Порядок приватизация земельных участков — Статьи и очерки по жилищному праву

Под приватизацией понимается передача государственными или муниципальными образованиями принадлежащего им имущества в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).

В современных условиях правовую основу приватизации земельных участков составляют различные нормативные правовые акты в зависимости от приватизируемого объекта. Приватизация земельных участков может осуществляться одновременно с приватизацией расположенных на нем объектов недвижимости на основании положений ЗК РФ, ФЗ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» [1] , иных нормативных правовых актов; указанные нормативные правовые акты применяются и тогда, когда производится приватизация земельных участков под соответствующими объектами недвижимости; приватизация же «свободных» земельных участков основывается на нормах ЗК РФ, федеральных законов «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также других нормативных правовых актах.

В ЗК РФ сам термин «приватизация» используется только применительно к земельным участкам, на которых расположены объекты недвижимости, особо охраняемым природным территориям и сельскохозяйственным угодьям (ч. 1 ст. 36, п. 5 ст. 79, п. 6 ст. 95 ЗК РФ, а также ч. 7 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Фактически речь идет о приватизации земельных участков и тогда, когда лица, имеющие право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования на участки, переоформляют их на право собственности.

Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости. Основными нормативными актами, регулирующими приватизацию земли, являлись: Указ Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» 1 , Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для осуществления предпринимательской деятельности», Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденные Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 [2] [3] , Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» [4] , Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» [5] . С 27 апреля 2002 г. приватизация земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости (в том числе имущественные комплексы), осуществляется в соответствии с положениями ФЗ от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости, осуществлялась в России с 1991 г. бесплатно, а также в форме выкупа или проведения торгов.

Отчуждению (приватизации) в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежат земельные участки в составе земель:

• лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;

• зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

• общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, сады и др.);

• транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских и речных портах, аэропортах, а также отведенные для их развития, если иное не предусмотрено федеральным законом;

• зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Приведенный перечень не является исчерпывающим. Поскольку в соответствии со ст. 129 и ст. 209 ГК РФ оборот земельных участков осуществляется в той мере, в которой он допускается законами о земле, наличие в иных федеральных законах запрета на передачу земельных участков в частную собственность является и запретом на приватизацию земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Например, согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ могут включаться в состав различных территориальных зон земель населенных пунктов и не подлежат приватизации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами. Также не подлежат приватизации земельные участки, изъятые из оборота, и земельные участки, ограниченные в обороте, если в федеральных законах не установлено иного.

В соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждение имущества в собственность физических и (или) юридических лиц осуществляется исключительно на возмездной основе. В трех случаях законодатель устанавливает исключение из этого правила и, соответственно, исключает из сферы действия ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отношения по безвозмездному отчуждению земельных участков под объектами недвижимости в собственность. Речь идет о религиозных организациях, которые вправе бесплатно приобрести для использования в соответствующих целях земельные участки под культовыми зданиями и сооружениями, общероссийских общественных организациях инвалидов и организациях, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, — земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности этих организаций.

Покупателями земельных участков могут быть физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25%. Федеральным законом от 9 мая 2005 г. в ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» была включена новая норма, установившая, что указанное ограничение не распространяется на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками, при приобретении указанными собственниками государственных или муниципальных земельных участков. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства также не допускаются к участию в приватизации, если приватизируются земельные участки, которые в соответствии с нормами земельного законодательства не могут принадлежать на праве собственности указанным категориям лиц. В соответствии с п. 4 ст. 5 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в случаях, если впоследствии будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законного права на его приобретение, соответствующая сделка признается ничтожной.

Способы приватизации перечислены в ст. 13 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Приватизация земельных участков может производиться путем продажи их на аукционе или конкурсе, продажи посредством публичного предложения или без объявления цены [6] , путем внесения земельного участка в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества. А также в качестве способа приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимости следует признать выкуп соответствующих земельных участков.

Особенности отчуждения земельных участков определены в ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, за исключением следующих случаев:

• отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота;

• отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

В последнем случае с покупателями частей зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, заключаются договоры аренды этого участка со множественностью лиц на стороне арендатора. После приватизации всех частей зданий, строений, сооружений, расположенных на таком земельном участке, собственники этих объектов недвижимости вправе одновременно приобрести (приватизировать) земельные участки в общую долевую собственность. Размер доли в праве собственности на земельный участок будет определяться пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения, сооружения.

В соответствии с ч. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, лежит обязанность по приобретению в собственность указанных участков или заключению договора аренды, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Цена выкупа земельного участка устанавливается соответственно органами государственной исполнительной власти или органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

• земельных участков, находящихся в федеральной собственности, — Правительством РФ;

• земельных участков, которые находятся в собственности субъектов РФ или государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов РФ;

• земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

В любом случае цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю земельных участков.

Сведения о земельных участках, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, включаются в передаточный акт.

При приватизации земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом. Указанный паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

Согласно ч. 6 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения из данного правила возможны при установлении на земельном участке публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

Отношения по приобретению права собственности на земельные участки собственниками объектов недвижимости регулируются различными правовыми нормами: Земельным кодексом РФ (ст. 36), ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ст. 3), ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Соответственно, возникает вопрос о соотношении данных норм. Решение этого вопроса имеет большое практическое значение, поскольку названные нормы, хотя и совпадают в целом по порядку приобретения прав на земельный участок, имеют и определенные отличия. Например, в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники недвижимости могут претендовать на предоставление соответствующего земельного участка в аренду на срок не более чем сорок девять лет, другими нормативными актами ограничения срока аренды не устанавливаются.

ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» должен применяться исключительно к приватизации земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, что следует из природы регулируемых этим законом отношений. До 1 июля 2006 г. названный нормативный акт прямо закреплял, что решение о продаже земельного участка должно приниматься органом, принявшим решение о приватизации объекта недвижимости (ч. 2 п. 3 ст. 28). Эта норма, безусловно, подтверждала сделанный вывод. Иной подход (о распространении действия норм ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» на всех собственников недвижимости) ставит под сомнение необходимость существования норм ст. 36 ЗК РФ. Если земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическому лицу, то право на него подлежит переоформлению по правилам, определенным в ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Также до 1 июля 2012 г. в соответствии с ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» осуществлялась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были приватизированы. Во всех остальных случаях применяются общие нормы ст. 36 ЗК РФ (с учетом того, что граждане вправе выбрать альтернативный вариант переоформления прав — их оформление путем обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

В соответствии со ст. 8 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до принятия ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась. С 27 января 2003 г. приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ЗК РФ и иными федеральными законами. При этом субъектам РФ предоставлено право в отношении земельных участков, расположенных на их территории, определять момент начала их приватизации. Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен запрет на приватизацию находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами (ч. 4 ст. 1). Поскольку иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, то к приватизации земель данной категории указанные лица не допускаются.

Это важно знать:  Статья 28 Федерального закона № 44-ФЗ: что регулирует и как применяется? Ответственность за ее нарушение

Приватизация осуществляется путем выкупа арендуемого земельного участка по его рыночной стоимости. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи письменного заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующего земельного участка. При этом выкуп в собственность (приватизация) арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения не допускается, если он был передан в аренду религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, гражданам для сенокошения и выпаса скота.

  • [1] СЗ РФ. 2001. №4. Ст. 251.
  • [2] ВВС РФ. 1992. № 14. Ст. 761.
  • [3] СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1478.
  • [4] СЗ РФ. 1996. № 8. Ст. 740.
  • [5] СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240.
  • [6] Продажа имущества посредством публичного предложения, а также без объявленияцены производится только после того, как аукцион по продаже этого имущества былпризнан несостоявшимся. См. также: Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения ибез объявления цены, утв. постановлением Правительства РФ от 22 июля 2002 г. № 549// СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3051.

Содержание

Приватизация земельных участков под объектами недвижимого имущества в современном гражданском и земельном законодательстве Текст научной статьи по специальности «Государство и право. Юридические науки»

Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы — Мустакимов Н.С., Кондратенко З.К.

Авторами в статье рассматриваются вопросы приватизации земельных участков под объектами недвижимого имущества в свете последних изменений, внесенных в земельное законодательство. Целью исследования является формирование комплексного научного представления о приватизации земельных участков под объектами недвижимого имущества. В работе используются общеи частнонаучные, в том числе формально-логические методы (гипотеза, анализ, синтез, дедукция, индукция). Из специальных применялись исторический, юридико-технический, межотраслевой, сравнительно-правовой, системный и другие методы научного познания. В статье исследуются нормативное и доктринальное понятие приватизации ; порядок и способы приватизации земельных участков; судебная практика по вопросу приватизации земельных участков под объектами завершенного строительства. Авторами анализируются новеллы земельного законодательства, проводится сравнение с действующим гражданским законодательством, анализируется сформировавшаяся судебная практика на предмет соответствия действующему законодательству. Одной из задач проводимого исследования является рассмотрение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимого имущества, а также предлагаемого принципа единого недвижимого объекта. Авторы приходят к выводу о необходимости внесения изменений в действующее земельное законодательство, несмотря на то, что в настоящее время проводится его масштабная реформа. Научная новизна исследования заключается в том, что в работе представлены результаты изучения новелл земельного законодательства по вопросу приватизации земельных участков под объектами недвижимого имущества, исследуются межотраслевые связи земельного и гражданского права при закреплении принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости .

Похожие темы научных работ по государству и праву, юридическим наукам , автор научной работы — Мустакимов Н.С., Кондратенко З.К.,

PRIVATIZATION OF LAND UNDER THE REAL PROPERTY IN MODERN CIVIL AND LAND LEGISLATION

The authors of the article deals with the privatization of land plots under the real property in the light of the recent changes made in land laws. The aim of the study is to develop a comprehensive scientific presentation on the privatization of land plots under the real property. We use public and privately scientific, including the formal-logical methods (hypothesis, analysis, synthesis, deduction, induction). Of special used historical, legal and technical, interdisciplinary, comparative legal, system and other methods of scientific knowledge. The article investigates the doctrinal and normative concept of privatization ; procedures and methods for the privatization of land ; jurisprudence on the issue of privatization of land plots under the facilities of the completed building. The authors analyzed the novel of the land legislation, the comparison with the existing law, the jurisprudence formed analyzed for compliance with the current legislation. One of the tasks carried out by the study is to examine the principle of unity of the fate of the land and is firmly associated real property, as well as the proposed principle of a single real object. The authors conclude on the need to amend the existing land laws, despite the fact that it is currently under major reform. The scientific novelty of the study is that the results of studying novels of land legislation on the privatization of land plots under the real estate , land investigates interindustry linkages and civil rights in the implementation of the principle of unity of the fate of the land and is firmly associated property.

Текст научной работы на тему «Приватизация земельных участков под объектами недвижимого имущества в современном гражданском и земельном законодательстве»

Марийский государственный университет,

г. Йошкар-Ола, Россия

Марийский государственный университет,

г. Йошкар-Ола, Россия

ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В СОВРЕМЕННОМ ГРАЖДАНСКОМ И ЗЕМЕЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

Авторами в статье рассматриваются вопросы приватизации земельных участков под объектами недвижимого имущества в свете последних изменений, внесенных в земельное законодательство. Целью исследования является формирование комплексного научного представления о приватизации земельных участков под объектами недвижимого имущества. В работе используются обще- и частнонаучные, в том числе формально-логические методы (гипотеза, анализ, синтез, дедукция, индукция). Из специальных применялись исторический, юридико-технический, межотраслевой, сравнительно-правовой, системный и другие методы научного познания. В статье исследуются нормативное и доктринальное понятие приватизации; порядок и способы приватизации земельных участков; судебная практика по вопросу приватизации земельных участков под объектами завершенного строительства. Авторами анализируются новеллы земельного законодательства, проводится сравнение с действующим гражданским законодательством, анализируется сформировавшаяся судебная практика на предмет соответствия действующему законодательству. Одной из задач проводимого исследования является рассмотрение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимого имущества, а также предлагаемого принципа единого недвижимого объекта. Авторы приходят к выводу о необходимости внесения изменений в действующее земельное законодательство, несмотря на то, что в настоящее время проводится его масштабная реформа. Научная новизна исследования заключается в том, что в работе представлены результаты изучения новелл земельного законодательства по вопросу приватизации земельных участков под объектами недвижимого имущества, исследуются межотраслевые связи земельного и гражданского права при закреплении принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости.

Ключевые слова: земельный участок, объекты незавершенного строительства, недвижимость, приватизация, право частной собственности

Mari State University, Yoshkar-Ola, Russia

Mari State University, Yoshkar-Ola, Russia

PRIVATIZATION OF LAND UNDER THE REAL PROPERTY IN MODERN CIVIL AND LAND

The authors of the article deals with the privatization of land plots under the real property in the light of the recent changes made in land laws. The aim of the study is to develop a comprehensive scientific presentation on the privatization of land plots under the real property. We use public and privately scientific, including the formal-logical methods (hypothesis, analysis, synthesis, deduction, induction). Of special used historical, legal and technical, interdisciplinary, comparative legal, system and other methods of scientific knowledge. The article investigates the doctrinal and normative concept of privatization; procedures and methods for the privatization of land; jurisprudence on the issue of privatization of land plots under the facilities of the completed building. The authors analyzed the novel of the land legislation, the comparison with the existing law, the jurisprudence formed analyzed for compliance with the current legislation. One of the tasks carried out by the study is to examine the principle of unity of the fate of the land and is firmly associated real property, as well as the proposed principle of a single real object. The authors conclude on the need to amend the existing land laws, despite the fact that it is currently under major reform. The scientific novelty of the study is that the results of studying novels of land legislation on the privatization of land plots under the real estate, land investigates interindustry linkages and civil rights in the implementation of the principle of unity of the fate of the land and is firmly associated property.

Key words: land, unfinished constructions, real estate, privatization, ownership

На современном этапе развития российского государства приватизация федерального имущества является одним из инструментов достижения целей перехода к инновационному социально ориентированному развитию экономики. В настоящее время происходит реформирование земельного законодательства, регулирующего приватизацию земельных участков гражданами, а также формирование судебной практики по таким спорам.

ном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В науке приватизация определяется исследователями по-разному. Так, например, под приватизацией понимается процесс передачи публичного имущества и осуществление комплекса мероприятий по сокращению влияния госсектора и соответственно — по укреплению позиций частного сектора в экономике и активизации предпринимательской деятельности в стране [1, с. 18]. Как отмечает А.В. Винницкий, такое понимание приватизации позволяет различать, например, приватизацию имущества, объектом которой выступает право собственности, и приватизацию функций, когда отдельные государственные функции, компетенции органов публичной власти передаются институтам частного права [2, с. 107].

Юридическая сущность земельного участка определяет, что земля как природный объект и как природный ресурс не может быть объектом вещных правоотношений, в данном случае объектом выступает земельный участок как объект недвижимого имущества [3]. Оборот земельных участков специалисты определяют как переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому, независимо от того, в чьей собственности находится земля, приватизирована она или нет. Разница лишь в том, что в одном случае осуществляется публичный оборот, а в другом — частный (рыночный) [4, с. 27].

Субъектами приватизации земли выступают граждане и юридические лица. Для каждого вида участка существуют особенности приватизации, так, например, согласно ст. 27 ЗК РФ не допускается приватизация земельных участков, изъятых из оборота. Следует выделить два основных способа приватизации: продажа государственного имущества и акционирование. Продажа осуществляется либо на аукционе, либо на конкурсной основе. Акционирование заключается в том, что после оценки стоимости всего имущества предприятия полученная сумма делится на определенное количество долей и на каждую долю выпускается ценная бумага (акция), после чего акции реализуются.

Анализ действующего земельного законодательства позволяет выделить следующие этапы приватизации земельных участков: 1) подготовка; 2) представление документов в уполномоченный орган; 3) постановка приватизируемого земельного участка на кадастровый учет (при необходимости); 4) получение решения органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (п. 16 ст. 39.15 зК РФ); 5) регистрация права собственности на земельный участок.

Это важно знать:  Статья 23.50 КоАП РФ. Органы, осуществляющие государственный контроль (надзор) в области производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции

Следует заметить, что с 01.03.2015 г. ряд норм ЗК РФ, регулирующих приватизацию земельных участков, утратил силу. Федеральным законом от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ положения ЗК РФ о порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, получили более детальную регламентацию в виде включения в ЗК РФ новых глав, посвященных данной процедуре (гл. У.1, ст. 39.1-39.20). В частности, сейчас дается исчерпывающий перечень оснований предоставления земельных участков, в том числе бесплатно, гражданину или юридическому лицу, а также в постоянное (бессрочное) пользование гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам в безвозмездное пользование, в аренду на торгах и без проведения торгов; раскрываются особенности продажи земельных участков на торгах и без проведения торгов; устанавливается порядок определения цены продажи земельного участка, а также размер арендной платы; особенности договора аренды земельного участка. Отдельно регулируется процесс подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (в том числе в электронной форме).

Исследование принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости показывает, что он в настоящее время закрепляется в гражданском и земельном законодательстве и согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Кроме того, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Данный механизм также установлен ст. 273 и п. 1 ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которыми по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. И.Е. Рындин обращает внимание на то, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без нахо-

дящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными [5, с. 53].

С 01 марта 2015 г. утратила силу ст. 36 ЗК РФ, которая устанавливала исключительное право собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В настоящее время в ст. 39. 20 ЗК РФ закреплено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду за гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Правовая позиция судов по вопросу приватизации земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений была сформулирована в отношении ст. 36 ЗК РФ, но она является актуальной и в настоящее время. Указанная позиция определяет сооружение как единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей граждан, в целом не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (стадионы, включающие специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта и вспомогательную инфраструктуру при них) [6]. Также ранее ВАС РФ высказывалась позиция относительно невозможности приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства (далее -ОНС) [7]. По мнению Президиума ВАС РФ, применение ст. 36 ЗК РФ к ОНС исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Согласно п. 1 ст. 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Кроме того, ограничение возможности приватизации земельного участка под расположенным на нем объектом недвижимого имущества не согласуется с принципом неразрывности судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) [8]. Так в новой редакции ЗК РФ (ст. 39.1) земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если: на земельном участке расположены здание, сооружение, ОНС, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в т.ч. сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием; на земельном участке расположены здание, сооружение, ОНС, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, ОНС является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, ОНС не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком.

На основании изложенного представляется целесообразным закрепить в ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ исключительное право собственника ОНС на приобретение расположенного под ним земельного участка в порядке приватизации.

2. Винницкий А.В. Публичная собственность. — М.: Статут, 2013. — С. 107.

1. Pashchenko A.V. The objectives of legal regulation of privatization. [Tseli pravovogo regulirovaniya privatizatsii]. Reformy i pravo. 2012. № 2. P. 18. (inRuss.).

2. Vinnitskiy A.V. Public property. [Publichnaya sobstvennost’]. M.: Statut, 2013. — P. 107. (inRuss.).

4. Kostina O.V. The concept and structure of the civil turnover of land. [Ponyatie i sostav grazhdanskogo oborota ze-mel’nykh uchastkov]. Mirovoy sud’ya. 2012. № 1. P. 27. (inRuss.).

5. Ryndin I.E. Privatization of land on which there are buildings, structures, constructions. [Privatizatsiya zemel’, na kotor-ykh raspolozheny zdaniya, stroeniya, sooruzheniya]. Agrarnoe i zemel’noe pravo. 2008. № 10. P. 53. (inRuss.).

Information about the author

Мустакимов Н.С., кандидат юридических наук, доцент, кафедра частного права России и зарубежных стран, Марийский государственный университет, г. Йошкар-Ола, Россия

Кондратенко З.К., кандидат юридических наук, доцент, кафедра гражданского права и процесса, Марийский государственный университет, г. Йошкар-Ола, Россия mati07@rambler.ru

2.3. Приватизация фактически занимаемых земельных участков

Споры о приватизации фактически занимаемых земельных участков, правомерность пользования которыми граждане не могут подтвердить документально, являются достаточно распространенными. Они затрагивают главным образом интересы тех лиц, кто пользовался земельными участками задолго до принятия ЗК РСФСР 1991 г., которым предусматривалась выдача государственных актов, удостоверяющих право на земельные участки (ст.

Постановление СМ РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493.

Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 // САПП РФ. 1993. N 52. Ст. 5085.

По новому ЗК РФ (ст. 25, 26) права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, и удостоверяются в соответствии с Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К числу таких оснований ст. 8 ГК отнесены, в частности, договоры и иные сделки, акты государственных органов и органов местного самоуправления, судебное решение.

По отношению к земельным участкам, когда они выделялись ранее и не могли быть объектом гражданского права, основанием для приватизации их в соответствии с Порядком, утвержденным Роскомземом 20 мая 1992 г., являются выданные на тот период документы. Прежде всего, это государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, а при их отсутствии — земельно-шнуровые и похозяйственные книги, другие документы, имеющиеся в районных комитетах по земельной реформе и землеустройству, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства или у самих землепользователей. Таким образом, речь идет практически о любых документах, удостоверяющих право граждан на указанные участки.

Ведомости СНД и ВС СССР. 1990. N 11. Ст. 164.

Смысл приведенной нормы заключается в том, чтобы узаконить право граждан на земельные участки, которые когда-то были отведены под строительство индивидуального жилого дома и которыми они пользовались в течение длительного времени. В первую очередь это касается жителей сельской местности, наделение землей которых производилось в упрощенном порядке, а также тех, кто приобретал дома для сезонного проживания с нарушением порядка совершения таких сделок (ст. 239 ГК РСФСР). В большинстве своем ни те ни другие не имеют документов на фактически принадлежащие им земельные участки, что лишает возможности приватизировать их в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ.

В рамках рассматриваемой проблемы представляет интерес решение Мытищинского районного суда, которым удовлетворен иск С. к администрации Мытищинского района о признании права на приусадебный земельный участок при доме в сельской местности.

Сами по себе доводы ответчика в той части, что переход права собственности на жилое строение, расположенное в сельской местности, не влек за собой перехода права пользования приусадебным земельным участком, и ссылка на ст. 73 ЗК 1970 г. является правильной. Однако нельзя не учитывать ряд других обстоятельств — к наследнику умерших родителей на законных основаниях перешло строение, для содержания которого и производства сельхозпродукции он имел право на предоставление ему участка в порядке и размерах, которые установлены законодательством Союза ССР. Это право им было реализовано фактически и никем не оспаривалось до отмены ограничений, связанных с приобретением домов в сельской местности, Постановлением ЦК КПСС и СМ СССР от 25 июля 1987 г. N 854 «Об использовании пустующих жилых домов и приусадебных участков, находящихся в сельской местности» , а также рядом других нормативных актов. На основании этих данных суд обоснованно удовлетворил иск С. о праве собственности на земельный участок со ссылкой на п. 4 ст. 3 Вводного закона.

СП СССР. 1987. N 41. Ст. 134.

Анализ п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» позволяет прийти к выводу, что его действие распространяется на случаи, когда требование заявлено:

1) в отношении не любого, а только приусадебного (придомового) земельного участка;

2) лицом, являющимся собственником расположенного на этом участке жилого дома;

3) в отношении земельного участка, перешедшего в фактическое пользование этого лица до 1 июля 1990 г.

Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ последняя часть данного пункта изложена в новой более правильной редакции, в которой предусмотрено, что названные выше граждане вправе бесплатно приобрести в собственность указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ.

Данная норма ЗК РФ предусматривает приобретение права собственности на застроенные земельные участки. В этих целях заинтересованные лица обращаются с заявлением в органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые в двухнедельный срок обязаны принять решение о предоставлении (либо об отказе в предоставлении) земельного участка в собственность заявителя.

В то же время, как уже отмечено выше, принятие органами государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельных участков в собственность граждан по новому закону не требуется, если право на них может быть подтверждено документально. Государственная регистрация права собственности на такого рода участки осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если в акте, свидетельстве или ином документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, то такой земельный участок считается предоставленным ему на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 4 ст. 7 Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ).

Приватизация дома с земельным участком

Частные дома, коттеджи и дачи относятся к наиболее популярному виду недвижимости в России. Если их владельцем выступает гражданин, то он может свободно распоряжаться своим имуществом. И, напротив, если дом принадлежит муниципалитету или государству, то такое право для граждан ограничено. Правда, существует вариант приватизировать дом с земельным участком. Сделать это можно совершенно бесплатно по упрощенной процедуре.

Это важно знать:  Гражданский кодекс 194 статья

Как происходит приватизация дома и зачем она нужна обычным гражданам? Постараемся дать ответы на самые волнующие жилищные вопросы в нашем материале.

Что такое приватизация дома?

Определение понятию «приватизация» гласит, что – это юридическая процедура перевода государственной (муниципальной) собственности в частные руки. Второе название приватизации – денационализация. Процесс затрагивает недвижимость в виде жилых домов, нежилых объектов, земельных участков и даже целых предприятий. Нас интересует приватизация дома и отведённого под него участка.

Но несмотря на ажиотаж не все жилые объекты приватизированы гражданами РФ. Именно поэтому процесс денационализации продлевается из года в год, а с 2017 года он стал бессрочным. Проще говоря, можно не торопиться с приватизацией дома и земли, а неспеша собрать все документы и подать заявку.

Можно ли, нужно ли и для чего приватизировать частный дом с земельным участком?

Юристы регулярно получают вопросы в духе, можно и нужно ли приватизировать дома с землей? Отдельные граждане считают, что лучше оставить недвижимость на балансе муниципалитета. Якобы не придётся платить налоги и вообще так выгоднее пользоваться жильем. Так ли это на самом деле?

Нужно ли приватизировать частный дом с землей? Это каждый решает для себя сам. Но в большинстве случаев приватизация выгоднее пользования домом по договору соцнайма жилья.

Завершив перевод государственного имущества в свою собственность, можно получить выгодные преимущества:

  • увеличить рыночную стоимость жилья;
  • распоряжаться домом по своему усмотрению и без оглядки на государство;
  • обменивать, объединять, разделять участок;
  • возводить несколько строений (для сравнения, государство разрешает нанимателям иметь лишь одну постройку помимо дома);
  • претендовать на компенсацию в случае изъятия участка на муниципальные нужды.

Таким образом, основная цель приватизации – позволить гражданам иметь в собственности жилое помещение. Выгодой для государства можно считать пополнение налоговой базы. Имущество физических лиц подлежит налогообложению (ст. 401 НК РФ). Тем самым, власти контролируют пользование имуществом внутри страны.

Упрощенная бесплатная приватизация дома и земли складывается из нескольких факторов.

  1. Гражданин или члены его семьи ранее не участвовали в приватизации жилья – взрослым даётся право разовой приватизации, а детям до 18 лет повторного по достижению ими совершеннолетия.
  2. Частный дом с земельным участком предоставляется гражданину на основании отсутствия альтернативного жилья. Если в собственности уже есть приватизированное жилье, частный дом оформить не получится.
  3. Процедура согласуется со всеми прописанными в доме лицами. При отказе со стороны членов семьи нужно заверить документ у нотариуса.
  4. Приватизация направлена на садово-огородный или дачный участок.
  5. Земельная площадь не изъята из оборота и не относится к природоохранной зоне.

Кроме того, потребуется определить статус приватизированного дома – полноценный жилой объект или летняя дача. Во втором случае дом нельзя отнести к жилью, следовательно, и зарегистрироваться в нем также не получится. Дачные дома предназначены только для летнего сезона. Об этом следует помнить при определении статуса постройки.

Как приватизировать жилой дом и землю?

Заявитель должен решить – как будет проходить приватизация. Учитывая, что дом находится на земле, приватизации подлежит и участок. Существует и второй вариант – денационализировать только жилой объект. При переводе муниципальной недвижимости нужно обращаться в департамент по землепользованию, а в случае с федеральной собственностью – в территориальное отделение Росимущества.

Порядок приватизации, пошаговая инструкция

Муниципальная или государственная собственность остаётся таковой до момента, пока граждане не зарегистрируют право собственности. Приватизация частного домовладения отличается от процедуры с городской квартирой. Кстати, если вы не знаете, что нужно для приватизации квартиры, обязательно прочитайте нашу статью.

Краткий алгоритм действий приватизации частного дома в 2018 году:

  1. Предварительный этап – сбор документов.
  2. Определение государственного органа, куда будут поданы документы.
  3. Заказ технического и кадастрового паспорта.
  4. Обращение с заявлением о приватизации дома и участка.
  5. Ожидание выдачи постановления.
  6. Регистрация в Кадастровой палате.

Подробная пошаговая инструкция выглядит следующим образом:

  • Подготовка к приватизации

Выясните, кому и на каком праве принадлежит дом + земельный участок. Вполне возможно, территория бесхозная – тогда придётся сделать запрос и переоформить площадь.

  • Подача заявки в жилищный отдел

Посетите ближайшее БТИ с целью получения кадастровых документов. Нас интересуют прежде всего технический план дома и кадастровый паспорт участка. Всей работой занимается аккредитованный специалист. Его задача провести предварительные замеры и установить точные границы приватизируемой площади.

  • Оформление справок

Соискатель подтверждает, что участвует в денационализации первый раз в жизни. Кроме того, нужно собрать документы об отсутствии иного места проживания. Заявителю понадобятся выписка из лицевого счета и копия домовой книги. Последняя нужна для установления точного числа зарегистрированных в доме лиц. Если таких лиц несколько, то недвижимость будет делиться на доли.

  • Получение постановления администрации

После рассмотрения обращения и документов уполномоченный орган издаёт постановление о передаче дома в собственность гражданина. Документ выдаётся в двух экземплярах.

  • Обращение в Росреестр

Нововведения позволяют регистрировать право собственности в любом отделении Росреестра или ГБУ «Мои документы». Не имеет значения территориальное место регистрации жилого объекта. Соискатель передаёт заявление, постановление и документы одному из регистраторов. Взамен нужно получить расписку о принятии пакета с документами. Как только свидетельство о регистрации будет готово – можно будет его забрать.

Какие документы нужны для приватизации дома?

Подтвердить свои намерения приватизировать частный дом можно с помощью документов. Обратите внимание, что требуется предоставить не только кадастровые документы, но и сведения об участниках денационализации жилого объекта.

Пакет документов на приватизацию дома в 2018 году:

  • копия паспорта гражданина;
  • документ на получение льготы (если нужно);
  • справка по форме №3 о неучастии в процедуре ранее;
  • технический план дома – оформляется в БТИ;
  • копия договора социального найма частного домовладения;
  • письменные согласия остальных членов семьи, включая детей до 18 лет;
  • выписка из домовой книги (расширенная);
  • копия лицевого счёта ответственного гражданина;
  • заявление;
  • нотариально заверенный отказ от участия в приватизации (при наличии);
  • свидетельства о смерти – зарегистрированных в доме членов семьи;
  • официальное разрешение от органа опеки и попечительства (при необходимости);
  • квитанция на оплату госпошлины.

Вместе с тем заявителю нужно подготовить документы на земельный участок:

  • выданный договор аренды земли либо ордер;
  • кадастровый паспорт (землеустроительное дело);
  • подробный акт межевания территории, пограничные зоны и т.д.;
  • поэтажная экспликация.

Обычно приватизация дома и земли происходит одновременно. Документы можно объединить в единый пакет, а в заявлении указать на объект денационализации.

Заявление на приватизацию

Записавшись на приём в Росреестр, участник приватизации должен заполнить типовое заявление в двух экземплярах.

  • наименование государственного органа;
  • ФИО, данные паспорта и телефон заявителя;
  • информация о приватизируемом земельном участке и доме;
  • приведение оснований;
  • сведения о категории, обременениях и виде права на недвижимость;
  • перечисление жилых и нежилых построек в пределах участка;
  • данные о размере и кадастровых сведениях;
  • инвентарный номер дома из БТИ;
  • дата и подпись заявителя.

Проверьте, чтобы сведения отражали реальные размеры участка вместе с домом. Ошибки в кадастровых данных приводят к отказу в регистрации права собственности на частное домовладение.

Окончательная цена формируется на основе собираемой документации. Скажем, если у дома нет технического плана или земельного паспорта, придётся заказывать документы в БТИ. Отметим, что это основная статья расходов на приватизацию. Стоимость технического плана и паспорта устанавливается районными властями.

Сколько стоит сама процедура в 2018 году? Физические лица уплачивают госпошлину за приватизацию. Сегодня она составляет 2 000 рублей. Оплаченная в банке квитанция прикладывается к пакету с документами.

При отсутствии кадастровых документов нужно будет подать заявку в БТИ. Примерный срок проведения всех работ – 2 месяца.

Предварительное рассмотрение заявки происходит в течение 2 недель. За указанный период времени администрация решает, выдавать постановление на переход права собственности или нет.

Выдача свидетельства о регистрации права собственности на дом происходит в течение 10 рабочих дней. Превышение сроков является основанием для подачи жалобы в адрес начальства Росреестра.

Итоговое время на приватизацию дома с земельным участком – от 30 дней.

Как приватизировать дом без документов?

Нередко возникает необходимость оформить частный дом в личное распоряжение. При этом документов на недвижимость у человека может и не оказаться. Например, если жилой объект располагается в сельской местности и не был приватизирован по всем правилам. Что делать?

Порядок действий будет следующим:

  1. Направьте запрос в земельный комитет или обратитесь в БТИ – вероятно, документы находятся в архиве и их можно будет получить по запросу.
  2. Подготовьте основные документы, а именно: технический план на домовладение и кадастровый паспорт.
  3. Оплатите госпошлину, составьте заявление на приватизацию.
  4. Желательно также собрать свидетельские показания соседей – они должны подтверждать, что заявитель проживал в доме вместе с родственниками, вёл хозяйство, участвовал в собраниях жильцов частного сектора и т.д.
  5. Передайте документы в земельный департамент или в отделение Росимущества.
  6. В крайнем случае придётся приватизировать объект по суду.

Теперь вы знаете, как приватизировать частный дом в деревне при отсутствии документов. Параллельно можно оформить земельный участок для дальнейшего строительства.

Нюансы приватизации

Прежде чем приступать к процедуре обратите внимание на некоторые нюансы. Они помогут сэкономить время и определить нужный вариант перевода недвижимости в частное владение.

Особенности приватизации дома с землей по новым правилам:

  1. Разрешено приватизировать частный дом любому из жильцов по договору найма (ордеру). Однако в процедуре участвуют все зарегистрированные в доме члены семьи, независимо от степени родства.
  2. Соискатель вправе приватизировать весь земельный участок либо его часть. Кадастровые документы содержат сведения о границах, почве, категории земель и т.д.
  3. Помимо договора найма жилья принимаются государственный акт, договор аренды и решение о предоставлении земельного участка районным советом.
  4. Бесплатная приватизация земли распространяется на дома, оформленные в собственность до вступления в силу Закона №1541-1 от 4 июля 1991 года. При иных вариантах земельный участок обойдется в кадастровую стоимость.
  5. Приватизация участка доступна не только для наших соотечественников, но и для иностранных граждан с видом на жительство. Основное условие – собственность на частный дом.

Напоследок заметим, что если дом оформляется отдельно от земли, то собственник не сможет продать/обменять недвижимость. Для того, чтобы полностью распоряжаться судьбой жилых домов нужно приватизировать и жилье, и дом одновременно. Такая процедура гораздо проще и удобнее. Параллельно, вы можете приватизировать гараж в кооперативе — о том, как это лучше сделать читайте в нашей статье.

Помощь юриста

Основная сложность приватизации частного дома – внушительный пакет документации. Если ко всему прочему вы хотите приватизировать земельный участок, то придется заказывать дополнительные кадастровые документы. Обращение в БТИ, паспортный стол или жилищное отделение – это дополнительная волокита. Не факт, что вам выдадут справки в нужный момент. Обычно граждане сталкиваются с серьезными проблемами, чем усугубляют процесс приватизации дома.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Статья написана по материалам сайтов: studref.com, cyberleninka.ru, lib.sale, law-divorce.ru.

»

Предыдущая
СтатьиПопулярные статьи
Следующая
СтатьиПоследние статьи
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector