Как рассчитать стоимость квартиры для продажи: каким образом определить в договоре, сколько стоит жилье, и что означает в документе полная цена?

Паникуете Вы не зря.
Но уж слишком складно [пишите].
Очень похоже на журналиста, собирающего инфу для статьи. )

Нет, я не журналист.

Чтобы оценить степень вашего риска ,необходимо знать всю историю квартиры.

Самый лучший вариант полная стоимость в ДКП. Риски есть, но для их минимизации нужно действительно знать историю квартиры, и ситуацию. А решать Вам.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Считайте, что цена квартиры не 8 млн., а 8,78 млн. а 780 т.р. Вам дают скидку, если пойдете на сговор с продавцом для сокрытия налогов. Продавцу смысла нет признавать в дальнейшем сделку недействительной, он завязан по налогам. Надо смотреть по документам, не появятся ли третьи лица, которые попытаются признать сделку недействительной. Другой вариант — искать и ждать.

Нравится квартира, компенсируйте продавцу налог, т.е. заплатите больше на 13% от 6 млн. или ищите другую квартиру в собственности более 3-х лет

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Действительно, риски есть. Как уже отписались коллеги можете заплатить на 13% больше, тем самым укажите полную стоимость в договоре. Так же можете сделать титульное страхование, обойдется значительно дешевле.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день,Сергей! Да,на сегодня многие еще указывают меньшую стоимость квартиры при продаже,не смотря в будущее.Но в любой момент правительство выпустит вдруг новые законы в отношении ужесточения уплаты налогов(бюджет сейчас страдает) и эти договора ДКП первыми будут в черном списке для взятия налогов, и при этом могут наложить штрафы как на продавца так и на покупателя т.к. это сговор.
Думайте,наводите справки,т.е. риск есть,риск этот оценивается в сумме 13% от 6000= 780т.с. без учета еще столько же штрафа(но которого может и не быть). На данный момент для продавца это минус -собственность его менее 3-х лет.
Если после всестороннего анализа Вы и решитель на сделку, сейчас Вы можете использовать этот минус для понижения цены сделки,торгуйтесь и убедите продавца снизить цену .

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Толку от расписки никакой нет. Вы все равно с ней никуда не пойдете доказывать, что продавец получил деньги полностью. В случае, если по какой-то причине займутся вашим договором какие-нибудь компетентные органы, то вам мало не покажется. Если продавец будет стоять на сумме 2 млн.р, то на вас надавят так, что вы выложите все и расписку, и про сговор с продавцом. Вы гготовы отвечать за продавца по налогам?. Тогда слушайте своего риэлтора и скажите ему Спасибо». Господа хорошие, халява кончислась, это уже не та страна, которую можно обманывать.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Не слушайте никого, решайте сами.
Но если вы нанили риэлтора, то нужно ему доверять, он лучше знает ситуацию из нутри.
От себя добавлю: боитесь оформите страховку титула на 3 года- это срок исковой давности. Стоимость примерно 0,6-0,8% от рыночной стоимости за 3 года. Надежно и спите спокойно.
Звоните посоветую компании.

Лучше полная стоимость в ДКП. Предложите разбить налог 13% пополам — для вас цена объекта будет выше на 6,5%, остальное заплатит продавец. Еще вариант — заключить предварительный ДКП и подождать пока будет 3 года (это подойдет, если уже 2 года или более прошло). Едва ли налоговая откажется от такого существенного сбора с продажи квартиры — будет доказывать, искать, вызывать вас и другую сторону сделки.

Еще один минус — ипотеку покупателю под эту схему не дадут.

Больно схема мутная Ирина Владимировна похожа на бандитскую сделку или простой отбор квартиры,а что мешает продавцу после такого договора займа обратиться в полицию с целью возврата квартиры.

Ему помешает правильно продуманная доказательная система расчетов, расписок и договоров.
Кроме того, Роман, полиция квартиры не возвращает. И вообще, я не говорила, что это можно претворить в жизнь самостоятельно.

А «мутная» эта схема для Вас, случайно не потому, что Вы ее не поняли?

Сергей, риэлтор говорит убедительно в большей степени потому, что это его работа — быть убедительным. Даже если он будет о черном говорить, что оно — белое. И будет очень убедителен. Его задача — продать.
Для вас в данной ситуации главный риск в том, что в случае признания ничтожности сделки вы вернете столько, сколько подпишете в ДКП.
По налогам и уходу от них тема настолько уже избита, что ею пестрит этот форум насквозь — каждый третий вопрос этому посвящен.

Ваш риэлтор преувеличивает, гораздо меньше 80% сделок совершается по этой схеме. А Ваш топик действительно похож на разводку, поддержу коллегу.
Если квартира покупалась менее трех лет. назад, то можно применить схему «доходы минус расходы». Конечно, если квартира покупалась по полной стоимости. Если и покупалась по неполной, то тут уже порочный круг, который Вы продолжите. Возможно, была приватизация или наследство. Наследство это всегда определенные риски, кроме налоговых последствий, могут и другие наследники объявиться. А срок исковой давности еще не прошел.
Кстати, всегда задаю вопрос — почему, получив наследство и продав квартиру, российский человек никак не может заплатить налог. Он готов продать квартиру дешевле рынка, но заплатить налог — ни за что. Российские парадоксы.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Наверняка риэлтор представляет интересы продавца, отсюда и все его слова. Наймите своего риэлтора, который Вам:
1. Объективно ответит на все Ваши вопросы.
2. Грамотно организует и проведет сделку.
3. Предоставит документы отражающие историю квартиры.
В общем, будет отстаивать Ваши интересы.
Если риэлтор все-таки Ваш, то он лукавит. Риск есть и его цена 6 млн. Ваших рублей.

риски есть всегда, наша задача -сделать их минимальными, а когда риелтор берет на себя ответственность за отсутствие риска, то пусть хотя бы делает это письменно, может быть одумается.

Сделайте через займ — если продавец действительно желает продать и намерения у него прозрачные — ничего не мешает пойти на такую схему. В займе будет прописана реальная стоимость — это то, что Вам надо.

Уважаемые риэлторы и знатоки, я сомневаюсь, что если бы кто либо из вас продавал личную квартиру , которая в собственности менее 3 лет, да еще наследсто или приватизированная , готовы были указать полную сумму в ДКП, и честно заплатить государству налог 13% с продажи, не надо по ушам ездить . Вы бы точно так же провели сделку и указали в договоре сумму необходимую вам , т.е до миллиона ( либо сумму вашего инвестдоговора, либо вашего ДКП), а на оставшуюся сумму дали расписку на неотъемлемые улутшения жилищных условий. Ну а если покупатель хочет полную стоимость указать, соответственно стоимость квартиры подрастает на 13%, и тут покупатель если не соглашается на ваши условия, как говорится ищет дальше другие варианты. Ни один продавец не готов потерять деньги, а на счет того , что прийдут компетентные органы, все это лажа полная, им надо будет доказывать что я продал не за миллион, а для этого есть ДКП, между прочим зарегистрирванный опять же государственным органом. И сделки с суммой до миллиона как проводились, так и дальше будут проводиться, и опять же тот же Сбербанк, ВТБ-24, Абсолют банк в ипотечных сделках пропускает сейчас договора по квартирам менее 3 лет до миллиона, это о чем то говорит. А купить либо не купить, это решение идивидуальное, и гарантию 100% ни один опытный риэлтор не даст, тем более письменную. У меня знакомые купили через агентство известное квартиру, заплатили за юридическую проверку, в итоге влетели и судятся, с большой вероятностью, что потеряют квартиру.

Содержание

Это важно знать:  Типовой договор аренды комнаты в коммунальной квартире: образец составления с согласия соседей и без него

Оцениваем свою квартиру самостоятельно

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Первым делом нам, конечно же, надо прицениться. То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово. Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство» – не является объективным критерием).

Как самостоятельно оценить квартиру для продажи?

Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры.

Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных) характеристик. Посмотрите, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного. Главное – оценивать без эмоций, как чужую квартиру.

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (в порядке убывания значимости):

  • тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.);
  • количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
  • площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни);
  • вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
  • расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
  • удаленность от метро (если в городе такое присутствует);
  • этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
  • элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
  • элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п.);
  • хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Порядок действий при самостоятельной оценке квартиры

Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты.

1. Источники данных о продаже квартир

Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке. Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.
На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы:

Неполная стоимость в ДКП квартиры

Я планирую купить квартиру, продавец которой хочет указать в ДКП неполную стоимость (в собственности менее 3 лет, новостройка, покупалась им по предварительному договору у застройщика, никто никогда не был прописан). Продавец предлагает выписать 2 расписки: на квартиру на большую часть суммы и на «неотделимые улучшения» на остальную. Мне схема не нравится, но если компенсировать продавцу весь налог, то цена уже перестает быть привлекательной. Сам продавец — вроде нормальный, но в случае оспаривания вторую расписку, насколько я понял, к делу не пришьешь.

1) Каковы мои риски? 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?

29 Февраля 2016, 16:43 Егор, г. Москва

Ответы юристов (17)

По большому счету переживать вам не стоит если не собираетесь продавать квартиру в течении 5 лет после покупки.

Неполная стоимость в договоре рискована тем, что в случае последующей продажи до истечения 5 лет придется платить налог. Доход от продажи будет считаться не ниже чем 70% от кадастровой…Если продавать не собираетесь больших рисков не вижу. Две расписки имеют силу.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Егор.

Риск основной в том, что если договор будет оспорен, то деньги вернуть получится только в том объеме, который указан в договоре. Хотя наличие второй расписки несколько компенсирует возможность вернуть деньги целиком, однако все равно могут быть сложности.

2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки?
Егор

Их не особо много — главное проверить, чтобы жилье не было приобретено в браке (либо в браке, но есть согласие второго супруга), проверить отсутствие залога на жилье и дееспособность продавца.

3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор

В идеале конечно указать всю сумму. Но если этот вариант не подходит, то лучше писать вторую расписку и в ней указать оставшуюся сумму.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Уточнение клиента

Дмитрий, по поводу оснований для оспаривания:

Я, конечно, не юрист (так что простите за неточность формулировок), но не является ли основанием для расторжения сам притворный характер сделки?

Гипотетическая ситуация: 3-е лицо подает жалобу, о том, что сделка притворная. Ее расторгают, дальше мне возвращают лишь часть денег (только по ДКП), за остальным я должен буду идти в суд, где продавец может сказать, что денег уже нет. В итоге будет платить мне по 10 тысруб в месяц до конца времен. С 3-м лицом может быть сделан какой-нибудь договор займа, чтобы у него был интерес основание для подачи жалобы.

29 Февраля 2016, 17:18

Здравствуйте! Рисков много. Прежде всего нужно проверить правоустанавливающие документы. Я так понимаю это договор долевого строительства и передаточный акт исходя из которых продавец стал собственником.

Также следует обратить внимание на семейное положение продавца. Если он состоит в браке, то необходимо нотариальное согласие супруги.

В остальном смотрите кадастровый паспорт на квартиру, техническое состояние.

Если все устраивает, то оснований для оспаривания сделки не будет.

В остальном это рабочая схема. При двух расписках шансы взыскать все деньги сохраняются.

Также рекомендую составить дополнительное соглашение на приобретение неотделимых улучшений. Это на случай судебных разбирательств. В Росреестр оно не сдается.

Сразу отмечу что это распространенная практика.

При этом, сделка может быть оспорена в судебном порядке в рамках норм гражданского кодекса РФ.

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При этом риски при признании сделки велики

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Здравствуйте уважаемый Егор!

Во первых при оспаривании сделки Вы не сможете пояснить суду несоответствие суммы, выплаченной продавцу и указанной в договоре. Таким образом, если суд признает сделку не действительной, Продавцу возвращается квартира, а Покупателю — деньги, вся сумма, указанная в договоре, то есть фактически меньше чем Вы заплатили.

Это важно знать:  Договор аренды земельного участка: образец, существенные условия, нюансы составления

Во-вторых, если Вы официально устроены на работу, а Ваш работодатель добросовестно перечисляет, начисленный Вам, подоходный налог, то Вы имеете возможность получить налоговый вычет с подоходного налога при покупке недвижимого имущества. Говоря о сумме имущественного вычета, следует понимать, что эта сумма уменьшает налоговую базу (доходы), с которой исчисляется налог, а следовательно, возврату подлежит только налог в размере 13 процентов от суммы фактически произведенных расходов или предельной суммы вычета, т. е. максимально 260 тыс. рублей. Соответственно, если Вы покупаете квартиру за более чем 2 миллиона, а провели в договоре 1 млн. рублей, значит недополучите 130 тысяч рублей.

Но данная практика очень распростарненная, поскольку позволяет продавцу в этом случае не уплачивать НДФЛ.

Лучшей страховкой от всех неожиданностей в данном случае будет указание полной цены за квартиру. Если Продавец не хочет платить налог, то варианты следующие, остается только рискнуть и указать в договоре сумму меньше или ровно 1 млн. руб., на остальную сумму взять обязательно расписку и надеяться на честность Продавца.

К сожалению, это распространенная практика.

Конечно определенный риск остается, но полностью защитит себя юридическим способом не сможете. Остается воспользоваться второй распиской.

Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор

Можно заранее заказать и получить выписку из ЕГРП, по ней будет видны обременения (если имеются).

Продавец должен представить согласие супруги на продажу, если квартира куплена во время брака.

Обратиться к юристам, исключить в договоре пункты, позволяющие найти основания для оспаривания, проверить правоспособность, дееспособность надлежащим образом. Получить согласие супруги продавца (если квартира приобретена в браке).

Также можно запросить выписку из ЕГРП об отсутствии обременений и притязаний на продаваемую квартиру, и в конце-концов — указать реальную стоимость.

В любом случае оспаривание договора — право стороны. Но лучше верить в лучшее. Вы не первый на таких условиях заключаете сделку. Оспорить сделку в суде не так уж легко. УДАЧИ

Притворная сделка — совершенная с целью прикрыть другую сделку. В данном случае Вы ведь действительно покупаете квартиру, договор купли-продажи квартиры. А значит сделка не может быть признана притворной. Кроме собственников квартиры, и кредиторов продавца, никто не может оспорить сделку в суде.

Третье лицо, не имеющее никакого интереса к самой сделке не может обратиться в суд с иском о расторжении договора.

Кроме того, если сделку признать притворной, но последствия — не возврат каждой из сторон переданного ею же, а применение к сделке тех условий, которые имели место в действительности.

ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Егор, доказать притворность на практике очень сложно.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как указал ВС РФ

Чтобы определить, был ли между сторонами заключен договор, каковы его условия и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, необходимо применить правила толкования договора, установленные в ст. 431 ГК РФ.

при этом, ничтожность притворной сделкине вызывает правовых последствий, предусмотренных п. 2 ст. 167 ГК (то есть возврат в первоначальное положение)

В соответствии с п. 2 статьи 170 к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила.

То есть поясню, если продавец является должником перед третьими лицами то они могут оспорить сделку и тогда случится сценарий как Вы и описали.

Оспаривание сделки подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

Оспорить могут сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом.

Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 9] [Статья 174.1]
1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).
2. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Ситуация с, корее всего, теоретическая. Здесь сделка не притворная (на мой взгляд), она же не прикрывает другую сделку. Здесь уменьшение налогооблагаемой базы, за это вообще-то ответственность (в том числе уголовную) несет продавец в первую очередь. Поэтому он не может быть заинтересован подавать такой иск, или какого-то стимулировать на это.

Риск полностью исключается с указанием полной стоимости продажи. Других юридических вариантов нет.

Вы верно мыслите, бывают такие случаи. Но платить по 10 тыс в месяц, вам могут и в случае, если вы в договоре укажите полную стоимость. А по распискам в суде присудят всю сумму. Если вы так настроены и у вас нет уверенности в продавце, то тогда лучше отказаться от сделки. Но хочу сказать, что на сегодняшний день, многие сделки заключаются именно так. И найти идеальные условия очень сложно, если вообще реально. А чтобы вас не обманули, рекомендую провести проверку на юридическую чистоту, как квартиры, так и самой сделки.

В чем она притворная?

Давайте обратимся к закону.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Какую сделку по Вашему она прикрывает? Я считаю, что занижение цены не влечет недействительность сделки. И потом откуда возьмется это третье лицо? Чем нарушаются права этого третьего лица?

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Заниженная цена в договоре купли-продажи

12 апреля 2018 г.

Некоторые продавцы предлагают покупателям указать в договоре купли-продажи квартиры заниженную стоимость. Чем может быть продиктовано это желание и насколько опасна такая покупка для будущего собственника, рассказывает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.

Почему продавцы занижают цену квартиры в договоре?

Обычно продавцы скрывают реальную стоимость квартиры, чтобы сэкономить на налогах при ее продаже. Другая причина – разрыв в стоимости жилья и уровня «белых» доходов.

Рассмотрим первый вариант. Тут важно знать, когда возникает налог. Итак, если квартиру подарили или она была получена по наследству, то, чтобы не платить налог при ее продаже, надо ждать не менее трех лет. А если жилье было получено в собственность после 2016 года – до пяти лет. Однако владелец хочет продать квартиру раньше этих сроков, и при этом сэкономить на налогах. Отсюда и возникает схема с заниженной ценой.

Второй вариант – когда сами покупатели просят указать в договоре купли-продажи неполную стоимость. Это происходит, когда у человека, приобретающего дорогую недвижимость, к примеру, большие «серые» доходы. В этом случае к нему могут возникнуть вопросы относительно источника средств на покупку такого жилья, что ему, конечно, не нужно.

Это важно знать:  Производственная характеристика на водителя для МСЭ: образец заполнения, а также составление документа на бухгалтера и водителя

Чем важно знать продавцу?

Согласно текущему законодательству, налоговая взимает налоги с 70% от кадастровой стоимости, если цена, указанная в договоре, ниже этой стоимости. Это придумано, чтобы помешать продавцам уйти от налогов в сделках с недвижимостью.

Вообще налоговая может доказать, что реальная стоимость продажи квартиры выше указанной в договоре, и потребовать от продавца уплатить налог и штраф. Задача службы состоит в том, чтобы отследить правильное отчисление налогов и перевести их в пользу государства. Штраф за неподанную декларацию составит 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки.

А Вы, как покупатель, можете потерять налоговые вычеты. Что же касается признания сделки недействительной, то это может решить только суд.

Чем заниженная цена опасна для покупателя?

Для покупателей договоры с заниженной ценой довольно рискованны: очень часто такую схему используют для обмана. Например, мошенники вступают в сговор с хозяевами квартиры (обычно пенсионерами). Вместе с тем под разными предлогами они убеждают покупателя указать в договоре меньшую стоимость, а затем подают в суд на признание сделки недействительной. Аргументы следующие: «Не знали, что делали», «Ввели в заблуждение», «Цена не рыночная, дешево продали». Суд часто встает на сторону бывших хозяев и возвращает квартиру, а вот покупатель получает лишь ту сумму, что прописана в договоре.

Как понять, что квартира продается по заниженной цене?

Необходимо выполнить анализ рынка и посмотреть реальную стоимость продажи похожих вариантов. Если схожие объекты в том же районе продаются за 6 млн рублей, с ремонтом – от 6,5 млн, а Вам предлагают купить жилье за 5,5 млн рублей со всей отделкой, то стоит насторожиться. Как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Сколько стоит оформление сделки купли-продажи квартиры

Продажа и покупка жилья помимо основных расходов влекут и дополнительные затраты, связанные с заключением сделки. Стоимость оформления купли-продажи квартиры зависит от нескольких факторов, рассмотрим их.

От чего зависит сумма сопутствующих расходов при сделках с недвижимостью

Недвижимость является особым видом имущества, так как права на нее должны быть зарегистрированы в Росреестре. В связи с этим процедура передачи права собственности на такие объекты достаточно сильно формализована и строго регламентируется законодательством. Кроме того, жилье и иная недвижимость обладают высокой стоимостью, что привлекает различного рода мошенников, желающих нажиться за чужой счет.

По этим причинам стоимость оформления сделки купли-продажи квартиры зависит от количества сопутствующих процедур, которые при этом производятся, а именно:

  • привлекается ли нотариус для заверения заключенного договора купли-продажи;
  • есть ли необходимость производить оценку недвижимости;
  • продается квартира самостоятельно или через агентство;
  • могут ли стороны самостоятельно подготовить текст договора или для этого требуется помощь специалиста.

Самые мелкие расходы при продаже квартиры возникают при заключении простой сделки, не требующей нотариального заверения. В ней, как правило, участвует два лица: продавец и покупатель, которые самостоятельно готовят договор в простой письменной форме и подписывают его. При этом продавец освобожден от каких-либо платежей, а покупатель обязан уплатить госпошлину за регистрацию своего приобретения в Росреестре.

Поэтому на вопрос, сколько стоит оформление квартиры при покупке, можно ответить просто — 2 тыс. рублей. Именно таков размер государственной пошлины, обязанность по уплате которой лежит на покупателе. Однако ответ на вопрос, какие расходы несет продавец при продаже квартиры через нотариуса, не столь однозначный.

Нотариальные сделки

Есть несколько случаев, когда закон обязывает оформлять отчуждение недвижимого имущества только с участием нотариуса:

  • при продаже доли в квартире, если она является частью общей долевой собственности;
  • при совершении сделок, где собственниками объекта выступают несовершеннолетние или недееспособные граждане.

Как рассчитать стоимость нотариальной сделки купли-продажи недвижимости

Чтобы узнать, сколько стоит услуга нотариуса при продаже квартиры, необходимо обратиться к статье 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации, которая устанавливает размер государственной пошлины при осуществлении того или иного вида нотариальных действий. В частности, заверение договора купли-продажи с указанной суммой сделки стоит 0,5% от этой суммы. При этом плата не должна быть меньше 300 рублей и не может превышать 20 тыс. рублей.

Тарифы на услуги технического и юридического характера устанавливают сами нотариусы, поэтому они зависят от сложившегося уровня цен в той или иной местности. Для региональных центров это 5 — 7 тыс. рублей, а в мелких городах и селах сумма варьируется от 1 — 2 тыс. рублей. Еще до 5 тыс. рублей нужно заплатить, если подавать документы на регистрацию в Росреестр через нотариуса в электронном виде. Впрочем, эти расходы ложатся на покупателя при его желании ускорить процесс регистрации права собственности до 1 дня.

Сумма за технические и юридические услуги нотариуса может сильно колебаться в зависимости от того, сколько работы было произведено. Некоторые виды работ обязательны и включаются в размер госпошлины, за другие придется доплатить дополнительно. К обязательным относятся:

  • проверка документации, а также личности продавца и покупателя;
  • удостоверение сделки;
  • установление вменяемости и дееспособности участников сделки;
  • подтверждение законности сделки;
  • подготовка и выдача документов для регистрации в Росреестре;
  • проверка юридической чистоты объекта.

Пример расчета стоимости

Рассмотрим на примере, сколько стоит оформление купли-продажи квартиры у нотариуса. Предположим, продается квартира стоимостью 3 млн рублей, находящаяся в общей долевой собственности супругов. Такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поэтому нотариус готовит договор, проверяет юридическую чистоту сделки, правоспособность и дееспособность ее участников. При этом продавцам нужно будет заплатить:

  • госпошлину 0,5% от 3 млн, что равняется — 15 тыс. рублей;
  • за правовую и техническую работу — 5 тыс. рублей.

Итого получается сумма 20 тыс. рублей, которая может быть немного ниже или выше, в зависимости от тарифов конкретного нотариуса на правовую и техническую работу. Отметим, что государственную пошлину в полном объеме обязаны уплачивать не все категории граждан. В частности, инвалиды 1 и 2 группы вносят только половину суммы. Полный перечень льгот по оплате госпошлины изложен в ст. 333.38 Налогового кодекса Российской Федерации.

Сделки с привлечением посредников

На рынке недвижимости работает большое количество агентств, предоставляющих комплекс услуг по поиску и продаже жилья, а также по юридическому сопровождению сделок. К ним относятся:

  • организация рекламной кампании, необходимой для более эффективного поиска покупателя или продавца недвижимости;
  • проведение показов жилья потенциальным покупателям перед продажей;
  • предоставление списка документов, необходимых для сделки;
  • урегулирование приватизационных вопросов;
  • согласование условий и сроков взаиморасчетов;
  • предварительная подготовка документов на сделку;
  • составление любых договоров о купле продаже;
  • помощь в регистрации заключенных договоров в Росреестре;
  • организация взаиморасчетов через банковскую ячейку;
  • разрешение проблем, связанных со снятием с регистрационного учета бывших жильцов квартиры;
  • сопровождение процедуры регистрации в Росреестре права собственности новым владельцем недвижимости.

На вопрос, сколько стоит продать квартиру через агентство, нельзя ответить однозначно. Окончательная сумма комиссионного вознаграждения зависит от многих факторов:

  • стоимости продаваемого жилья;
  • наличия всех необходимых документов;
  • известности самого агентства.

Крупные известные компании чаще всего за свои услуги берут от 3 до 5% от стоимости квартиры. В случае продажи дорогостоящего жилья это значительная сумма, поэтому самостоятельная продажа позволяет хорошо сэкономить.

Посредническими услугами занимаются и частные риэлторы. Сколько стоит оформить куплю-продажу квартиры у них — зависит от текущей ситуации на рынке данных услуг в вашей местности и запросов конкретного агента. Если вам требуется помощь лишь в документальном сопровождении сделки, то сумма будет небольшая, а вот поиск покупателя, ведение переговоров, проверка юридической чистоты с гарантией стоит не меньше чем в крупных компаниях.

Статья написана по материалам сайтов: www.cian.ru, kvartira-bez-agenta.ru, pravoved.ru, www.domofond.ru, novostroyki.guru.

»

Предыдущая
ОбразецКак правильно составить договор аренды квартиры: образец заполнения, а также условия соглашения между физическими лицами касательно жилого помещения
Следующая
ОбразецКак составить договор дарения доли квартиры: образец 2020
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector