласование границ земельного участка при межевании
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector