Как правильно оформить договор купли-продажи незавершенного строительства — все моменты, о которых вам стоит знать

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – это правовое соглашение между застройщиком и покупателем, в котором устанавливаются взаимные права и обязанности сторон при передаче незавершенного строительства. Как правило, такие сделки осуществляются в рамках жилищно-строительного комплекса, где строительство происходит поэтапно.

Важно понимать, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства имеет свои специфические особенности, поскольку покупатель не приобретает готовое жилье, а фактически инвестирует свои средства в строительство недвижимости, которое предстоит завершить. Данный тип сделок требует особого внимания к содержанию и форме договора, чтобы минимизировать возможные риски для обеих сторон.

В данной статье мы рассмотрим форму обязательного правового соглашения между застройщиком и покупателем незавершенного строительства. Мы описываем шаги, необходимые для заключения сделки, перечисляем основные положения, которые должны быть учтены при составлении договора, а также даём рекомендации по защите прав покупателя.

Форма договора купли продажи объекта незавершенного строительства

1. Предмет договора

1.1 Продавец передает, а Покупатель приобретает незавершенное строительство, которое состоит из следующих элементов:

а) объекта незавершенного строительства, включая строительную площадку и все внешние и внутренние инженерные сети;

б) все разрешения и документы, необходимые для завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

1.2 По соглашению сторон, предметом договора могут быть также иные материалы и ресурсы, необходимые для завершения строительства объекта.

2. Цена договора и порядок оплаты

2.1 Цена договора составляет [сумма в рублях] и определяется на основе [метод определения цены].

2.2 Платежи по договору осуществляются следующим образом:

а) [указать сумму первоначального взноса или процентную долю от общей стоимости объекта], которая вносится Покупателем при подписании договора;

б) [указать сумму, дату и порядок оплаты оставшейся части цены] в течение [срок оплаты].

3. Права и обязанности сторон

3.1 Продавец обязан:

а) передать Покупателю все права на объект незавершенного строительства, включая все необходимые документы и материалы;

б) завершить строительство объекта в срок, указанный в договоре;

в) предоставить Покупателю возможность ознакомиться с документацией и осмотреть объект незавершенного строительства.

3.2 Покупатель обязан:

а) в сроки и в порядке, установленные договором, производить платежи по договору;

б) принять передаваемый объект незавершенного строительства в указанные сроки;

в) возместить Продавцу убытки, возникшие вследствие нарушения обязательств, предусмотренных договором.

Примечание: Данная форма договора является образцом и может потребовать дополнительных условий и изменений в зависимости от конкретных обстоятельств и требований сторон.

Правовые основы договора купли продажи

Застройщик

В договоре указываются данные о застройщике, его юридическом адресе и контактной информации. Застройщик обязан предоставить покупателю всю необходимую информацию о объекте незавершенного строительства, включая проектную документацию и технические условия.

Покупатель

Покупатель должен ознакомиться с проектной документацией, техническими условиями и иными документами, связанными с объектом строительства. Он имеет право требовать от застройщика исправления выявленных недостатков и отказаться от заключения договора, если обнаружены серьезные проблемы.

Права и обязанности сторон

В договоре купли-продажи объекта незавершенного строительства указываются права и обязанности сторон. Застройщик обязан выполнить работы по строительству в соответствии с проектной документацией и техническими условиями. Покупатель обязан в установленные сроки оплачивать объект незавершенного строительства.

Оплата

В договоре детально описывается порядок оплаты объекта незавершенного строительства. Обычно оплата происходит частями поэтапно, в зависимости от степени готовности работы и передачи определенных этапов строительства.

В случае нарушения условий договора застройщик или покупатель несут ответственность в соответствии с законодательством. Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства является важным юридическим документом, который обеспечивает защиту интересов обеих сторон.

Сущность объекта незавершенного строительства

Сущность объекта незавершенного строительства заключается в том, что покупатель приобретает право на долю или отдельные помещения в таком объекте еще до его фактического завершения и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Преимущества покупки объекта незавершенного строительства

Покупка объекта незавершенного строительства может иметь ряд преимуществ:

• Более низкая цена. Цена на объекты незавершенного строительства часто ниже, чем на готовые объекты недвижимости, что делает их привлекательными для покупателей;
• Возможность индивидуальной планировки. Покупатель может вносить изменения в будущее помещение в соответствии со своими требованиями и пожеланиями;
• Инвестиционная выгода. Покупка объекта незавершенного строительства может быть хорошим инвестиционным решением, так как его стоимость может повышаться в процессе строительства и после завершения;
• Возможность подбора соседей. При покупке объекта незавершенного строительства покупатель может участвовать в формировании соседства, выбирая соседей, которые будут приобретать другие помещения.

Риски при покупке объекта незавершенного строительства

Однако, при покупке объекта незавершенного строительства существуют определенные риски:

• Задержка сроков завершения строительства. Строительство может задерживаться по различным причинам, таким как погодные условия, непредвиденные технические проблемы или отсутствие финансирования;
• Изменение проекта. В процессе строительства могут возникать изменения в проекте, которые могут отличаться от исходно представленного покупателю;
• Финансовые риски. В случае банкротства застройщика или других финансовых проблем могут возникнуть сложности с завершением строительства объекта недвижимости;
• Отсутствие инфраструктуры. В случае покупки недвижимости в новом строящемся районе, инфраструктура (дороги, магазины, школы и т. д.) может быть еще не полностью развита.

При покупке объекта незавершенного строительства важно тщательно исследовать все условия договора, обратить внимание на репутацию застройщика и оценить все риски, связанные с такой сделкой.

Основные этапы заключения договора

Заключение договора купли продажи объекта незавершенного строительства проходит через несколько основных этапов, в течение которых стороны согласовывают условия сделки и оформляют соответствующую документацию. Вот основные этапы заключения такого договора:

Этап	Действия сторон
1.	Предварительные переговоры и обсуждение условий сделки.
2.	Подписание предварительного договора купли продажи, в котором фиксируются основные условия сделки и сроки выполнения обязательств.
3.	Оплата задатка (аванса) продавцом и его получение покупателем.
4.	Подписание основного договора купли продажи с указанием всех деталей и условий сделки.
5.	Регистрация договора в уполномоченном органе.
6.	Передача объекта незавершенного строительства покупателю.
7.	Окончательная оплата стоимости объекта в соответствии с условиями договора.
8.	Завершение сделки и оформление всех необходимых документов.

Каждый этап важен для обеих сторон в сделке, поэтому должен проводиться в соответствии с законодательством и с учетом интересов каждой из сторон.

Права и обязанности сторон

В контексте договора купли-продажи объекта незавершенного строительства важно учитывать права и обязанности сторон, чтобы обеспечить четкость и справедливость взаимоотношений.

Покупатель имеет следующие права:

• Требовать заключения договора покупки-продажи.
• Требовать надлежащего качества объекта незавершенного строительства.
• Вносить платежи в соответствии с условиями договора.
• Требовать информации о ходе строительства и выполнении работ.
• Пользуется правом передать права и обязанности третьей стороне с согласия продавца.

Продавец имеет следующие права:

• Требовать внесения платежей в соответствии с условиями договора.
• Требовать исполнения обязательств покупателем.
• Предъявлять требования качества объекта незавершенного строительства в соответствии с законодательством.
• Требовать досрочного исполнения договора в случае неисполнения покупателем своих обязательств.
• Пользуется правом передать права и обязанности третьей стороне с согласия покупателя.

Стороны обязаны:

• Соблюдать условия договора купли-продажи объекта незавершенного строительства.
• Исполнять свои обязательства в полном объеме и в установленные сроки.
• Предоставить достоверную информацию о себе и объекте незавершенного строительства.
• Уведомить другую сторону о нарушении условий договора в установленный срок.
• Разрешать споры и разногласия путем переговоров или иных согласованных между сторонами способов.

Определение цены объекта незавершенного строительства

При определении цены объекта незавершенного строительства могут использоваться различные методы. Один из них — метод сравнительной стоимости, когда анализируются цены сходных объектов на рынке недвижимости. Другой метод — доходный подход, который учитывает потенциальную прибыль от аренды или продажи объекта после его завершения.

Основные факторы, влияющие на цену:

• Площадь объекта — чем больше площадь, тем выше цена;
• Расположение — объекты, находящиеся в центре города или в престижных районах, могут иметь более высокую цену;
• Уровень отделки — чем качественнее отделка, тем выше цена;
• Инфраструктура — наличие развитой инфраструктуры (школы, магазины, транспортная доступность и др.) может повлиять на цену объекта;
• Сроки завершения строительства — чем ближе объект к готовности, тем выше его стоимость.

Имеется в виду, что цена объекта незавершенного строительства может быть обговорена и дополнительно корректирована в случае изменения условий или добавления дополнительных работ. Поэтому, при заключении договора купли-продажи важно учесть все факторы и детально проработать условия договора, включая цену объекта.

Оплата и финансирование сделки

Оплата и финансирование сделки при приобретении объекта незавершенного строительства регулируется настоящим договором купли-продажи. Стороны договорились о следующих условиях оплаты:

№ п/п	Сумма платежа	Срок платежа
1	Авансовый платеж	В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания договора
2	Остаток стоимости	Не позднее указанного срока окончания строительства

1. Авансовый платеж в размере _____________ рублей (сумма прописью) производится Покупателем в счет оплаты стоимости объекта незавершенного строительства. Авансовый платеж является первоначальным взносом, подтверждает заинтересованность и серьезность Покупателя в сделке.

2. Остаток стоимости объекта незавершенного строительства в размере ______________ рублей (сумма прописью) должен быть оплачен Покупателем в полном объеме не позднее указанного срока окончания строительства. Оплата осуществляется Покупателем в виде перечисления средств на реквизиты Продавца или иным установленным настоящим договором способом.

3. В случае несвоевременной оплаты Покупателем остатка стоимости объекта незавершенного строительства Продавец вправе в одностороннем порядке уменьшить срок окончания строительства на количество дней просрочки.

4. В случае несвоевременной оплаты остатка стоимости объекта незавершенного строительства более чем на 30 (тридцать) календарных дней Продавец вправе расторгнуть настоящий договор. При этом Авансовый платеж в счет оплаты стоимости объекта незавершенного строительства возврату не подлежит.

5. Финансирование сделки может быть осуществлено при участии коммерческих банков или иных учреждений финансирования, которые выступают в роли кредитора и предоставляют Покупателю заемные средства для оплаты стоимости объекта незавершенного строительства.

Ответственность сторон за неисполнение обязательств

При невыполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Продавец несет ответственность за:

• несвоевременную передачу объекта незавершенного строительства покупателю;
• несоответствие объекта незавершенного строительства установленным требованиям качества;
• некомплектность объекта незавершенного строительства;
• скрытые недостатки объекта незавершенного строительства, которые не были обнаружены при передаче;
• другие нарушения своих обязательств по договору.

Покупатель, в свою очередь, несет ответственность за:

• несвоевременную оплату объекта незавершенного строительства;
• несоответствие правилам эксплуатации объекта незавершенного строительства;
• повреждение объекта незавершенного строительства после передачи;
• нарушение других обязательств по договору.

В случае неисполнения обязательств одной из сторон, противоположная сторона имеет право потребовать исполнения обязательств, возмещения убытков или расторжения договора в судебном порядке. При определении размера возмещения убытков суд учитывает фактический ущерб, причиненный невыполнением обязательства, степень вины стороны, размеры договорной цены и другие обстоятельства дела.

Для защиты своих интересов и предотвращения возможных споров стороны рекомендуется включить в договор механизмы регулирования споров, такие как претензионный порядок и арбитражные соглашения.

Прекращение договора купли продажи

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства может быть прекращен по различным основаниям.

1. Соглашение сторон

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства может быть прекращен по соглашению сторон. В этом случае стороны должны достигнуть взаимного согласия и оформить прекращение договора путем составления дополнительного соглашения.

2. Несоблюдение условий договора

Договор купли-продажи может быть расторгнут в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон обязательств, предусмотренных в договоре. Данное основание предусмотрено статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае расторжения договора по этому основанию, стороны имеют право потребовать возврата внесенных платежей и компенсации причиненных убытков, в том числе в судебном порядке.

3. Поручение государственного органа

Государственный орган, осуществляющий контроль за строительством, может вынести решение о прекращении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, если выявлены нарушения требований законодательства в области строительства, безопасности и др. В этом случае договор будет расторгнут на основании решения государственного органа.

Стороны также имеют право обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным в случае выявления серьезных нарушений со стороны застройщика.

Прекращение договора купли-продажи объекта незавершенного строительства является важным моментом в отношениях между сторонами. Для обеспечения своих интересов необходимо знать основания прекращения договора и правила его применения.

Возможность передачи прав третьим лицам

Форма договора купли-продажи объекта незавершенного строительства открывает возможность передачи прав на данный объект третьим лицам. В зависимости от желания продавца и покупателя, можно предусмотреть различные варианты передачи прав.

1. Переуступка прав. В случае если покупатель заинтересован в переходе прав на объект незавершенного строительства к третьему лицу, он может заключить специальное соглашение о переуступке прав. Это означает, что покупатель получает право передать свои обязательства и права по договору купли-продажи другому лицу.

2. Договор цессии. В дополнение к возможности переуступки прав, стороны могут заключить договор цессии — отдельное соглашение, в котором покупатель передает свои права на объект незавершенного строительства третьей стороне. Для заключения договора цессии требуется согласие всех заинтересованных сторон.

3. Субаренда или субарендный договор. В случае, если покупатель желает сдать объект незавершенного строительства в аренду третьему лицу, он может заключить субарендный договор. В этом случае, покупатель будет являться субарендодателем, а третье лицо — субарендатором. Право собственности на объект незавершенного строительства останется у покупателя.

4. Договор перехода прав без передачи объекта. В редких случаях, стороны договора могут согласиться на переход прав на объект незавершенного строительства, без физической передачи самого объекта. Это может быть полезно, например, если покупатель не желает получать физическое владение объектом, но хочет перехватить контроль над дальнейшим строительством или использованием объекта.

Важно учесть следующее:

1. Перед передачей прав на объект незавершенного строительства третьим лицам, необходимо получить согласие всех заинтересованных сторон.
2. При передаче прав третьим лицам, несет ответственность продавец-оригинальный застройщик за своевременное и качественное завершение строительства.
3. Возможность передачи прав третьим лицам может быть ограничена законодательством и условиями договора купли-продажи.

В случае возникновения сомнений или необходимости уточнений, рекомендуется обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

Рассмотрение споров и разрешение конфликтов

В процессе исполнения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства возможны различные споры и конфликты между сторонами. Для решения таких ситуаций предусмотрены определенные механизмы и порядок.

В первую очередь стороны должны пытаться разрешить возникший спор путем переговоров и добровольного соглашения. В случае, если достичь согласия не удалось, участники сделки обязаны обратиться в суд или арбитражный суд для разрешения спора.

В разрешении конфликтов приобретает значение правовой институт медиации. Медиация – это форма альтернативного разрешения споров, при которой стороны обращаются к третьему независимому лицу – медиатору, который помогает им найти компромиссное решение и достичь соглашения без участия суда.

Медиатор нейтрален и справедлив, не берет на себя роль судьи или арбитра, а лишь облегчает общение между сторонами, предлагает варианты решения спора и контролирует процесс. Медиация может быть осуществлена до подачи иска в суд или в процессе его рассмотрения.

Поскольку медиация является добровольным процессом, для ее проведения необходимо добиться согласия всех сторон. В случае достижения соглашения, медиатор составляет протокол о достигнутом соглашении, который имеет силу исполнительного документа с момента его подписания сторонами.

Если спор остается неразрешенным в результате медиации, стороны могут обратиться в суд или арбитражный суд для решения спора в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Решение суда, вынесенное по спору между сторонами, является обязательным и исполнительным, устанавливает права и обязанности каждой стороны и подлежит соблюдению. В случае невыполнения решения суда стороны могут обратиться в приставский орган для принудительного исполнения решения.

Таким образом, для рассмотрения споров и разрешения конфликтов при купле-продаже объекта незавершенного строительства используются механизмы переговоров, медиации и судебного разбирательства. Важно знать и соблюдать свои права и обязанности в рамках законодательства, чтобы защитить свои интересы и добиться справедливого решения.

Защита прав покупателя и продавца

1. Права покупателя:

В форме договора купли-продажи объекта незавершенного строительства покупатель имеет следующие права:

1. Право на получение доступной и достоверной информации о строительстве объекта, включая техническую документацию, графики и сроки завершения работ.
2. Право на проверку качества выполняемых строительных работ и использованных материалов.
3. Право на защиту от недостатков и несоответствий объекта незавершенного строительства, указанных в договоре.
4. Право на внесение изменений в проект, если это предусмотрено договором, с согласия продавца.
5. Право на возврат уплаченной суммы или компенсацию в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения продавцом обязательств по договору.

2. Права продавца:

В форме договора купли-продажи объекта незавершенного строительства продавец имеет следующие права:

1. Право на получение оплаты за объект незавершенного строительство в соответствии с условиями договора.
2. Право на требование выполнения покупателем обязательств по договору.
3. Право на изменение условий договора, если это предусмотрено соглашением сторон.
4. Право на возмещение убытков в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязательств по договору.
5. Право на продажу объекта незавершенного строительства третьим лицам с согласия покупателя.

Важно помнить, что защита прав покупателя и продавца регулируется законодательством, а также может быть расширена или изменена соглашением сторон, указанным в форме договора купли-продажи.