+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Смена управляющей компании — в многоквартирном доме, образец уведомления, процедура, как происходит, решение, порядок, в 2019 году, Жилищный кодекс

Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями или пренебрегает ими, то жильцы имеют право расторгнуть с ней договор. Причины смены организации:

  • Окончание периода действия договора, заключенного жильцами с управляющей компанией;
  • Невыполнение услуг, предусмотренных договором, организацией;
  • Оказание услуг плохого качества;
  • Невыполнение заявок от жильцов по ремонту;
  • Отсутствие у организации лицензии;
  • Сокрытие деятельности и расходов.

Управляющей компании предоставляется год, чтобы она смогла наладить работу, обеспечить выполнение обязательств, проявить себя в деятельности. Если жильцы видят, что она не справляется со своими обязательствами даже после года с момента назначения, то у них появляется право сменить управляющую компанию.

При неисполнении организацией условий, предусмотренных договором, на основании решения общего собрания жильцов собственники квартир также могут отказаться от выполнения условий договора.

Порядок действий

Смена управляющей компании в многоквартирном доме происходит поэтапно:

  • Жильцы принимают решение о смене организации.
  • Выбирают новую управляющую компанию, которой будет доверено управление домом.
  • Назначается и проводится общее собрание, на повестку которого выдвигается вопрос о замене.
  • Составляется протокол собрания, который является документальным выражением согласия жильцов.
  • Передача протокола управляющим компаниям – старой и выбранной в качестве замены.

Так, рассматривая вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, стоит отметить, что процедурой не является чрезвычайно сложной.

Нюансы процедуры по замене управляющей компании

Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме состоит из 5 перечисленных выше шагов. Кроме них, важно учитывать следующие нюансы:

  • Если жильцы по определенным причинам не смогли принять участия в голосовании, но не согласны с принятым решением, то они имеют право обжаловать его в судебном порядке. Иск подается не позднее полугода после оглашения решения;
  • Если собственник жилья не может лично принимать участие в собрании, то может воспользоваться помощью представителя. Регистрация участников осуществляется посредством указания паспортных сведений;
  • Если хоть один жилец многоквартирного дома не получит извещение о проведении собрания, то его можно признать незаконным, а принятые решения недействительными. Протокол, составленный в ходе такого собрания, не будет обладать юридической силой;
  • Законодательством устанавливается срок направления уведомления. Оно должно быть отправлено не позднее, чем за 10 дней до организации собрания.

Чтобы подсчитать голоса участников во время собрания, назначается счетная комиссия. Её задача – оформление протокола, подсчет голосов, оглашение принятого решения о замене управляющей организации либо о продолжении с ней сотрудничества.

Чтобы получить решение о замене компании, важно, чтобы за него отдала свой голос большая часть собственников жилья (более 50%). После того, как решение будет оглашено, подписывается договор, положения которого предусматривают переход к сотрудничеству с новой управляющей компанией.

О смене УК смотрите видеосюжет:

Перезаключение договора с УК

Один из важнейших моментов – это заключение договора с другой управляющей компанией. Оно осуществляется в несколько стадий:

  1. Формирование положений договора, согласование их с собственниками жилья.
  2. Организация общего собрания, на повестку которого выносится обсуждение пунктов договора.
  3. Размножение соглашения в целях передачи копии каждому собственнику квартиры.
  4. Согласование условий с управляющей организацией.
  5. Перезаключение соглашения.

Определиться с новой компанией рекомендуется до назначения и проведения общего собрания. Благодаря этому выбор будет объективным, а не спешным.

Уточнить срок действия договора с управляющей компанией можно непосредственно в организации или при изучении текста соглашения. Важно, что уведомить УК о смене необходимо за 30 дней до окончания периода действия договора.

Pазъяснения

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

Однако есть некоторое замечание: в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011г. №7677/11 этот пункт Жилищного кодекса трактуется так, что собственники могут сменить УК если они приняли об этом решение на собрании, даже если со стороны УК не было существенных нарушений договора управления.

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

Это интересно:  Жалоба на бездействие следователя в прокуратуру: образец заявления, порядок подачи и сроки рассмотрения

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

Также прочитайте:

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

Узнайте о том, как осуществить смену управляющей компании в многоквартирном доме и быстро отказаться от старой УК

Жилищный кодекс России закрепляет за собственниками жилья право выбора УК в качестве одного из вариантов управления многоквартирным домом.

Но первоначальный выбор не всегда идеален, и перед владельцами помещений, недовольными работой организации, встаёт вопрос о смене управленцев.

Для юридически грамотного осуществления процедуры существует регламентированный законодательством порядок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Когда возможно инициировать смену УК?

Обязанности УК прописаны в договорах, которые она заключает с членами ТСЖ. Невыполнение этих обязанностей или выполнение их не на должном уровне могут стать основанием для замены.

Другой причиной может стать непрозрачность информации о работе компании, поскольку по закону УК обязана раскрывать собственникам жилья сведения о своей деятельности.

Таким образом, основанием для начала процедуры смены управленцев считается:

  1. Некачественное содержание общего имущества — отсутствие ремонта, несвоевременное устранение поломок технического оборудования, отсутствие уборки территории и т.д.
  2. Предоставление услуг ненадлежащего качества — отсутствие горячей воды, несоблюдение теплового режима в зимний период, перебои с водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора и др.
  3. Несвоевременное реагирование на заявки и жалобы либо невыполнении их.
  4. Сокрытие информации о собственной деятельности.

Жильцы дома должны подавать жалобы на не устраивающие их факты бездействия УК. Нарушением является также несвоевременное устранение поломок общедомового имущества и технического оборудования, так как существуют строгие временные рамки для выполнения работ.

Если организация продолжает вести дела в таком же режиме, не применяет никаких мер по устранению нарушений, халатно относится к своим прямым обязанностям, договор с нею следует расторгать.

Кроме того, если работа управленцев вас не устраивает, можно сменить её по окончании срока договора и заключить договор с новой компанией.

Препятствием для смены УК могут стать сроки её работы. Закон предусматривает невозможность расторжения договора с УК в первый год.

Управляющая компания, получив извещение о желании жильцов прекратить сотрудничество, возможно, начнёт создавать видимость активного выполнения обязанностей. У вас вдруг станет чисто в подъездах и на придомовой территории, или внезапно текущая годами крыша начнёт ремонтироваться. Но не стоит обольщаться.

Если компания за истекшее время не делала того, что нужно, а теперь вдруг взялась за дело, значит, это просто показуха.

Кто выступает инициатором заключения нового договора?

В этой роли должна выступить созданная инициативная группа, выступающая от имени ТСЖ. В группу могут входить любые из членов товарищества, но на практике, чаще всего ими являются члены правления.

Способы расторжения договора

Варианты расторжения договора со старой управляющей компанией могут отличаться в зависимости от того, подходит к концу срок действия этого договора либо до его окончания еще далеко.

Когда сроки истекли

Конец действия договора – самый удобный способ воспользоваться моментом и осуществить замену УК. Срок действия документа можно узнать непосредственно у руководства или в органах администрации. Договор автоматически продлевается, если обе стороны не желают его расторгнуть.

Если собственники решили сменить компанию, согласно п.б ст.162 ЖК РФ, за 30 дней до окончания срока договора следует уведомить руководство УК о намерении отказаться от услуг организации.

Когда договор ещё действует

Если срок договора с УК еще не закончился, сменить ее будет гораздо сложнее. Когда собственники уже совершили выбор новой УК, именно она начнёт процесс расторжения прежнего договора. Если ТСЖ со своим выбором не определилось, за дело нужно браться самостоятельно.

Согласно ст.450 ГК РФ, расторгнуть действующий договор с УК до истечения его срока возможно такими способами:

По соглашению сторон. Происходит в случае согласия на это всех собственников помещений.

С действующей УК подписывается соглашение, в котором оговаривается порядок передачи новым управленцам документации, не израсходованных средств на ремонт, средств на расчеты с поставщиками услуг.

После передачи с новой компанией заключается договор на обслуживание объекта.

Согласно пункту действующего договора. В действующем договоре заранее должны быть оговорены условия и порядок его расторжения.

Как правило, основанием, прописанным в таком пункте, является уведомление УК за месяц о намерении собственников расторгнуть договор. Управленцы освобождаются от своих обязанностей автоматически.

Изменение обстоятельств. Ст.451 ГК РФ гласит, что договор расторгается в случае существенных изменений обстоятельств, то есть в случае непредвиденного развития событий.

Если одна из сторон не желает признавать наличие этого обстоятельства, расторгнуть договор поможет обращение в суд.

Изменение способа управления домом. Ст. 161 ЖК закрепляет за собственниками возможность изменить способ управления домом. Как вариант, создать ТСЖ, которое возьмёт на себя управление домом и откажется от услуг УК.

Проблема только состоит в том, что закон при таком исходе событий не регламентирует порядок расторжения договора. Если такой пункт в документе не прописан заранее, расторжение его производится на общем собрании, в порядке, который был описан ранее.

Подача иска в суд. Если УК существенно нарушает условия договора, собственники могут обратиться с иском о расторжении договора.

Это интересно:  Образец заполнения заявления на алименты на супругу в 2019 году

Последнему варианту расторжения договора стоит уделить отдельное внимание. Само понятие существенных нарушений оговаривается в ст.450 ГК.

В отношении УК это могут быть несоблюдение температурного режима в помещениях, перебои в электро- и водоснабжении, неработающие лифты, изношенная крыша и др.

Нарушением считается не только бездействие компании по устранению нарушений, но и несоблюдение сроков.

Собственники помещений должны фиксировать нарушения путём составления актов, жалоб в саму УК и контролирующие организации. Суд, на основании предоставленных доказательств, расторгает договор.

Обращение в суд в индивидуальном порядке невозможно, поскольку договор с УК подписывается всеми владельцами помещений. Следовательно, решение об обращении в суд должно быть принято на общем собрании. Там же утверждается состав уполномоченной группы, каждый из которых получает доверенность, оформленную от имени каждого собственника.

Также мы рассказываем про акты, которые используются в работе УК и о том, кто должен оплачивать ОДН. Вы можете ознакомиться с отдельными публикациями на темы:

Правила подбора новой УК

Кроме анализа работы действующей компании, инициативной группе предстоит заняться подбором новой. При подборе новых управленцев внимательно изучите следующую информацию:

  1. Опыт работы УК, характер её взаимоотношений с администрацией.
  2. Организационная состоятельность компании — объемы фондов, учредители, штат сотрудников.
  3. Количество домов под управлением данной организации.
  4. Состояние документации.
  5. Материальная база — наличие техники, договоров с субподрядчиками.
  6. Открытость деятельности компании, её контактность.
  7. Сроки реагирования на заявки от жильцов, готовность находить индивидуальный подход к собственникам жилья.
  8. Квалификация кадров — опыт персонала, соотношение численности руководящего состава и технических работников.
  9. Сведения о тарифной политике, система работы с поставщиками коммунальных услуг.

Сведения обо всех УК, имеющих документ, содержатся в государственных реестрах субъектов РФ. Это открытая информация, которая размещается на официальных сайтах органов Жилнадзора государственной исполнительной власти.

Если жильцы дома не справились с самостоятельным выбором УК, органы местного самоуправления объявят открытый конкурс по отбору организации, которая возьмёт в свои руки управление данным ТСЖ. По закону произойти это должно в течение трех дней после проведения собрания, на котором выражено недоверие старой УК. Сам же конкурс проводится через 30 дней после его объявления.

Порядок проведения процедуры смены

Подготовка документов и осуществление смены управляющей компании в многоквартирном доме проводится по определённому алгоритму:

Уполномоченная советом группа собирает документы для обоснования смены управленцев.

Для этого она внимательно изучает договор, требует от УК отчёт о деятельности за определённый период — акты работ, акты осмотра технического оборудования и др.

УК обязана предоставить полный пакет документов. Если она сделать это отказывается, потребуйте выдать вам официальный ответ в письменной форме.

Инициативная группа готовится к общему собранию жильцов после изучения всей документации и подготовки списка претензий. Для обеспечения кворума, необходимо провести рассылку извещений о собрании по адресам. Если хоть один собственник не будет официально предупреждён, собрание будет признано недействительным.

Обязательные пункты в извещении:

  • сведения об инициаторах;
  • информация о форме, дате и времени проведения;
  • повестка дня;
  • способ вручения извещения;
  • бюллетени для голосования при заочной форме.

Созыв собрания. На собрании обязаны присутствовать не меньше 50 % собственников помещений. Только в этом случае оно будет иметь законную силу.

Аргументированно выдвинутые претензии к УК фиксируются в протоколе, который завершается решением о смене организации.

Обязательным пунктом повестки дня собрания является выбор новой компании. Круг возможных кандидатов подбирается инициативной группой заранее и предоставляется собранию. Кроме того, заранее готовится договор с новой УК. Перечень его пунктов содержится в статье 162 ЖК.

Правильное оформление протокола собрания. По каждому пункту повестки дня необходимо принять решение.

Строго определённой формы нет, но в протоколе обязательно должны присутствовать следующие пункты:

  • сведения об уведомлении собственников;
  • повестка дня;
  • сведения о голосовании;
  • процедура ознакомления собственников с решением;
  • решение по повестке;
  • процедура ознакомления с результатами собрания управляющей компании.

Вручение протокола старой и вновь избранной УК. Вместе с протоколом, УК вручается уведомление о расторжении договора с ней, в котором указываются причины и основания для прекращения сотрудничества.

Управленцы обязаны сдать полномочия и всю документацию новой компании в течение 30 дней с момента получения уведомляющего протокола.

Просмотрев видео вы узнаете полезные советы относительно того, как правильно осуществить замену управляющей многоквартирным домом компании:

Если УК отказывается от передачи документации

Управленцы могут не признать решение собрания и не передать дела новой компании. Поэтому к сбору обоснований для отстранения от деятельности собственники должны подойти со всей серьёзностью, фиксируя письменно каждое нарушение собственных прав.

В пакет документов должны входить копии жалоб собственников в УК или органы госконтроля.

Также следует приложить копии постановлений о привлечении компании к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, акты, фиксирующие несоответствия нормативам.

В случае непризнания результатов собрания, вновь избранной УК следует подать заявление в Арбитражный суд, а также подать жалобу в Прокуратуру и Жилинспекцию. При невозможности самостоятельно выполнить процедуру смены УК, вы можете обратиться с жалобой в департамент городского хозяйства.

Опираясь на ст. 165 ЖК РФ, они проведут проверку деятельности организации и в случае подтверждения фактов, которые вы предоставили, самостоятельно инициируют проведение собрания вашего ТСЖ что поможет вам избавиться от нерадивых управленцев.

Правила проведения собрания

По закону собрание ТСЖ проводится не менее двух раз в 12 месяцев. Но если возникла неординарная ситуация, правление или любой из собственников может инициировать сбор внеочередного сбора жильцов.

После фиксации кворума собрания, выбирается секретарь для ведения протокола. Первым выступает руководитель УК с отчётом о деятельности организации. Затем выступает представитель инициативной группы со сведениями по проверке работы УК.

Следующим шагом является голосование о переходе в другую УК. Решение принимается простым большинством голосов.

Следует заметить, что количество голосов, принадлежащих собственнику, зависит от площади его квартиры по отношению к общей площади многоквартирного дома.Голосование признаётся проведённым при набирании 50% плюс 1 голос.

Ход голосования вносится в протокол, который подписывается председателем и секретарём. Результаты доносятся до сведения всех собственников, и является обязательным для исполнения.

Может ли управляющая компания быть инициатором общего собрания?

Согласно п.7 ст.45 ЖК РФ, управляющая компания может выступить инициатором собрания жильцов. Но в отношении собрания по смене УК, имеется ограничение.

Для организации собрания с такой повесткой дня УК должна получить заявление от одного из собственников или группы собственников. По этому заявлению управленцы обязаны заняться организацией общего собрания.

С момента получения заявления, УК должна начать все необходимые процедуры по организации общего заседания. В её же обязанности входит проведение и оформление документации по ходу собрания.

Заключение нового договора

Договор с новой компанией должен соответствовать ст.162 ЖК РФ. Внимательно изучите его пункты. При необходимости обратитесь к юридической компании.

Если какие-то пункты вас не устраивают, составьте протокол разногласий и передайте его в УК. Возможно также создание рабочей группы, в которую войдут представитель управленцев и ТСЖ. Совместными действиями вы сможете составить договор, удовлетворяющий обе стороны.

Не стесняйтесь предъявлять требования к УК, ведь её услуги вы оплачиваете из собственного кармана, а значит, она должна работать так, чтобы вы были удовлетворены результатами.

Вопрос о согласованных пунктах нового договора обсудите на общем собрании. Текст договора необходимо предварительно размножить и вручить для подписания каждому собственнику.

Если вы справились с подбором подходящей управляющей компании и добились замены старой, у вашего дома начнётся благополучная жизнь.

На видео предоставлены рекомендации о том, как быстро и правильно сменить УК:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Смена управляющей организации: как уведомить действующую УО

Смена управляющей организации – процедура обыденная и несложная. Но как уведомить действующую управляющую организацию о переменах? Кто должен это сделать и как скоро после проведения ОСС?

Смена управляющей организации

Часто управляющие организации узнают о прекращении своих полномочий, когда получают повестку в суд. Но как они могли вовремя передать новой УО техническую документацию и другие документы, связанные с управлением МКД, если их вовремя не предупредили?

А между тем Минстрой РФ напоминает, что, согласно ЖК РФ, копия решения о смене управляющей организации должна направляться в действующую УО.

Это интересно:  Производственная характеристика на водителя для МСЭ: образец заполнения, а также составление документа на бухгалтера и водителя

Орган управления МКД – общее собрание собственников помещений в МКД (ст. 44 ЖК РФ). И в его полномочиях – выбирать и менять способ управления МКД. Способ управления МКД, согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, выбирается на ОСС и может быть изменён в любое время также на основании решения ОСС.

Выбранная управляющая организация приступает к управлению МКД с даты, установленной договором управления. Если такая дата в договоре не прописана – не позднее тридцати дней с даты подписания договора управления. Эти правила установлены ч. 4 ст. 198 и ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.

Уведомление управляющей организации

У инициатора ОСС есть обязанность, указанная в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, – передавать копии решений и протокола ОСС в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК и ЖСК. И сделать это необходимо не позднее чем через десять дней после проведения ОСС в МКД.

П. 18 Правил осуществления деятельности по управлению МКД (постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416) рассказывает, что происходит, когда:

  • ОСС принимает решение о смене способа управления МКД,
  • истекает срок договора управления МКД,
  • договор управления досрочно расторгается.

В перечисленных случаях уполномоченное ОСС, орган управления ТСЖ и ЖК/ЖСК в течение 5 рабочих дней направляет действующей управляющей организации, в орган ГЖН и орган муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на ОСС решении. К уведомлению прикладывается оригинал решения и его копия.

Что должно быть в таком уведомлении? Обязательно укажите в нём:

  • название организации, выбранной на ОСС для управления домом,
  • адрес организации,
  • если выбрано непосредственное управление – данные одного из собственников,
  • дату (не ранее чем через 7 дней после отправки уведомления), время и место передачи техдокументации.

Как передать уведомление? Порядок передачи уведомления описан в п. 22 Правил N 416. УО, ранее управлявшая домом, направляет уведомление в новую УО любым способом. Главное, чтобы после можно было достоверно установить, что:

  • сообщение исходило от неё,
  • адресат его получил.

Действия управляющей организации

Порядок действий управляющей организации, с которой собственники помещений в МКД решили проститься, описан в п. 19 Правил N 416. Ранее управлявшая домом организация, получившая уведомление, передаёт новой УО:

  • техническую документацию на МКД,
  • документы, связанные с управлением МКД,
  • сведения, указанные в пп. «б» п. 4 Правил N 416.

Перечисленные документы передаются по акту-приёма передачи не позднее срока, установленного ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.

Полный перечень технической документации на МКД, которую предыдущая управляющая организация должна передать новой, представлен в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

В этих документах вы найдёте данные о составе и состоянии ОИ в МКД:

  • технический паспорт дома;
  • документы на приборы учёта;
  • документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
  • акты осмотра, проверки состояния;
  • акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
  • инструкция по эксплуатации МКД;
  • кадастровый план земельного участка;
  • выписка из Росреестра;
  • градостроительный план земельного участка;
  • документы о действии сервитута или иного обременения;
  • проектная документация;
  • списки собственников, нанимателей и арендаторов;
  • договоры об использовании общего имущества МКД;
  • решения и протоколы общих собраний собственников.

Смена одной управляющей организации на другую

Собственники помещений в многоквартирном доме, вправе, в том случае если их не устраивает их управляющая организация, сменить ее.

Сразу следует оговориться, что речь идет исключительно о смене управляющей организации, то есть ранее выбранный способ управления — управление управляющей организацией — остается неизменным.

То есть из этой рекомендации мы исключаем случае, когда в доме создается товарищество собственников жилья.

Немного о правовой стороне вопроса.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Самый простой способ — истечение срока действия договора управления многоквартирным домом. Срок договора управления составляет от 1 года до 5 лет.

В этом случае, необходимо за несколько месяцев до истечения срока действия договора управления провести легитимное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором будет принято решение о выборе новой управляющей организации. протокол данного собрания необходимо передать новой управляющей организации и уведомить об этом прежнюю организацию.

Прежняя управляющая организация, согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации,

Изменение управляющей организации до истечения срока действия договора управления.

Если до истечения срока действия договора длительный период времени, измеряемый годами, то требуется расторжение договора управления в одностороннем порядке.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства должен быть юридически оформлен. Идеальным вариантом является привлечение управляющей организации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по управлению конкретным домом к административной ответственности государственной жилищной инспекцией.

Если такие факты имели место, причем неоднократно и в распоряжении собственников помещений имеются необходимые документы, следующим шагом должно стать проведение общего собрания в повестку дня которого должны быть включены, как минимум, два вопроса:

  • расторжение договора управления с действующей управляющей организацией;
  • выбор новой управляющей организации;
  • утверждение существенных условий (сроки, цена, услуги и т.д.) с новой управляющей организацией.

Поскольку договорные правоотношения по управлению домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, может быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.

Если данные действия не будут выполнены, то можно утверждать, что порядок расторжения заключенного с управляющей организацией договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.

Статья написана по материалам сайтов: realtyinfo.online, nkgkh.ru, 101urist.com, roskvartal.ru, www.gov.spb.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector