Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку: образец документа и пошаговая инструкция по оформлению сделки, как происходит расчет с использованием сейфа?

Для продавца же рискованно ожидать оплаты после госрегистрации, так как покупатель уже стал собственником недвижимости, а потому имеет реальную возможность не торопиться с расчетом (т. е. будут нарушаться уже интересы продавца). На практике данная проблема может усугубляться также тем, что стороны не доверяют друг другу или стоимость недвижимости оказывается значительной для контрагентов. Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки Решение описанной проблемы заключается в нахождении посредника, который может сохранить наличные денежные средства покупателя с момента подписания передаточного акта до получения документов после прохождения регистрации в Росреестре и передать их затем продавцу. Одним из таких посредников может стать банк, в котором стороны сделки могут арендовать сейф (сейфовую ячейку), где и будут временно храниться средства покупателя.

Содержание

Образец договора купли-продажи через банковскую ячейку

Ответственность за сохранность Квартиры, а также риск ее случайной гибели или порчи несет Покупатель с момента подписания передаточного акта. 3.3. Обязательства Продавца по настоящему договору считаются исполненными после подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 4.1. Продавец обязан: 4.1.1. Произвести все платежи за коммунальные услуги до государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру.
4.1.2.

Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку 2018 г. скачать.

Таблица 1. Достоинства и недостатки расчета между покупателем и продавцом через хранилище банка Достоинства оплаты через ячейку банка Недостатки подобного взаиморасчета Учет интересов обоих сторон – покупателя и продавца Договор аренды банковской ячейки не содержит размера закладываемой в нее суммы Защита от посягательств третьих лиц. Денежный оборот может полностью происходить в стенах одного банка: покупатель снимает необходимую сумму со счета; закладывает ее в сейф; после регистрации сделки продавец забирает деньги и кладет их на собственный счет, открытый в том же банке (после чего он вправе перевести полученную сумму на другой депозит или иначе распорядиться ей в безналичной форме) Банк не отвечает за подлинность документов, представленных покупателем или продавцом недвижимости.

Оформление договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

  • 1 Суть и назначение договора купли-продажи с использованием банковской ячейки
  • 2 Существенные условия соглашения
  • 3 Требуемые документы
  • 4 Как происходит оплата
  • 5 Плюсы и минусы расчетов через банковский сейф
  • 6 Основные ошибки сторон
  • 7 Порядок расторжения договора

Суть и назначение договора купли-продажи с использованием банковской ячейки От иных договоров купли-продажи недвижимости данный документ отличается тем, что в нем предусмотрен особый способ взаиморасчета сторон. Деньги не передаются непосредственно продавцу, а закладываются в арендованный у банка сейф.

Образец договора купли-продажи квартиры

Участие продавца необходимо в подписании дополнительного соглашения к договору, устанавливающего порядок его доступа к сейфу для получения денег. Однако стороны вправе изначально заключить 3-стороннее соглашение с банком, где арендаторами ячейки будут указаны и продавец, и покупатель.
Договор аренды содержит следующую информацию:

  • сведения о лицах, которые могут получить доступ к ячейке (с указанием их паспортных данных и пр.);
  • данные о продаваемом имуществе (например, в отношении жилья нужно указать конкретный адрес);
  • правила и период доступа продавца к сейфу для получения наличных за переданное имущество (с указанием документов, необходимых для предоставления банком доступа к ячейке);
  • порядок доступа покупателя для возврата денег, если сделка не состоялась в силу разных причин (например, при отказе в регистрации договора).

Как составить договор купли-продажи с использованием банковской ячейки

Образец договора купли-продажи с банковской ячейкой можно скачать на нашем сайте. Скачать образец Договор банковской ячейки при покупке квартиры Следует помнить, что аренда сейфа в банке оформляется соответствующим соглашением, заключаемым в дополнение к основному договору приобретения недвижимости.

Требования к такому соглашению содержатся в статье 922 ГК РФ.

Особенности покупки квартиры через банковскую ячейку

Обращаем внимание на то, что условия аренды и доступа к ячейке должны быть оговорены с банком до подписания основного договора. При этом в каждом банке его правилами могут быть оговорены специальные требования к доступу сторон сделки к содержимому ячейки, а также предъявляемым для допуска документам.
*** Подводя итог, отметим, что использование для проведения расчетов банковской ячейки значительно упрощает сделку купли-продажи недвижимости и делает ее безопаснее для сторон.

Договор купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Образец договора купли-продажи с использованием сейфа на примере договора купли-продажи квартиры можно скачать по ссылке: Договор купли-продажи через банковскую ячейку (образец). Стороны также вправе предусмотреть иные дополнительные документы для доступа продавца, например выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие зарегистрированных в проданной квартире лиц.

Таким образом, для проведения расчетов по договору купли-продажи через банковскую ячейку необходимо заключить договор аренды ячейки с банком. В договоре аренды и дополнительном соглашении к нему подробно описывается совместный и единоличный порядок доступа покупателя и продавца к ячейке, а также список документов, при условии представления которых лицо получает к ней доступ.

Образец договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

ВАЖНО! В договоре аренды ячейки может содержаться условие о том, что при потере ключа сторона, ответственная за утерю, должна будет заплатить штраф, после чего доступ к сейфу снова будет открыт. Продавец может также присутствовать при помещении денег в ячейку, однако доступ к ней он сможет получить только после передачи ему ключа и предъявления указанных в договоре аренды документов. Если заключение сделки в силу каких-либо обстоятельств не произошло, доступ к сейфу получает покупатель, который может вернуть помещенные туда денежные средства. Кроме того, в договоре аренды сейфа или дополнительном соглашении к нему может быть прописан порядок совместного доступа продавца и покупателя в любой день при возникновении определенных условий.

Способы расчётов при купле-продаже земельных участков и других объектов недвижимости. Банковская ячейка и аккредитив

Вариантов расчетов по купле-продаже недвижимости несколько:

  • передача денег из рук в руки при подписании договора купли-продажи или после получения документов с государственной регистрации,
  • расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку,
  • перечисление денежных средств в безналичном порядке с использованием расчетов по аккредитиву.

Банковская (депозитарная) ячейка предназначена для хранения различных предметов, денег и других ценностей.

Т.е. сама по себе ячейка — это то место, где можно хранить что-либо ценное, с повышенным уровнем гарантированного сохранения.

Чаще всего, банковские (депозитарные) ячейки используют именно для расчетов по сделкам с недвижимостью.

Смысл расчетов через банковскую ячейку

Для продавца: если регистрация сделки состоится, то продавец, не зависимо от воли покупателя, сможет получить деньги за проданную недвижимость, вынув их из ячейки.

Для покупателя: если регистрация сделки не состоится, не зависимо от воли продавца, покупатель сможет сохранить деньги в целости и сохранности, вынув их из ячейки.

Стороны предстоящей сделки предварительно договариваются о том, в каком банке будет происходить закладка денег, под какие условия допуска, сколько необходимо ячеек и кто за это будет платить.

Накануне подписания договора стороны являются в банк и оформляют аренду сейфовой ячейки с условиями и сроками допуска к её содержимому, предусматривающими особенности передачи прав на недвижимость по совершаемой сделке.

В таком банковском договоре должны быть отражены

  • кто и на какой срок арендует ячейку, какие у него права и обязанности;
  • кто будет присутствовать при закладке денег и кто, в какие сроки и на каких условиях может быть допущен к содержимому ячейки в дальнейшем;
  • что будет происходить, если сделка пойдёт не по намеченному пути, а как-то иначе и если между сторонами возникнут споры.

Банк обязан гарантировать своевременный допуск к ячейке лицам, указанным в дополнительном соглашении и, разумеется, сохранность её содержимого.

После подписания договора с банком и оплаты услуг банка можно отправляться в хранилище, где имеется возможность в конфиденциальной обстановке спокойно пересчитать деньги и проверить подлинность купюр на специальной аппаратуре.

После того, как в ячейку будет заложено её содержимое, она закрывается, и допуск к ней блокируется до тех пор, пока не будут выполнены сроки и условия повторного допуска.

Обычно ключ оставляет у себя покупатель, который обязан передать его продавцу сразу же после завершения государственной регистрации. Иногда ключ остаётся на хранении в банке.

Договор с депозитарием и условия доступа к ячейке

Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку оформляются договором аренды банковской ячейки.

В указанном договоре, две стороны: покупатель вместе с продавцом (в договоре аренды как арендаторы ячейки) и банк (или иной ответственный депозитарий) как арендодатель ячейки.

По указанному договору аренды банковской ячейки, основными условиями, определяющими порядок расчетов по купле-продаже между покупателем и продавцом, являются условия доступа (посещения) к банковской ячейке .

Выражаются эти условия в следующем.

Закладка денег

Покупатель и продавец в определенный день (чаще всего это тот же день, когда подписывается договор купли-продажи недвижимости и сам договор банковской ячейки) получают право единовременного совместного посещения банковской ячейки, для того, чтобы покупатель заложил денежную сумму (денежные средства за покупку недвижимости), а продавец проконтролировал закладку этой денежной суммы в ячейку.

Посещение ячейки продавцом

Если сделка купли-продажи зарегистрирована, то посещение осуществляет продавец, т.е. если он предъявляет депозитарию документы, подтверждающие регистрацию сделки, он получает право доступа к ячейке (уже без покупателя) и забирает заложенные покупателем денежные средства за недвижимость.

Посещение ячейки покупателем, если сделка не состоялась

Если сделка, после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла, покупатель получает право доступа к ячейке.

Необходимо отметить, что как такового условия о том, что покупатель получает право доступа к ячейке, если сделка не произошла, может и не указываться.

Это важно знать:  Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости: образец, правила составления и последствия для сторон, а также другие важные нюансы

Данное условие достигается тем, что стороны указывают в договоре определенный период времени, в который покупатель может посетить ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет).

Этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом.

Т.е. предполагается, что если сделка состоялась и была зарегистрирована, продавец, предъявив документы, подтверждающие это, посетил ячейку, в отпущенный ему период и забрал причитающиеся ему деньги за проданную недвижимость.

В случае, если он ее в указанный период не посетил, значит, сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право посетить ее в свой период и забрать свои деньги назад.

Как выглядят условия доступа к ячейке в договоре

В договоре аренды банковской (депозитарной) ячейки вышеуказанные условия доступа будут выглядеть примерно следующим образом:

Арендатор 1 — Иванов Иван Иванович с 10 апреля 2013 г. по 24 июля 2013 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки при предъявлении следующих документов:

  • оригинала зарегистрированного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, посёлок Рахья…, заключенного Ивановым Иван Ивановичем (Продавец) и Петровым Петром Петровичем (Покупатель) и (или)
  • нотариальной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Рахья за Петровым Петром Петровичем.

Арендатор 2 — Петров Петр Петрович с 10 июля 2013 г. по 30 июля 2013 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки.

Проверяйте документы на наличие ошибок

При совершении сделки с недвижимостью надо быть крайне внимательным, в частности, это относится к расчетам с использованием банковской (депозитарной) ячейки:

старайтесь внимательно читать все условия договора, особенно условия доступа к ячейке, а также выдаваемые регистрирующим органом документы в подтверждение произведенной регистрации сделки (права).

При ошибке в свидетельстве о государственной регистрации права в графе объект или субъект, депозитарий (банк) по такому свидетельству доступ к ячейке может не разрешить.

Ключ от банковской (депозитарной) ячейки

При оформлении договора банковской ячейки арендаторам ячейки, т.е. продавцу и покупателю по сделке, депозитарием передается ключ от нее или два ключа, без которого или без которых открыть ячейку технически нельзя, но это только технически, поскольку доступ к ячейке в принципе можно получить, и сотрудники банка и депозитария обычно уведомляют арендаторов ячейки о том, что ключ сам по себе не является условием доступа.

Посетить ячейку без ключа (если на то, есть такое право в соответствии с условиями доступа) можно при определенной процедуре, которая заключается в следующем (в правилах аренды банковской ячейки это обычно прописано):

банк назначает день вскрытия ячейки и обычно, не в тот же день, когда обратился один из арендаторов в соответствии со своим правом доступа, а на следующий день, или через два -три дня, при этом о дне и времени вскрытия ячейки уведомляется другой арендатор ячейки.

В указанный день депозитарий вскрывает ячейку, при этом сторона, которая осуществляет доступ к ячейке, уплачивает депозитарию фиксированный в договоре аренды ячейки штраф.

Договоренности в отношении того, у кого остается ключ производятся покупателем и продавцом самостоятельно, как правило, без участия депозитария.

В документах, подписываемых ими с депозитарием, это не отражается, поэтому тот арендатор, у которого остается ключ, дает другому арендатору обязательство передать ключ от ячейки.

Покупатель дает обязательство передать ключ в случае регистрации сделки. И если ключ остается у него, продавец, наоборот, — в случае нерегистрации сделки, и если ключ остается у него.

Иногда бывает так, когда сопровождающие сделку лица, риэлторы, юристы и пр. забирают ключ себе, вроде как на нейтральную сторону, в этом случае они должны давать аналогичные обязательства и продавцу и покупателю.

Какие документы указать в условиях доступа продавца к ячейке

Документы, как условия доступа продавца к ячейке, могут быть различными, но продавец должен понимать, что если для него в условиях доступа к ячейке указывается свидетельство о государственной регистрации права покупателя на недвижимость или нотариальная копия такого свидетельства, его посещение к ячейке будет зависеть не только от регистрации самой сделки и перехода права собственности на покупателя, но и от добросовестности самого покупателя.

Зависимость связана с тем, что получить свидетельство из регистрирующего органа может только сам покупатель (новый собственник) или его представитель.

Для продавца, логичнее в условиях доступа к банковской ячейки, указать оригинал договора купли-продажи, с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации.

Но и в этом случае, есть свой нюанс, дело в том, что сам договор купли-продажи подлежит регистрации, только если он заключен в отношении жилых помещений (комнаты, квартиры, жилого дома, части жилого дома).

Во всех остальных случаях регистрируется только переход права собственности (земельные участки, нежилые помещения и здания, садовые домики, дачные домики и пр.), при этом штамп о произведенной регистрации договора купли-продажи, если сам договор не подлежит государственной регистрации, не ставится, а штамп о государственной регистрации права собственности покупателя, некоторые регистрационные органы ставят только на экземпляр, который выдадут покупателю.

В таких условиях (если сделка купли-продажи не жилья) лучше всего для продавца, помимо договора купли-продажи, с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации, нужно указывать как альтернативу — выписку из ЕГРП с информацией о праве собственности покупателя на объект недвижимости.

Т.е. в случае если даже, на экземпляре договора, который получит продавец, вообще ни какой отметки о регистрации не будет, он сможет заказать и получить выписку из ЕГРП, по которой будет иметь возможность попасть в ячейку.

Аккредитив

Удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет.

При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «АККРЕДИТИВ».

Слово «аккредитив» происходит от латинского «accredo», то есть , «доверяю».

Аккредитив — это форма безналичных расчётов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Фактически, аккредитив — аналог банковской ячейки.

Как работает аккредитив:

  1. Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости (например, земельного участка);
  2. Покупатель открывает в банке аккредитив на 30-60 и более дней (срок на оплату не влияет);
  3. Банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет (равнозначно банковскому сейфу при наличной форме расчета);
  4. Покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет;
  5. В течение указанных в договоре аккредитива 30-60 и более дней, покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка;
  6. Документы отдают на государственную регистрацию;
  7. По завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (земельный участок), продавец с зарегистрированными документами идет в банк и представляет их в банк (перечень указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива);
  8. Банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору.

В случае, если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт (30-60 и более дней), банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т.е. осуществляет возврат денег.

Резюмируя вышеперечисленное, определяем, что

аккредитив — это обязательство Банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (земельного участка) и заявлении об открытии аккредитива.

Расчеты по аккредитиву имеют ряд преимуществ по сравнению с наличной формой оплаты.

К таким преимуществам относятся:

  1. Все платежи осуществляются путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя, то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность.
  2. Риск потерять деньги для покупателя сведен к нулю (в отличие от использования ячейки), так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.
  3. Для продавца, в свою очередь, существует полная гарантия получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости).
  4. У продавца после получения денег появляется выбор: перечислить свои деньги на счет в другой банк, либо снять их наличными.
  5. В случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат).
  6. Стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа.
  7. Отсутствует необходимость пересчитывать и проверять купюры на подлинность. Банк это делает за свой счет.
  8. Кроме того, надо учесть, что банк, в случае необоснованного перевода денег, несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).

Важно!

Условие о расчетах по аккредитиву может применяться и при сделках купли-продажи с использованием кредитных средств, и должно быть закреплено в договоре купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона.

Депозит нотариуса

С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением, возможностью использования депозита нотариуса можно ознакомиться здесь.

Полезно знать

  • Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
  • С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь.
  • ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь.
  • В 2017 году Выписки из ЕГРП заменили на Выписки из ЕГРН, так как с 1 января 2017 года вступили в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учёт недвижимого имущества физических и юридических лиц. Ознакомиться с подробностями можно здесь.
  • Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь.

Договор купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

В сделках с недвижимостью банковская ячейка служит дополнительной гарантией выполнения обязательств каждой из сторон соглашения. Ее использование отдельно упоминается в договоре купли-продажи квартиры. Чаще всего банковскую ячейку используют в соглашениях между физическими лицами, на вторичном рынке недвижимости.

Порядок продажи квартиры с использованием банковской ячейки

При использовании банковской ячейки несколько меняется порядок заключения договора между сторонами сделки. Если с умом подойти к подготовке и оформлению соглашения, можно будет значительно снизить возможные риски. Договор купли-продажи квартиры остается практически без изменений, но зато иначе производится оплата. А у самой сделки имеются особенности, связанные с контролем за ее исполнением со стороны третьих лиц.

Банковская ячейка используется для передачи денег от покупателя к продавцу. При этом продавец может получить деньги только после завершения сделки и подтверждения факта перехода квартиры покупателю. В описанной ситуации приходится заключать договор с банком на аренду ячейки. Сумма арендной платы изменяется в зависимости от указанных в соглашении сроков. А условия аренды и доступа к депозиту зависят от выбранной банковской организации. Сделка с использованием депозитарной ячейки заключается в несколько этапов.

Это важно знать:  Заключение договора найма жилого помещения: как составить и заключить соглашение, основной порядок, а также примерный образец документа

Первый этап заключения сделки — выбор подходящего банка. Здесь надо учитывать условия аренды депозитарной банковской ячейки и гарантии того, что к сделке не будет доступа у третьих лиц. Люди, незнакомые с правилами проведения сделок с недвижимостью, не всегда способны правильно выбрать нужный банк. Поэтому рекомендуется обратиться за советом к опытным юристам и риелторам. Стоит учесть, что риелтор или юрист, порекомендованный противоположной стороной сделки — лицо заинтересованное. Советоваться надо с теми, кто никак не связан с другими участниками соглашения.

Второй этап — аренда банковской ячейки. После перерегистрации квартиры на нового владельца (покупателя), продавец сможет прийти в банк и забрать указанную в договоре сумму. Первым делом заключается договор об аренде депозитарной банковской ячейки. Обычно договор заключается между банком и покупателем (он выступает в качестве арендатора ячейки). Но можно заключить соглашение таким образом, чтобы ячейка (или сейф) арендовалась обеими сторонами сделки. Договор аренды выглядит следующим образом:

  • указание лиц, обладающих правом доступа к депозитарной ячейке (сейфу). Здесь вписываются их паспортные данные — ФИО, прописка, номер и серия паспорта и т. п.;
  • описание предмета договора — площадь продаваемой квартиры, ее точный адрес, имеющиеся достоинства и недостатки;
  • информация о правилах доступа к ячейке с указанием периода времени, в который продавец сможет прийти за деньгами. Здесь же указываются документы, необходимые для получения денег. В большинстве случаев для этой цели используется договор купли-продажи, оформленный в Росреестре (в нем подтверждается факт перерегистрации квартиры и передачи квартиры от покупателя к продавцу). При подаче договора продавцу выдается ключ от банковской ячейки, и он получает право забрать указанную в основном договоре сумму;
  • информация о том, каким образом покупатель может забрать деньги из ячейки при срыве сделки и аннулировании договора купли-продажи.

В соглашении об аренде может содержаться дополнительная информация. В частности, в нем перечисляются лица, получающие копии ключей от банковской ячейки. Обычно они выдаются покупателю и представителю банка.

Третий этап — оформление договора купли продажи. Существуют банки, занимающиеся преимущественно договорами купли-продажи (обмена) недвижимости. Нередко они связаны с нотариусами и регистраторами, способными помочь в составлении и оформлении соглашения между сторонами сделки. Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, в соответствии с действующими законами РФ. Рекомендуется внимательно и аккуратно составлять документ. Даже одна опечатка способна сделать договор недействительным, и аннулировать сделку. Подготовить надо три экземпляра документа.

Четвертый этап — заверение соглашения у нотариуса. Для проведения этой процедуры потребуется предварительно подготовленный пакет документов. Продавец обязан принести:

  • паспорт;
  • техпаспорт продаваемой квартиры;
  • выписка об объекте недвижимости (квартире) из ЕГРН;
  • подтверждение права собственности на продаваемую недвижимость.

Пятый этап — перерегистрация квартиры на нового владельца. Проводится она в Росреестре, присутствовать обязаны обе стороны сделки. При необходимости, пройти эту процедуру можно и в МФЦ. Для регистрации потребуется заполненное заявление (бланк выдается на месте), договор купли-продажи квартиры, акт приема-передачи и весь пакет документов, собранный для нотариального заверения. Перед подачей заявления необходимо оплатить пошлину (2000 рублей), и добавить квитанцию об оплате в общий пакет документов. Оформление документов, при условии правильного их заполнения, займет 7 рабочих дней (для МФЦ — 9). Затем покупатель забирает выписку из ЕГРН (указание того, что квартира уже принадлежит ему), а продавец — оформленный договор купли-продажи.

Последний, шестой этап — владелец забирает причитающуюся ему по договору сумму. Для этого он должен прийти в банк с требуемыми документами (список указывается в соглашении об аренде банковской ячейки) и забрать деньги.

Положительные стороны сделки

Использование банковской ячейки при продаже квартиры позволяет снизить риски, связанные с оплатой. У подобного способа расчета имеется ряд преимуществ:

  • сделка контролируется со стороны третьих лиц (банк и его представители), заинтересованных в ее благополучном завершении;
  • оплата происходит по факту передачи квартиры. При этом покупатель не имеет возможности отказаться от выплаты требуемой суммы, а продавец — отказаться от передачи прав собственности на недвижимость после получения денег;
  • в договоре купли-продажи заранее точно обговаривается порядок оплаты. Изложенная информация дублируется в договоре аренды депозитарной банковской ячейки.

В ряде случаев появляются дополнительные преимущества. Если банковская организация занимается исключительно сделками с недвижимостью, то она нередко связана с опытными нотариусами и регистраторами, работающими в той же области. Нотариус помогает составить и заверить договор в нужной форме. А регистратор может провести всю процедуру передачи прав собственности без участия сторон сделки. Услуги регистратора стоят недешево (10-15 тысяч рублей), но при оформлении договора купли-продажи квартиры, эти траты могут оказаться оправданными.

Как составить договор купли-продажи квартиры с использованием банковской
ячейки?

В законодательных актах не закреплена точная форма договора купли-продажи недвижимости. Там указывается только то, что она должна составляться в простой письменной форме. Но при ошибках в заполнении договор будет признан недействительным. Поэтому рекомендуется составлять соглашение по следующим рекомендациям:

  • название — «Договор купли-продажи квартиры»;
  • место (населенный пункт) и дата (число, месяц, год) подписания соглашения;
  • информация о продаваемой квартире (предмете договора). Точный адрес, ссылка на техпаспорт, площадь (общая и полезная), достоинства и недостатки помещения;
  • подтверждение прав владения жилплощадью (обычно это подтверждение называют договором основания). В качестве подтверждения выступает: договор купли-продажи, мены или дарения (подтверждающий переход прав собственности к продавцу), справка о наследовании квартиры или завещание. Здесь же дается ссылка на выписку из ЕГРН, подтверждающую факт того, что в настоящий момент жилплощадь зарегистрирована на продавца;
  • гарантии того, что жилплощадь не находится в залоге, под арестом, не является объектом спора. Подтверждается отсутствие третьих лиц, которые могли бы претендовать на продаваемую квартиру. Дается ссылка на справку из ЕГРН об отсутствии обременений;
  • ссылка на письменное согласие супруга (супругов) на проведение сделки — при условии, если одна из сторон (или обе) состоит в браке;
  • прописываются обязанности сторон. Обязанности продающего — принять оплату и передать в собственность покупателя предмет договора (квартиру). Обязанности покупателя — оплатить все в соответствии с описываемым соглашением, и принять продаваемую жилплощадь;
  • процедура оплаты. В указанном пункте подробно прописывается процедура расчета и использование банковской ячейки. Сначала дается цена, требуемая продавцом (цифрами и прописью). Затем указывается банк и номер ячейки, в которой будут храниться деньги. В конце дается подробное описание процедуры получения денег;
  • условия расторжения договора, штрафы (пеня) за нарушение его пунктов;
  • подтверждение факта, что обе стороны подписывают соглашение, находясь в здравом уме и твердой памяти;
  • заключительные положения: указание числа копий соглашения (стандартный вариант — три экземпляра), список приложений к договору купли-продажи квартиры.

В соглашении по договоренности сторон указываются дополнительные пункты, если они не противоречат действующим законам и интересам каждой из сторон. Также документ может рассматриваться и как акт приема-передачи. Этот факт необходимо отдельно указать при составлении договора.

Расчет оплаты

Использование банковской ячейки обусловлено надежным и удобным механизмом оплаты, ради которого и выбирается данный способ. И всем участникам сделки рекомендуется знать, каким образом происходит передача денег. Вся процедура оплаты с помощью банковской ячейки выглядит следующим образом:

  • закладка денег. Незадолго до подписания основного договора продавцу и покупателю предоставляется доступ к ячейке. Продавец подтверждает факт закладки требуемой суммы. Рекомендуется прибегнуть к банковской услуге по проверке и пересчету купюр;
  • получение ключа. У каждой ячейки в банке имеется две копии ключа. В большинстве случаев первая копия передается покупателю, а вторая хранится у работников банка. Ряд банковских учреждений предоставляет возможность хранить ключ вместе с ячейкой, и выдавать его при получении необходимых документов;
  • оформление и регистрация договора купли-продажи. Продавец регистрирует свою копию соглашения в Росреестре. При регистрации, в договоре указывается, что продаваемая недвижимость (квартира) перешла в собственность покупателя. Рекомендуется получить выписку из ЕГРН (в ней указывается текущий владелец жилплощади, то есть — покупатель);
  • получение оплаты. Продавец приходит в банк, предъявляет договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН, получает ключ и возможность получить требуемую сумму из банковской ячейки.

При необходимости, процедура может быть несколько изменена. Например, ключ выдается риелтору под роспись, и, после успешной регистрации в Росреестре, передается продавцу. Но это частные случаи, в целом, процедура оплаты с помощью банковской ячейки остается неизменной.

Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки

Стандартная ячейка в банке — это сейф, который находится в депозитарии. Банк вправе сдать его в аренду заинтересованному физлицу (юрлицу) для хранения ценных вещей и денежных средств (во исполнение ст. 922 и ст. 606 ГК РФ). Соответственно, данная услуга платная и оформляется обычно на срок от одного дня до 3 лет с возможностью дальнейшего продления. Предоставляется она банками при наличии технических возможностей, т. к. сообразно ФЗ № 395-1, ст. 5 от 02.12.1990, не является обязательной.

Передача ячейки в пользование клиентам оформляется соответствующим соглашением аренды и актом передачи индивидуального сейфа. Основная банковская функция — осуществлять контроль над арендованной ячейкой, обеспечивать доступ к ней лицу, которое согласно договору аренды хранит в ней свои ценности. При этом содержимое индивидуального сейфа не проверяется.

Особенности заключения договора аренды индивидуального сейфа между банком и клиентом

Особых требований к оформлению данного документа не предъявляется. Типовая форма имеется у банка, обычно она содержит:

  1. Сведения об арендаторе.
  2. Права и обязанности клиента и банка.
  3. Срок, сумма оплаты аренды.
  4. Порядок допуска арендатора к ячейке. Доступ обеспечивают конкретные документы. Например, личный паспорт либо зарегистрированный сообразно ст. 551 ГК РФ договор купли—продажи. В этом качестве могут использоваться иные, дополнительные возможности.
  5. Организация допуска в ситуации, когда сделка отменена либо сорвана.
  6. Добавочные условия доступа для покупателя и продавца.

Актуальная форма документа представлена на сайте Сбербанка.

После оформления данного соглашения арендатору выдается один ключ, второй сохраняется у банка. Открывается сейф только двумя ключами.

Распространенные ошибки при аренде индивидуального сейфа

Оформить в аренду банковский сейф может как покупатель, так и продавец.

Сделать это могут также обе стороны сделки купли —продажи совместно

Тогда следует заключать трехсторонний договор между банком, покупателем, продавцом.

За отдельную оплату можно пользоваться техникой для пересчета и проверки подлинности наличных денег

Документальное оформление купли—продажи объекта недвижимости через банковскую ячейку

Правовую сторону данного вопроса обусловливают п. 1 ст. 551 ГК РФ и п. 59 административного регламента Росреестра. Таким образом, законность сделки по продаже недвижимого имущества определяет:

  • подготовка и подписание соглашения купли—продажи;
  • регистрирование права собственности на обретенную недвижимость.
Это важно знать:  Образец заявления на возврат страховки по кредиту в Сбербанке

При компиляции договора за основу берется типовая форма документа. Стандартно структура соглашения включает:

  1. Реквизиты участников сделки.
  2. Предмет соглашения.
  3. Стоимость продаваемой недвижимости и порядок расчета.
  4. Правила передачи купленной недвижимости.
  5. Порядок перехода прав собственности к покупателю.
  6. Права и обязанности участников сделки.
  7. Заключительные положения.
  8. Дату составления документа и подписи участников сделки.

По сути, оформление договора купли—продажи с использованием банковской ячейки производится общепринятым порядком. Единственный нюанс — в разделе, где прописывается стоимость продаваемой недвижимости и порядок оплаты, необходимо сделать соответствующую оговорку.

В надлежащем разделе обязательно нужно указать, что расчет с продавцом будет производиться через ячейку конкретного банка. Далее прописывается порядок закладки наличных денег в арендованный сейф. Указываются условия доступа к нему, а также выемки денег покупателем. Если для этого нужно будет предъявлять определенные документы, то в тексте соглашения следует их перечислить.

Пример 1. Оформление договора купли—продажи квартиры через банковскую ячейку

При компиляции текста соглашения за основу берется стандартная форма аналогичного документа. В разделе, предназначенном для описания расчетов между продавцом и покупателем, прописывается продажная стоимость квартиры.

Далее там же необходимо зафиксировать сам факт и правила использования банковской ячейки в сделке. С этой целью сюда же вносятся формулировки, касающиеся порядка и особенностей расчета, а именно:

  1. Расчеты совершаются через банковскую ячейку.
  2. Закладка указанной суммы производится до передачи документации на регистрацию собственности.
  3. Банк—посредник, у которого будет арендоваться ячейка, выбирается совместно, по достигнутому соглашению сторон.
  4. После регистрации перехода прав собственности на квартиру продавец обретает полноправный доступ к сейфу только по предъявлению договора купли—продажи с пометкой о регистрации.
  5. Условия доступа продавца при наличии названого документа закрепляются в соглашении об аренде, заключенном между банком и клиентом.

Экспертное разъяснение об обеспечении допуска к сейфу расширенного круга лиц при продаже недвижимости

На официальном сайте Сбербанка по данному вопросу даются следующие пояснения. При аренде сейфа для проведения расчетов между участниками сделок, в том числе и с недвижимостью, услуга по допуску расширенного круга лиц не предоставляется. Дабы обеспечить надежность проводимых расчетов между продавцом и покупателем, Сбербанком практикуется особый порядок посещения арендованного сейфа.

Во-первых, все участники сделки, прописанные в соглашении купле—продаже, вправе посещать его вместе. Во-вторых, продавец получает допуск только после предъявления оригинала оформленного и зарегистрированного соглашения купли—продажи. В-третьих, если продавцов (покупателей) несколько, то для последующего их допуска к сейфу нужно указывать в соглашении купли—продажи всех участников. Также на отдельных этапах допуска к сейфу присутствие всех указанных лиц обязательно.

Порядок передачи денег при продаже объекта недвижимого имущества с использованием банковского сейфа

При продаже имущества ячейка используется продавцом и покупателем для временного хранения и последующей передачи наличных денег. Банк выступает здесь как посредник, обеспечивая конфиденциальность, безопасность расчета по покупке.

До оформления сделки покупатель (он же арендатор) помещает в арендуемый сейф наличные деньги, за которые он собирается приобретать недвижимость.

При размещении денег может присутствовать продавец, но доступ к сейфу он получит только после оформления сделки и передачи собственности

получить наличные деньги, вырученные за продажу, из сейфа;

внести полученные деньги на персональный счет в том же банке, где арендовали сейф

Если продажа имущества не состоялась, то покупатель всегда может беспрепятственно забрать свои деньги из банковской ячейки.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Какие последствия ожидают арендатора ячейки при потере ключа?

При подобных обстоятельствах предпринимаются действия, которые прописаны в договоре аренды. Что касается арендатора, то ему в любом случае сначала следует сообщить банку об утере ключа по телефону, а затем письменно. Также клиент, потерявший ключ, должен будет компенсировать стоимость работ за демонтаж старого замка и цену, установку нового замка.

Оформление договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Ключевыми последствиями составления договора купли-продажи квартиры являются переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю и произведение денежного расчета. В сделке на практике фигурируют большие суммы денежных средств. Обеспечить их сохранность является первоначальной задачей участников сделки. Самым безопасным и заслуживающим доверия способом считается использование арендованной банковской ячейки. Как производится эта процедура и каковы ее преимущества, рассмотрим подробнее в статье.

Как продать квартиру с использованием банковской ячейки?

Оформление договора купли-продажи квартиры и осуществление расчета покупателем за ее приобретение предполагает различную вариацию передачи денежных средств. Метод произведения финансовых расчетов используется в зависимости от типа рынка, на котором покупается недвижимость:

  • на первичном рынке используется обычно безналичный расчет или наличный в кассу организации;
  • на вторичном рынке — только наличными.

Чтобы обезопасить передачу денежных средств по договору купли-продажи квартиры, следует воспользоваться одним из трех способов расчета:

  • аренда банковской ячейки — используется только при наличной оплате;
  • осуществление выплат через нотариального лица — используется для произведения оплаты безналичным и наличным способом;
  • аккредитив — для выплат только по безналу.

Рассмотрим только первый случай расчета за покупку квартиры по договору купли-продажи посредством аренды банковской ячейки. Это своего рода небольших размеров сейф, сдающийся кредитным учреждением в аренду для хранения денежных средств или других ценных вещей. Банк не осуществляет контроль за содержимым сейфа, но обеспечивает его защиту и надзор за доступом. В случае составления договора купли-продажи квартиры арендатором банковской ячейки является покупатель, который закладывает туда деньги для продавца. Доступ продавца к защищенному сейфу осуществляется по условиям, зафиксированным в заключенном дополнительном соглашении. Этот документ заключается между участниками договора купли-продажи квартиры и кредитным учреждением. Далее рассмотрим существующие преимущества и недостатки сделки, проводимой с использованием банковской ячейки.

Преимущества такой сделки

Договор купли-продажи квартиры предполагает передачу денег за недвижимость покупателем продавцу. Использовать банковскую ячейку для произведения выплаты является безопасным и более дешевым способом, по сравнению с открытием депозита у нотариуса или другим методом. Продажа квартиры с использованием банковской ячейки имеет нижеприведенный перечень преимуществ:

  • банк защитит положенные денежные средства от постороннего посягательства. Если кредитное учреждение обанкротится, то на сейфы ареста наложено не будет, т. к. это имущество не является собственностью банка;
  • продавец, передающий квартиру по договору купли-продажи, может безопасно и в любое время забрать деньги из сейфа, когда будет получена вся необходимая документация. К тому же есть возможность положить деньги на хранение в этом же банке;
  • покупатель также имеет возможность в любое время забрать средства, если сделка сорвалась;
  • банковская ячейка может содержать неограниченную сумму денежных средств, а аренда может продлеваться.

Плюсы использования банковской ячейки при передаче финансов по договору купли-продажи квартиры очевидны. Однако этот метод обладает и недостатками, среди которых:

  • соглашение аренды не содержит в себе сумму положенных в банковскую ячейку средств. При возникновении судебных разбирательств между покупателем и продавцом, он не может быть использован в качестве доказательства;
  • работники кредитной организации не несут ответственности за предъявление недостоверной документации;
  • покупатель несет дополнительные расходы за взятие в аренду сейфа и за получение ключа.

Преимуществ из вышеперечисленных нюансов больше, чем недостатков, поэтому передачу денег по договору купли-продажи квартиры лучше осуществлять посредством банковской ячейки.

Оформление договора

Договор купли-продажи квартиры имеет существенные сведения, обязательные для отображения в документе:

  • оформление договора купли-продажи квартиры начинается с указания наименования документа, место составления и подписания, а также даты;
  • описываются участники сделки с недвижимостью (продавец и покупатель) — ФИО, прописка по месту проживания и реквизиты, взятые из паспортных данных;
  • фиксируется предмет договора купли-продажи — квартира. Указывается общее количество квадратных метров, адрес, этаж и другие идентифицирующие недвижимость сведения;
  • указание стоимости соглашения.

Помимо существенных условий, договор купли-продажи квартиры может содержать также дополнительную информацию и требования.

  • сроки и способ произведения оплаты — до подписания или после, до начала регистрации или после ее завершения, при помощи использования банковской ячейки или другим методом;
  • состояние квартиры на момент передачи;
  • права и обязанности сторон, подписывающих договор купли-продажи недвижимости и т. д.

Дополнительные условия не считаются обязательными для фиксирования в соглашении между покупателем и продавцом. Факт передачи денег через банковскую ячейку обязательно прописывается в соглашении купли-продажи, если это предполагается.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки можно по ссылке.

После оформления договора купли-продажи квартиры и фиксирования в нем условий передачи денег посредством банковской ячейки, производится расчет. В кредитном учреждении существует два вида хранения денежных средств в банковских ячейках:

  • ответственное хранение. Регистрируется соглашение с банком и к нему прилагается подписанное допсоглашение, где указывается лицо, имеющее право на взятие денег;
  • персональное хранилищное хранение. Соглашение заключается между банком и продавцом, который заберет деньги.

В дополнительном соглашении фиксируется период и перечень документации, обязательной для предъявления продавцом банку. Доступ к банковской ячейке гарантирует принесенные бумаги — паспорт продавшего квартиру и договор купли-продажи квартиры с печатью из Росреестра, подтверждающей, что государственная регистрация была произведена и право собственности перешло к покупателю. Закладка денежных средств в банковскую ячейку осуществляется покупателем совместно с продавцом. Ключ от сейфа может быть передан сразу продавцу, который в назначенный срок может прийти и забрать денежное вознаграждение.

Процесс расчета производится следующим образом:

  • покупатель депонирует определенную сумму в банковскую ячейку;
  • договор купли-продажи квартиры подписывается сторонами и производится госрегистрация в Росреестре по передаче права собственности;
  • продавец приходит в банк с необходимыми документами и забирает причитающуюся ему по сделке сумму денег.

Забрать денежные средства из банковской ячейки может уполномоченный представитель продавца по оформленной доверенности. В этом случае кредитное учреждение предупреждается о данном факте и соответствующие сведения вносятся в соглашение об аренде. Договор купли-продажи с печатью Росреестра предъявляется в положенном порядке.

Статья написана по материалам сайтов: sv-groups.ru, www.zemvopros.ru, dom-i-zakon.ru, 1000meters.ru, www.samso.ru.

»

Предыдущая
ОбразецБухучет в ТСЖ, как вести: что включать в доходы при УСН, пример заполнения книги учета хозяйственных операций и образец учетной политики
Следующая
ОбразецЗаключение договора найма жилого помещения: как составить и заключить соглашение, основной порядок, а также примерный образец документа
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector