Расторжение договора социального найма жилого помещения: образец соглашения, условия, а также как принимается решение в судебном порядке

Образцы документов

Популярное

Порядок расторжения договора найма жилого помещ.

Государственные органы исполнительной власти РФ

Расторжение договора купли-продажи

Дополнение к апелляционной жалобе

Нарушение трудового договора

Содержание статьи

На основании ст. 83 ЖК РФ, договор соцнайма жилплощади вправе в письменной форме расторгнуть в любое время по обоюдному согласию сторон. Рассмотрим в этой статье порядок расторжения договора социального найма.

Чтобы решить вопрос, связанный с расторжением договора, вам достаточно:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем правом углу.
  • Позвонить:

Содержание

Причины прекращения договора соцнайма

Несмотря на сходные понятия, под словами «расторжение» и «прекращение» договора все же скрываются разные процессы. ЖК РФ включает лишь 2 причины прекращения соглашения соцнайма:

  • смерть нанимателя, который проживает в одиночку;
  • уничтожение квартиры в физическом плане.

Во всех иных случаях данный договор расторгается: либо их обоюдным соглашением, либо одной из сторон.

Расторжение договора социального найма в судебном порядке

Итак, расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя возможно лишь в судебном порядке. Также наниматели могут расторгнуть соглашение по своей инициативе, сообщив об этом наймодателя за 30 дней. Предупреждение нужно представить в письменной форме.

Основания прекращения или расторжения договора социального найма, по которым соглашение расторгается по инициативе нанимателя, не ограничиваются законодательством. Перечень оснований для прекращения действия договора по инициативе наймодателя, упомянутый в ст. 83 ЖК РФ, представлен исчерпывающим.

Прекращение договора соцнайма жилого помещения по требованию наймодателя имеет место в суде в случае:

  1. неоплата нанимателем за жилое помещение и (либо) коммунальные услуги более полугода;
  2. повреждения или разрушения жилого помещения нанимателем либо иными гражданами, за действия которых он отвечает;
  3. постоянного нарушения законных интересов соседей, что не дает возможности совместного проживания на одной жилплощади;
  4. применения жилплощади не по назначению.

К тому же в особых случаях соглашение может не расторгаться, а прекращаться в связи со смертью квартиросъемщика либо при разрушении жилья.

Важно! Если в вопросе с муниципальным помещением арендаторы имеют гарантии и законные права, при частном найме условия прекращения договора оговариваются в основном в пользу собственника.

Как расторгнуть договор социального найма жилого помещения

Прекращение договора соцнайма, выселение из жилья, если этого требует собственник, возможно в судебном порядке. Все осуществляется на основании решения суда, которое уже вступило в силу. Для его получения владелец жилого помещения, в данной ситуации муниципалитет, обращается в судебные органы.

Обратите внимание! Жилищный спор, включая выселение граждан из социального жилья, подсуден районным судам. Из них необходимо выбрать тот, который располагается в месте нахождения социального жилья, а затем обратиться в него с иском.

Форма заявления будет следующей:

  • информация о суде, в который адресован иск, об ответчике и истце;
  • описание неправомерных действий нанимателя и доказательная база этого;
  • в мотивировочной части необходимо отметить, какие именно статьи жилищного права нарушают наниматели своим поведением, а также факты их отказа прекратить это;
  • просьба признать у ответчика (ответчиков) отсутствие оснований проживания в квартире, которая получена им по соглашению соцнайма.

Кроме того, к заявлению требуется приложить всю документацию, перечисленную в нем.

Также потребуются следующие бумаги:

  1. подлинник соглашения соцнайма;
  2. техпаспорт жилья;
  3. доверенность представителя муниципалитета;
  4. информация о регистрации нанимателей (форма 9);
  5. копия требования к нанимателю об устранении правонарушений;
  6. квитанция об оплате госпошлины;
  7. сведения о квартире, которая будет предоставлена взамен;
  8. прочие документы, доказывающие позицию истца.

Для правильного составления искового заявления лучше обратиться к профессиональному юристу.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма предполагает аренду помещения у государства или органов местного самоуправления. На предоставление соответствующего жилья имеют право малоимущие семьи, военные, работники государственных структур. Заключаемое соглашение подлежит обязательной регистрации и предусматривает определенный порядок действий при его упразднении. Особое внимание следует уделить основаниям для аннулирования договоренности.

Основания расторжения договора социального найма зависят от инициатора соответствующей процедуры. Нанимателю нет необходимости указывать причины прекращения договоренности. Достаточно лишь подать заявление уполномоченному лицу о желании расторгнуть соглашение о социальном найме.

Наймодателю для аннулирования соглашения следует учитывать предписания законодательства. Статья 83 Жилищного кодекса РФ определяет следующие основания для расторжения договора социального найма жилого помещения:

  • отсутствие оплаты за аренду или коммунальные услуги в течение полугода;
  • разрушение или нанесение существенного ущерба жилью;
  • постоянное нарушение общественного порядка, права и интересы соседей;
  • использование жилья не по назначению, предусмотренному договором социального найма.

Также расторжение соглашения предусматривается в случае смерти нанимателя или при изменении статуса жилого помещения. Проведение капитального ремонта, предполагающего изменение площади, предназначение дома под снос или его изъятие из жилого фонда – все подобные ситуации влекут за собой расторжение договора социального найма на основаниях, не зависящих от сторон.

В каких случаях нельзя расторгнуть договор?

Расторжение договора соцнайма недопустимо при отсутствии оснований. Если наниматель исправно оплачивает аренду по условиям социального найма, обеспечивает сохранность жилья и не нарушает общественный порядок – расторгнуть договоренность в одностороннем порядке не допускается.

Следует при этом отличать расторжение договора социального найма от выселения. Таковое регламентируется статьей 85 ЖК РФ и возможно в следующих ситуациях:

  • снос аварийного дома, в котором находится предоставленное жилье;
  • изъятие соответствующего земельного участка под государственные или муниципальные нужды;
  • перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой;
  • непригодность недвижимости для дальнейшего проживания;
  • проведение капитального ремонта, предполагающее существенное изменение жилой площади;
  • предоставленная недвижимость передается религиозной организации.

В этих ситуациях расторжение договора социального найма осуществляется в связи с выселением. Нанимателю предоставляется аналогичное жилье взамен утраченного, в том же регионе города. Допускается при его согласии перевод в иную местность.

Порядок расторжения по инициативе наймодателя

Расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя осуществляется по следующим этапам:

  • определение оснований для прекращения договоренности;
  • соблюдение досудебного порядка действий – направление уведомления нанимателю о желании расторгнуть соглашение;
  • при согласии – расторжение договора социального найма по обоюдной договоренности;
  • при отказе или отсутствии ответа – сбор документов, подтверждающих выявленные основания;
  • обращение с исковым заявлением в суд.

В приведенной процедуре ключевую роль играют основания для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя. К таковым относят:

  • непригодность выделенных помещений для дальнейшей эксплуатации – предполагается выселение с предоставлением нового жилья;
  • использование помещений не по их назначению;
  • нанесение ущерба, разрушение выделенной недвижимости;
  • нарушение прав соседей;
  • неуплата за проживание и коммунальные услуги.

Отсутствие своевременного внесения средств за проживание учитывается за полугодовой период. В случае кратковременного съема в расчет берется невнесение средств два раза подряд.

Как расторгнуть по инициативе нанимателя?

Аннулировать действие договора социального найма по инициативе нанимателя допускается по упрощенной процедуре. Для расторжения следует подать заявление на имя наймодателя.

Если наниматель проживает не один, в обязательном порядке должны быть учтены мнения всех членов семьи. Для расторжения договора социального найма они также дают письменное согласие.

Соглашение расторгается в двух ситуациях – при наличии собственного жилья, когда необходимость съема теряет актуальность, или при необходимости переезда. Во второй ситуации предоставление недвижимости предполагает заключение нового соглашения.

Расторжение по соглашению сторон

Упрощенная процедура расторжения договора социального найма относится и к обоюдному согласию сторон. Законодательство не закрепляет определенного порядка действий для соответствующих ситуаций. Однако во избежание последующих претензий следует учесть определенные нюансы.

Для аннулирования контракта в произвольной форме составляется соглашение. В нем указываются паспортные данные сторон и намерение о расторжении договора социального найма по обоюдному согласию. Прописываются и реквизиты основного соглашения о социальном найме.

Рекомендуется также составлять передаточный акт. Его назначение – зафиксировать факт передачи квартиры, ее состояние, отсутствие претензий сторон друг к другу. Составляется документ также в произвольной форме с внесением существенных сведений.

Порядок действий через суд

Прекращение договора соцнайма жилья через суд осуществляется обычно по инициативе наймодателя. Для инициации процедуры соблюдается приведенный порядок действий. Главными аспектами становятся основания для судебного разбирательства и выполнение процедуры досудебного урегулирования.

До подачи искового заявления наймодатель должен уведомить нанимателя об основаниях для расторжения и необходимости погашения долгов или нанесенного ущерба. Только при отсутствии ответа или возможности для самостоятельного урегулирования вопроса, допускается обратиться в суд.

Подать иск в суд следует со следующими документами:

  • паспорт истца;
  • правоустанавливающие документы на владение указанным помещением;
  • договор социального найма, на расторжение которого подается иск;
  • бумаги, свидетельствующие о приведенных основаниях;
  • доказательства соблюдения досудебной процедуры;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Исковое заявление

Исковое заявление о расторжении договора социального найма составляется по стандартной форме:

  • указывается наименование суда, в который подается иск;
  • приводятся полные имена, адреса и контакты истца и ответчика;
  • прописываются реквизиты договора, кратко излагаются его условия;
  • определяются те условия, которые были нарушены нанимателем, рассчитывается размер ущерба;
  • описываются попытки досудебного урегулирования, уведомления, жалобы;
  • указывается цель иска – расторжение договора социального найма и получение разрешения на выселение нанимателя с занимаемой недвижимости;
  • приводится перечень прилагаемых документов, проставляется дата и подпись.

Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика. В определенных ситуациях госпошлина может не уплачиваться, если истцом выступают органы местного самоуправления.

Правовые последствия

Правовые последствия расторжения любого соглашения – прекращение соответствующих прав и обязательств. В договоре социального найма соответствующими аспектами являются:

  • предоставление жилых помещений;
  • внесение оплаты за их использование и предоставленные коммунальные услуги.

Аннулирование договоренности о социальном найме по обоюдному согласию предполагает прекращение данных обязательств. Если аннулирование осуществляется через суд, следует учитывать также и принудительное выселение.

На основании решения суда, наймодатель получает право требовать выселения из жилья после расторжения соглашения. Допускается и принудительное применение соответствующих мер с помощью правоохранительных органов или судебных приставов.

Расторжение договора социального найма через суд может предполагать возникновение дополнительных обязательств. По распоряжению суда наниматель может быть обязан выплатить задолженность по оплате или возместить нанесенный ущерб.

Как расторгнуть договор социального найма жилого помещения?

При заключении договора социального найма жилого помещения лицу предоставляется жилье, принадлежащее государственной или муниципальной собственности. Получить обозначенное жилое помещение имеют право следующие категории граждан: малоимущие семьи, работники государственных структур, военнослужащие. После того как договор социального найма недвижимого имущества был подписан обеими сторонами данных правоотношений, его в обязательном порядке требуется зарегистрировать в соответствующем государственном органе. Помимо этого, при оформлении представленного документа рекомендуется предусмотреть процедуру прекращения дальнейшего сотрудничества. Особое внимание необходимо уделить обстоятельствам, на основании которых возможно инициировать процесс расторжения договора социального найма жилого помещения.

Это важно знать:  Договор купли-продажи квартиры с обременением: что это значит и как можно заключить сделку на приобретение такой недвижимости, а также образец документа

Согласно статье под номером 84 Жилищного кодекса Российской Федерации, гражданин имеет право инициировать процедуру досрочного расторжения договора социального найма жилого помещения, когда у него появляется данная необходимость. Однако важным уточнением является тот факт, что аннулирование соглашения возможно если родственники, которые проживают с нанимателем, согласны на расторжение контракта об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления. Причем, представленное согласие должно быть составлено в письменном виде. Согласие наймодателя необязательно.

О других нюансах аннулирования договора социального страхования жилого помещения возможно узнать, ознакомившись с текущей статьей. О том, на каких основаниях происходит расторжение представленного соглашения, а также какой порядок прекращения дальнейшего сотрудничества по инициативе каждого из участников данных правоотношений. Помимо этого статья содержит сведения о правилах составления мирного соглашения и искового заявления, которое оформляется для расторжения договора социального найма жилого помещения в суде.

Основания для расторжения договора социального найма жилого помещения

Обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения договора социального найма жилого помещения, зависят от того, кто из представителей данных договорных отношений является инициатором прекращения дальнейшего сотрудничества. Нанимателю не требуется обозначать причину, на основании которой происходит процесс расторжения договора социального найма жилого помещения. Ему достаточно лишь оформить специальное заявление, в котором указать о желании аннулировать представленное соглашение и направить его уполномоченному лицу.

В свою очередь наймодателю, для инициирования процесса расторжения договора социального найма жилого помещения, требуется учитывать предписания российского законодательства. В содержании статьи под номером 83 Жилищного кодекса Российской Федерации обозначены обстоятельства, на основании которых возможно аннулировать данное соглашение.

Законные основания для расторжения договора социального найма жилого помещения:

  • Если наниматель не оплачивает арендную плату или коммунальные услуги на протяжении полугода;
  • Недвижимому имуществу был нанесен существенный ущерб или оно было полностью разрушено по вине лица, которое арендовало его;
  • Если наниматель неоднократно нарушает правила общественного порядка, а также ущемляет права и интересы лиц, которые живут по соседству;
  • Физическое лицо, взявшее в аренду данное жилое помещение, не использует его по назначению, которое обозначено в ранее заключенном договоре социального найма.

Также расторжение представленного документа возможно, если наниматель умрет или статус жилого помещения будет изменен. Осуществление капитального ремонта, который заключается в изменении площади жилья, сносе жилого помещения, изъятии дома из жилого фонда. Каждая из этих причин влечет за собой расторжение договора социального найма.

Когда невозможно расторжение договора социального найма жилого помещения?

При отсутствии оснований для расторжения, аннулирование договора социального найма жилья невозможно. Если физическое лицо, которое арендовало данное недвижимое имущество, исправно и своевременно оплачивает арендную плату, которая обозначена в содержании соглашения, а также обеспечивает сохранность жилого помещения и не нарушает общественный порядок, то наймодатель не имеет возможности инициировать процесс расторжения договора социального найма жилья в одностороннем порядке.

Требуется отметить, что не следует путать расторжение представленного соглашения от выселения.

Данное действие регламентируется статьей под номером 85 Жилищного кодекса Российской Федерации и возможно в следующих случаях:

  • Дом, в котором находится данное жилое помещение, является аварийным и его сносят;
  • Если земельный участок, на котором находится дом, изымается для государственных или муниципальных нужд;
  • Если недвижимость была переведена из жилого фонда в нежилой;
  • Жилое помещение непригодно для дальнейшего проживания;
  • Если осуществляется капитальный ремонт, в результате чего жилая площадь будет существенно изменена;
  • Жилая площадь, которую лицо получило при заключении договора социального найма передается религиозной организации.

В представленных случаях осуществляется процедура расторжения договора социального найма жилья по причине выделения. В обозначенной ситуации нанимателю предоставляется аналогичное жилое помещение взамен на то, которые он утратил. Новая недвижимая собственность должна быть в том же районе, что и старое жилье. Однако допускается перевод в другую местность, но в данной ситуации в обязательном порядке следует получить согласие нанимателя.

Расторжение договора социального найма в одностороннем порядке

Инициировать процедуру расторжения договора социального найма жилого помещения в одностороннем порядке имеет право каждый из участников данных правоотношений.

Процесс прекращения действия договора социального найма жилья по инициативе наймодателя происходит согласно следующим этапам:

  • Для начала требуется определить обстоятельства, на основании которых будет осуществляться процесс расторжения соглашения об аренде недвижимости, собственником которого выступают органы государственной власти или местного самоуправления;
  • После того как причины были определены, наймодателю требуется соблюсти досудебный порядок решения данного разногласия — оформить специальное уведомление, в котором указать о желании прекратить дальнейшее сотрудничество с нанимателем по обоюдному согласию. Обращение в обязательном порядке должно быть письменно оформлено. Направляется оно посредством почтовых услуг, а именно заказным письмом с обратным уведомлением. Помимо этого наймодатель имеет право принести данное извещение лично в руки нанимателю. Однако в обозначенном случае существует важный нюанс. При предоставлении уведомления лично наймодателю требуется оформить два экземпляра извещений, по одному на каждого участника правоотношений. На обращении, которое остается у заявителя, наниматель должен оставить свою подпись, подтверждая факт принятия и ознакомления с документом;
  • Если ответчик согласен, то происходит расторжение договора социального найма жилого помещения по обоюдному согласию участников данных договорных отношений. В представленном случае стороны сделки оговаривают все нюансы прекращения дальнейшего сотрудничества, а после того как пришли к общему мнению, составляется специальное мирное соглашение, в котором указываются условия аннулирования контракта;
  • Если наниматель отказывается от расторжения договора социального найма жилья или игнорирует заявление, то наймодатель имеет право обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением. Иск направляется в суде по месту регистрации нанимателя;
  • Также следует отметить, что помимо искового заявления, наймодателю требуется собрать пакет необходимой документации, при помощи которой он сможет доказать обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения договора социального найма жилого помещения.

В представленной ситуации ключевую роль играют причины, на основании которых происходит процедура аннулирования соглашения об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления.

Основания для расторжения соглашения о социальном найме по инициативе нанимателя:

  • Если выделенное для аренды жилое помещение непригодно для дальнейшей эксплуатации. В представленном случае гражданина выселяют и предоставляют новое жилье;
  • Недвижимая собственность, переданная лицу по договору, используется не по назначению;
  • Если жилому помещению был нанесен определенный ущерб или оно было полностью разрушено по вине нанимателя;
  • Если права соседей были нарушены действиями лица, который заключил контракт об аренде жилья, принадлежащего к государственной или муниципальной собственности;
  • Наниматель неоднократно нарушает срок, предоставленный для выплаты арендного платежа;
  • Если не оплачиваются коммунальные услуги.

При долгосрочном найме социального жилья учитывается полугодовой срок, в течение которого наниматель не вносил платежи. В случае оформления договора на краткосрочный период времени расторжение соглашения последует после неуплаты средств в течение двух раз подряд.

Помимо расторжения договора представленным способом, возможно прекратить дальнейшее сотрудничество и по инициативе нанимателя. Делается это по упрощенной схеме. Для аннулирования соглашения о социальном найме жилого помещения, нанимателю требуется оформить специальное заявление, в котором указать о своем желании инициировать процесс расторжения договора и направить его наймодателю.

Уведомление направляется другому участнику правоотношений при помощи заказного письма с обратным извещением либо передается лично в руки. Если инициатор расторжения договора социального найма жилого помещения выберет второй вариант предоставления обращения, то ему требуется оформить два экземпляра данного документа, для каждой из сторон сделки. Одно из уведомлений остается у заявителя, на котором в обязательном порядке должен расписаться получатель, подтверждая тот факт, что он получил документ и ознакомился с ним.

По причине того, что нормы законодательства Российской Федерации не содержат типовой формы указанного обращения, оно составляется в свободном формате с использованием делового стиля изложения информации.

Уведомление о расторжении договора социального найма жилого помещения должно содержать следующие сведения:

  • Личные и контактные данные участников данных правоотношений;
  • Полное название — «Уведомление о расторжении договора социального найма жилого помещения»;
  • Обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения документа;
  • Требование инициатора;
  • Дата, после наступления которой контракт станет недействительным;
  • В завершении указывается дата оформления документа, а также ставится подпись заявителя.

Если наниматель по договору социального найма является не единственным жильцом квартиры, требуется учесть мнения остальных членов семьи. Они также должны дать согласие на расторжение соглашения.

Представленное соглашение аннулируется в двух случаях — если у нанимателя появляется собственное жилье или когда ему необходимо переехать в другое место. Во второй ситуации гражданин заключает новый договор социального найма жилого помещения.

Расторжение договора социального найма по соглашению сторон

Самым легким способом прекратить дальнейшее сотрудничество в представленном случае является заключение между участниками правоотношений специального мирного соглашения. Нормы законодательства Российской Федерации не содержат установленного порядка действий при аннулировании контракта соответствующим способом. Для того чтобы избежать дальнейших претензий перед тем как подписать обозначенный документ, нанимателю и наймодателю следует оговорить все нюансы расторжения договора социального найма жилого помещения.

Для расторжения соглашения об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления, сторонам сделки требуется оформить специальное соглашение. После того как участники данных договорных отношений подпишут обозначенный документ, договор социального найма жилого помещения становится недействительным. Соглашение о прекращении действия контракта, заключенного между нанимателем и наймодателем, представляет собой документ, в содержании которого указываются сведения о намерениях сторон сделки прекратить дальнейшие взаимоотношения касательно определенного документа.

Мирное соглашение о расторжении договора социального найма жилого помещения в обязательном порядке должно содержать следующие данные:

  • Для начала требуется прописать личные и контактные данные участников данных договорных отношений. Информация о нанимателе и наймодателе указывается согласно той, которая обозначена в договоре социального найма жилого помещения, а именно: Фамилия, имя и отчество, а также контактные данные обо всех представителях правоотношений;
  • Регистрационный номер оформляемого соглашения;
  • Полное название составляемого документа: «Соглашение о расторжении договора социального найма жилого помещения»;
  • После необходимо указать реквизиты документа, который наниматель и наймодатель желают расторгнуть. Требуется прописать дату и место оформления, а также идентификационный номер и полное название;
  • Далее следует указать дату, при наступлении которой прекращается действие расторгаемого документа. В представленной ситуации рекомендуется прописать следующее выражение: «…с момента, когда наниматель и наймодатель подпишут соглашение…»;
  • Если участники данных правоотношений выполнили, возложенные на них контрактом, обязательства, и у них не осталось взаимных претензий, то данный факт в обязательном порядке указывается при оформлении соглашения. Если наниматель и наймодатель не урегулировали все вопросы, касающиеся расторжения договора социального найма жилья, то данный факт также требуется прописать. Помимо этого необходимо обозначить порядок и сроки разрешения разногласия;
  • Далее следует прописать количество оформленных экземпляров соглашения;
  • В завершении требуется обозначить место и дату оформления акта, а также участники данных правоотношений должны поставить свои подписи.

Представленный выше образец соглашения оформлен согласно требованиям законодательства Российской Федерации. Содержание представленного акта может отличаться. Это зависит от особенностей сделки. Перед тем как приступить к составлению соглашения о расторжении договора социального найма жилого помещения, рекомендуется ознакомиться с типовой формой и добавить необходимую информацию, если это требуется.

Это важно знать:  Бухучет в ТСЖ, как вести: что включать в доходы при УСН, пример заполнения книги учета хозяйственных операций и образец учетной политики

Помимо этого, рекомендуется оформить акт приема — передачи. Обозначенный документ необходим для того, чтобы зафиксировать факт передачи жилья, а также то, в каком оно состоянии является на момент передачи. Помимо этого в содержании передаточного документа прописываются сведения о том, что у нанимателя и наймодателя отсутствуют претензии друг к другу.

Расторжение договора социального найма жилого помещения через суд

Зачастую, инициатором расторжения договора социального найма жилого помещения через суд является наймодатель. Для того чтобы инициировать процесс прекращения дальнейшего сотрудничества посредством направления искового заявления в судебную инстанцию, заявителю требуется соблюсти определенный порядок действий.

Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения через суд:

  • Для начала наймодатель должен найти обстоятельства, на основании которых возможно инициировать процесс аннулирования контракта об аренде жилья, принадлежащего государственной или муниципальной собственности;
  • После истцу требуется собрать документы, которые могут подтвердить данные основания;
  • Далее наймодателю требуется оформить специальное уведомление, которое направляется другому участнику сделки. В извещении требуется указать о желании инициировать процесс расторжения соглашения об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления. Помимо этого требуется указать о необходимости погасить долги по арендной плате или возместить нанесенный ущерб, если такие имеются;
  • После того как оповещение было оформлено, его требуется направить ответчику. Делается это посредством заказного письма с обратным уведомлением. Также наймодатель имеет право принести обращение лично в руки нанимателю. Для этого истцу следует заблаговременно составить два экземпляра данного документа, один из которых предоставляется ответчику, а другой остается у заявителя. Однако на экземпляре наймодателя в обязательном порядке должен поставить подпись наниматель, подтверждая факт принятия и ознакомления с актом;
  • Если ответчик отказывает истцу в расторжении представленного контракта, то наймодатель имеет право направиться в суд с исковым заявлением;
  • Суд принимает иск инициатора аннулирования договора к рассмотрению, если соблюден досудебный порядок урегулирования разногласия и данный факт подтвержден при помощи соответствующего документа. Отказ нанимателя должен быть оформлен в письменном виде;
  • После назначается слушание, а после судом принимается решение.

Направить в судебную инстанцию иск необходимо со следующим пакетом документов:

  • Паспорт заявителя или другой документ, который сможет подтвердить его личность;
  • Акт, свидетельствующий о том, что лицо обладает правом собственности на данное жилье;
  • Договор социального найма жилого помещения, который инициатор желает расторгнуть;
  • Документы, доказывающие обстоятельства, на основании которых происходит аннулирование контракта;
  • Акт, свидетельствующий о том, что досудебная процедура была соблюдена наймодателем;
  • Квитанция, доказывающая, что истец оплатил государственную пошлину.

Исковое заявление

Общие требования гласят, что исковое заявление в обязательном порядке составляется в письменном виде. Однако на сегодняшний день существует возможность оформить иск не только в письменном, но и в печатном виде. Текст документа должен содержать только достоверную информацию, в противном случае исковое заявление не будет принято судом. Помимо иска инициатор расторжения договора социального найма жилого помещения должен предоставить документы, свидетельствующие о том, что основания для аннулирования документа достоверны. В противном случае иск также не будет принят судом. Оформляется исковое заявление в нескольких экземплярах — каждому участнику сделки по одному.

Иск о расторжении договора социального найма жилого помещения должен содержать следующие данные:

  • Полное наименование судебной инстанции, в которую направляется иск;
  • Личные и контактные данные нанимателя и наймодателя;
  • Полное название оформляемого акта: «Исковое заявление о расторжении договора социального найма жилого помещения»;
  • Обстоятельства, на основании которых происходит аннулирование документа;
  • Требования наймодателя;
  • Список приложенных к иску документов;
  • В завершении прописывается место и дата составления искового заявления, а также ставится подпись заявителя.

Исковое заявление направляется в районный суд по месту регистрации нанимателя. В определенных случаях государственная пошлина не уплачивается. Возможно это, если истцом выступают органы местного самоуправления.

Последствия расторжения договора социального найма жилого помещения

Правовым последствием аннулирования любого контракта является прекращение установленных данным соглашением прав и обязательств.

Правовыми последствиями при расторжении договора социального найма жилого помещения:

  • Наниматель должен вернуть жилье;
  • Если лицо, арендующее недвижимость, имеет долги по арендной плате или по коммунальным услугам, то он должен возместить все задолженности.

При аннулировании представленного документа путем заключения сторонами сделки специального мирного соглашения, права и обязанности участников данных правоотношений прекращаются по обоюдному согласию. Если прекращение дальнейшего сотрудничества происходит по решению судебного решения, что необходимо учитывать и принудительное выселение.

На основании постановления судебной инстанции, наймодатель получает право требовать от нанимателя выселения из жилого помещения после расторжения договора социального найма. Возможно и принудительное применение соответствующих мер. Делается это при помощи правоохранительных органов или судебных приставов.

Расторжение договора социального найма жилого помещения: основания, способы

Человек пользуется домом или квартирой либо по праву собственности, либо по найму. Приобретя квартиру (приватизация, покупка), гражданин становится ее законным владельцем, снимая — арендатором (нанимателем). Если собственник жилья – государство в лице муниципалитета, то это – социальный наем.

В зависимости от инициатора, расторжение возможно двумя способами:

  • добровольное;
  • через обращение в суд.

Законные причины

В соглашении о найме есть две стороны — гражданин (наниматель) и собственник жилья (муниципалитет), каждая из которых имеет права и обязанности. При изменении обстоятельств может встать вопрос о расторжении договора.

Основания прекращения договора можно разделить на две группы:

  • нарушение нанимателем условий договора. Инициатором выступает собственник жилья;
  • решение гражданина о прекращении проживания по данному адресу.

Основания расторжения договора социального найма перечислены в ст. 83 Жилищного кодекса РФ. Список причин ограничен, самостоятельно расширить его нельзя.

Аннулирование договора соцнайма жилого помещения осуществляется путем:

  • разрушения жилого помещения, в том числе и по непреодолимым причинам;
  • кончина нанимателя, если он проживал один;
  • по взаимному согласию;
  • по желанию нанимателя, в том числе, в случае переезда в другое жилье;
  • по инициативе собственника – по причинам постоянных нарушений жильцом условий соглашения.

Когда нельзя расторгать соглашение?

Расторгнуть договор соцнайма невозможно, если в результате будут нарушены права других лиц, в основном — социально уязвимых категорий.

В первую очередь, речь идет о несовершеннолетних детях квартиросъемщика. Сначала следует провести работу по лишению родителей прав по воспитанию детей. Службы опеки (попечительства) найдут того, кто будет заботиться о детях и определят их место проживания: в новой семье или в учреждениях соцзащиты.

Не подлежит расторжению договор соцнайма с лицами:

  • осужденными к отбыванию наказания;
  • проходящими лечение в психиатрических организациях здравоохранения;
  • длительный период не находящиеся в жилье по уважительным причинам (например, командировка военнообязанных лиц).

Как расторгнуть договор социального найма по инициативе одной из сторон?

Имея намерение, жилец вправе расторгнуть договор в любое время.

При этом, закон обязывает его:

  • произвести расчет по жилищно-коммунальным платежам;
  • передать помещение в исправном техническом и санитарном состоянии.

Важно! Если гражданин проживает не один, то к заявлению о расторжении соглашения необходимо приложить письменное согласие всех зарегистрированных на жилплощади членов семьи.

Основной причиной расторжения договора социального найма жилого помещения по желанию нанимателя является его выезд по другому адресу. Датой прекращения отношений в данном случае будет день освобождения квартиры семьей гражданина.

По инициативе наймодателя возможно прекратить правоотношения, если:

  • квартиросъемщик имеет долги по ЖКХ более, чем 6 месяцев;
  • помещение имеет значительные повреждения по вине нанимателя или лиц, за чьи поступки он в ответе (его члены семьи, гости, поднаниматели). Понятно, что при вторжении грабителей или в случае пожара, предотвратить повреждение жилья человек не сможет;
  • гражданин ведет образ жизни, систематически нарушающий права соседей. Такие случаи распространены — музыкальное сопровождение в ночное время, к примеру;
  • наниматель самовольно поменял целевое назначение жилья, например, открыл там салон услуг или наладил промышленное производство.

Расторжение договора по обоюдному согласию наймодателя и нанимателя

Самый приятный вариант расторжения договора социального найма жилого помещения – обоюдное согласие. Обе стороны считают прекращение правоотношений правильным и необходимым. Инициатором в данном случае может выступать любая сторона – и жилец и наймодатель.

Если договор расторгается по инициативе гражданина, то ему необходимо обратиться с заявлением в муниципалитет в любое время — ограничений для подачи такого ходатайства нет. Другой вариант, когда инициатива расторжения исходит от наймодателя, а гражданин не доводит дело до судебных разбирательств и добровольно выселяется из квартиры.

Обращение в суд

В случае, если нарушающий обязанности жилец отказывается полюбовно прекратить правовые отношения, собственник (муниципалитет) принимает решение судиться. Такие дела рассматриваются судами районного уровня по месту нахождения жилого фонда. Для обращения в суд, наймодатель, в первую очередь, составляет исковое заявление.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • подлинный договор социального найма;
  • сведения о регистрации (прописке) гражданина;
  • переписку с нанимателем по вопросу освобождения квартиры в добровольном порядке;
  • копию техпаспорта помещения.

Также следует приобщить общеустановленные документы, необходимые для обращения в суд: доверенность лица, представляющего интересы ответчика, платежку об оплате госпошлины.

Образец искового заявления

Строгая форма искового заявления законодательно не закреплена. Необходимо лишь соблюсти основные условия, указанные ниже.

Структура искового заявления о расторжении договора социального найма выглядит так:

  • наименование судебного органа;
  • наименование и реквизиты истца (юридический адрес, телефон);
  • сведения об ответчике (фамилия, имя, отчество, адрес регистрации по месту жительства, телефон);
  • название иска;
  • информация о ситуации, послужившей основанием для обращения в суд;
  • доказательства нарушения ответчиком условий договора;
  • указания на нормы действующего законодательства РФ, согласно которым выставлены исковые требования;
  • суть исковых требований;
  • перечень документов, прилагаемых к исковому заявлению;
  • дата подачи заявления, подпись истца или его представителя.

Последствия

После прекращения действия договора социального найма жилого помещения все обязательства наймодателя по отношению к гражданину аннулируются. Самым тяжелым последствием является выселение из жилья.

Важно! Выселение на основании решения суда по иску муниципалитета производится без предоставления гражданину другого жилья. Несмотря на тяжесть санкций следует сказать, что вина за такое решение полностью лежит на самом гражданине, который упорно не принимал меры к исправлению нарушений. Доведение муниципалитетом дела до суда происходит в крайних случаях, когда все иные возможности исчерпаны. Есть исключение: если выселяют из-за задолженности по ЖКХ, то другое жилье обязаны дать, но по нормативам для общежитий.

Законом предусмотрена обязанность обеспечения иным жилым помещением при выселении, если нет возможности сохранить имеющееся в натуральном виде: его снос, перевод в нежилое, капитальный ремонт или реконструкция.

Апелляционное определение Московского городского суда от 26 мая 2014 N 33-16806/14 (ключевые темы: расторжение договора социального найма — жилой фонд — коммунальные услуги — члены семьи — право пользования жилым помещением)

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

26 мая 2014 года г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

Председательствующего Чубаровой Н.В.,

судей Куприенко С.Г., Олюниной М.В.,

при секретаре Золотых В.И.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Чубаровой Н.В.,

гражданское дело по апелляционной жалобе Доводжяна М. Г. на решение Перовского районного суда г. Москвы от 11 марта 2014 года, которым постановлено:

Исковые требования Никитина М. И. к Доводжяну М. Г., ДЖП и ЖФ г. Москвы о расторжении договора социального найма и признании утратившим права пользования жилым помещением удовлетворить.

Расторгнуть в отношении Доводжяна М. Г. договор социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: ***, от 09.12.2004 N ***.

Это важно знать:  Договор задатка при покупке квартиры и продаже: образец бланка соглашения и расписки, размер суммы, как правильно оформить и в каких случаях возвращается?

Признать Доводжяна М. Г. утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ***.

Никитин М.И. обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора социального найма и признании Доводжяна М.Г. утратившим права пользования жилым помещением по адресу: ***.

Истец Никитин М. И. в суд явился, иск поддержал, пояснив, что Доводжян М.Г. в спорную квартиру не вселялся, ЖКУ не оплачивает, препятствий в пользовании квартирой никогда не чинились. Ответчик утратил право пользования квартирой. Ключи от квартиры Доводжяну М.Г. не вручались, так как ответчик не поддерживал с ним контакта, не пытался въехать в квартиру, прав на квартиру не заявлял.

Ответчик Доводжян М.Г. в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, пояснив, что въехал в квартиру как член семьи нанимателя, т.к. бабушка истца была его супругой, последняя проживает по другому адресу, в договоре социального найма она не указана. До 07.03.2014 пытался въехать в квартиру, приходил, но его не пускали. С каким-либо жалобами по этому поводу не обращался, полицию не вызывал. Ответчик фактически проживает по другому адресу: ***, не может представить подтверждения того, что оплачивал расходы на содержание спорной квартиры, т.к. деньги на эти цели давал истцу, который и оплачивал квитанции.

Представитель Департамента жилищного политики и жилищного фонда г. Москвы Горбунов С.В. просил в иске отказать, так как наймодатель возражает против расторжения договора социального найма.

Третье лицо Логинов Д.А. иск поддержал, пояснив, что ответчик никогда не пытался вселиться в спорную квартиру, у него другая семья, с которой он и проживает. Доводжян М.Г. на контакт не идет, его вещей в квартире нет, оплачивать коммунальные услуги отказывается, помощь в содержании квартиры не оказывает.

Представитель третьего лица УФМС России по г. Москве, не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Судом постановлено изложенное выше решение, которое ответчик просит отменить по доводам апелляционной жалобы.

В заседание апелляционной инстанции представитель третьего лица ОУФМС России по г. Москве не явился, извещен надлежащим образом о дате и месте рассмотрения дела.

Руководствуясь ст. 327 , ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по доверенности Вершинина М.Е., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что судом неправильно применены нормы материального права, в связи с чем решение суда подлежит отмене в соответствии с подп. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.

Суд первой инстанции признал установленным, что договор социального найма был заключен 09.12.2004 года между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и Никитиным М.И. на жилое помещение расположенное по адресу: ***, в качестве членов семьи нанимателя в договоре указаны: Логинов Д.А. (брат нанимателя) и Доводжян М.Г.; однако последний никогда в спорную квартиру не въезжал, не проживал в ней, более 9 лет не пытался вселиться, постоянно проживал по другому адресу, ответчику препятствий пользования квартирой не чинилось, конфликт отсутствовал. Суд первой инстанции указал, что Доводжян М.Г. постоянно проживал и проживает по другому адресу, коммунальные услуги не оплачивает, его вещей в квартире не имеется, в связи с этим ответчик утратил право пользования жилым помещением.

По данным ГП N 69 Доводжян М.Г. за медицинской помощью не обращался, в регистре прикрепленного населения поликлиники он отсутствует, по данным МОВД по району Перово Доводжян М.Г. по спорному адресу фактически не проживает.

Направленные судом извещения ответчику по месту регистрации возвращались с пометкой — «за истечением срока хранения».

По сообщению ГБУ г. Москвы «Культурно — спортивный центр «Форвард» фактическим местом жительства Доводжян М.Г. является: ***, то есть этот адрес Доводжян М.Г. указал работодателю в качестве своего места жительства.

Удовлетворяя исковые требования Никитина М.И., суд первой инстанции исходил из того, что ответчик никогда не вселялся в жилое помещение, расположенное по адресу: ***, проживал в другом жилом помещении, истцы не препятствовали ответчику вселиться и проживать в квартире, ответчик не несет расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг, ремонту.

В ходе судебного разбирательства как в суде первой инстанции, так в суде апелляционной инстанции представитель ДЖП и ЖФ г. Москвы не согласился с исковыми требованиями, указав на то, что по договору социального найма от 09.04.2004 года N *** Департамент является наймодателем жилого помещения, на основании ч. 1 ст. 83 ЖК РФ между нанимателем и наймодателем не было достигнуто соглашение о расторжении договора социального найма в части Доводжян М.Г.; в связи с чем удовлетворение исковых требований Никитина М.И. невозможно, так как спорное жилое помещение предоставлялось нанимателю с учетом прав в улучшении жилищных условий как Никитина М.И., так и Логинова Д.А. и Доводжян М.Г..

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, так как судом первой инстанции неправильно истолкованы положения ст. 83 ЖК РФ

В соответствии со ст. 71 ЖК РФ при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения.

В соответствии с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разъяснения по применению ч. 3 ст. 83 ЖК РФ даны в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», где, в частности, разъяснено следующее.

Разрешая спор о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, суду надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный характер (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из спорного жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на иное жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

Таким образом, Жилищный кодекс РФ не предусматривает такого способа защиты права как предъявление нанимателем жилого помещения иска к члену семьи и наймодателю, который возражает против расторжения договора, о расторжении договора социального найма по тем основаниям, что ответчик не вселялся в жилое помещение.

Суд первой инстанции, установив, что Доводжян М.Г. никогда не вселялся в спорную квартиру, применил не подлежащую применению к указанным в решении суда фактическим обстоятельствам дела норму ст. 83 ЖК РФ, поскольку положения ст. 83 ЖК РФ подлежат применению только в случае добровольного выезда нанимателя из жилого помещения, отказа нанимателя от дальнейшего осуществления прав и обязанностей по договору социального найма; такие обстоятельства не были указаны в основании исковых требований и не были установлены в процессе рассмотрения гражданского дела.

Исходя из положений ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ, согласно которым жилые помещения предназначены для проживания граждан, а право пользования жилым помещением заключается в использовании жилья для непосредственного проживания, гражданин приобретает право пользования конкретным жилым помещением в качестве места своего жительства в случае вселения и непосредственного проживания в нем. Если гражданин после заключения договора социального найма, и являющегося по договору членом семьи нанимателя, не вселился в жилое помещение; на протяжении длительного время проживал по другому фактическому адресу места жительства; не выполнял свои обязанности по оплате расходов по содержанию спорного жилого помещения; то наниматель или члены семьи нанимателя могут обратиться в суд с иском в защиту своих прав и законных интересов о признании одного из члена семьи нанимателя как не приобретшим право пользования на жилое помещение.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Перовского районного суда г. Москвы от 11 марта 2014 года следует отменить, и в удовлетворении исковых требований Никитина М. И. к Доводжяну М. Г., Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о расторжении договора социального найма и признании утратившим права пользования жилым помещением — отказать.

Решение Перовского районного суда г. Москвы от 11 марта 2014 года — отменить.

В удовлетворении исковых требований Никитина М. И. к Доводжяну М. Г., Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о расторжении договора социального найма и признании утратившим права пользования жилым помещением — отказать.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Статья написана по материалам сайтов: pravodoc.com, www.samso.ru, itbu.ru, dom-i-zakon.ru, www.garant.ru.

»

Предыдущая
ОбразецРасторжение договора аренды по соглашению сторон: образец
Следующая
ОбразецСмена управляющей компании - в многоквартирном доме, образец уведомления, процедура, как происходит, решение, порядок, в 2020 году, Жилищный кодекс
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector