+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Закон о защите прав потребителей распространяется на участие в долевом строительстве

Сообщаю, что на заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации 30 января 2013 года обсуждался вопрос о том, подлежат ли применению нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), осуществляемому иными, помимо указанных в части 2 статьи 1 названного Федерального закона, способами (предварительные договоры купли-продажи, договоры о совместной деятельности и т.д.), а также о том, распространяется ли на эти отношения действие Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей». Ответ на него утвержден в следующей редакции:

«Согласно статье 1, часть 2, Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2, Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу — начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Статьей 6, часть 2, Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину — участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты застройщиком гражданину — участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центральною банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Нормы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в этой части к указанным отношениям не применяются. В соответствии со статьей 4, часть 9, названного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.».

Обзор документа

Согласно Закону об участии в долевом строительстве недвижимости денежные средства граждан могут привлекаться в указанных целях только определенными способами. Это договор участия в долевом строительстве, жилищные сертификаты, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы.

Сообщается, что на заседании Президиума Верховного Суда РФ 30 января 2013 г. обсуждались 2 вопроса. А именно: применяется ли данный закон к спорам об исполнении сделок по привлечению иными способами денежных средств граждан для строительства недвижимости? Распространяется ли на эти отношения Закон о защите прав потребителей? Ответы на данные вопросы сводятся к следующему.

Закон об участии в долевом строительстве регулирует отношения, основанные на договоре участия в таком строительстве, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства объектов, разрешения на строительство которых получены, начиная с 1 апреля 2005 г. В некоторых случаях данный закон распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами. Речь идет о ситуациях, когда судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что стороны действительно имели в виду договор участия в долевом строительстве. Это касается, в частности, предварительных договоров купли-продажи жилых помещений, договоров об инвестировании строительства, о совместной деятельности и т. д.

Застройщик отвечает за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину объекта долевого строительства. За это уплачивается неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Нормы Закона о защите прав потребителей в этой части к указанным отношениям не применяются.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Условия ДДУ в свете требований Закона о защите прав потребителей (Кислов С.С.)

Дата размещения статьи: 22.01.2016

Известно, что включение в договор условий, ущемляющих установленные законодательством права потребителя, чревато штрафом. Размер ответственности для должностных лиц составляет от 1 тыс. до 2 тыс. руб., для юридических лиц — от 10 тыс. до 20 тыс. руб. (ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ).

Какие условия договора долевого участия в строительстве (далее — ДДУ) не соответствуют Закону о защите прав потребителей ? Как определяется размер штрафа в случае, когда с ущемляющим условием застройщиком заключено несколько договоров, а также в ситуации, когда в каждом ДДУ присутствует несколько ущемляющих условий?

Ответы Верховного Суда

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В случае продления срока завершения строительства застройщик обязан письменно уведомить об этом участника. При этом если срок завершения строительства продлевается на период не более чем два месяца, то подписание дополнительного соглашения не требуется, а условия договора в части сроков ввода дома в эксплуатацию считаются измененными с момента получения участником письменного уведомления застройщика или возврата заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от получения письма или в связи с отсутствием участника по указанному адресу

Статьей 708 ГК РФ и ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что ДДУ должен содержать точный срок окончания выполнения работ (строительства).

В силу ст. 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. За нарушение данного срока застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если участником долевого строительства является гражданин.

Частью 3 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ установлен определенный порядок изменения срока завершения строительства (застройщик не позднее чем за два месяца до истечения срока направляет участнику информацию об увеличении сроков строительства и предложение об изменении договора; изменение срока передачи застройщиком объекта осуществляется в порядке, установленном ГК РФ, то есть в соответствии со ст. 452 ГК РФ).

Условие о том, что застройщик может продлить срок ввода МКД в эксплуатацию на два месяца в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения с участником долевого строительства, снижает ответственность застройщика за нарушение сроков передачи объекта дольщику и ограничивает право участников на предъявление требований, связанных с нарушением срока передачи объекта (право на неустойку (пеню))

В случае если в течение пяти дней с момента получения уведомления о завершении строительства участник не подпишет акт приема-передачи объекта или не передаст застройщику мотивированный отказ от его подписания, а также если заказное письмо с уведомлением возвращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от получения письма или в связи с отсутствием участника по указанному почтовому адресу, застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта.

С момента составления одностороннего акта обязательства застройщика перед участником по передаче объекта считаются исполненными надлежащим образом

Как следует из ч. 6 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 этой статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта (за исключением случая, указанного в ч. 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Это важно знать:  Если коллекторы угрожают - что делать, куда обращаться, что говорит закон

Условие договора, предполагающее досрочный переход объекта долевого строительства к участнику (до истечения срока передачи объекта), ухудшает положение участника и ставит его как потребителя услуг в более невыгодные условия, чем если бы договором были предусмотрены сроки составления акта, установленные ч. 6 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ

С момента подписания акта сдачи-приемки объекта участник несет все расходы на содержание и обслуживание объекта и общего имущества дома. При этом стороны определили, что подписанием настоящего договора участник выражает свое согласие на передачу объекта и общего имущества дома с момента ввода в эксплуатацию на обслуживание эксплуатирующей организации, привлеченной по усмотрению застройщика в качестве управляющей компании, по ставкам и тарифам, установленным этой эксплуатирующей организацией, и обязуется заключить с ней соответствующий договор на обслуживание

В силу ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления домом: непосредственное управление собственниками помещений в МКД; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

В течение 10 рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. До заключения договора управления МКД с отобранной по результатам открытого конкурса управляющей организацией управление домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления МКД, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Таким образом, условие договора ущемляет права потребителя, поскольку возлагает на потребителя обязанность заключить договор на обслуживание с управляющей компанией, привлеченной застройщиком по своему усмотрению, и оплачивать услуги по ставкам и тарифам, установленным этой управляющей компанией с момента ввода в эксплуатацию

Стоимость объекта может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке после подписания настоящего договора в следующих случаях:

— расхождения фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с общей проектной площадью объекта, указанной в договоре. В случае увеличения площади объектов долевого строительства более чем на 1% участник обязан в течение 10 дней с момента получения требования застройщика произвести перерасчет цены настоящего договора в пределах образовавшейся разницы в сторону увеличения или уменьшения по цене 1 кв. м объектов долевого строительства;

— систематического (более двух раз) существенного (более чем 10 дней) нарушения участником графика платежей, предусмотренного договором.

Застройщик направляет участнику долевого строительства письменное уведомление об изменении стоимости объекта. Подписание дополнительного соглашения является необязательным, а условия договора считаются измененными с момента получения участником письменного уведомления застройщика или возврата заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от получения письма или в связи с отсутствием участника по указанному почтовому адресу

В силу ст. 432 ГК РФ цена является существенным условием ДДУ.

Частью 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ установлена возможность изменения цены договора после его заключения только по соглашению сторон.

Условия договора об обязанности участника внести дополнительную плату при расхождении фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с площадью, указанной в договоре, в сторону увеличения более чем на 1% без указания верхнего предела изменения площади объекта, а также что перерасчет цены настоящего договора производится по цене кв. м объектов долевого строительства, а не по цене кв. м, указанного в договоре, ущемляют права потребителя.

Условие об изменении стоимости объекта в случае нарушения участником графика платежей противоречит правилам, установленным ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, которой установлена гражданско-правовая ответственность лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших уплату цены договора в виде взыскания неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Указанными условиями ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), то есть о цене и площади объекта долевого строительства (ст. ст. 8, 10 Закона о защите прав потребителей, ст. 732 ГК РФ)

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, составляет пять лет и исчисляется с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

В силу ч. 5 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Следовательно, условие договора не соответствует закону и фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого участник имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно на период со дня ввода объекта долевого строительства до дня его передачи участнику

К сведению. Дополнительно ВС РФ указал, что не является ущемляющим условие договора о том, что стоимость объекта долевого строительства может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке в случае возникновения необходимости выполнения чистовой отделки, стоимость которой определяется по ценам, действующим у застройщика на момент выполнения ремонтных работ. Такая формулировка не нарушает право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), поскольку указание на то, что при необходимости чистовой отделки ее стоимость определяется по ценам, действующим у застройщика на момент выполнения ремонтных работ, не является условием ДДУ, не влияет на его стоимость и не порождает каких-либо правовых последствий для сторон.

Оставлено в силе тремя вышестоящими инстанциями (Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2011 и ФАС МО от 14.10.2011, Определение ВАС РФ от 18.01.2012 N ВАС-17763/11).

Какие еще условия нельзя включать в ДДУ?

За ответом на данный вопрос обратимся к материалам свежей судебной практики.

Инфотека по защите прав потребителей

Долевое строительство жилья

Размещен: 09.09.2014 г.

ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают денежные средства граждан – дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят многоквартирные дома, после чего, квартиры в этих домах переходят в собственность дольщиков.

Это очень выгодно и удобно в условиях постоянно растущих цен на недвижимость. Это также является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Однако долевое строительство часто освещается в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья.

Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее Закон о долевом участии).

В настоящее время вышеуказанный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства.

Заключаем договор

Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение гражданином со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве (п.2 ст.3 Закона о долевом участии).

Прежде чем заключать договор следует для начала обдуманно подойти к выбору застройщика.

Если строительная компания работает на рынке много лет, имеет ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор.

Заключая договор, потребителю следует обратить внимание на его название. Закон о долевом участии распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если потребителю предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а потребитель в таком договоре называется «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом участии» и «О защите прав потребителей», что для потребителя может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать.

До заключения договора потребитель имеет право попросить застройщика предъявить для ознакомления: разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома; заключение экспертизы проектной документации; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, а также сообщить, где и как им опубликована или размещена проектная декларация (ст.21 Закона о долевом участии). Ведь застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения разрешения на строительство и опубликования, размещения и представления проектной декларации (п.1 ст.3 Закона о долевом участии).

Кроме этого каждый гражданин, намеревающийся заключить договор участия в долевом строительстве, должен знать, что застройщик помимо вышеуказанных документов, обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Данные документы застройщик представляет в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий (ст.20 Закона о долевом участии).

Это важно знать:  Единовременная страховая выплата при производственной травме

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в установленный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Существенные (обязательные) условия договора участия в долевом строительстве:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре вышеуказанных условий договор считается незаключенным.

Законом о долевом участии на застройщика возложена обязанность по раскрытию информации о застройщике и о проекте строительства в проектной декларации , путем ее опубликования в СМИ или размещения в информационно-телекоммуникационных сетях (в том числе в сети «Интернет») или, в случае привлечения денежных средств без производства, размещения и распространения рекламы, путем представления проектной декларации лично любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Информация о застройщике должна содержать сведения:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика;

4) о проектах строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Информация о проекте строительства должна содержать сведения:

1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации;

2) о разрешении на строительство;

3) о правах застройщика на земельный участок (реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок и т.д.);

4) о местоположении строящегося многоквартирного дома и об их описании;

5) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома, об органе, уполномоченном на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию;

9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

10) о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;

11) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

12) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

13) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров;

14) иные сведения, установленные Законом о долевом участии.

Передача объекта строительства

Застройщик обязан передать гражданину объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Передача гражданину объекта долевого строительства осуществляется по передаточному акту (иному документу о передаче) и не ранее чем после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Потребитель до подписания передаточного акта (иного документа о передаче) вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям качества (условиям договора, техническим регламентам и т.д.) и отказаться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче) до исполнения застройщиком обязанностей по безвозмездному устранению недостатков и т.д.

Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Внесение изменений в договор оформляется в письменном виде путем составления дополнительного соглашения, которое оформляется в письменной виде, подписывается сторонами (ст.450, 452 ГК РФ) и также подлежит государственной регистрации.

Если застройщик все же нарушил предусмотренный договором срок передачи гражданину объекта долевого строительства, то он уплачивает неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Потребитель также может воспользоваться своим правом в данном случае на односторонний отказ от исполнения договора, уведомив об этом застройщика. Моментом расторжения договора долевого строительства при одностороннем отказе от его исполнения участником считается день направления застройщику соответствующего уведомления, причем указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

При этом застройщик в случае расторжения договора по указанным основаниям в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить потребителю денежные средства, уплаченные им в счет цены договора (ст.9 Закона о долевом участии).

Как показывает практика, в основной массе нарушений со стороны застройщика преобладает нарушение условия договора о площади объекта долевого строительства.

При наличии в договоре условия: «Если в момент передачи потребителю объекта долевого строительства, его общая площадь после проведения технической инвентаризации окажется меньше, чем указанна в договоре, то стоимость объекта долевого строительства изменению не подлежит», это свидетельствует о наличии в действиях застройщика признаков административного правонарушения (ст.14.8 Кодекса РФ об административных нарушениях – включение в договор условия ущемляющего права потребителя).

На стадии строительства при наличии отступлений от условий договора, касающихся площадей квартир, застройщик обязан вносить данные изменения в проектную декларацию о чем должен поставить в известность потребителя путем опубликования сведений о внесенных изменениях в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию (ст. 19 Закона о долевом участии).

В данном случае при изменении площади квартиры потребитель вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (ч. 2 ст. 7 Закона о долевом участии).

Таким образом, если в договоре указана общая площадь квартиры – 52 кв.м., а фактически по передаточному акту (по результатам технической инвентаризации) гражданин получает квартиру общей площадью 51 кв.м., то он вправе потребовать от застройщика возврата стоимости недостающего 1 кв.м.

Правовые последствия обнаружения потребителем недостатков в объекте строительства (квартире) регламентируются ст.7 Закона о долевом строительстве.

Так, в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора или обязательных требований (технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, потребитель, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Расторжение договора

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей: безвозмездному устранению недостатков объекта строительства в разумный срок; возмещению расходов потребителя на устранение недостатков объекта строительства; по уменьшению цены договора.

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) в иных установленных Законом о долевом участии или договором случаях.

В случае одностороннего отказа потребителя от исполнения договора последний считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;

4) в иных установленных Законом о долевом участии или договором случаях.

Разрешаем спор

В случае неудовлетворения застройщиком в добровольном порядке законных требований потребителя, последний также имеет право обратиться в суд. При этом гражданин всегда может воспользоваться своим правом на обращение в суд согласно условиям подсудности, закрепленным в ст.17 Закона о защите прав потребителей: по месту жительства или пребывания истца; по месту заключения или исполнения договора; по месту нахождения застройщика.

Потребитель кроме возврата суммы денежных средств, уплаченных по договору в адрес застройщика, вправе потребовать уплаты неустойки и возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки (ст.10 Закона о долевом участии), а также компенсации морального вреда в соответствии со статьей 15 Закона о защите прав потребителей.

О правах потребителей при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Основные права гражданина — участника долевого строительства определены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон). При этом к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.[1]

Это важно знать:  Как делится недвижимость при разводе через суд

При проведении контрольно-надзорных мероприятий в отношении юридических лиц, осуществляющих долевое строительство многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости, Управлением Роспотребнадзора по Тверской области (далее — Управление) установлены следующие основные нарушения:

1.Нарушения сроков исполнения договора участия в долевом строительстве застройщиком, а именно нарушения, связанные с просрочкой передачи объекта долевого строительства (квартиры, иного недвижимого имущества) участникам.

2. Нарушение правил передачи объекта долевого строительства участнику, установленные Федеральным законом.

3.Нарушение застройщиком гарантий качества объекта долевого строительства, предусмотренных договором участия в долевом строительстве жилья.

4.Включение в договор участия в долевом строительстве условий, ущемляющих права потребителя.

Управление разъясняет, какие права имеют потребители в случае вышеперечисленных нарушений со стороны застройщика.

Так, в соответствии статьей 6 Федерального закона застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает гражданину-участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Кроме того, в соответствии со статьей 9 Федерального закона в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. При этом застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Аналогичное правило распространяется на случаи, когда участник долевого строительства в соответствии с пунктом 1 части 1.1. статьи 9 Федерального закона обладает правом требования расторжения договора долевого строительства в судебном порядке. В этом случае застройщик обязан выполнить вышеуказанные действия в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора.

За нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик также уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Следует учитывать, что моментом расторжения договора участия в долевом строительстве при одностороннем отказе от его исполнения участником считается день направления застройщику соответствующего уведомления, причем указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Застройщиками не всегда соблюдаются правила передачи объекта долевого строительства участнику, установленные Федеральным законом. Так, например, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Если застройщик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства до ввода здания, в котором расположен такой объект, в эксплуатацию, это является прямым нарушением требований Федерального закона. Данное действие застройщика даже при наличии письменного согласия участника долевого строительства квалифицируется как ненадлежащее исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства. В этом случае участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, в том числе условиям договора, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком своих обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона. Если застройщик не исполнит данные обязательства, то потребитель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Кроме того, отказ или уклонение застройщика от передачи объекта долевого строительства участнику может расцениваться как неисполнение либо ненадлежащее исполнение со стороны застройщика одного из существенных условий этого договора, а именно как просрочка передачи объекта долевого строительства участнику. Юридические последствия такого нарушения рассмотрены ранее.

При нарушении застройщиком гарантий качества объекта долевого строительства необходимо учитывать следующее.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона. В соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Однако для прекращения договора участия в долевом строительстве необходимо внести соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку этот договор считается заключенным и прекращает свое действие только после государственной регистрации соответствующего факта.

Зачастую в договоры участия в долевом строительстве включаются условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, а именно:

  • нарушающие право потребителя, установленное статьей 32 Закона отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов;
  • устанавливающие более длительный (более 10 или 20 рабочих дней), чем предусмотренный Законом срок возврата денежных средств Участнику при расторжении договора (ч. 2 ст. 9 Федерального закона);
  • устанавливающие в качестве основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора срока просрочки внесения платежа участником долевого строительства меньшего, чем установлено законом (нарушение ч.3 ст. 6 Федерального закона)
  • устанавливающие в качестве основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора обстоятельства, которые не предусмотрены Федеральным законом в качестве оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В соответствии со статьей 16 Закона если в результате исполнения договора (пунктов договора), ущемляющего(их) права потребителя, у гражданина-участника в долевом строительстве возникли убытки, они подлежат возмещению исполнителем в полном объеме.

Если данные требования не будут удовлетворены застройщиком в добровольном порядке после подачи соответствующей письменной претензии, гражданин-участник в долевом строительстве вправе обратиться с иском в суд по месту нахождения организации, жительства или пребывания истца, заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

При этом потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, lexandbusiness.ru, www.mossanexpert.ru, 69.rospotrebnadzor.ru.

»

Предыдущая
ДругоеЗаказать межевание — Mylawyer.club
Следующая
ДругоеЗакон банкротство физ лиц
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector