+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Статья 58. Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда

Уважаемые заявители, Адлерский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю обращает ваше внимание на то, что судебные акты являются одним из оснований возникновения гражданских прав (п.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ) наряду со сделками, актами уполномоченных органов, правопреемством при наследовании физическими лицами и при реорганизации юридических лиц.

Вступившие в силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения, обременения) и сделок с ним.

Необходимо отметить, что данный документ должен быть оформлен в соответствии с действующим законодательством РФ, так как отсутствие какого-либо реквизита данного документа, как например, отсутствие гербовой печати, может служить основанием для приостановления государственной регистрации права собственности.

Возможно ли такое, будет ли действие регистрирующего органа по приостановлению в данном случае правомерным? Давайте, обратимся к закону.

Пунктом 1 ст.17 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Закон о регистрации) предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные постановления.

В соответствии с ч.1 ст.13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суды принимают судебные постановления в форме судебных приказов, решений суда, определений суда, постановлений президиума надзорной инстанции.

Таким образом, решение суда является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно ч.1 ст.194 ГПК РФ, постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу, принимается именем Российской Федерации в форме решения.

В соответствии со ст.210 ГПК РФ, решение суда приводится в исполнение после вступления в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном федеральным законом.

Частью 1 ст.209 ГПК РФ установлено, что решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если они не были обжалованы.

В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу после рассмотрения судом этой жалобы, если обжалуемое решение суда не отменено. Если определением суда апелляционной инстанции отменено или изменено решение суда первой инстанции и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно.

С решения, определения или постановления, вынесенного по делу, как то следует из п.7.8 Инструкции по судебному производству в районном суде, утвержденной приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 29.04.2003 №36, снимаются копии, которые удостоверяются подписями судьи и секретаря суда с приложением гербовой печати суда и направляются по принадлежности. Если копии состоят из нескольких листов, они должны быть пронумерованы, прошнурованы и скреплены печатью.

На выдаваемой копии судебного постановления делается отметка о дате вступления его в законную силу или о том, что оно в законную силу не вступило.

Таким образом, копия решения суда о признании права собственности на недвижимое имущество должна быть заверена гербовой печатью.

Согласно п.1 ст.19 Закона о регистрации, государственная регистрация приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличий у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Следовательно, в случае несоблюдения требований к копии решения суда регистрирующий орган вправе приостановить государственную регистрацию.

Такой позиции придерживается президиум Верховного Арбитражного суда Российской Федерации. В своем информационном письме от 21.07.2009 №132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» президиум указал следующее: судам также необходимо иметь в виду, что в случае если на государственную регистрацию заявителем была представлена копия судебного акта, не заверенная гербовой печатью суда, регистратор, в соответствии со ст.19 Закона о регистрации, вправе приостановить государственную регистрацию прав и предложить заявителю устранить нарушение. Если в течение месячного срока заявитель не устранил причины, препятствующие государственной регистрации, отказ регистратора в государственной регистрации права на основании абз.10 п.1 названного Закона является законным.

Осуществление государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество на основании решения суда

Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда регламентировано статьей 58 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон).

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом.

В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда, либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

Особенности внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей на основании судебного акта о признании сделки недействительной или ничтожной, применении последствий такой сделки регламентированы разделом 6.9. «Особенности внесения в ЕГРН записей на основании судебного акта о признании сделки недействительной или ничтожной, применении последствий такой сделки» приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки».

При признании судом, арбитражным судом недействительной оспоримой сделки, если судом не применены последствия ее недействительности — не решен вопрос о принадлежности вещного права на объект недвижимости, запись о котором подлежит внесению в реестр прав на недвижимость, в запись о вещном праве со статусом «актуальная» вносятся: слова «Сделка (указываются ее реквизиты) признана недействительной решением», наименование суда и реквизиты судебного акта.

Если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности — решен вопрос о принадлежности

зарегистрированного вещного права на объект недвижимости, а также в случае применения последствий ничтожной сделки (решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости) запись о вещном праве со статусом «актуальная» погашается.

Если судебным актом предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи о вещном праве лица, осуществившего отчуждение объекта недвижимости на основании такой сделки (являющейся ничтожной или признанной недействительной с применением указанных последствий недействительности сделки) и чье право согласно решению суда подлежит восстановлению с указанием в данной записи номера государственной регистрации права указанного лица.

В новую запись о вещном праве в отношении документов-оснований в дополнение к документам, указанным в ранее осуществленной записи, вносятся реквизиты соответствующего судебного акта.

В новой записи о вещном праве указывается дата формирования этой записи, а также дополнительно вносятся слова «дата регистрации» и дата ранее произведенной государственной регистрации права, восстановленного по решению суда.

Записи о вещном праве лица, чье право было зарегистрировано на основании сделки, признанной судом ничтожной или недействительной с применением последствий недействительности сделки, присваивается статус «погашенная».

Лента новостей

Онлайн-версии

  • Категория:Мнение эксперта

Государственная регистрация прав на основании решения суда

Судебное решение является одним из оснований для государственной регистрации. Но, несмотря на то, что судебное решение фактически является бесспорным документом, на основании которого осуществляется государственная регистрация прав, тем не менее, в практике регистрационной деятельности нередки препятствия, которые не позволяют подтвердить такие права на недвижимость. О том, как избежать такой ситуации, на что нужно обратить внимание при подаче заявления в суд и какие именно сведения должно содержать судебное решение, читателям журнала «Всё о новостройках» рассказала Наталья Ивчатова, начальник отдела правового обеспечения и судебной защиты Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.

Отмечу, что основанием для государственной регистрации может быть только вступившее в законную силу решение суда, которое устанавливает права на недвижимость, содержит в себе решение о государственной регистрации перехода прав на такие объекты, разрешает по существу спор о недействительных и ничтожных сделках и возврате сторон в первоначальное положение. Но для целей государственной регистрации могут быть также представлены и иные судебные решения, которые, по сути, не устанавливают права на недвижимость, но без таковых документов оформить права на недвижимость невозможно. Это, например, решения судов об установлении юридических фактов принадлежности правоустанавливающих документов гражданину или юридическому лицу в том случае, если, например, в правоустанавливающих документах имеются неточности в написании фамилии, имени, отчества гражданина, наименования юридического лица, а также решения судов об идентичности описания объектов недвижимости в случае разночтения их описания в правоустанавливающем документе и полученном техническом документе. И лишь одно решение суда об установлении юридического факта приобретательной давности в отношении недвижимого имущества может являться основанием для проведения государственной регистрации права собственности.

Таким образом, при регистрации прав на недвижимость на основании решения суда, в том числе арбитражного и третейского, существует специфика, которая определена статьей 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Хотелось бы акцентировать внимание на следующих моментах.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать по семи основаниям, обозначенным в п. 1 ст. 20 Федерального Закона «О госрегистрации». Основанием для отказа может служить то, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; или лицо, выдавшее правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Кроме того, регистратор вправе отказать, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; или если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимости, наличие которых необходимо. Также к основаниям, перечисленным в Законе, относятся ситуации, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами; осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона «О государственной регистрации». Кроме того, в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона «О государственной регистрации», государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только в случае возникновения у него сомнений в подлинности представленных документов.

Причем во всех перечисленных случаях государственный регистратор без принятия решения о приостановлении государственной регистрации, сразу принимает решение об отказе. На мой взгляд, это ужесточает положение лиц, которые обращаются в регистрирующий орган с заявлениями о госрегистрации, поскольку у таких заявителей нет дополнительного месячного срока, установленного Законом, для устранения проблем, возникших при государственной регистрации на основании судебного решения. Отмечу также, что сегодня государственный регистратор в соответствии с Законом также не вправе запросить суд о порядке исполнения судебного решения.

Это важно знать:  Статья 451 ГК РФ. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

Для того чтобы избежать отказа в государственной регистрации прав на недвижимость, перед подачей заявления необходимо удостовериться в соответствии полученных в суде документов Закону «О госрегистрации». Решение суда должно устанавливать право на объект недвижимого имущества, это право должно подлежать государственной регистрации, а основания для отказа – отсутствовать. Также в решении должны содержаться сведения, которые государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав, а само решение соответствовать требованиям, предъявляемым Законом к его оформлению. Кроме того, на момент подачи заявления о госрегистрации судебное решение должно вступить в силу. При положительном ответе на все эти вопросы, государственный регистратор принимает решение о проведении государственной регистрации права на основании судебного акта.

Наиболее часто в регистрационной практике встречаются решения судов двух видов: о признании договоров недействительными и о признании права собственности. Какие «подводные камни» могут ожидать граждан при регистрации прав на недвижимость на основании таких судебных решений?

Как правило, в случае обращения истца с требованиями о признании сделки недействительной, суды, при удовлетворении таковых требований, признают сделку таковой. Но зачастую, применение последствий недействительности сделки не заявляется истцами в качестве исковых требований, а суд, в силу положений ст. 166 ГК РФ, также не применяет последствия недействительности ничтожной сделки, поскольку это право суда, а не обязанность. Таким образом, судебное решение не содержит указаний на то, что надлежит сделать государственному регистратору с регистрационными записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует иметь в виду, что Закон «О государственной регистрации» – закон процедурный, и государственный регистратор не вправе выйти за рамки данного нормативного акта. Для осуществления регистрационных действий в отношении зарегистрированных прав ответчика необходимо обратиться с соответствующим заявлением, да и само решение суда должно содержать указание на действия регистрирующего органа.

Нередки и случаи, когда в ходе судебного разбирательства не были наложены обеспечительные меры и объект недвижимости мог перейти в собственность иного лица на основании гражданско-правовой сделки, мог быть разделен на несколько объектов недвижимости, в результате чего решение суда также является неисполнимым.

Участились случаи, когда в результате возврата сторон в первоначальное положение по недействительной сделке, суды не устанавливают, что имущество лица, у которого права прекращаются судебным актом, арестовано в рамках обеспечения иного искового требования и данное обстоятельство в суде не рассматривалось. Поэтому при представлении в суд различных доказательств рекомендуем получать своевременно информацию из ЕГРП для быстрого и правильного исполнения Управлением судебного акта.

На сегодняшний день при признании сделки недействительной государственный регистратор в подраздел ЕГРП вносит лишь сведения о признании сделки недействительной. Однако в связи с тем, что не решен вопрос о регистрационных записях действующего правообладателя в ЕГРП, возможно отчуждение объекта недвижимости. Тогда долгие судебные споры приведут лишь к невозможности исполнения судебного акта регистрирующим органом и к безрезультатности действий истца, в пользу которого вынесено судебное решение.

Таким образом, при обращении в суд за признанием сделки недействительной, ничтожной, необходимо требовать применения последствий такой сделки, вовремя заявлять ходатайства о принятии обеспечительных мер, обращаться к суду за разъяснением действий Управления при представлении на государственную регистрацию прав решения суда.

При принятии решений судов о признании права собственности также существует несколько проблем. Так, в силу п. 1 ст. 18 Закона «О государственной регистрации», документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать информацию, необходимую для внесения в ЕГРП. Эти документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. Очевидно, что к таким сведениям относятся сведения: об объекте, о субъекте-правообладателе и о праве на объект. Но в отдельных решениях встречается признание права без указания вида такого права. Например, признается право совместной долевой собственности, признается право на долю в квартире, что соответствует комнате. Опираясь на такое решение, не представляется возможным определить, что подлежит государственной регистрации: право общей долевой собственности на квартиру, либо право собственности на комнату. Нередко суды признают право в части, что не соответствует нормам ГК РФ.

Затруднение вызывает и отражение в судебных актах сведений о правообладателе. Если исходить из требований Закона «О государственной регистрации», судебный акт в отношении, например, физического лица, согласно п. 18 Правил ведения ЕГРП, должен содержать указание на фамилию, имя, отчество правообладателя, дату рождения, удостоверяющий личность документ, пол, гражданство и место рождения, а также адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. Однако иногда, кроме имени правообладателя и объекта недвижимости, на который признано право, суды иные сведения не указывают.

Аналогичная ситуация складывается при описании в судебном решении объекта недвижимости. Его описание в судебном решении должно соответствовать описанию в технических документах, чтобы государственный регистратор мог однозначно идентифицировать объект недвижимости. Но встречаются случаи, когда при вынесении судебных актов, суды не только не выясняют состояние объекта на момент принятия решения (существует ли объект, видоизменен ли, либо вообще прекратил свое существование), но и выносят акты о признании прав, из которых не представляется возможным однозначно установить объект.

Кроме того, при признании права на объект недвижимости суды не всегда выясняют, зарегистрированы ли права на такой объект. Бывают случаи, когда в ЕГРП зарегистрирован один правообладатель, чье право не оспаривалось, а в регистрирующий орган приходит иное лицо, за которым признано право по решению суда.

Всё перечисленное является проблемой не только для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, но и для заявителя, прошедшего круги долгих судебных разбирательств. Для того чтобы избежать отказа в регистрации прав, советую учесть требования, предъявляемые Законом «О государственной регистрации» к судебным решениям.

Решение суда о государственной регистрации перехода права собственности

Именем Российской Федерации

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

г. Наро-Фоминск 14.03.2017

Наро-Фоминский городской суд Московской области в лице председательствующего Козленковой ФИО9 при секретаре Саркисовой., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Щербинину ФИО10 о прекращении права собственности на земельные участки, государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 и, уточнив иск, просит прекратить право собственности ответчика на земельные участки с кадастровыми №№, №, № для садоводства из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью кв.м каждый, расположенные по адресу: ; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанные земельные участки.

В судебном заседании представитель истца Лейман К.В. просит удовлетворить исковые требования. Свои требования ФИО2 основывает на том, что в ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ответчиком, от имени которого на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ действовал ФИО1, договор купли-продажи спорных земельных участков. Ответчик уполномочил ФИО1 подписать договор купли-продажи и передаточный акт, зарегистрировать переход права собственности на земельные участки. ДД.ММ.ГГГГ составлен акт передачи земельных участков. Расчет по договору купли-продажи произведен в полном размере на общую сумму руб., о чем составлена расписка ДД.ММ.ГГГГ. Договор был исполнен сторонами, но не зарегистрирован в Управлении Росреестра по . Права собственности ответчика на земельные участки № и № зарегистрированы в ЕГРП. Право ответчика на земельный участок № не зарегистрировано в ЕГРП, но подтверждается свидетельством о праве собственности на землю, выданным Наро-Фоминским Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время продавец земельных участков уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

В судебное заседание ответчик не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен по последнему известному месту жительства. Дело рассматривается в порядке заочного производства.

В судебном заседании третье лицо ФИО1 просит удовлетворить иск. В своих объяснениях ФИО1 подтвердил, что ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ выдал ему нотариально удостоверенную доверенность на продажу вышеуказанных земельных участков за цену и на условиях по своему усмотрению с правом получения следуемых денег. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получил от покупателя ФИО2 денежные средства за продаваемые земельные участки на общую сумму руб. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 от имени ФИО3 заключил с ФИО2 договор купли-продажи земельных участков, подписал передаточный акт, но зарегистрировать переход права собственности на земельные участки не успел в связи с истечением срока действия доверенности.

В судебное заседание представитель Управления Росреестра по Московской области не явился, просит рассмотреть дело без участия своего представителя, разрешение требований оставляет на усмотрение суда.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО3 принадлежат на праве собственности земельные участки:

земельный участок с кадастровым № (ранее №) для садоводства из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью кв.м, расположенный по адресу: , , на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Наро-Фоминского района ФИО5 реестр №, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации ДД.ММ.ГГГГ;

земельный участок с кадастровым № (ранее №) для садоводства из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью кв.м, расположенный по адресу: на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом ФИО5 реестр №, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации ДД.ММ.ГГГГ;

земельный участок с кадастровым № для садоводства из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью кв.м, расположенные по адресу: , на основании постановления Главы от ДД.ММ.ГГГГ № и свидетельства на право собственности на землю, выданного Наро-Фоминский райкомземом в ДД.ММ.ГГГГ года. Право собственности ФИО3 на земельный участок в ЕГРП не зарегистрировано. В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдал на имя ФИО1 доверенность, удостоверенную нотариусом г. Москвы ФИО6 реестр №. Указанной доверенностью ФИО3 уполномочил ФИО1 продать вышеуказанные земельные участки за цену и на условиях по своему усмотрению, быть представителем в Наро-Фоминском отделении МОРП по вопросу регистрации договора и перехода права, подписать договор купли-продажи указанного имущества и передаточный акт, получить следуемые деньги. Доверенность выдана сроком на 6 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 от имени ФИО3 на основании указанной доверенности заключил с ФИО2 в простой письменной форме договор купли-продажи спорных земельных участков.

Переход права собственности на земельные участки на основании вышеуказанного договора купли-продажи не осуществлен продавцом до настоящего времени.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В соответствии со ст. 551 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Это важно знать:  Статья 336 КАС РФ. Сроки рассмотрения надзорных жалобы, представления

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Согласно ст. ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554,555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Договор купли-продажи земельных участков содержит предусмотренные законом существенные условия. Стороны договора оценили земельный участок № в руб., № в руб., № в руб. Договор купли-продажи земельных участков исполнен сторонами. Обязанности продавца по передаче земельных участков и покупателя по оплате по договору и принятию земельных участков выполнены. Оплата по договору подтверждена договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Покупателю земельные участки переданы продавцом во владение по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ.

Единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является уклонение продавца от совершения данного действия.

В силу ст. 551 ГК РФ способом защиты прав покупателя от уклонения продавца от регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество является обращение в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности. В связи с чем, требование истца о прекращение права собственности продавца не земельные участки не правомерно.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

решил:

Удовлетворить исковые требования ФИО2 к ФИО3 о прекращении права собственности на земельные участки, государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки частично.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО3 к ФИО2 на земельный участок с кадастровым № (ранее №) для садоводства из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью кв.м, расположенный по адресу: ; земельный участок с кадастровым № (ранее №) для садоводства из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью кв.м, расположенный по адресу: ; земельный участок с кадастровым № для садоводства из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью кв.м, расположенные по адресу: , .

Решение суда является основанием для государственной регистрации Управлением Росреестра по Московской области перехода права собственности на указанные земельные участки.

В удовлетворении требований о прекращении права собственности отказать.

Ответчик вправе подать в Наро-Фоминский городской суд заявление об отмене решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, — в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Статья 58. Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда

Особенности проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав).

Также как и в иных случаях, установленных Законом о регистрации прав, на государственную регистрацию права, установленного решением суда, представляются:

— заявление лица, чьи права установлены судебным актом;

— подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

— документ, удостоверяющий личность правообладателя (физического лица), или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;

— учредительные документы юридического лица;

— документы, подтверждающие полномочия представителя, действующего от юридического лица;

— кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, удостоверенные органами, осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа;

— два экземпляра копий актов судов, установивших права на недвижимое имущество, один из которых после регистрации возвращается правообладателю.

Дополнительные документы могут быть истребованы в случае, если представленные документы не соответствуют статье 18 Закона о регистрации прав (п.2 ст. 17 Закона о регистрации прав).

Правовая экспертиза при проведении государственной регистрации прав на основании судебного акта включает проверку:

1. Правильности оформления копии судебного акта.

Требование по оформлению судебных актов изложены в Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации, и Инструкции по судебному делопроизводству в районном суде, утвержденной приказом Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 29.04.2003 № 36.

2. Указание на вступление судебного акта в законную силу.

Данное требование не касается решений третейского суда, для которых возможность вступления в законную силу не предусмотрена.

3. Наличия в судебном акте описания объекта, указания правообладателя и вида подлежащего государственной регистрации права (общее требование, предусмотренное ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав). Соответствие резолютивной части решения требованиям, предъявляемым законом о государственной регистрации.

На практике встречаются случаи, когда лицо обращается с заявлением о государственной регистрации права на основании решения суда, а в Едином государственном реестре прав (далее — ЕГРП) имеются сведения о зарегистрированных правах другого лица.

В такой ситуации, по мнению автора, государственная регистрация прав лица, в пользу которого принято решение суда, может быть произведена без заявления о прекращении зарегистрированного ранее права только в том случае, если это прямо следует из мотивировочной или резолютивной части решения.

Закон связывает момент возникновения права собственности на вновь создаваемое или приобретенное по договору недвижимое имущество непосредственно с государственной регистрацией (ст.131, 219, 223 ГК РФ). Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Орган, регистрирующий права на недвижимое имущество и сделок с ним, обладает достаточными полномочиями для проверки соответствия судебного решения закону в части надлежащего оформления и наличия в судебном решении всех необходимых для проведения регистрации прав сведений, но существуют пределы правовой экспертизы судебного решения. А кроме того, государственный регистратор может отказать в государственной регистрации только по определенным основаниям:

— документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

— лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

— лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

— правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

— не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

— имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

— осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 5 статьи 25.2 настоящего Федерального закона.

При кажущейся простоте регистрации на основании данных судебных решений на практике иногда возникают сложности.

Так в судебном решении должны излагаться все его части: вводная, описательная, мотивировочная и резолютивная.

Особое внимание должно уделяться мотивировочной части, в которой полно, аргументировано должны указываться обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (п.4 ст.198 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Согласно части 3 статьи 28 Закона о регистрации прав копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Следующим моментом, вызывающим затруднения при регистрации является тот момент, что судебное решение, представленное на государственную регистрацию, должно быть вступившим в законную силу. Это обстоятельство касается физических и юридических лиц, ведь некоторые из них предоставляют судебные решения в качестве документа — основания для регистрации прав в регистрирующий орган, не дожидаясь вступления в законную силу данных судебных актов. В результате такое дело приостанавливается, потому как не выполнено условие «вступление в законную силу». Поэтому заявителям необходимо учитывать, что решения суда вступают в законную силу по истечении срока на апелляционное или кассационное обжалование, если они не были обжалованы. А суды при выдаче копии решения суда для государственной регистрации права на недвижимое имущество должны в соответствии с инструкцией по делопроизводству указывать дату вступления решения суда в законную силу.

Также помимо того, что возникают случаи предоставления юридическими и физическими лицами не вступивших в законную силу судебных решений, иногда заявители обращаются в органы регистрационной службы с «фактически» вступившими в законную силу судебными решениями, на которых не проставлена отметка о вступлении их в законную силу, т.е. данные лица забывают или не знают о необходимости содержания на данном документе такой отметки. И, таким образом, регистрирующий орган сомневается, не было ли обжаловано такое решение, что может опять же повлечь как минимум приостановление государственной регистрации.

Существует мнение, что право возникнет с момента вступления решения в законную силу. Однако момент возникновения права на недвижимость устанавливается не процессуальными нормами, а материальными нормами гражданского права. Право на недвижимость возникает по общему п. 2 ст. 8 ГК РФ — с момента его государственной регистрации. При этом только с момента государственной регистрации возникают признанные судом права на:

— бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 225 ГК);

— давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК);

— самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК);

— имущество добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 223 ГК).

В последнее время участились случаи обращения граждан и юридических лиц с заявлениями о регистрации прав на основании решений третейского суда о признании права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002г. № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации» (далее — Закон о третейских судах), в третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений. Согласно ч. 2 ст. 5 того же Закона, третейское соглашение может быть заключено сторонами в отношении всех или определенных споров, которые возникли или могут возникнуть между сторонами в связи с каким-либо конкретным правоотношением.

Это важно знать:  Статья 322 АПК РФ. Восстановление пропущенного срока для предъявления исполнительного листа к исполнению

Рассмотрение третейским судом вопроса о признании права собственности не может быть предусмотрено третейским соглашением, поскольку правоотношение собственности является абсолютным правоотношением с неограниченным кругом обязанных лиц, которые не являются участниками третейского соглашения.

Иски о признании права собственности могут рассматриваться только судами, входящими в судебную систему РФ.

В случае, когда на государственную регистрацию прав представлено решение третейского суда о признании права, и данное решение не оспорено в установленном законом порядке, оно может послужить основанием для регистрации возникновения, ограничения (обременения), прекращения, перехода прав не само по себе, а в совокупности с документами, необходимыми для государственной регистрации (например, договором, на основании которого возникло право на спорный объект недвижимого имущества).

В данной ситуации можно расценить решение третейского суда как решение, которое не порождает право, а определяет принадлежность имущества той или иной стороне третейского разбирательства, основываясь на представленных сторонами правоустанавливающих документах и иных доказательствах возникновения права.

Тем более, что в силу ст. 31 Закона о третейских судах, стороны, заключившие третейское соглашение, принимают на себя обязанность добровольно исполнять решение третейского суда. Стороны и третейский суд прилагают все усилия к тому, чтобы решение третейского суда было юридически исполнимо.

В случае, когда на регистрацию представлено решение третейского суда при отсутствии иных документов, подтверждающих возникновение права, регистрирующий орган не лишен возможности приостановить регистрацию, а в дальнейшем принять решение об отказе.

Исходя из положений Закона о третейских судах, решение третейского суда не является актом правосудия, так как закон не предусматривает обязательность решения для неопределенного круга лиц.

Федеральным законом от 13.05.2008г. № 66-ФЗ внесены изменения в Закон о регистрации прав. Теперь обратиться в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя может судебный пристав-исполнитель. В соответствии со ст.16 Закона о регистрации прав и ст.66 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве», то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.

Судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.

Судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, в случаях, когда:

1) требование государственной регистрации содержится в судебном акте;

2) судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю;

3) взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.

Для государственной регистрации прав должника на движимое имущество судебный пристав-исполнитель представляет в регистрирующий орган два экземпляра постановления о проведении государственной регистрации права должника и другие необходимые документы.

Важной является и проблема определения места регистрирующего органа в процессе судебного заседания, т.е. привлекается регистрирующий орган в качестве ответчика или же третьего лица без самостоятельного требования. Эта проблема в основном затрагивает дела, связанные, например, с ликвидацией юридических лиц, смертью граждан, признанием граждан недееспособными до осуществления регистрации. В основном вторая сторона привлекает в данном случае в судебное заседание регистрирующий орган в качестве ответчика на основании п.3 ст.554 ГК РФ (в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности), что не является обоснованным. Ведь регистрирующий орган не уклоняется в данных случаях от регистрации, боле того, действует в соответствии с законодательством. Так, например, в соответствии с пп.1 п.1 ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Поэтому, например, если стороны заключили договор купли-продажи и одна из сторон до регистрации перехода права и права собственности умерла либо ликвидировалась, то первоначально нужно обращаться в суд, а не в регистрирующий орган. По данной категории дел регистрирующий орган не должен привлекаться в качестве ответчика, он может привлекаться в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Однако судебный акт об установлении права не относится к решениям исполнительного характера. В практике Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия были случаи выдачи исполнительных листов по решениям о признании права и возбуждению в отношении регистрирующего органа исполнительного производства.

В подобной ситуации необходимо учитывать, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не является лицом, обязанным исполнять такое решение. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит заявительный характер и, в этой связи, лицу, чьи права на недвижимое имущество были установлены в судебном порядке, необходимо обратиться в регистрирующий орган в установленном законом порядке и представить соответствующие документы.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ при уклонении одной из сторон от регистрации перехода права собственности при продаже недвижимости суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку от регистрации уклоняется одна из сторон договора, то в таком споре ответчиком является именно она, а не орган по регистрации. Соответственно, само по себе решение суда о регистрации сделки не порождает обязанности у регистрирующего органа осуществить регистрацию. В случае уклонения стороны сделки регистрация должна проводиться в соответствии с решением суда, а не на основании решения суда и не в порядке исполнения судебного решения. Заинтересованная в регистрации сторона должна обратиться в регистрационную службу в установленном порядке и представить необходимые для регистрации документы (заявление, план объекта, документы об оплате регистрации, правоустанавливающий документ и пр.).

Однако, начиная с 2005 года Арбитражным судом Республики Хакасия были приняты к производству и рассмотрены несколько дел, по которым Управление было привлечено в качестве ответчика. Среди них дела по заявлениям предпринимателей и юридических лиц о регистрации перехода права.

В соответствии со ст. 16 Закона о государственной регистрации прав, государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного ими на то лица.

Указанным законом не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

На практике встречается достаточно много таких ситуаций, когда на момент обращения за государственной регистрацией одной из сторон договора, вторая сторона ликвидирована.

Заявители, осознавая неизбежность отказа в регистрации, минуя регистрирующий орган, обращаются в суд с требованием к Управлению о вынесении решения о государственной регистрации перехода права.

Арбитражный суд Республики Хакасия, рассматривает подобные дела с привлечением Управления в качестве ответчика и в большинстве случаев удовлетворяет требования, указывая на необходимость применения в данной ситуации аналогии закона, а именно ст. 165, 551 Гражданского кодекса РФ.

Основания для отказа предусмотрены п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав. В отказе указываются причины принятия такого решения — нормы законов и иных правовых актов, нарушенных при приобретении прав на недвижимость.

Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 2 Закона о регистрации прав).

Обжалование отказа в государственной регистрации физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 25 ГПК РФ в течение 3 месяцев со дня получения извещения об отказе.

Согласно ст. ст. 206, 258 ГПК РФ суд, признав заявление гражданина обоснованным, принимает решение об обязанности регистрирующего органа провести государственную регистрацию и устанавливает для этого срок. Решение суда направляется руководителю или иному должностному лицу (регистратору, руководителю филиала) не позднее 3 дней со дня вступления решения в законную силу. Об исполнении решения должно быть сообщено суду и гражданину не позднее чем в месячный срок со дня получения решения суда. В случае неисполнения решения суд принимает меры, предусмотренные законодательством РФ.

Обжалование отказа юридическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 24 АПК РФ в течение 3 месяцев со дня получения извещения об отказе.

При удовлетворении требования арбитражный суд признает отказ в государственной регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить такую регистрацию в установленный судом срок. В решении может быть указана необходимость сообщить суду об исполнении данного решения. Копия решения направляется в 5-дневный срок со дня его принятия заявителю и регистрационной службе. Решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении (п. 3 ст. 180, п. 7 ст. 201, п. 1 ст. 318 АПК РФ).

Таким образом, в случае признания отказа в регистрации незаконным, регистрирующий орган обязан исполнить судебное решение и провести государственную регистрацию. При отсутствии иных (не рассмотренных судом) оснований для отказа регистрация осуществляется в соответствии с решением суда. Иными основаниями для отказа могут послужить, например, арест имущества, наложенный в период обжалования, выявленные противоречия между заявленным и зарегистрированным ранее правом.

Дополнительного заявления правообладателя и оплаты регистрации не требуется, поскольку он уже ходатайствовал о государственной регистрации своего права (или сделки) и оплатил регистрацию, но орган по регистрации неправомерно отказал ему и прекратил регистрационные действия.

Регистрация проводится в указанный в судебном решении срок, а если срок не указан, то в течение месяца. Орган по регистрации вносит в ЕГРП запись о зарегистрированном праве, ограничении (обременении) или сделке и готовит свидетельство, удостоверяющее проведенную регистрацию права. Регистрационные записи вносятся на основании правоустанавливающих документов, но не на основании решения суда о признании отказа незаконным. Если при отказе в регистрации заявителю были возвращены подлинники правоустанавливающих документов (например, подлежащих государственной регистрации договоров), то он повторно представляет их в орган по регистрации для совершения специальной регистрационной надписи (простановки регистрационного штампа), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию сделки.

Статья написана по материалам сайтов: sochifrs.ru, mfc.suzdalregion.ru, vseon.com, mpc-rf.ru, studbooks.net.

»

Предыдущая
СтатьиСтатья 54 ЗК РФ. Порядок изъятия земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду неиспользования..
Следующая
СтатьиСтатья 56.7 ЗК РФ. Подготовка соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector